「2024年01月」の記事一覧（11件）
カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2024/05/24 09:22
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。
地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
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不動産賃貸業者も知っておきたい「キャップレート」のしくみ
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キャップレート（期待利回り）は通常、不動産市況の強弱を見るのに便利だといわれますが、不動産賃貸を行うにあたっても参考になる指標です。今回は、そのしくみを見てみましょう。
キャップレートは大都市では低く、地方では高い
キャップレートとは「期待利回り」のことです。不動産賃貸業者やデベロッパー、銀行、不動産アセットマネージャーなど、なんらかの形で不動産事業に携わっている人たちが不動産を保有するとしたら、どのくらいの利回りを期待しているのかを示しています。
キャップレートはいくつかの機関から公表されています。そのうちの一つが、多くの投資家が活用している、1999年4月から一般財団法人日本不動産研究所が調査・公表している「不動産投資家調査」のレポートです。
立地や築年にもよりますが、一般的にキャップレートは都心よりも地方で高くなるといった傾向があります。
キャップレート＝純利益（NOI）÷不動産価格ですから、純利益が同じであれば、不動産価格が高いほうがキャップレートは下がり、不動産価格が低いほうがキャップレートは上がるわけです。
一方、不動産の適正価格の算出法の一つに、収益還元法があります。
計算方法は、「年間の不動産賃貸収益（純利益）÷利回り」になります。たとえば家賃収入で年間200万円の純利益が得られる物件があるとします。計算式の「利回り」には通常、このキャップレートを用いられますので、仮にこれが5％だとしたら、200万円÷5％＝4,000万円となり、この不動産物件の適正価格は収益還元法によれば4,000万円とされます。
このことからは、純利益が一定額であるとした場合、キャップレートが上昇すれば適正価格は低下し、キャップレートが低下すれば適正価格は上昇するという関係がわかります。
キャップレートは、投資家が不動産物件に対して期待している標準的な利回りなので、当然のことですが、実際に取引する際の利回り（取引レート）とは乖離が生じてきます。たとえば、「キャップレート＞取引レート」ならば、期待する利回りに達していなくても（物件価格が高くても）購入していることになり、両者の乖離が拡大する方向にあるときは、不動産市況が過熱気味と判断できますし、逆に、「キャップレート＜取引レート」で両者の乖離が拡大する方向にあるときは、不動産市況が低迷していると考えられます。
不動産の取引価格は高止まり
以上の要素を前提として、まずは現状のキャップレートを見てみます。図表にしていませんが、オフィスビル、商業店舗、物流施設、宿泊特化型ホテルのいずれについても同様の傾向にあります。賃貸住宅（ファミリータイプ）のキャップレートは過去最低水準にあります。
2000年前後から、リーマンショックが起こる2008年くらいまでの間、国内不動産業界はちょっとしたミニバブル期でしたが、そのときでも賃貸住宅（ファミリータイプ）のキャップレートは5％台でした。それが今は3％台ですから、いかに国内不動産市況（不動産の取引価格）が過熱しているかがおわかりいただけると思います。
では、これから不動産市況はさらに活況になるのか、それとも低迷に向かうのかを、取引レートとの比較から考えてみましょう。
日本不動産研究所の2023年10月調査分の賃貸物件のキャップレートは、ファミリータイプで見ると3.8％です。ここでいうファミリータイプとは、広さ50㎡～80㎡、築5年未満、駅徒歩10分以内、の物件を指しています。東京・城南地区におけるファミリータイプの賃貸物件の取引レートは3.5％ですから、「キャップレート3.8％＞取引レート3.5％」の状態になります。ちなみに城東地区はキャップレートが4.0％で、取引レートは3.7％ですから、東京都内におけるファミリー向け賃貸物件はかなり過熱気味であるといえます。
長期金利の上昇に伴い期待利回りも上昇
ところで、冒頭で「純利益が同じであれば」と書きましたが、実際には都心と地方では家賃水準が違いますから、経費はそれほど大きな差はありませんので、都心のほうが純利益は大きくなります。つまり、都心では不動産価格が高いものの純利益も大きくなりますし、地方はその逆です。
また、賃貸用住宅よりも事業用不動産のほうが、価格が高いものの純利益も大きくなります。にもかかわらず、都心のキャップレートが低く、地方は高くなる、あるいは賃貸用住宅より事業用不動産のキャップレートのほうが高くなるのはどうしてでしょうか？
その理由は、キャップレートの中身を要素分解すると見えてきます。キャップレートは、リスクフリーレート＋リスクプレミアム＋立地プレミアムで表現されます。リスクフリーレートとは無リスク状態の金利水準のことで、日本では10年国債利回り、すなわち長期金利を用いるのが一般的です。
リスクプレミアムは不動産を保有することで想定されるリスク量のことです。この調査では、賃貸住宅のリスクプレミアムは算出されていませんが、オフィスビルのリスクプレミアム（本調査では2.8%）にだいたい0.5％程度を上乗せしたものと考えられており、それで計算すると3.3％程度になります。
そして立地プレミアムは、立地条件の違いによるリスク差です。当然、地方よりも都心のほうが客付けしやすいため、リスクは下がります。
以上のようなしくみにより、キャップレートは立地、用途、不動産市況の状況によって変わってくるの
です。
現状、リスクフリーレートに該当する長期金利は上昇ぎみで推移しています。リスクプレミアムと立地プレミアムは、そう大きく変わるものではないので、今後のキャップレートを変動させるとしたら、長期金利がカギを握ることになります。
今後、長期金利が上昇してくればキャップレートも上がってきますから、取引レート（物件価格）の動向次第で、純利益（賃料）を上げる圧力も高まってくるでしょう。
既存物件の賃料を上げるために、不動産管理会社の活動が大きな要因となることは間違いありません。今後は、「賃料を上げる活動をする不動産管理会社」が選ばれる時代になるでしょう。
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本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。
お手持ちの不動産売却をお考えの方
相続した物件の売却を検討されている方
買替えを検討されている方 など
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
査定フォーム や お問い合わせフォーム からでも承っております。
不動産買取にあたっての詳細については、こちらの不動産買取専門サイトでご確認いただけます。
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【センチュリー21浜松不動産販売 不動産売却専門サイト】
不動産売却をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。
経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。
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≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
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浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
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エリア：浜松市浜名区尾野
土地面積：3000㎡
現況：更地
大切な財産である土地のご売却に関するさまざまなご事情に配慮し、秘密厳守で丁寧に対応させていただいております。
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個々のご事情に細やかに配慮しながら、信頼・安全を第一にご希望に沿ったご売却ができるよう精一杯サポートさせていただきます。
浜松市で不動産売却・不動産買取などのご相談ございましたら、
センチュリー21浜松不動産販売へお気軽にご連絡ください。（相談料無料）
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エリア：浜松市中央区鴨江4丁目
土地面積：310㎡
現況：更地
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2024/03/08 09:05
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
浜松市の数多くの不動産売却のサポートをさせていただいております。
浜松市中央区の一戸建て住宅の査定のご依頼を承りました。
◆浜松市中央区初生町
◆土地面積：200
◆建物面積：100
◆間取り：5DK
◆築年数：45年
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大切な財産である土地建物のご売却に関するさまざまなご事情に配慮し、秘密厳守で丁寧に対応させていただいております。
個々のご事情に細やかに配慮しながら、信頼・安全を第一にご希望に沿ったご売却ができるよう精一杯サポートさせていただきます。
浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。
お手持ちの不動産売却をお考えの方
相続した物件の売却を検討されている方
買替えを検討されている方 など
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査定フォーム や お問い合わせフォーム からでも承っております。
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2024/03/07 09:22
地元密着で浜松市の数多くの不動産取引実績がございます
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
住み替えの為、買い替えをご検討中の浜松市中区のお客様より、不動産買取査定のご依頼を承りました。
◆浜松市中央区三和町
◆土地面積：200㎡
◆建物面積：140㎡
◆間取り：4LDK
◆築年数：2000年
■住み替えを検討する場合
「不動産の購入」と「不動産の売却」のふたつの取引を同じ時期に行うため、どうしたらよいか悩まれる方は少なくありません。
☆住み替えをしたいけど何から取り組んでいいかわからない・・・
☆住宅ローンが残っているけど買い替えしたい・・・
☆購入と売却、どちらから先にすればいいのかわからない・・・ など
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当社センチュリー21浜松不動産販売では、豊富な売却・購入サポート経験のあるスタッフがお客様のご状況とご要望を鑑み、スムーズなお住み替えをお手伝いいたします。
地域密着の弊社だからこその、豊富な不動産買取実績と不動産活用実績がございます。
他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件も、お気軽にご相談ください。
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
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≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2024/03/07 09:20
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
浜松市の数多くの不動産売却のサポートをさせていただいております。
浜松市中央区の一戸建て住宅の査定のご依頼を承りました。
◆浜松市中央区雄踏町宇布見
◆土地面積：150㎡
◆建物面積：100㎡
◆間取り：4LDK
◆築年数：50年
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浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
当社は浜松市中央区を中心に、浜松市浜名区、浜松市天竜区 他、
磐田市と周辺エリアが主要取扱エリアとなっております。
住み替えの為、買い替えをご検討中の浜松市中央区分譲マンションの査定依頼を承りました。
◆浜松市中央区蜆塚2丁目
◆建物面積：66㎡
◆間取り：3LDK
◆築年数：25年
■住み替えを検討する場合
「不動産の購入」と「不動産の売却」のふたつの取引を同じ時期に行うため、どうしたらよいか悩まれる方は少なくありません。
☆住み替えをしたいけど何から取り組んでいいかわからない・・・
☆住宅ローンが残っているけど買い替えしたい・・・
☆購入と売却、どちらから先にすればいいのかわからない・・・ など
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当社センチュリー21浜松不動産販売では、豊富な売却・購入サポート経験のあるスタッフがお客様のご状況とご要望を鑑み、スムーズなお住み替えをお手伝いいたします。
浜松市で不動産売却・不動産買取などのご相談ございましたら、
センチュリー21浜松不動産販売へお気軽にご連絡ください。（相談料無料）
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
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≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2024/03/04 09:42
浜松市で数多くの不動産売却・不動産買取をサポートさせていただいております
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
磐田市の分譲マンションをご所有の方より、不動産買取査定のご依頼を承りました。
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◆建物面積：９３㎡
◆間取り：3LDK
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今後住むご予定もなく、早い時期に処分をご希望とのことで、買取でのご相談をいただきました。
センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。
■こんな方に■
・不動産をできるだけ早く売って現金化したい
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どのような物件でも、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2024/03/04 09:42
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
浜松市中央区エリアで、土地の売却物件を募集中です。
耕作しなくなった土地や相続した土地・駐車場にしてあるが、今後どうしようかとお考えの方
ぜひ地元に強いセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください！
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浜松市だけでなく、
静岡市をはじめとする静岡県内、および県外でも、全国のセンチュリー21のネットワークを通じて不動産売却活動が出来るのが、当社の強みです。
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≪ご売却をご検討のお客様用HP≫
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浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
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空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特別控除）の改正について
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「空き家」が全国で増加しており、大きな問題になっています。空き家の取得原因の過半は「相続」によるものです。こうした背景に鑑み、相続した一定の空き家を譲渡する場合のインセンティブとして、「空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特別控除）」が設けられており、本特例措置は令和5年度税制改正において要件拡充等がなされました。本稿では、空き家問題の概要をご紹介したうえで、本特例措置に関する制度概要や改正内容の留意点について解説します。
20年間でおよそ2倍、349万戸まで増加した「使用目的のない空き家」
わが国では、人口減少等を背景にして全国的に空き家が増加しています。平成30年の住宅・土地統計調査（総務省）によれば、空き家の総数はこの20年で約1.5倍（576万戸→849万戸）に増加しました。このなかでも二次的利用、賃貸用又は売却用の住宅を除いた長期にわたって不在の住宅などの「使用目的のない空き家」は、この20年で約1.9倍に増加し、その数は349万戸に及びます。
空き家はそのまま放置されることにより、「老朽化し危険な状態となる」、「害獣が住み着く」、「街の景観を悪化させる」といった安全、衛生、景観面等において周囲にさまざまな問題をもたらすおそれがあります。空き家の数は今後も増加する見込みであり、深刻な社会問題です。
このように全国で空き家問題が深刻化するなか、国をあげて空き家対策を推進するため、平成26年に「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家法」といいます）」が制定されました。これは、状態が悪く周囲に著しい悪影響を及ぼす空き家（以下「特定空家」といいます）に対応することに主眼を置いた法律であり、制定後一定の効果をあげていました。しかし、上述のとおり空き家は増加の一途をたどっており、特定空家になってからの対応には限界がありました。
このような状況から、第211回通常国会において空家法の改正案が提出され、令和5年6月に成立・公布されました（空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律）。改正された空家法は今後も空き家の増加が見込まれるなか、空き家が特定空家になる前に活用や管理を促し、また、特定空家への措置をさらに充実させるもので、令和5年12月13日から施行されています。
空き家対策は空家法に基づく措置だけではありません。国土交通省においては、地方公共団体や民間事業者に対して、空き家の除却や活用等に対する支援やモデル的な取組等に対する支援（予算上の補助制度等）を行っており、必要に応じて補助率の引き上げや補助対象の追加を実施することで、地方公共団体の空き家対策をさらに後押ししています。
これらに加え、税の側面から空き家対策を後押しするために設けられたのが、本稿で解説する「空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特別控除）」です。
「空き家の発生を抑制するための特例措置（3,000万円特別控除）」とは？
空き家の取得理由の約55％は、「相続」によるものです（令和元年・空き家所有者実態調査〈国土交通省〉）。相続は不可避的に発生するもので、相続人は活用意思の有無にかかわらず空き家を所有することになります。その結果、相続した空き家を活用せずそのまま放置してしまい、状態が悪化するなどして空き家が周囲に悪影響を及ぼしてしまうケースが一定数存在します。このような空き家の発生原因に鑑み、相続等により取得した空き家を早期に市場に流通させ、活用を図るための政策税制（インセンティブ）として、平成28年に「空き家の発生を抑制する特例措置（3,000万円特別控除）」（以下「本特例措置」といいます）が創設されました。
本特例措置は、被相続人の居住の用に供していた家屋（昭和56年5月31日以前に建築されたものに限ります）とその敷地を、相続又は遺贈により取得した相続人等が相続日から起算して3年を経過する日の属する年の12月31日までに、当該家屋又は当
該家屋とその敷地を一定の要件を満たしたうえで譲渡した場合には、その譲渡所得から3,000万円を特別控除するものです（本特例措置の概要についての詳細は、国土交通省HP※1をご参照ください）。
本特例措置の対象は、あくまで被相続人が居住していた家屋が相続の発生により「空き家」となる場合に限られます。そのため、たとえば相続開始の直前に当該家屋に被相続人の他に同居人が存在していた（相続が発生しても空き家にならない）場合や、相続後に家屋及びその敷地が事業・貸付け・居住の用に供された（相続後に空き家となっていない）場合は、本特例措置の対象外となります。
また、本特例措置の対象は、「被相続人の居住の用に供していた家屋」に限定されます。これは、本特例措置が、「居住用財産の譲渡所得の特別控除（3,000万円）」の考えに基づいて創設されたものであり、本特例措置について規定する租税特別措置法（昭和32年法律第26号）第35条第3項においても、「居住用財産を譲渡した場合に該当するものとみなして」と規定されていることからもそれがわかります。そのため、たとえば相続開始の直前まで被相続人が当該家屋に居住しておらず、別の場所に居住していた場合は、本特例措置の対象外となります。
本特例措置は創設後、平成31年度税制改正により、被相続人が相続開始の直前に被相続人の居住の用に供していた家屋ではなく、老人ホーム等に入居していた場合であっても、本特例措置の対象となる旨の要件の拡充がなされました。被相続人が相続開始の直前に老人ホーム等に入居していた場合であっても、入居期間中に当該家屋を一定利用していることをもって、「被相続人の居住の用に供していた家屋」とみなして本特例措置の対象として扱う、というものです。
そして今般、令和5年度税制改正により、本特例措置はさらなる要件拡充等がなされることとなりました。
さらなる活用が期待される、令和５年度税制改正による要件拡充
令和5年度税制改正以前（令和5年12月31日以前の譲渡が対象）において、本特例措置の適用を受けるためには、「譲渡のときまでに」売主が、当該家屋を耐震改修すること、又は当該家屋の除却を行うことが必要でした。
この点、令和5年度税制改正により、令和6年1月1日以降の譲渡については、「譲渡のときからその翌年2月15日までに」家屋を耐震改修又は除却した場合、つまり買主が譲渡のとき以降に当該家屋を耐震改修又は除却した場合についても、本特例措置を適用できることとなったのです。
これにより、売主において譲渡のときまでに家屋の耐震改修又は除却にかかる費用負担が発生することはなくなり、不動産取引や買主のニーズ等に合わせて、より柔軟に本特例措置を活用することができるようになりました。また、適用期限についても、4年間の延長（令和6年1月1日～令和9年12月31日まで）がなされました。
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本日は以上となります。
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