2023年03月の記事一覧｜浜松市南区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市で数多くの不動産売却・不動産買取をサポートさせていただいております

浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

浜松市中区の中古住宅をご所有の方より、不動産買取査定のご依頼を承りました。

◆浜松市中区上島

◆土地面積：340㎡（約102坪）

◆建物面積：120㎡（約36坪）

◆間取り：4DK

◆築年数：31年

今後住むご予定もなく、早い時期に処分をご希望とのことで、買取でのご相談をいただきました。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

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どのような物件でも、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

地域密着の弊社だからこその、豊富な不動産買取実績と不動産活用実績がございます。

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件も、お気軽にご相談ください。

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

査定フォーム  や　お問い合わせフォーム　からでも承っております。

不動産売却をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。

経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。

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　　　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫

　　　　　　https://www.h-res.co.jp/

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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

今回のテーマは、「市街化調整区域の物件を売却するときの流れ」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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市街化調整区域を売却するときの流れ②

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◆新しい活用法を考えてみる

農業関係者に売ることが難しく、宅地の転用も難しい場合は、新しい活用法を考えてみるのも一つの手です。

例えば、建物を必要としない駐車場なら建築許可が下りやすい可能性があります。ただし、周辺の環境によっては需要が見込めない場合もあるので、そういった場合は、建築業者の資材置き場として提案してみてはどうでしょうか。

また、近年注目されているのが太陽光発電のソーラーシステムの設置場所としての利用です。日当たりや送電線の整備、周辺の住宅への反射光など各種条件はあるものの、エコな太陽光発電は今後も需要が見込めるでしょう。

市街化調整区域の売却は条件が厳しく、難しいものです。しかし、田舎暮らしや昔ながらの古民家のリノベーションなどで注目されつつあります。

いろいろな条件や制度をしっかりと把握し、よりよい活用へ向けて売却できるようにしたいですね。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

浜松市南区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。

お手持ちの不動産売却をお考えの方

相続した物件の売却を検討されている方

買替えを検討されている方　など

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

査定フォーム  や　お問い合わせフォーム　からでも承っております。

不動産売却にあたっての詳細については、こちらの不動産売却専門サイトでご確認いただけます。

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【センチュリー21浜松不動産販売　不動産売却専門サイト】

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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

浜松市中区の土地をご所有の方より、不動産買取査定のご依頼を承りました。

◆浜松市中区浅田町

◆土地面積：109㎡（約33坪）

今後建築のご予定もなく、早い時期に処分をご希望とのことで、買取でのご相談をいただきました。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

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どのような物件でも、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

地域密着の弊社だからこその、豊富な不動産買取実績と不動産活用実績がございます。

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【取引事例】

浜松市浜北区横須賀

◇浜松市浜北区横須賀：戸建て

◇土地面積：146㎡（44坪）
◇建物面積：98㎡（29坪）
◇間取り：4LDK

◇成約年月：2023年2月

当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。

お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。

相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、

センチュリー21浜松不動産販売までお問い合わせ下さい。

お客様に最適なご売却プランをご提案いたします。

■ご売却の方法〈仲介と買取の違い〉について知りたい方は、こちらの不動産買取専門サイトでご確認いただけます。

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地元密着の当社では、浜松市の空家・空地の買取業務にも注力いたしております。

どのような物件（敷地が狭い、遺品がたくさんある　など）でも、信頼と安全を第一にお客様のご事情に配慮した不動産売却をサポートいたします。

＼まずはお気軽にお問い合わせください／

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

検査済証の無い建物の売却

検査済証の無い建物は売却できないんですか？

そんなことはありません。検査済証の無い建物でも売却は可能です。

良かった。でも、検査済証の無い建物とはどういうものなんですか？

一つは、そもそも完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物です。

もう一つは、完了検査を受け、検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合です。

検査を受けていない建物ってあるんですか？

はい、建築基準法第7条第1項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することが出来ません。

ただ、以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約３８％、それ以前は２０％~１桁台とも言われています。

そんなに低いんですか。

はい、ですので中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物はそれほど珍しい事ではありません。

検査を受けていないのは、どうしてですか？

建築基準法に適合していなかったり、完了検査の費用を節約したりなどケースは様々です。特に都心部では、狭小地での建築の為、法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。

もう一つの無くしてしまっている場合は、どこで再発行してもらえるんですか。

残念ながら、検査済証は再発行でき無いんです。

え！再発行は無いんですか。

ただし、各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書が発行できたりします。

そこで完了検査を受けている事や検査済証の番号などがわかります。重要事項説明書ではそれらを記載する必要があるので、不動産の担当者が調査しているかと思います。

検査済証が無いと言っても、様々なケースがあるんですね。

そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じないケースも多いかと思います。

検査済証が無いと、売却の際に何か影響がありますか。

住宅ローンなどの融資を利用できないことがある、増改築等が出来ないことがある、など購入者にとってマイナスとなるケースがあります。

住宅ローンが使えないんですか？

これは検査済証の有無というより、違反建築物かどうかが影響してきます。

購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、各金融機関によって審査基準は異なります。

違反建築物はダメであったり、違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。

利用できる金融機関が限られると、売却活動や売却価格に影響が出る事があります。

なるほど。増改築も出来ないんですか？

建築当時に法適合していたかの確認が難しい為です。但し、指定確認検査機関にて「建築基準法法適合状況調査報告書」を作成できる場合もあります。

検査済証があれば、それらは問題無いんですか。

検査を受けた当時は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。

検査済証の有り無しだけでは無いんですね。

そうですね。売却の際には、検査済証の有無よりも現在の状況が重要になってきます。

まずは、売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いと思います。

分かりました。有難うございます。

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 毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。

地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。

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新設住宅着工戸数2022年の振り返りと2023年の展望

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国土交通省の「建築着工統計調査報告」には、「新設住宅着工戸数」というデータがあります。今回は、持ち家・貸家・分譲住宅といった分野別に新設住宅着工戸数がどう推移しているかを見て、住宅需要が今後どうなるか考えてみましょう。

絶好調な賃貸住宅と不振を続ける持ち家

　今年1月末、国土交通省が2022年12月の「新設住宅着工戸数」を発表しました。これにより、2022年12カ月分の新設住宅着工戸数が出そろったことになります。では、2022年中に新しく建てられた住宅は、これまでと比べて増えたのでしょうか、それとも減ったのでしょうか。

　ざっくりとその傾向を言うと、「絶好調な賃貸住宅」と「不振の持ち家」が鮮明化した、そういう1年だったと考えています。

　分野別に新設住宅着工戸数の前年同月比（図表1）を見ると、持ち家は2021年12月から2022年12月まで、すべてマイナスでした。とくに2022年6月以降は不振を極め、前年同月比で2ケタのマイナスを続けています。ここで言う「持ち家」は、自分で土地を探して購入し、その上にハウスメーカーなどに依頼して家を建てるケースを指しています。

　これに対して貸家は、2021年3月から2022年12月まで、22カ月連続で前年同月比がプラスでした。

　2022年の1年間で、新しく建てられた家の戸数と前年比を見ると、持ち家は25万3,287戸でマイナス11.3％であり、貸家は34万5,080戸でプラス7.4％となりました。

　なお、持ち家ではなく分譲住宅は、合計が25万5,487戸で前年比プラス4.7％でした。ここでいう分譲住宅には、分譲戸建てと分譲マンションが含まれています。

　そして、給与住宅（社宅・官舎等）を含めたすべてを合計すると、着工戸数は85万9,529戸となり、前年比でプラス0.4％となりますから、ほぼ前年並みということになります。

建築工事費上昇の影響が持ち家の需要を低迷させている

　では、なぜ持ち家が絶不調だったのでしょうか。

　持ち家の前年比を過去にさかのぼってみると、2021年のそれはプラス9.4％でした。着工戸数は28万5,000戸を超えていたのです。

　また、そのさらにその1年前、つまり2020年の前年比は9.6％のマイナスで、着工戸数は26万1,088戸でした。ちなみにこの時期は、新型コロナウイルスの感染拡大が深刻な状況であり、前年比で9.6％のマイナスは当然とも言えるのですが、問題は2022年の着工戸数が、コロナ明けで経済活動が活発化してきたにもかかわらず、2020年を下回っている点にあります。

　たしかに、2021年の着工戸数がプラス9.4％の伸びだったので、2022年のマイナス11.3％は反動減だったようにも見えるのですが、着工戸数が2020年よりも少ないことを考えると、これは反動減だけでは説明できないほど落ち込んでいると考えられるのです。

　何が低迷の原因だったのでしょうか。おそらく物価上昇の影響だったのではないかと推察します。建設工事費の動向を示す建設工事デフレーター（住宅総合、月次、2015年基準）（図表2）を見ると、2017年から緩やかながら上昇していたのが、2021年以降、急角度で上昇しているのがわかります。2022年秋口から上昇幅が縮小して、上昇そのものは頭打ちになりつつありますが、そこから下がる気配が見られません。いわゆる高止まりの状態にあります。

　建設工事費の上昇が続いたのは、「ウッドショック」と言われた、木材需給のひっ迫が原因の1つであると考えられます。

単身世帯の増加を背景に賃貸住宅に対する強いニーズは続く

　2023年の持ち家新規着工戸数がどうなるかを考えると、まず物価が今より大きく下がることは想像しにくいので、建設工事費の高止まりが影響することになるでしょう。

　加えて、金利の動向も気になります。「金利が上昇するかもしれない」という程度だと駆け込み需要が期待できるものの、明確に住宅ローン金利が上昇に転じると、持ち家志向がややネガティブになります。

　そのため、おそらく2023年の持ち家新規着工戸数は2022年を下回るほど悪くなり、25万戸を割り込む恐れさえあると見ています。

　一方、貸家ですが、こちらは絶好調がしばらく続きそうです。単身者世帯の増加などを背景にして、賃貸物件に対するニーズが高まっているからです。基本的に単身者世帯は一戸建てには住まないので、単身者世帯が増えれば増えるほど、持ち家に対するニーズは落ち、逆に賃貸物件に対するニーズは高まります。こうしたニーズをくみ取るために、投資物件として貸家を建てる動きが活発化していると考えられます。

　投資物件に対する引き合いの強さは、キャップレート（投資家の期待利回り）を見ればわかります。東京の城南エリアのワンルームマンションのキャップレートを見ると3.9％まで低下してきました（図表3）。キャップレートが4％を切ったのは、初めてのことです。

　キャップレートの低下は、それだけ価格が上昇していることを意味しますから、つまり不動産への投資熱が高まっていることになります。キャップレートと、リスクフリーレートである10年国債利回りとのイールドギャップ（投資利回りと長期金利との差）が縮小すると、不動産の投資妙味が薄れますが、現状、10年国債利回りの上昇はごくわずかなので、不動産の投資意欲が大きく後退することはないと見ています。2023年も引き続き、貸家の新規着工戸数は堅調に推移するでしょう。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

浜松市中区のエリアで、土地の買取物件を募集中です。

・耕作していない

・建物を建てる予定がない

・相続をした

・貸し駐車場で空きが多い　など

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既存不適格

私の家が「既存不適格建築物」と言われました。既存不適格とはなんでしょうか。

建築当時には適法だったものの、法改正により基準に合わなくなってしまったものが「既存不適格」です。

なるほど！ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね！！

いえ、いくつか気を付けなければいけない事があります。

例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。

え！？なぜですか！？

はい、まず購入者のローン審査が通りづらいからです。

既存不適格建築物の場合、既存の建築物と同じ規模・同じ用途での建て替えや、建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため、担保価値が低くなり、購入希望者が希望額でのローン審査に通りづらい可能性があります。

確かにローン審査が通らないとそもそも買主は購入できないですよね・・・

他にも売却が難しい理由ってありますか？

はい、例えば新築当時に指定された建蔽率・容積率の制限値が、その後変更されたことにより、購入者が建て替える際には、既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい、制限される場合があります、活用範囲が狭まるため、魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。

確かに制限があるのは嫌ですね・・・既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか？

いえ、きちんと気を付けるべきポイントを押さえておけば既存不適格でも売却することは可能です。

その気を付けるポイントとは何でしょうか？

まずは既存不適格建築物であることをきちんと買主に告げることです。

併せてどのような制限を受ける可能性があるかについて納得をしてもらう必要があります。

次に買いたたかれる可能性がある点です。

既存不適格建築物は、活用に制限が生じるため、周辺の相場価格での売却は難しい可能性があります。

とはいえまずは、周辺の相場価格を知った上で、複数の不動産会社などに相談し、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

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・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）

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◆建物面積：99㎡（30坪）

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【取引事例】

浜松市南区立野町

◇浜松市南区立野町：土地

◇成約年月：2023年2月

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