「不動産の基礎知識やお役立ち情報」の記事一覧（53件）
カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2023/04/17 09:24
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
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今回のテーマは、「物件によって違う耐用年数」。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。
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物件によって違う耐用年数
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◆3つの耐用年数
前回のメールマガジンでは「物理的耐用年数」「法定耐用年数」「経済的耐用年数」の3つの耐用年数があることをお伝えしました。
それぞれ何をもって算出するかの基準が異なっており、不動産売却においては「法定耐用年数」が使われることが一般的です。
法定耐用年数は物件の種類によって異なるため、どの物件にどのような耐用年数が定められているかをしっかりと認識しておきましょう。
【一戸建て】
一戸建ては一般的に木造です。新築の木造住宅の法定耐用年数は、法律で22年に設定されています。これは、2200万円で建てた物件の場合、1年ごとに100万円ずつその価値が下がり、22年後に資産価値が0円になる、ということです。
耐用年数が他の物件に比べて短いため、1年当たりの資産価値の下落が大きいことが、木造住宅の特徴といえるでしょう。
【マンション】
マンションは鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）と、鉄筋コンクリート造（RC造）の2種類がありますが、どちらも木造よりしっかりしているため、耐用年数は47年と大幅に長く設定されています。
中古のマンションの場合は、中古一戸建てと同様の計算式で耐用年数を算出します。どちらにしろ、一戸建てよりも耐用年数が長いため、資産価値が下落しにくいといえるでしょう。
【木造アパート】
木造アパートでは、一戸建ての木造とは異なり木骨モルタル造が採用されている場合があります。この場合の耐用年数は20年となっており、木造一戸建てよりもさらに耐用年数が短いものになっています。
ただし、木造アパートを売却する際は、その物件からどれだけの収益を生み出せるかという基準（収益還元法）で価格を算定することも多く、減価償却費の基準として定められた法定耐用年数が、そのまま売却価格に大きく反映されるか否かは物件によりけりです。
◆資産価値のチェックは大事
将来的に不動産を売却するつもりがある方は、ご自身がお持ちの不動産の耐用年数と築年数を計算し、資産価値がどのようにして下がっていっているのかを一度確認してみてはいかがでしょうか。
「買ったときは高かったから、それなりの価格で売れるだろう」と思っていても、いつのまにか耐用年数を経過してしまって資産価値がゼロに、または友人のマンションが高値で売れたと聞いたのに、同時期に建てた一戸建ての資産価値はほぼゼロだった、なんていうことにもなりかねません。
今は売却するつもりがなくても、簡単な計算式で算出できるので、一度チェックしてみてくださいね。
ただし、前回もお伝えしているように、「建物の売れる価格＝財務省令で定められた減価償却残存価値」ではありません。インターネットの記事などでも、この点を混同して書かれているものも散見されますのでご注意ください。
今回ご紹介しました計算式や考え方はあくまで一つの目安に過ぎず、実際に売りに出される場合は、不動産売買のプロである不動産会社に査定を依頼されることをおすすめします。
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本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
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カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2023/04/10 09:59
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
今回のテーマは、「不動産売却における３つの耐用年数とは」。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。
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３つの耐用年数とは
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◆そもそも、耐用年数とは？
耐用年数とは、建物や機械などの長期利用する固定資産について、利用に耐えられる年数のことを指します。主に税務上で減価償却を行う際に、その計算の基礎として使います。
例えば、3000万円の価値がある不動産があり、その耐用年数が20年と設定されていたとしましょう。その場合は年々 3000万÷20年＝150万円 ずつ資産価値が減少していき、20年後には資産価値が0円となる、ということです。
たとえ資産価値が0円になったとしても、そこに住めなくなるわけではありません。あくまでも資産価値が0になっただけで、居住することは可能です。
ここでご説明したのは、「理論としての耐用年数」です。
耐用年数は、3つの決め方があり、そのうちの2つ「物理耐用年数」と「法定耐用年数」が、不動産売却の際に関わってきます。
重要なのは、法定耐用年数が、建物価値の残存期間をあらわしているわけではないということです。法定耐用年数が過ぎたからといって、建物の寿命が尽きるわけではありません。
◆3つの耐用年数の決め方
それでは、不動産売却の際に関わる2つを含む、3つの耐用年数の決め方を詳しく見ていきましょう。
【物理的耐用年数】
物理的耐用年数とは、その言葉通りに「モノ」の劣化によって、物理的に使用できなくなるまでの年数のことです。
建材の品質や構造物の仕組みを維持することができる期間ですから、使用状況によって変化しやすい不動産の耐用年数を表すことにはあまり用いられません。どちらかというと、不動産よりは電化製品やバッテリーなどに使われることが多いようです。
【法定耐用年数】
法定耐用年数とは、不動産の価値を公平に算出するため、国が設定している年数です。
税法上、価値を有する期間ということになっており、法定耐用年数を経過しても使用できなくなるというわけではありません。
法定耐用年数は、不動産に課される固定資産税を算出する際に用いられます。
「法定」という言葉が使われているため、なんだか絶対的な基準のように感じますが、単に財務省令によって定められた減価償却費の算定基準に過ぎない、と覚えておいてください。
【経済的耐用年数】
経済的耐用年数とは、その「モノ」の価値がなくなるまでの年数のことです。物理的耐用年数はモノが壊れるまでの年数を表していますが、こちらはモノの価値がなくなるまでの年数となります。
劣化の程度や建物の機能、将来的に行われるメンテナンスなどを考慮しながら耐用年数を算出します。物理的耐用年数よりも算出しやすいものの、やや公平性に欠ける部分があるため、不動産の耐用年数を決める場合は法定耐用年数を用いられることが多いようです。
◆耐用年数は建物だけ
耐用年数は経年劣化が生じるものに適用されるため、土地には適用されません。あくまでも経年劣化が生じる物件だけとなっていますのでご注意ください。
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本日は以上となります。
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今回のテーマは、「市街化調整区域の物件を売却するときの流れ」。
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市街化調整区域を売却するときの流れ②
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◆新しい活用法を考えてみる
農業関係者に売ることが難しく、宅地の転用も難しい場合は、新しい活用法を考えてみるのも一つの手です。
例えば、建物を必要としない駐車場なら建築許可が下りやすい可能性があります。ただし、周辺の環境によっては需要が見込めない場合もあるので、そういった場合は、建築業者の資材置き場として提案してみてはどうでしょうか。
また、近年注目されているのが太陽光発電のソーラーシステムの設置場所としての利用です。日当たりや送電線の整備、周辺の住宅への反射光など各種条件はあるものの、エコな太陽光発電は今後も需要が見込めるでしょう。
市街化調整区域の売却は条件が厳しく、難しいものです。しかし、田舎暮らしや昔ながらの古民家のリノベーションなどで注目されつつあります。
いろいろな条件や制度をしっかりと把握し、よりよい活用へ向けて売却できるようにしたいですね。
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本日は以上となります。
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