2023年04月の記事一覧｜浜松市中央区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

今回のテーマは、「不動産査定と不動産鑑定」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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不動産査定と不動産鑑定の違いとは

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◆査定と鑑定の違い

不動産の価格を知るための方法として、「不動産査定」と「不動産鑑定」があります。

どちらも同じように見えますが、価格を調べるための方法や、算出された金額がもたらすないように違いがあります。

簡単に言ってしまうと、「不動産査定」は不動産の価格を知るためのもの、「不動産鑑定」は不動産の価値を証明するためのもの、という違いがあります。

また、不動産査定は簡易的なものが多いのに対し、不動産鑑定はそれよりも厳格です。

それぞれ、どのようなものかを見ていきましょう。

【不動産査定】

不動産を売りに出そうか考えたとき、不動産会社に仲介を頼む際、「不動産査定」を行ってもらい、売出価格を決めることになります。

つまり、「不動産査定」は不動産会社がサービスの一環として行っていることが大半です。

査定にはその不動産の立地、利便性、築年数、間取りといった条件を考慮し、それに類似した物件の取引事例を参考にしておおよその価格を算出します。

その際に作成される報告書はA4サイズの紙2～3枚に収まるくらい、非常にコンパクトなものが多いようです。そこには、物件の現時点での妥当な査定額はもちろん、なぜその査定額になったのかという根拠が簡単に説明されていることが一般的です。

【不動産鑑定】

「不動産鑑定」は、「不動産査定」と比べると、さまざまな要因を緻密に分析して行われます。そのため、信頼度も不動産査定に比べて格段に高くなります。

分析に使われる要因としては、地盤、地域の人口、物価の動向、土地の利用規制などが含まれる「一般的要因」というものがあります。

また、地域の環境から受ける影響（例えば土壌汚染の有無など）を含む「地域要因」、さらに土地自体の形状や、建物であれば土地上での配置や管理状況を含む「個別的要因」というものがあります。

これらの鑑定は、国家資格を持つ不動産鑑定士が行います。また、それぞれの要因については国の統一基準に基づいて価格を算出します。

このときに作成された「不動産鑑定評価書」は、裁判所や税務署などの公的機関において重要な資料として扱われるくらいの専門性と公正性があります。

「不動産査定」の場合、不動産会社によっては査定額が大きく変わることがあるのに対し、「不動産鑑定」の場合はほとんど同じような評価が出ることになります。

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本日は以上となります。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

査定フォーム  や　お問い合わせフォーム　からでも承っております。

不動産売却にあたっての詳細については、こちらの不動産売却専門サイトでご確認いただけます。

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不動産買取をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。

経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。

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　　　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫

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さて、前回は「事故物件」とはどんな物件なのかをご紹介しました。

今回のテーマは、「事故物件の売却方法」です。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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事故物件の売却方法

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◆事故物件を売却する3つの方法

前回お伝えしたように、事故物件とは、殺人事件や自殺、火災による死亡事故があった物件のことで、「心理的瑕疵がある」「査定結果が周辺相場よりも安くなる」「告知義務がある」といった特徴があります。

事故物件を売却する場合、3つの方法があります。

【不動産会社の仲介で売却する】

事故物件は買い手が少なくなってしまいますが、全く売れないわけではありません。周辺相場よりも安く売り出すことになるため、買い手によっては心理的瑕疵をそこまで気にせずに購入する場合もあるからです。

周辺相場よりもどの程度安く売りに出すかなど、不動産会社と相談して売りに出しましょう。

【時間が経ってから売却する】

事故物件については、何年経てば告知しなくても良いという明確な基準が決まっていません。そのため、いくら年数が経過したといっても告知義務が残ったままなのですが、年数が経ったことにより、心理的な障壁が薄らいでいく可能性はあります。

そこで、数年経った状態で売却を行うという方法があります。しかし、この方法では建物が劣化していったり、固定資産税などの維持費や固定費が掛かってしまうので、注意が必要です。

また、一戸建ての場合は建物を解体し、土地として売却する事を検討しても良いでしょう。この場合でも告知義務がなくなるわけではないのですが、買い手の心理的障壁が薄らぐ可能性があります。

【不動産会社に買取してもらう】

買い手を探すのが大変だし、何年も待つことができない、という場合には、不動産会社に買取を依頼するのも一つの方法です。

全ての不動産会社が買取をしてくれるかどうかはわかりませんし、その価格もやはり相場よりずっと安くなることが予想されます。

物件を将来的にどのようにしていきたいかをよく考え、不動産会社と相談してみてください。

事故物件は、殺人、自殺、事故死といったアクシデントによって生まれます。そしてこれらのアクシデントは、起きない、起こさないように思っていても、いつどのようにして起きるかは予測できません。

もしもお手持ちの不動産が事故物件となってしまった場合、その事実を下手に隠そうとしたり、独りで悩んだりせず、まずは不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

浜松市南区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。

お手持ちの不動産売却をお考えの方

相続した物件の売却を検討されている方

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今回のテーマは、「事故物件」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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事故物件とは

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◆事故物件の特徴

賃貸物件で耳にしたことがある「事故物件」。これは、賃貸に限らずに売買物件にも当てはまる言葉です。

事故物件とは、殺人事件や自殺、火災による死亡事故があった物件のことです。あくまでも事故死によるもので、病死や自然死といった場合には、事故物件として扱わないのが一般的です。

事故物件の特徴をまとめると、「心理的瑕疵がある」「査定結果が周辺相場よりも安くなる」「告知義務がある」の3点となります。

【心理的瑕疵がある】

「瑕疵(かし)」とは、外からでは判断できないマイナスのことで、主に物理的瑕疵と心理的瑕疵があります。

物理的瑕疵とは、雨漏りやシロアリによる建物の損傷、土壌汚染、地盤沈下などがあります。物理的瑕疵の場合は、修繕等で取り除くことが多いといえます。

一方の心理的瑕疵とは、物件またはその周辺で事故が起きていて、その事実を事前に知っていれば、物件の購入に至らなかったような事例のことです。

主に、自殺があった、殺人事件があった、火災や転落による死亡事故があった、などがあります。

【査定結果が周辺相場よりも安くなる】

心理的瑕疵のある事故物件は、周辺相場よりも査定結果が低くなることが一般的です。

瑕疵の内容や不動産の状況にもよりますが、一般的には成約金額が周辺の相場よりも2～3割程度低くなるといわれています。

【告知義務がある】

物理的瑕疵、心理的瑕疵、どちらにしても、これらの事実を知っていて売却する場合には、必ず買い手に告知しなければなりません。

告知義務があった場合、売買契約を締結する前に必ず説明をしなければなりません。この義務を果たさなかった場合、契約違反となり、場合によっては賠償責任も生じてきますので注意が必要です。

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本日は以上となります。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

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毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

今回のテーマは、「物件によって違う耐用年数」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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物件によって違う耐用年数

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◆3つの耐用年数

前回のメールマガジンでは「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的耐用年数」の3つの耐用年数があることをお伝えしました。

それぞれ何をもって算出するかの基準が異なっており、不動産売却においては「法定耐用年数」が使われることが一般的です。

法定耐用年数は物件の種類によって異なるため、どの物件にどのような耐用年数が定められているかをしっかりと認識しておきましょう。

【一戸建て】

一戸建ては一般的に木造です。新築の木造住宅の法定耐用年数は、法律で22年に設定されています。これは、2200万円で建てた物件の場合、1年ごとに100万円ずつその価値が下がり、22年後に資産価値が0円になる、ということです。

耐用年数が他の物件に比べて短いため、1年当たりの資産価値の下落が大きいことが、木造住宅の特徴といえるでしょう。

【マンション】

マンションは鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）と、鉄筋コンクリート造（RC造）の2種類がありますが、どちらも木造よりしっかりしているため、耐用年数は47年と大幅に長く設定されています。

中古のマンションの場合は、中古一戸建てと同様の計算式で耐用年数を算出します。どちらにしろ、一戸建てよりも耐用年数が長いため、資産価値が下落しにくいといえるでしょう。

【木造アパート】

木造アパートでは、一戸建ての木造とは異なり木骨モルタル造が採用されている場合があります。この場合の耐用年数は20年となっており、木造一戸建てよりもさらに耐用年数が短いものになっています。

ただし、木造アパートを売却する際は、その物件からどれだけの収益を生み出せるかという基準（収益還元法）で価格を算定することも多く、減価償却費の基準として定められた法定耐用年数が、そのまま売却価格に大きく反映されるか否かは物件によりけりです。

◆資産価値のチェックは大事

将来的に不動産を売却するつもりがある方は、ご自身がお持ちの不動産の耐用年数と築年数を計算し、資産価値がどのようにして下がっていっているのかを一度確認してみてはいかがでしょうか。

「買ったときは高かったから、それなりの価格で売れるだろう」と思っていても、いつのまにか耐用年数を経過してしまって資産価値がゼロに、または友人のマンションが高値で売れたと聞いたのに、同時期に建てた一戸建ての資産価値はほぼゼロだった、なんていうことにもなりかねません。

今は売却するつもりがなくても、簡単な計算式で算出できるので、一度チェックしてみてくださいね。

ただし、前回もお伝えしているように、「建物の売れる価格＝財務省令で定められた減価償却残存価値」ではありません。インターネットの記事などでも、この点を混同して書かれているものも散見されますのでご注意ください。

今回ご紹介しました計算式や考え方はあくまで一つの目安に過ぎず、実際に売りに出される場合は、不動産売買のプロである不動産会社に査定を依頼されることをおすすめします。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

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今回のテーマは、「不動産売却における３つの耐用年数とは」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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３つの耐用年数とは

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◆そもそも、耐用年数とは？

耐用年数とは、建物や機械などの長期利用する固定資産について、利用に耐えられる年数のことを指します。主に税務上で減価償却を行う際に、その計算の基礎として使います。

例えば、3000万円の価値がある不動産があり、その耐用年数が20年と設定されていたとしましょう。その場合は年々 3000万÷20年＝150万円 ずつ資産価値が減少していき、20年後には資産価値が0円となる、ということです。

たとえ資産価値が0円になったとしても、そこに住めなくなるわけではありません。あくまでも資産価値が0になっただけで、居住することは可能です。

ここでご説明したのは、「理論としての耐用年数」です。

耐用年数は、3つの決め方があり、そのうちの2つ「物理耐用年数」と「法定耐用年数」が、不動産売却の際に関わってきます。

重要なのは、法定耐用年数が、建物価値の残存期間をあらわしているわけではないということです。法定耐用年数が過ぎたからといって、建物の寿命が尽きるわけではありません。

◆3つの耐用年数の決め方

それでは、不動産売却の際に関わる2つを含む、3つの耐用年数の決め方を詳しく見ていきましょう。

【物理的耐用年数】

物理的耐用年数とは、その言葉通りに「モノ」の劣化によって、物理的に使用できなくなるまでの年数のことです。

建材の品質や構造物の仕組みを維持することができる期間ですから、使用状況によって変化しやすい不動産の耐用年数を表すことにはあまり用いられません。どちらかというと、不動産よりは電化製品やバッテリーなどに使われることが多いようです。

【法定耐用年数】

法定耐用年数とは、不動産の価値を公平に算出するため、国が設定している年数です。

税法上、価値を有する期間ということになっており、法定耐用年数を経過しても使用できなくなるというわけではありません。

法定耐用年数は、不動産に課される固定資産税を算出する際に用いられます。

「法定」という言葉が使われているため、なんだか絶対的な基準のように感じますが、単に財務省令によって定められた減価償却費の算定基準に過ぎない、と覚えておいてください。

【経済的耐用年数】

経済的耐用年数とは、その「モノ」の価値がなくなるまでの年数のことです。物理的耐用年数はモノが壊れるまでの年数を表していますが、こちらはモノの価値がなくなるまでの年数となります。

劣化の程度や建物の機能、将来的に行われるメンテナンスなどを考慮しながら耐用年数を算出します。物理的耐用年数よりも算出しやすいものの、やや公平性に欠ける部分があるため、不動産の耐用年数を決める場合は法定耐用年数を用いられることが多いようです。

◆耐用年数は建物だけ

耐用年数は経年劣化が生じるものに適用されるため、土地には適用されません。あくまでも経年劣化が生じる物件だけとなっていますのでご注意ください。

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本日は以上となります。

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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

センチュリー21のスタッフがお客様から日頃よく質問される項目をまとめました。

住まいのご売却や買い替えの参考にしてください。

まとめてお読みになられたい方は画面左側（ＰＣ・タブレット）もしくは記事下側（スマホ）にカテゴリご売却・お住み替えＱ＆Ａという項目がありますのでそちらからご覧ください。

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【Q6】売却時は査定価格で売らないといけないのですか？

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必ずしも査定価格である必要はありません。

しかし、お客様にご提示した査定価格は不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに「この価格なら売れるだろう」と思われる適正価格を算出したものです。

査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要したり、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもございます。売りに出される金額は、センチュリー21のスタッフとよく相談して決定されることをおすすめします。

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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

本日は売却に関するお役立ち情報です。ぜひチェックしてみてください。

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家を早く売却するための確認事項

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不動産の売却を成功させる「決定的な切り札」というものは、実はありません。

しかし、「こうすれば上手くいくチャンスが多い」というノウハウはあります。

不動産の最前線にいるセンチュリー21のスタッフが明かすご売却成功のノウハウをいくつかご紹介します。

ご売却を成功させるためには、見学に来た購入希望者によい印象を持ってもらうことが大切です。ちょっとした気遣いやマナーが、満足できる売却につながるかもしれません。

そこで、購入希望者がお客様の家へ見学に来た時の、ちょっとした心得をまとめました。ぜひ、ご参考にしてください！

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外観についての第一印象はどうでしょうか。手を入れる必要はありませんか。

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浜松市で購入を考えている方に圧倒的に多いのが、物件情報を自らもしくは業者さんから集めてご自分の足で物件を見に行かれる購入希望者です。

◆第一印象が大切です。

人間の第一印象と同じで、明るく見えたり、清潔感が持てるような工夫が必要です。

外回りを見に来られた購入希望者が悪印象を持つことのないように庭木や手入れや駐車場周りが乱雑になっていないように気を付けましょう！

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本日は以上となります。

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次回もどうぞお楽しみに！

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浜松市で数多くの不動産売却・不動産買取をサポートさせていただいております

浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

浜松市南区の中古住宅をご所有の方より、不動産買取査定のご依頼を承りました。

◆浜松市南区芳川町

◆土地面積：142㎡（43坪）

◆建物面積：72㎡（22坪）

◆築年数：50年

今後住むご予定もなく、早い時期に処分をご希望とのことで、買取でのご相談をいただきました。

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浜松市南区のエリアで、空き家の買取物件を募集中です。

・相続して手付かず

・敷地が狭い

・雨漏りしている

・遺品がたくさんある　など

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一般媒介契約

不動産の売却するときに結ぶ「一般媒介契約」とはどんな契約ですか。

はい。一般媒介契約とは不動産会社と媒介契約を結ぶときの契約形態の１つです。

その最大の特徴は、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。

そうなんですね。詳しく教えてください。

一般媒介契約で不動産の売却を締結されたら、複数の不動産会社に依頼できる他に、自分で見つけた買主と取引が出来ます。契約に有効期限はなく、売主への売却活動の報告義務はありません。また、レインズへの登録義務もありません。

そうすると、一般媒介で売却を依頼されたら、ずーと売却活動をして頂けるのですか？

そうですね。ですが、多くの不動産会社は一般媒介の期間を国土交通省のガイドラインである３カ月以内としている会社が多いです。

わかりました。一般媒介で売却を依頼した方が良い場合ってどんな場合ですか。

１社ではなく、多くの不動産会社に依頼されたい方や、人気のある不動産を持っており、高く売れることが出来そうな場合は、一般媒介契約で売却活動をされても良いかと思います。

わかりました。では、一般媒介契約で売却を依頼されない方が良い場合を教えてください。

はい。定期的に売却の活動を知りたい方は、一般媒介契約には向きません。

一般媒介契約には先程お伝えした通り、売主へ売却の報告義務はありません。一部の不動産会社では、定期的に業務報告されている会社もありますが、全てではありません。場合によっては、売却を依頼したけれども、全く連絡が来ない、という話しも良く聞きます。また、複数の不動産会社に売却を依頼されている場合、複数の不動産担当者とやり取りをしなければなりません。日中、お忙しい方は、煩わしさを感じるかもしれませんね。

一般媒介のことはわかってきましたが、その他に気をつけるべきことはありますか。

多くの不動産会社の担当者は一般媒介契約を嫌がることが多いです。

それは何故ですか？

一般媒介契約は、先ほどご説明の通り、複数の不動産会社に依頼することが出来る契約方式です。そのため、売主が複数の不動産会社に依頼した結果、他社で売却が成約されてしまうと、仲介手数料がもらえない可能性がある為です。不動産仲介は成果報酬ですので、成約をしないと１円も請求することは出来ないのです。

なるほど、だから一般媒介契約を嫌がるのですね。

そうですね。ただ、手数料が貰えないという理由だけでもないのです。

他に理由もあるのですか？

はい。確かに仲介手数料が貰えないというのは、大きな要素ですが、それ以外にも、

不動産仲介の担当者にとって販売戦略が立てにくいという理由もあります。

販売戦略ですか？

はい、販売戦略です。不動産仲介の担当者は、不動産を高く売却をさせて頂くためにも、コミュニケーションを頻繁にしていきたいと思っております。高値での売却を成功させるためには、週末の折込広告や案内など、売主との意思疎通が必要不可欠です。

その為にも、一般媒介契約ではなく、1社にのみに依頼する専任媒介契約または専属専任媒介契約を希望する営業マンもおりますね。

専任媒介契約と専属専任媒介契約とは、どう違うんですか？

どちらも１社しか依頼出来ませんが、自分で見つけた買主と取引が出来るのが専任媒介契約、出来ないのが専属専任媒介契約です。

なるほど！よくわかりました。ありがとうございます。

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