「2021年11月」の記事一覧（14件）
カテゴリ：浜松市のリースバック / 投稿日付：2023/07/21 09:22
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カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2023/07/03 10:22
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
さて、前回は、「不動産相場を調べよう」ということで、不動産ポータルサイトを活用して各種条件や平米単価を駆使して相場を調べることをお伝えしました。
今回はさらに、成約価格の情報を調べる方法をお伝えします。
国土交通省や国税庁などのサイトを利用すると、多くの参考情報を手にすることができます。ぜひ参考になさってください。
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不動産相場を調べよう～国土交通省のサイトを活用しましょう～
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◆成約価格を細かく調べる
国土交通省の「不動産取引価格情報検索」というサイトでは、実際の成約価格をおおまかに調べることができます。
・不動産取引価格情報検索
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
取引の時期を決め、そこから「土地」「土地と建物」「中古マンション等」などから選んでいきます（農地や林地なども調べることができるのが面白いですね）。
そして、地域を住所または路線・駅名から選んでいきます。すると、実際に取引された物件がずらっと出てきます。
そこには、最寄り駅、そこからの距離、取引総額、坪単価や平米単価、土地の形など細かな条件が詳細に出てきます。
具体的な住所や物件名はわかりませんが、かなり詳細な部分まで条件が表示されるので、かなり参考になるでしょう。ちなみに、このサイトに出ているのは全ての成約事例ではなく、一部のものとなっています。掲載件数ではやや不満が残りますが、参考程度の資料としてなら使えそうですね。
◆地価相場を調べたいなら
【公示地価と基準地価】
公示地価は地価公示法に基づいて1月1日時点のものを、基準地価は国土利用計画法に基づいて7月1日時点のものをそれぞれ公表したものです。公示地価は国が調べたもの、基準地価は都道府県が調べたものという違いはありますが、大きな違いはないといって良いでしょう。
いずれも土地取引の指標として扱われており、ニュースでも「銀座の○○前が日本一高い」などと耳にしたことがあるでしょう。
この公示価格と基準地価は、いずれも国土交通省のサイトで調べることができます。
【路線価図】
土地の価格を調べたいなら、路線価図を調べる方法もあります。この路線価図は、相続税などの計算で地価を評価するときに利用されるもの。国税庁が調べており、道路ごとに、そこに面する土地の、標準的な平米単価が記載されています。
路線価図は国税庁のサイトで見ることができます。多くの地点、特に細かいところまで調べられますが、少し見にくいのが難点です。
また、この路線価というものは公示価格の8割程度を目安にしていますし、固定資産税は土地の評価額を公示価格の約7割を目安としています。つまり、実際の取引価格と一致しない場合が多々ある、ということを念頭に置いておきましょう。
取引価格と一致しないとはいえ、全く使えない情報というわけではありません。
前回ご紹介した不動産紹介サイトと、今回紹介した国土交通省のサイトや国税庁のサイトを用いて、あらゆる角度からご自身の不動産相場を検証してみましょう。
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本日は以上となります。
浜松市南区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。
お手持ちの不動産売却をお考えの方
相続した物件の売却を検討されている方
買替えを検討されている方 など
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
査定フォーム や お問い合わせフォーム からでも承っております。
不動産売却にあたっての詳細については、こちらの不動産売却専門サイトでご確認いただけます。
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カテゴリ：不動産売却ワンポイントアドバイス / 投稿日付：2023/06/30 09:21
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
家を早く売却するための確認事項
不動産の売却を成功させる「決定的な切り札」というものは、実はありません。
しかし、「こうすれば上手くいくチャンスが多い」というノウハウはあります。
不動産の最前線にいるセンチュリー21のスタッフが明かすご売却成功のノウハウをいくつかご紹介します。
ご売却を成功させるためには、見学に来た購入希望者によい印象を持ってもらうことが大切です。ちょっとした気遣いやマナーが、満足できる売却につながるかもしれません。
そこで、購入希望者がお客様の家へ見学に来た時の、ちょっとした心得をまとめました。ぜひ、ご参考にしてください！
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カーペットのクリーニング、あるいは取替えが必要ではありませんか。
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◆リビングや玄関に敷いてあるカーペットや絨毯はキレイになっていますか？
お子様がいるお宅や、ペットを飼っているお宅などは特に気を付けなければなりませんが、カーペットなどについた、シミや汚れ、それに臭いなどは他人からは非常に気になるものです。
見学前は掃除や消臭に気を使うとありがたいですね。
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本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
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相続した物件の売却を検討されている方
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カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2023/06/26 09:31
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
今回のテーマは、前回に引き続き「不動産相場の調べ方」です。少しでもお役に立てれば幸いです。
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不動産相場を調べよう～不動産相場はどうやって調べれば良い!?～②
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◆似ている物件がないときには
【平米単価・坪単価で考える】
不動産ポータルサイトを見ても、ほとんど同じ条件の物件はなかなか見つからないこともあります。特に広さや間取りが違うと、値段は大きく変わってきます。
そこで、「平米単価」や「坪単価」を用いて比較してみましょう。これは、物件の価格をその広さで割ったものです。ちなみに「坪」は3.3平米のことで、比較するときには「平米単価」のほうがわかりやすいと思います。
まずは不動産ポータルサイトにある、似た条件の物件の平米単価を出します。
これは、価格÷平米数で出すことができますね。
次に、先ほど出した平米単価に、ご自身の不動産の平米数を掛けると、相場価格が出てきます。
ただし注意していただきたい点として、土地や分譲マンションの場合は単純に上記の「価格÷平米数」で相場価格を算出することができますが、中古の一戸建てを参考物件として用いる場合は、価格総額から建物価格の残存価値を差し引く必要があります。
この点は少々専門的過ぎますので、「価格÷平米数」を参考として用いられるのは、土地と分譲マンションのみにされたほうが良いかも知れません。
【平米単価で考えるときの注意点】
物件が広くなっても平米単価が変わらないとすると、物件の金額はかなり高くなって、買い手が付かない可能性が出てきます。そのため、物件が広くなればなるほど、平米単価は下がる傾向にあります。
ちょっと例えとして変かもしれませんが、野菜やお肉のまとめ売りのほうが、1つあたり、1gあたりの単価が安くなるような感じでしょうか。
◆不動産ポータルサイトを見るときに気を付けたいこと
不動産ポータルサイトに掲載されている価格は、あくまでも「売主の希望価格」だということを念頭に置いておきましょう。売主の事情、例えば早く売りたいから相場よりも低めの価格設定にしている場合や、逆に急がないので高めに設定して長期間掲載されっぱなし、といったこともあるでしょう。
そこに掲載されている価格をうのみにせず、ご自身の希望や条件とすりあわせ、納得のいく価格で売り出せるようにしたいですね。
また、物件自体が一般的な中古なのか、それともリフォームしているものかでも価格が変わってきます。リフォーム物件は売り出し価格が高くなることが多いため、その辺も加味して比較しましょう。
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本日は以上となります。
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カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2023/06/19 10:54
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
今回のテーマは、「不動産相場の調べ方」。
少しでもお役に立てれば幸いです。
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不動産相場を調べよう～不動産相場はどうやって調べれば良い!?～
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◆物件情報サイトで調べる
不動産の相場を調べようとして、最初に思いつくのは不動産ポータルサイトで調べる方法ではないでしょうか。
自分が売りたいと思う不動産と似たような条件の物件が、いったいいくらで売りに出ているのかを見れば、ある程度の相場を見て取ることができます。そのときに見るべき条件は、最寄り駅とそこからの距離、広さ、間取り、築年数、などです。
いくら同じ広さや間取り、駅からの距離であっても、便利の良い複数路線の利用できる駅と、急行の止まらない小さな駅とでは比較できないので注意しましょう。
また、電車を利用することが当たり前の都心部では駅からの近さが重要になる一方、電車よりもマイカー通勤の多い地方などの場合は駅からの距離よりも駐車スペースが何台分あるか、主要な幹線道路へのアクセスはどうかといったことが重要になってきます。
そうした場合は、徒歩圏内にスーパーがなくてもさして問題にならない、なんていう場合もあります。
条件を比較する場合には、ご自身やその周りの方のライフスタイルも加味して考えると良いでしょう。
自分が売りたい価格を考えると同時に、自分が「この条件でこの値段なら買いたい」と思える物件をチェックして比較し、どこがその価格に対して納得できているのかを考えてみるのも良いかもしれませんね。
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本日は以上となります。
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カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2023/06/12 09:46
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
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さて、前回は、「不動産会社が行う仲介業務」6つのうち3つをお伝えしました。
今回はさらに、「不動産会社が行う仲介業務」の残り3つをご紹介します。前回ご紹介した前編とあわせてご覧になり、不動産会社の仲介業務について知っていただければと思います。
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不動産会社が行う仲介業務とは ～後編～
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◆不動産会社が行う6つの仲介業務
前回は、「物件の査定」「権利関係の調査」「広告」をご紹介しました。今回は、実際の売買に関わる部分をご紹介します。
【物件の内覧】
物件に興味を持ってくれた人がいた場合、広告の写真だけでは伝わらない物件の詳細を見てもらうため、内覧を行います。
売り手がまだ物件に住んでいる場合は、買い手だけでなく売り手の日程調整も行わなければいけません。
内覧当日は、不動産会社の担当者が買い手を物件に案内し、詳しい説明を行います。案内後、買い手から価格交渉などがあった場合は、担当者からその旨を売り手に伝えるなどの売却活動を進めていきます。ただし、内覧の場で価格の交渉が行われることはまずありません。
【売買契約書の作成・締結】
内覧を行った後、購入希望者が不動産の購入を決めた場合、いよいよ売買契約書の作成と契約の締結を行います。不動産会社には売買契約書のひな形が用意されているため、必要な部分を記載した売買契約書を作成します。
作成した売買契約書は、宅地建物取引士の記名・押印が必要です。宅地建物取引士は、重要事項説明書への記名・押印、重要事項説明を行わなくてはなりません。
重要事項とは、売買の対象となっている不動産の権利関係や設備の整備状況、法令上の制限などのことで、契約の解除や違約金、欠陥があった場合の対応などもここに含まれています。
重要事項説明書や売買契約書の内容に不備があった場合、売却後にトラブルに発展する可能性が高いため、売り手も事前に間違っているところや抜けているところがないか、目を通しておくことが大切です。
【トラブルの対応】
引き渡し後の物件に何かしらの欠陥があった場合など、トラブルが発生した場合は不動産会社がその対応を行います。契約不適合責任に該当するような事柄が発生したときなどをさします。
◆仲介を依頼した方がメリットが多い
不動産の売却を不動産会社に依頼する場合は、仲介手数料が発生します。不動産会社に支払う仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められており、200万円以下の場合は売却価格の5％以内、200万～400万円で4％以内、400万円以上で3％以内となっています。
物件の売却価格が高くなれば高くなるほど、仲介手数料をもったいないと思ってしまうかもしれません。しかし、買い手を探すこと、契約を結ぶこと、その後のトラブルのことなどを総合して考えると不動産会社に仲介業務を依頼するメリットの方が大きいといえるでしょう。
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カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2021/12/07 09:20
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≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
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カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2021/11/30 09:30
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≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2021/11/27 09:45
【取引事例】
浜松市浜北区新原
◇浜松市浜北区新原：土地
◇土地面積：88.80坪
◇成約年月：2021年11月
当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。
お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。
相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、
センチュリー21浜松不動産販売までお問い合わせ下さい。
お客様に最適なご売却プランをご提案いたします。
■ご売却の方法〈仲介と買取の違い〉について知りたい方は、こちらの不動産買取専門サイトでご確認いただけます。
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【センチュリー21浜松不動産販売 不動産買取専門サイト】
地元密着の当社では、浜松市の空家・空地の買取業務にも注力いたしております。
どのような物件（敷地が狭い、遺品がたくさんある など）でも、信頼と安全を第一にお客様のご事情に配慮した不動産売却をサポートいたします。
＼まずはお気軽にお問い合わせください／
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2021/11/26 09:00
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。
地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
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「人の死の告知に関するガイドライン」を公表
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2021年10月8日、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表した。人の死が発生して「心理的瑕疵あり」とされた不動産（いわゆる事故物件）の取引に対し、宅建業者の取り扱いの判断基準が国によって初めて示された。ガイドライン策定の背景や内容のポイントを解説する。
ルール未整備がもたらしていた課題
「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（以下、「ガイドライン」）は、国交省の「不動産取引に係る心理的瑕疵に関する検討会」（座長＝中城康彦・明海大学不動産学部長）が取りまとめた。
宅建業者には、取引相手の判断に重要な影響を及ぼす事項を告知する義務がある。しかし、死亡事案が発生した不動産の取り扱いには、これまで明確なルールは存在しなかった。死亡の事実が入居者の判断に重要な影響を及ぼすかどうかという判断基準がなかったために、宅建業者は裁判例などを参考に個別対応するしかなく、心理的瑕疵物件には常にトラ
ブルの不安がつきまとっていた。
また、ルールの未整備は、単身高齢者の住宅難の原因にもなっていた。検討会の資料によると、約8割もの賃貸オーナーが高齢者の入居に拒否感を示している。単身高齢者が所有物件で死亡すると、老衰や病死でも事故物件扱いされるのではないか、告知すれば賃料の減額請求の理由にされてしまうのではないかという不安がオーナーの拒否感につながり、単身高齢者がなかなか住まいを確保できない事態を引き起こしている。
検討会がガイドラインの策定を目指した背景には、こうした課題があった。今年5月に示されたガイドライン案に寄せられた意見（パブリックコメント）は218件。200件超のパブリックコメントは大きな反響であり、国民の関心の高さがうかがえる。
告知しなくてもよいケースを明確化
このガイドラインは、一戸建てやマンション・アパートなど居住用不動産を対象にしている。主なケースと契約形態別の告知の必要性を図表にまとめた。
宅建業法上は、「宅建業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない」というのが原則。これをベースとして、ガイドラインでは「告げなくてもよい場合」を明示した（図表の×部分）。告げなくてもよい場合以外は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告知が必要となる（図表の〇部分）。老衰や病死（図表の①）が告知不要と明らかにされたことは、単身高齢者が入居を拒まれない環境を目指すうえでは大きな一歩といえる。
便宜上、③を設けたが、ガイドラインでは他殺や自殺の告知を明記していない。ガイドラインはあくまで「告げなくてもよい場合」を示していて、「告げなくてもよい場合」のほかは原則どおりという構成だ。
5月のガイドライン案では他殺・自殺を「告知すべき内容」とはっきり記していたが、パブリックコメントで「自殺に対する偏見を助長する内容」との指摘があったことを
受け、表現の仕方が修正された。
買主・借主に告知する場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因（自然死・他殺・自死・事故死等の別。不明の場合はその旨）、特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げる。死亡した本人やその遺族などの名誉、生活の平穏に十分配慮する必要があり、死者の氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況などは告げる必要はない。また、買主・借主に告知する場合は、後日のトラブル防止のため「書面の交付等によることが望ましい」とされている（ガイドラインより）
宅建業者の調査義務の範囲も明らかに
ガイドラインは、媒介を行う宅建業者の調査の範囲も明らかにした。宅建業者は、売主・貸主に対し、物件状況等報告書やその他の書面（告知書等）に過去に生じた事案について記載を求めることで「媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする」（ガイドラインより）とされた。宅建業者が自ら周辺住民に聞き込みをしたり、インターネットサイトを調査したりする義務はない。
したがって、トラブル防止の観点から告知書等の重要性が高まる。宅建業者は、「売主・貸主に記載が適切にされるよう助言することが望ましい」（同）とする。同時に、故意に告知しなかった場合などは、民事上の責任を問われる可能性があることを宅建業者から売主・貸主に伝えることも重要だ。告知書等に売主・貸主からの告知がない場合にも、人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、宅建業者は売主・貸主に確認する必要がある。たとえば、管理会社から死亡事案があったことを宅建業者が聞いていた場合に、告知書等に記載がなかったときには、売主・貸主にその事実を伝えないと宅建業法違反になる。
ガイドラインは、人の死が起きた居住用不動産に対して、宅建業法上宅建業者が取るべき対応と、同法の義務の解釈を整理している。位置付けとしては「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」と同じものになる。守らなかったからといって、ただちに宅建業法違反となるわけではないが、トラブルになった場合は、行政庁での監督にあたってガイドラ
インが参考にされる。
国交省「しっかり読み、トラブル未然防止を」
国交省は「ガイドライン本文にはさまざまな留意点等を記載している。事業者の皆さまには、具体の事案や買主・借主の意向等を踏まえて対応いただくこととなるが、ガイドラインをしっかり読んでご理解いただき、トラブルの未然防止につなげていただきたい」（不動産・建設経済局 井﨑信也・不動産業課長）と呼びかける。
最後に、ガイドラインで整理されなかったケースが残されていることに注意したい（⑥～⑧）。これらは一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や取引実務の蓄積がなかったため、ガイドラインの対象に含まれず、引き続き個別の判断になる。ガイドラインは事例の蓄積を踏まえて、適時見直しが図られる予定で、⑥～⑧は今後の事例蓄積の先の判断となる。
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