不動産の基礎知識やお役立ち情報の記事一覧｜浜松市南区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

少しでもお役に立てれば幸いです。

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不動産相場を調べよう～不動産相場はどうやって調べれば良い!?～②

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◆似ている物件がないときには

【平米単価・坪単価で考える】

不動産ポータルサイトを見ても、ほとんど同じ条件の物件はなかなか見つからないこともあります。特に広さや間取りが違うと、値段は大きく変わってきます。

そこで、「平米単価」や「坪単価」を用いて比較してみましょう。これは、物件の価格をその広さで割ったものです。ちなみに「坪」は3.3平米のことで、比較するときには「平米単価」のほうがわかりやすいと思います。

まずは不動産ポータルサイトにある、似た条件の物件の平米単価を出します。

これは、価格÷平米数で出すことができますね。

次に、先ほど出した平米単価に、ご自身の不動産の平米数を掛けると、相場価格が出てきます。

ただし注意していただきたい点として、土地や分譲マンションの場合は単純に上記の「価格÷平米数」で相場価格を算出することができますが、中古の一戸建てを参考物件として用いる場合は、価格総額から建物価格の残存価値を差し引く必要があります。

この点は少々専門的過ぎますので、「価格÷平米数」を参考として用いられるのは、土地と分譲マンションのみにされたほうが良いかも知れません。

【平米単価で考えるときの注意点】

物件が広くなっても平米単価が変わらないとすると、物件の金額はかなり高くなって、買い手が付かない可能性が出てきます。そのため、物件が広くなればなるほど、平米単価は下がる傾向にあります。

ちょっと例えとして変かもしれませんが、野菜やお肉のまとめ売りのほうが、1つあたり、1gあたりの単価が安くなるような感じでしょうか。

◆不動産ポータルサイトを見るときに気を付けたいこと

不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、あくまでも「売主の希望価格」だということを念頭に置いておきましょう。売主の事情、例えば早く売りたいから相場よりも低めの価格設定にしている場合や、逆に急がないので高めに設定して長期間掲載されっぱなし、といったこともあるでしょう。

そこに掲載されている価格をうのみにせず、ご自身の希望や条件とすりあわせ、納得のいく価格で売り出せるようにしたいですね。

また、物件自体が一般的な中古なのか、それともリフォームしているものかでも価格が変わってきます。リフォーム物件は売り出し価格が高くなることが多いため、その辺も加味して比較しましょう。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

浜松市南区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。

お手持ちの不動産売却をお考えの方

相続した物件の売却を検討されている方

買替えを検討されている方　など

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

査定フォーム  や　お問い合わせフォーム　からでも承っております。

不動産売却にあたっての詳細については、こちらの不動産売却専門サイトでご確認いただけます。

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不動産売却をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。

経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。

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　　　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫

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今回のテーマは、「不動産相場の調べ方」。

少しでもお役に立てれば幸いです。

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不動産相場を調べよう～不動産相場はどうやって調べれば良い!?～

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◆物件情報サイトで調べる

不動産の相場を調べようとして、最初に思いつくのは不動産ポータルサイトで調べる方法ではないでしょうか。

自分が売りたいと思う不動産と似たような条件の物件が、いったいいくらで売りに出ているのかを見れば、ある程度の相場を見て取ることができます。そのときに見るべき条件は、最寄り駅とそこからの距離、広さ、間取り、築年数、などです。

いくら同じ広さや間取り、駅からの距離であっても、便利の良い複数路線の利用できる駅と、急行の止まらない小さな駅とでは比較できないので注意しましょう。

また、電車を利用することが当たり前の都心部では駅からの近さが重要になる一方、電車よりもマイカー通勤の多い地方などの場合は駅からの距離よりも駐車スペースが何台分あるか、主要な幹線道路へのアクセスはどうかといったことが重要になってきます。

そうした場合は、徒歩圏内にスーパーがなくてもさして問題にならない、なんていう場合もあります。

条件を比較する場合には、ご自身やその周りの方のライフスタイルも加味して考えると良いでしょう。

自分が売りたい価格を考えると同時に、自分が「この条件でこの値段なら買いたい」と思える物件をチェックして比較し、どこがその価格に対して納得できているのかを考えてみるのも良いかもしれませんね。

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本日は以上となります。

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さて、前回は、「不動産会社が行う仲介業務」6つのうち3つをお伝えしました。

今回はさらに、「不動産会社が行う仲介業務」の残り3つをご紹介します。前回ご紹介した前編とあわせてご覧になり、不動産会社の仲介業務について知っていただければと思います。

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不動産会社が行う仲介業務とは ～後編～

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◆不動産会社が行う6つの仲介業務

前回は、「物件の査定」「権利関係の調査」「広告」をご紹介しました。今回は、実際の売買に関わる部分をご紹介します。

【物件の内覧】

物件に興味を持ってくれた人がいた場合、広告の写真だけでは伝わらない物件の詳細を見てもらうため、内覧を行います。

売り手がまだ物件に住んでいる場合は、買い手だけでなく売り手の日程調整も行わなければいけません。

内覧当日は、不動産会社の担当者が買い手を物件に案内し、詳しい説明を行います。案内後、買い手から価格交渉などがあった場合は、担当者からその旨を売り手に伝えるなどの売却活動を進めていきます。ただし、内覧の場で価格の交渉が行われることはまずありません。

【売買契約書の作成・締結】

内覧を行った後、購入希望者が不動産の購入を決めた場合、いよいよ売買契約書の作成と契約の締結を行います。不動産会社には売買契約書のひな形が用意されているため、必要な部分を記載した売買契約書を作成します。

作成した売買契約書は、宅地建物取引士の記名・押印が必要です。宅地建物取引士は、重要事項説明書への記名・押印、重要事項説明を行わなくてはなりません。

重要事項とは、売買の対象となっている不動産の権利関係や設備の整備状況、法令上の制限などのことで、契約の解除や違約金、欠陥があった場合の対応などもここに含まれています。

重要事項説明書や売買契約書の内容に不備があった場合、売却後にトラブルに発展する可能性が高いため、売り手も事前に間違っているところや抜けているところがないか、目を通しておくことが大切です。

【トラブルの対応】

引き渡し後の物件に何かしらの欠陥があった場合など、トラブルが発生した場合は不動産会社がその対応を行います。契約不適合責任に該当するような事柄が発生したときなどをさします。

◆仲介を依頼した方がメリットが多い

不動産の売却を不動産会社に依頼する場合は、仲介手数料が発生します。不動産会社に支払う仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められており、200万円以下の場合は売却価格の5％以内、200万～400万円で4％以内、400万円以上で3％以内となっています。

物件の売却価格が高くなれば高くなるほど、仲介手数料をもったいないと思ってしまうかもしれません。しかし、買い手を探すこと、契約を結ぶこと、その後のトラブルのことなどを総合して考えると不動産会社に仲介業務を依頼するメリットの方が大きいといえるでしょう。

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本日は以上となります。

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「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
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今回のテーマは、「仲介業務とは」。

少しでもお役に立てれば幸いです。




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不動産会社が行う仲介業務とは ～前篇～

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◆不動産会社の役割とは

不動産の売買を行う際は、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。

しかし、仲介手数料が必要となることから、仲介を依頼せずに自分で売買を行ってみたい、という方もいらっしゃると思います。

ご自身で売買を行うとなると、不動産会社が行う仕事の多くを自分でやらなければなりません。そして、不動産会社が行う仕事がどのようなものかを確認しておかなければなりません。

仲介業務は大きく6つありますが、今回はそのうち3つをご紹介します。

【物件の査定】

物件を売却する際、いくらで売却するかを明示しなければならないため、売出価格を設定します。

売出価格は売り手が自由に設定することができますが、その価格が周辺の相場から大きく乖離してしまっている場合には、なかなか買い手が見つかりません。

そこで、不動産会社は物件の査定を行い、適切な売出価格を設定するように助言を行います。

不動産会社に依頼せずに自分で売買する場合は、「いくらで売れるか」をご自身で調べることになりますが、これはかなり難しいと思います。

【権利関係の調査】

物件を売却する際に支障が生じる可能性がある権利関係、例えば抵当権や再建築不可の条件がついているかどうかなどの調査を行います。

再建築不可の不動産などは、売却する際に不利になるため、対策を練らなければなりません。

そのため、売却を進めるときには、まず売却対象の不動産の法令上の制限がどのようになっているかを調査します。

【広告】

不動産の査定が終了し、権利関係が明確になったあとは、売出価格を設定して広告を行います。顧客を抱えている不動産会社の場合、広告を出す前に声を掛けることもあります。そこで売却先が決まらなかった場合、自社サイト、不動産ポータルサイト、折り込みチラシ、ポスティングなどの方法で買い手の募集を行います。

近年は不動産をネットで検索する人が増えてきています。そのため、自社サイトや不動産ポータルサイトに物件を掲載するのが一般的です。

しかしこの方法は、サイトを実際に見てくれないと意味がありません。そこで、折り込みチラシやポスティングといった、不動産を探している人の目に触れる可能性の高い広告方法を組み合わせながら募集広告を行います。

不動産会社の仲介業務、6つのうち3つをご紹介しました。残り3つは次回ご紹介いたします。

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本日は以上となります。

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今回のテーマは、「不動産売却の前に確認しておきたいこと」。

少しでもお役に立てれば幸いです。

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不動産売却の前に確認しておきたいこと①

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不動産売却を思い立ったとき、まず何をすればいいのでしょうか。

今回は、不動産売却のために実際に動き出す前に、考えておきたいこと、情報収集しておくと

役立つことなどをまとめます。

より良い条件で、スムーズに不動産を売却するために、紙などにまとめてご自身の考えを整理

しておきましょう。

◆なぜ不動産を売却するのか？

不動産を売却する目的をはっきりさせることで、不動産会社選びやスケジュールの立て方など

「不動産売却をどのように進めていくか」の方針が見えてきます。

不動産売却の目的は人それぞれ違います。

・住み替え…もっと広い住まいやより良い環境の住まいへ住み替えたい。
                  シニアライフを送るために駅近のマンションや高齢者住宅に住み替えたいなど。

・資産整理…住む人がいなくなった住居を処分したい、相続した住居を現金化したいなど。

・経済的な事情…収入や生活の変化で、住宅ローンの返済ができないなど。

・家庭の事情…離婚に伴う財産分与などのため、マイホームを売却するなど。

・投資物件の組み換え…複数の区分所有投資物件を売却し、一棟物件へ買い替えするなど。

「なぜ不動産を売却するのか」の事情しだいでは、売却方法が異なります。

不動産を売却する理由や目的を不動産会社に明確に伝えられるよう話を整理しておくと、

最適な売却方法を提案してもらえるはずです。

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本日は以上となります。

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さて今回は、「不動産会社の見極め方」についてお話します。

売却するために大切な物件を委ねるなら、どんな不動産会社がふさわしいのでしょうか。

不動産会社選びで見るべきポイントをまとめます。
媒介契約を結んだ後に後悔しないためにも、不動産会社選びの参考にしてください。

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媒介契約を結ぶ不動産会社の見極め方
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不動産売却を検討する方が最初に悩むのは「どの不動産会社に頼むか」ではないでしょうか。
不動産売却を請け負う不動産会社は世の中にたくさんあります。
契約を結んだ後に、「物件が売れない」「本当にちゃんと販売活動をしているのか」など、
不信感を抱いてしまうような事態は絶対に避けたいものです。

不動産会社選びをするときは、まず以下のことを確認しましょう。

◆優良な不動産会社を選ぶための2つのポイント

＜レインズとは？＞
不動産流通機構が運営するネットワークシステム。
不動産を売却したい人、貸したい人との媒介契約に基づいて不動産会社が登録し、
不動産業界全体が連携して購入希望者や賃借希望者を探せる仕組みになっています。

レインズでは毎年10万件以上の不動産が登録され、取引されてきた実績があります。

不動産を売却したい人、不動産を貸したい人からすると、どの不動産会社に依頼しても買いたい人、借りたい人と出会う機会の損失がない点が大きなメリットといえるでしょう。

登録された情報は不動産業界全体で情報共有されるので、円滑かつ効率的に取引が成立することが期待できます。
媒介契約を検討している不動産会社には、物件をきちんとレインズに登録してくれるかどうかを、
念のため確認しておいた方がいいでしょう。

（2）どんな販売活動をしている？
媒介契約を結ぶと、売主に変わって不動産会社が売却のための販売活動を請け負ってくれます。
積極的に宣伝や情報掲載をしてくれれば、買い手が見つかりやすく、高値での売却も期待できます。

しかし、販売活動に消極的な不動産会社では、物件情報が人目に触れる機会が少なく、
なかなか買い手がつかない可能性があります。
長期にわたって買い手がつかなければ、値下げも検討しなくてはならなくなります。

このような事態を招かないためにも、物件を委ねる契約を結ぶ前に、

どんな販売活動をしてくれるのかを直接確認することをおすすめします。

不動産売却の営業方法としては、新聞の折り込みチラシやポスティングチラシ、
住宅情報誌などの紙媒体のほか、不動産ポータルサイトなどWEB媒体への登録などが挙げられます。

不動産購入希望者は、さまざまな方法で情報を入手されますので、
どちらかに偏っていては幅広く買い手を探すことができません。

紙媒体については、チラシの工夫やアイデアで、魅力的な物件を演出してくれるかどうかが重要
です。
優秀な不動産会社は、ちょっとしたキャッチコピーや、物件のウリをうまくアピールすることに長けています。

自宅に配られる複数のチラシによく目を通して、不動産会社の実力を判断するのも良いでしょう。

WEB媒体では、大手なら自社ホームページに物件情報を掲載するところもありますが、
反響が大きいのはやはり不動産ポータルサイトです。

複数の不動産ポータルサイトに登録してくれるかを確認するとともに、
その不動産会社が登録している物件が、どんなふうに掲載されているかを見てみてはいかがでしょう。

掲載されている写真のクオリティーや物件紹介の言葉のセンスから、不動産会社の実力を感じられることもあります。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！

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今回のテーマは、「不動産査定と不動産鑑定」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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不動産査定と不動産鑑定の違いとは

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◆査定と鑑定の違い

不動産の価格を知るための方法として、「不動産査定」と「不動産鑑定」があります。

どちらも同じように見えますが、価格を調べるための方法や、算出された金額がもたらすないように違いがあります。

簡単に言ってしまうと、「不動産査定」は不動産の価格を知るためのもの、「不動産鑑定」は不動産の価値を証明するためのもの、という違いがあります。

また、不動産査定は簡易的なものが多いのに対し、不動産鑑定はそれよりも厳格です。

それぞれ、どのようなものかを見ていきましょう。

【不動産査定】

不動産を売りに出そうか考えたとき、不動産会社に仲介を頼む際、「不動産査定」を行ってもらい、売出価格を決めることになります。

つまり、「不動産査定」は不動産会社がサービスの一環として行っていることが大半です。

査定にはその不動産の立地、利便性、築年数、間取りといった条件を考慮し、それに類似した物件の取引事例を参考にしておおよその価格を算出します。

その際に作成される報告書はA4サイズの紙2～3枚に収まるくらい、非常にコンパクトなものが多いようです。そこには、物件の現時点での妥当な査定額はもちろん、なぜその査定額になったのかという根拠が簡単に説明されていることが一般的です。

【不動産鑑定】

「不動産鑑定」は、「不動産査定」と比べると、さまざまな要因を緻密に分析して行われます。そのため、信頼度も不動産査定に比べて格段に高くなります。

分析に使われる要因としては、地盤、地域の人口、物価の動向、土地の利用規制などが含まれる「一般的要因」というものがあります。

また、地域の環境から受ける影響（例えば土壌汚染の有無など）を含む「地域要因」、さらに土地自体の形状や、建物であれば土地上での配置や管理状況を含む「個別的要因」というものがあります。

これらの鑑定は、国家資格を持つ不動産鑑定士が行います。また、それぞれの要因については国の統一基準に基づいて価格を算出します。

このときに作成された「不動産鑑定評価書」は、裁判所や税務署などの公的機関において重要な資料として扱われるくらいの専門性と公正性があります。

「不動産査定」の場合、不動産会社によっては査定額が大きく変わることがあるのに対し、「不動産鑑定」の場合はほとんど同じような評価が出ることになります。

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本日は以上となります。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

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さて、前回は「事故物件」とはどんな物件なのかをご紹介しました。

今回のテーマは、「事故物件の売却方法」です。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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事故物件の売却方法

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◆事故物件を売却する3つの方法

前回お伝えしたように、事故物件とは、殺人事件や自殺、火災による死亡事故があった物件のことで、「心理的瑕疵がある」「査定結果が周辺相場よりも安くなる」「告知義務がある」といった特徴があります。

事故物件を売却する場合、3つの方法があります。

【不動産会社の仲介で売却する】

事故物件は買い手が少なくなってしまいますが、全く売れないわけではありません。周辺相場よりも安く売り出すことになるため、買い手によっては心理的瑕疵をそこまで気にせずに購入する場合もあるからです。

周辺相場よりもどの程度安く売りに出すかなど、不動産会社と相談して売りに出しましょう。

【時間が経ってから売却する】

事故物件については、何年経てば告知しなくても良いという明確な基準が決まっていません。そのため、いくら年数が経過したといっても告知義務が残ったままなのですが、年数が経ったことにより、心理的な障壁が薄らいでいく可能性はあります。

そこで、数年経った状態で売却を行うという方法があります。しかし、この方法では建物が劣化していったり、固定資産税などの維持費や固定費が掛かってしまうので、注意が必要です。

また、一戸建ての場合は建物を解体し、土地として売却する事を検討しても良いでしょう。この場合でも告知義務がなくなるわけではないのですが、買い手の心理的障壁が薄らぐ可能性があります。

【不動産会社に買取してもらう】

買い手を探すのが大変だし、何年も待つことができない、という場合には、不動産会社に買取を依頼するのも一つの方法です。

全ての不動産会社が買取をしてくれるかどうかはわかりませんし、その価格もやはり相場よりずっと安くなることが予想されます。

物件を将来的にどのようにしていきたいかをよく考え、不動産会社と相談してみてください。

事故物件は、殺人、自殺、事故死といったアクシデントによって生まれます。そしてこれらのアクシデントは、起きない、起こさないように思っていても、いつどのようにして起きるかは予測できません。

もしもお手持ちの不動産が事故物件となってしまった場合、その事実を下手に隠そうとしたり、独りで悩んだりせず、まずは不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

浜松市南区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。

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「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

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今回のテーマは、「事故物件」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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事故物件とは

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◆事故物件の特徴

賃貸物件で耳にしたことがある「事故物件」。これは、賃貸に限らずに売買物件にも当てはまる言葉です。

事故物件とは、殺人事件や自殺、火災による死亡事故があった物件のことです。あくまでも事故死によるもので、病死や自然死といった場合には、事故物件として扱わないのが一般的です。

事故物件の特徴をまとめると、「心理的瑕疵がある」「査定結果が周辺相場よりも安くなる」「告知義務がある」の3点となります。

【心理的瑕疵がある】

「瑕疵(かし)」とは、外からでは判断できないマイナスのことで、主に物理的瑕疵と心理的瑕疵があります。

物理的瑕疵とは、雨漏りやシロアリによる建物の損傷、土壌汚染、地盤沈下などがあります。物理的瑕疵の場合は、修繕等で取り除くことが多いといえます。

一方の心理的瑕疵とは、物件またはその周辺で事故が起きていて、その事実を事前に知っていれば、物件の購入に至らなかったような事例のことです。

主に、自殺があった、殺人事件があった、火災や転落による死亡事故があった、などがあります。

【査定結果が周辺相場よりも安くなる】

心理的瑕疵のある事故物件は、周辺相場よりも査定結果が低くなることが一般的です。

瑕疵の内容や不動産の状況にもよりますが、一般的には成約金額が周辺の相場よりも2～3割程度低くなるといわれています。

【告知義務がある】

物理的瑕疵、心理的瑕疵、どちらにしても、これらの事実を知っていて売却する場合には、必ず買い手に告知しなければなりません。

告知義務があった場合、売買契約を締結する前に必ず説明をしなければなりません。この義務を果たさなかった場合、契約違反となり、場合によっては賠償責任も生じてきますので注意が必要です。

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本日は以上となります。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

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