「業界NEWS」の記事一覧（52件）
カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2026/01/30 00:00
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2026年の不動産市況は金利の上昇と円安で警戒モードに
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2025年の不動産市況は、人手不足や原材料費高騰を背景にした建築費の上昇や、適地不足による新築マンションの供給不足などがありましたが、まずまず好調を維持しました。では、2026年の不動産市況はどのようになるか予想してみましょう。
高市政権の政策は不動産市況には逆風!?
結論からいえば、2026年の不動産市況については、やや警戒感を持って見ています。なぜなら、長期金利の上昇と円安という、2つの懸念材料があるからです。
まず長期金利ですが、高市政権が誕生して以降、その積極財政に対する懸念から、2025年11月には長期金利が1.8％の水準にまで上昇してきました。2025年の年初が1.1％前後だったことからすると、この11カ月間で0.7％上昇したことになります（図表1）。
長期金利の上昇は、収益不動産の動向に影響を及ぼします。
不動産の収益性を示す指標の一つに還元利回りがあります。これは、年間純収益（家賃収入から経費を差し引いたもの）を不動産価格で割ったもので、還元利回りが高いほど、その不動産の収益性が高いと判断できます。ただし個別性の強い不動産では、それぞれの適正な還元利回りを算出することは難しいため、目安として相場等を熟知しているプロの投資家が期待する還元利回り＝期待利回り（キャップレート）が用いられることが一般的です。
現在、東京都の城南地区の賃貸住宅の期待利回りは3％半ば前後です（図表2）。ここでは仮に3.5％としましょう。対して長期金利が1.8％だとすると、その引き算から求められるリスクプレミアムは1.7％になります。不動産はリスク商品なので、その分だけ長期金利に対してプレミアムが乗せられるのですが、それが1.7％というのは、まさに空前の低水準です。
本来、賃料が上がれば、年間純収益を物件価格で割って求められる還元利回りは上昇します。しかし現状は、賃料とともに物件価格も上昇しているため、還元利回りの上昇が抑制されている状況にあります。
では、この先の賃料はどうなるのかを考えると、そろそろ天井を打つ可能性が高まってきています。なぜなら、普通の給与所得者の家賃は、実質賃金によって決まるからです。その実質賃金が、10月まで9カ月連続でマイナスですから、早晩、家賃の引き上げは困難な局面を迎えるでしょう。そのなかで物件価格が上昇すれば、還元利回りは低下を余儀なくされます。
加えて、長期金利はこの先、さらに上昇するはずです。高市政権は18兆円超の補正予算を組んでいますし、30年物国債利回りは3.5％に達しているからです。
還元利回りが低下する一方で、長期金利が上昇すれば、不動産投資のリスクプレミアムはさらに低下していきます。そうなったとき、投資している資金の流れがどう変わるのかは非常に重要です。おそらく、これ以上の賃料引き上げは困難な地域、言い方を変えると、普通に家賃を払って住んでいる給与所得者が多い地域においては、不動産価格が下落するリスクが高まると見ています。
円安で建築コストがさらに上昇する懸念
次に円安の影響について考えてみましょう。2025年1月には1ドル＝158円台という円安水準があり、そこから139円台まで円高が進んだものの、徐々に円安圧力が強まり、特に高市政権が樹立されて以降、円安に弾みがつきました。このままだと1ドル＝160円が定着しそうな勢いです。
円安が続くと、海外からの輸入原材料費が上昇します。それに加えて、円の価値が下がってしまうので、外国人労働者の流入も落ちていくでしょう。現在、建設現場では数多くの外国人労働者が働いていますが、円安が続くと、外国人労働者が円建てで受け取った賃金を母国通貨に換算したときの手取り収入が目減りしてしまいます。その結果、日本で働くことのメリットが減り、日本の建設現場で労働者不足がさらに進んで、賃金の上昇につながる恐れが生じてきます。
このように、円安は輸入原材料と賃金の高騰を引き起こし、建設現場を直撃します。結果として、工事費全体が押し上げられ、新築マンションや新築戸建ての価格が上昇します。場合によっては、さらに新設住宅着工戸数が今後、減少していくことも考えられます。
もちろん、長期金利の上昇と円安はマーケットの要因なので、先の見通しについて不透明な点があることには、留意しておく必要があります。
シニア向けの好調など長期的なトレンドは継続
長期金利の上昇と円安の他にも、不動産市況にとってネガティブな要因があります。それは日本の不動産に対する外国人の購入規制が強化される可能性があることです。この規制強化が進めば、2026年から2027年にかけて、国内不動産全般に下落圧力が強まる恐れがあるので、そのゆくえにも注視しておく必要があるでしょう。
このように、2026年の不動産市況はややネガティブではあるのですが、好調が続くと予想されるマーケットが、シニアマーケットです。超高齢社会が進むというのは長期的なトレンドですから、お金と時間を持ち合わせているシニア層が、より快適に暮らしを楽しめる終の住処を求める動きは、これからも続くと思われます。したがって、シニアに優しい、シニアが暮らしやすいマンションなどはこれからも伸びていくでしょうし、一部の別荘などリゾート物件も堅調な推移が続くのではないかと予想されます。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2025/12/27 09:44
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2025年都道府県地価（基準地価）は地方圏の上昇が鮮明化
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基準地価のほうが全体の傾向が見えやすい
「都道府県地価」は全国2万1,441地点ある「基準地」の、その年の7月1日時点の地価を調査したものであることから、「基準地価」とも呼ばれています。
都道府県地価調査は、1月1日を価格時点として毎年3月に発表される「地価公示」と、調査時期や調査地点で相互補完の関係にありますが、調査地は地価公示に比べて、市街地以外も含めておおむね満遍なくカバーされており、全体の地価の傾向が見えやすい特性を持っています。
まず、全国平均の状況を見ると、全用途平均、住宅地、商業地のいずれもが、4年連続で上昇し、昨年を上回る上昇幅となりました（図表1）。2022年から2025年までの上昇幅推移は、全用途平均が0.3％→1.0 ％ →1.4 ％ →1.5 ％、住宅地が0.1 ％ →0.7 ％→0.9 ％ →1.0 ％、商業地が0.5 ％ →1.5 ％ →2.4 ％→2.8％、工業地が1.7％→2.6％→3.4％→3.4％でした。
また、3大都市圏や地方圏の状況を見ると、おおまかに以下のような4つのポイントが見えてきました。これらが2025年都道府県地価調査の特徴だといえるでしょう。
「その他地方圏」が30年ぶりにプラスへ
第一に、東京圏、大阪圏、名古屋圏という3大都市圏の状況ですが、全用途平均、住宅地、商業地、工業地のいずれについても、東京圏と大阪圏は上昇幅が拡大したものの、名古屋圏は上昇幅が昨年よりもどれも縮小しました。人口流出に加え、東京圏や大阪圏に比べてインバウンド需要が低いのが原因と考えられます。
第二に、地方圏における「その他地方圏」の住宅地が30年ぶりにマイナス圏から脱却したことです。
地方圏は札幌市、仙台市、広島市、福岡市という「地方4市」と、地方4市を除く「その他地方圏」に分かれます。このうち「その他地方圏」は、2024年に比べて±0.0％となりました。つまり「前年比変わらず」ということですが、マイナス圏から脱したのは、なんと30年ぶりのことです。ちなみに2021年から2025年までの前年比は、－0.8％→－0.5％→－0.2％→－0.1％→±0.0％、なので、過去5年を見ても順調に回復していることが見て取れます。
実は、地価公示では2年前から、「その他地方」がプラスになっていたのですが、調査地点を満遍なくカバーしている基準地価もマイナス圏を脱してきたということは、それだけ広く地方全域に地価上昇の動きが見られることを意味しています。
第三は、地方4市の地価公示の上がり加減が若干、落ちてきたことです。地方4市は過去10年ほど順調に上がってきましたが、札幌市や福岡市の再開発、それに若干遅れて進められてきた広島の再開発も一段落したこともあり、上昇率が鈍ってきました。
たとえば福岡市の住宅地は2023年が8.2％、2024年が9.5％だったのが、2025年は7.2％にスローダウンしています（図表2）。また札幌市の住宅地は、昨年から上昇率に急ブレーキがかかり、2023年の12.5％から2024年は3.6％、さらに2025年は1.4％となりました。ちなみに札幌市は、その周辺地区の上昇ペースも大きく落ちています。
そして第四は、リゾート地の上昇が顕著であることです。リゾート地といえば北海道のニセコ、長野県の白馬の地価が、インバウンド人気で大きく上昇したことが知られていますが、それに続く流れとして、北海道の住宅地の上昇率1位は富良野でした（図表3）。前年比変動率はプラス27.1％です。
リゾートおよびその周辺地域への注目は続く
それ以外にも、ここに取り上げた図表にはありませんが、軽井沢や那須といった日本人なら誰でも知っているような高級リゾート地のほか、千葉県の九十九里、福岡県の糸島、沖縄県の宮古島などマリーンリゾートが楽しめる地域、あるいはスノーリゾートとして、長野県の斑尾、新潟県の赤倉なども人気を集めており、地価の上昇につながっています。
この傾向はおそらく当分、止まらないのではないかと思われます。それもインバウンド需要というよりは、日本人から見て第二の軽井沢、第二の那須といったイメージを想起させるリゾート地が注目を集めているようです。これらの動きはもともとコロナ禍の時期に、富裕層の一部が二拠点生活、三拠点生活を求めて、大都市圏以外にセカンドハウスを求めた流れが広まってきた結果ではないかと見ています。
加えて最近は別荘のシェア、あるいはリゾート会員権など、より手軽に多拠点生活を楽しめる方法が増えてきていることも、リゾート地の地価上昇を引き起こしています。そして、こうした動きが地方4市ではなく、「その他地方」の地価上昇を引き起こしていると考えられるのです。
2025年の都道府県地価調査では、これまでなんとなく「地方のリゾートが注目されているようだ」といった半信半疑の予測が、地価というデータによって明確化されたともいえます。2026年、2027年も引き続き、地方リゾートへの資金流入、地価大幅上昇は続くと見ています。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2025/12/01 08:50
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金利上昇、不動産価格高騰を受けて「買い時感」に気迷い？「2025年住宅居住白書」から住まいの現状
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「買い時だと思う」は微増に留まる
異常気象によって多発する水害や土砂崩れなどの自然災害、そしてインフレによる物件価格の高騰と金利上昇によって、不動産の買い時感にも微妙な変化が生じてきているようだ。
過去の調査を見ると、2022年に「買い時だと思う」の回答が大きく落ち込み、調査を開始した2003年以来、過去最低水準の10.5％となった。コロナ禍の影響からか「不動産価格が下落しそう」、「収入が不安定または減少している」など、社会不安を背景にして買い時だと思わないと答える人が多くを占めた。
しかし、2023年以降はコロナ禍が明けて社会不安が沈静化し、同時にインフレによる物価高騰、名目賃金の引き上げ、そして金利上昇の動きが顕在化したことにより、不動産の買い意欲にも変化が現れてきている。2025年調査では、「買い時だと思う」という回答比が20.8％となり、3年連続の上昇となった（図表1）。
その一方で、「買い時だと思わない」の回答は2年連続で低下して34.7％に。また、「わからない」という回答は3年連続の低下で44.5％となった。
傾向を見れば、「買い時だと思う」が上昇し、その他は下降しているとはいえ、絶対水準からすれば44.5％が「わからない」と答えている。これは気迷い感の現れだといえるだろう。
高齢層を中心にハザードマップへの関心は増加傾向
近年、深刻化している天災に対する意識については毎年、「築年数や構造について考えるようになった」、「緊急避難場所や防災ハザードマップを意識するようになった」、「地盤などの状況を意識するようになった」が上位3位を占めているが、今年は「緊急避難場所や防災ハザードマップを意識するようになった」が1位に浮上した（図表2-1）。
ただ、「ハザードマップを知っている」割合は79.6％だが、このうち「住んでいる地域のハザードマップを見たことがある」は54.1％で、「知っているけれども見たことがない」は25.5％だった（図表2-2）。
過去を見れば、2022年調査において「住んでいる地域のハザードマップを見たことがある」は41.4％だったので、徐々に認知度、利用度は上がっているが、自然災害が年々問題化しているだけに、この部分の意識向上はぜひとも図りたいところだ。
空き家問題と省エネ性能表示制度
近年、関心の高い空き家問題については、どうだろうか。今年の回答は図表3-1のとおりだが、「既に空き家になっている」は、空き家についてのアンケートを始めた2022年から毎年増えており、2022年には6.1％、2023年は8.2％、2024年は10.0％と増え続け、2025年には11.9％となり、4年間で実に5.8％の増加という結果になった（図表3-2）。このアンケート結果からは、確実に空き家が増えていることが推測される。
また、「将来空き家になる可能性がある」は、昨年の27.5％から2.5ポイント下がって25.1％になっているが、「既に空き家になっている」が昨年から1.9ポイント増えているので、かなり相殺されており、決して空き家問題が解消し始めていると楽観できるわけではないだろう。
ただ、「わからない」の答えは、2022年には28.5％あったのが、今年は13.6％と4年前から半減している。空き家問題に対して、消費者の関心が非常に高まっていることの現れといえるだろう。
2024年4月から始まった省エネ性能表示制度については、「全く知らなかった」が46.1％と半分近くの回答となった（図表4）。制度が開始されてから1年以上たつが、まだまだこの制度を知らない消費者が多いということであり、今後いっそうの認知度アップを図る必要が望まれる。
一方で、「住まい選びの参考にしたい」という人も合計で21.5％いるので、この制度の認知度が高まっていけば、大いに消費者の住まい選びに役立っていくのではないだろうか。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2025/10/31 08:56
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全体的な上昇傾向の定着とリゾート地の上昇が目立つ2025年の路線価
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相続税や贈与税などの財産評価の基準となる「路線価」の令和7年分が、7月1日に国税庁から発表されました。このデータの持つ意味と不動産業界に与える影響について考えてみましょう。
「地価」にはいろいろな種類のものがある
「路線価」とは、その年の1月1日時点で道路に面している土地1㎡あたりの単価です。「地価」にはこれ以外にも、国土交通省が1月1日時点における標準地1㎡あたりの価格を3月下旬に発表する「公示地価」と、各都道府県が7月1日時点における基準地1㎡あたりの価格を9月下旬に発表する「基準地価」があります。つまり公示地価と路線価が1月1日時点で、基準地価は7月1日時点の土地の値段を示すことになります。
また路線価は、一般的には「相続税路線価」を指すことが多く、相続税や贈与税を計算するときの基準になりますが、もう1つ固定資産税を計算するときの基準となる「固定資産税路線価」もあります。固定資産税路線価は、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税を計算する根拠となる固定資産税評価額を求めるためのものです。
この２つは同じ「路線価」を名乗っているとはいえかなり違っていて、たとえば相続税路線価が毎年発表されるのに対し、固定資産税路線価は3年に1回の発表です。また価格水準も、相続税路線価は公示地価の8割を目安にするのに対し、固定資産税路線価は公示地価の7割を目安にして算出されます。
このように、地価にはさまざまな種類があり、それぞれに利用目的があります。
ところが、実際に土地を売買する際には、これら以外の「実勢価格」が用いられます。というのも、それぞれの土地は、その時々の需給関係や、土地の条件などさまざまな理由で価格が決められるからです。
そのため、実勢価格では、相続税や贈与税、固定資産税などを算出する際に不都合が生じるので、国が基準をつくっているわけです。
ちなみに路線価は全国約32万地点の民有地の宅地、田、畑、山林などを対象にしていますが、ここで言う「宅地」は、住宅地、商業地、工業地といった用途別に分けられておらず、建物の敷地となる土地すべてが「宅地」に含まれます。公示地価のように、用途別の土地には分けられていないことに注意が必要です。
2010年以降で最高の上昇率に
では、今年の路線価はどうだったのでしょうか。
まず全国で見ると2025年は前年比2.7％の上昇となりました（図表1）。2022年の0.5％、2023年の1.5％、2024年の2.3％に続いて4年連続の上昇です。かつ上昇率も年々拡大しており、2025年の上昇率は、2010年以降で最高になりました。
都道府県別に見ると、上昇率の高い順に、東京都の8.1％、沖縄県の6.3％、福岡県の6.0％、続いて神奈川県・宮城県・大阪府が4.4％で同率でした。沖縄県は別にしても、基本的には大都市圏を持つ都府県の地価上昇が目立ちます。人口の流れから考えれば、それも当然といったところでしょうか。また沖縄県は観光需要の高まりもあるのか、調査地点の平均は11年連続の上昇でした。
一方、前年比がマイナスになったのは奈良県、和歌山県など12県です。このなかに石川県は含まれていませんが、2024年1月に発生した能登半島地震の影響で、輪島市河井町にある朝市通りの路線価は、前年比マイナス16.7％と全国最大の下落率となってしまいました。
リゾート地の上昇が目立つ
地点別に見ると、全国で最も高額だったのは、東京都中央区銀座5丁目「銀座中央通り」、いわゆる鳩居堂前で、1㎡あたり4,808万円でした（図表2）。前年比こそ8.7％の上昇率で、それほど高い上昇率ではありませんでしたが、この場所は過去40年連続で最も地価が高いところで、年々最高値を更新し続けています。
今年の路線価のもう1つの特徴は、観光地やリゾート地の上昇です。最も上昇率が高かった地点の上位5位を見ると、1位が長野県白馬村、2位が北海道富良野市、3位が東京都台東区浅草、4位が岐阜県高山市、5位が東京都足立区千住（北千住）でした（図表3）。
上位5地点の顔ぶれを見ると、1位から4位までは明らかにインバウンドを中心とする観光需要の高まりによるものです。5位の北千住はやや異色ですが、再開発や大学誘致が評価されたという意見もあります。
このように年々、土地の値段が上昇するのは、不動産を保有している人にとっては自身の資産価値が増えるので歓迎したいところですが、当然ながらその一方で、相続税や贈与税などの税金も増えるため、痛しかゆしといったところでしょう。
ただ、消費者の不動産売買を仲介する不動産事業者にとっては、消費者が保有する土地の相続についての相続対策ビジネスなどを手広く展開することで、自社の事業の付加価値を大いに高めるチャンスになるかもしれませんので、今後も引き続き、注目が必要です。
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施行日から2年を経過した「宅地造成及び特定盛土等規制法」について
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2023年5月に施行された「宅地造成及び特定盛土等規制法」は、2年間の経過措置を終え、一部の地域を除き全国で本格運用が開始されました。危険な盛土等を全国一律で規制する本法は、もはや一部地域の課題ではありません。すべての不動産取引において、適切な調査と重要事項説明が不可欠です。
1．なぜ今、盛土規制法なのか？ ─ 他人事ではない全国一律の規制へ ─
2021年7月に静岡県熱海市で発生した大規模な土石流災害は、危険な盛土等が引き起こす甚大な被害を浮き彫りにしました。この災害を契機に、従来の「宅地造成等規制法」（以下、旧法）が抜本的に見直され、新たに「宅地造成及び特定盛土等規制法」（以下、盛土規制法）が制定されました。
旧法では、指定された「宅地造成工事規制区域」が全国の国土の約10%にとどまり、規制のないエリアが多く存在するなど、安全上の課題を抱えていました。そこで盛土規制法では、これらの課題を克服するため、国の基本方針に基づき、都道府県が全国の土地を隙間なく規制区域に指定しました。具体的には、市街地や集落とその周辺など、盛土等が行われれば人家等に危害を及ぼすおそれが特に大きい区域を「宅地造成等工事規制区域」（盛土規制法10条）に、それ以外の区域を原則として「特定盛土等規制区域」（同法26条）として指定することになりました。これにより、日本全国の土地が、原則としていずれかの規制区域に含まれることになりました。
これまで規制のなかった地域も例外なく、新たな規制が適用されます。不動産取引の現場においては、対象物件が「どちらの」規制区域に該当するのかを調査し、買主へ正確に説明することが、これまで以上に重要になったといえます。
2． ここが変わった！盛土規制法の重要ポイント
盛土規制法は、旧法から規制対象の考え方が大きく変わりました。実務に関する主な変更点を図表1に整理しました。
盛土規制法は旧法と比べて行為制限の対象が拡大されただけでなく、申請手続きの追加や許可後の検査・報告制度まで新設された点にも注意してください。つまり、宅地分譲など開発を業とする不動産会社の方は、旧法と比べて工期や費用負担が増える点に気をつける必要があります。仲介も同様に、もし買主が宅地造成や盛土等を予定している場合は、旧法より負担が増える点を告げてあげましょう。
この表にあげた以外に最も重要な変更点は、規制区域が全国を隙間なくカバーしたことです。「自分のエリアは関係ない」という考えはもはや通用しません。すべての取引物件において、盛土規制法に基づく区域の確認と相手方への説明が必須業務となりました。
3．規制区域の確認
取引対象物件が「宅地造成等工事規制区域」と「特定盛土等規制区域」のどちらに該当するのかを特定することは、必須の初動調査となります。調査漏れや誤認は、深刻なトラブルに発展しかねませんので、調査は確実に行いましょう。
各都道府県や市区町村は、盛土規制法に基づく規制区域図（マップ）をウェブサイトで公表しており、全国ほぼ一律にどちらかの規制区域に指定されているため、自治体のウェブサイトで盛土規制法の「規制区域図」を確認する方法も考えられますが、不明な点は必ず行政の担当窓口に問い合わせてください。特に、区域の境界線上にあるなど、ウェブサイトだけでは判断に迷う場合もあり、そのようなときは必ず都道府県や市区町村の担当部署に直接問い合わせることが必要です。電話だけでなく、物件の地図を持参して窓口で直接確認することが、最も確実な方法です。
また、盛土規制法に限った話ではありませんが、法令制限は必ず指定権者・許認可権者の担当部署で確認することが大切です。盛土規制法は都道府県のほか指定都市と中核市が許認可権者です。また、権限が委譲されている市や区もありますので、事前に電話等で問い合わせておくとよいでしょう。
4．重要事項説明書の記載方法と注意点
規制区域を確認したら、当然のことながら宅地建物取引業法第35条に基づき重要事項として買主に説明する必要があります。原則として全国の土地はいずれかの区域に指定されているため、重要事項説明においては「どちらの区域に該当するか」を明記することが基本です。
盛土規制法への移行後、重要事項説明書での記載漏れが多数見受けられます。その原因として、本規制が重要事項説明書の法令制限一覧表の中に埋もれてしまい、見落とされがちであることがあげられます。繰り返しになりますが、宅地建物として取引する物件は原則として必ずどちらかの区域に指定されていますので、記載漏れのないよう気をつけましょう（図表2）。
また重要事項説明書には、盛土規制法45条1項の「造成宅地防災区域」の欄もあります。これまで解説した規制区域は、宅地建物取引業法施行令3条1項27号に基づく説明事項で、造成宅地防災区域内外の説明は、宅地建物取引業法施行規則16条の4の3に基づく説明事項です。このように根拠条文が異なっているため、全宅連の重要事項説明書では別の項目欄を設けています（図表3）。
盛土規制法10条の宅地造成等工事規制区域内と同法26条の特定盛土等規制区域については図表2、同法45条１項の「造成宅地防災区域」内にあるときは、図表3の欄で説明しますので、間違えないよう気をつけてください。
5．届出・許可が必要となる工事とは？
重要事項説明では、単に「宅地造成等工事規制区域です」、または「特定盛土等規制区域です」と告げるだけでは不十分です。買主から「具体的にどんな工事に許可や届出が必要なのか」と質問されるケースも想定されます。図表4に規制区域における行為制限と手続きをまとめていますので、許可や届出対象となる工事を把握しておきましょう。
図表4はあくまで法の定める基準であり、都道府県等の条例によって、より厳しい基準が上乗せされている場合があります。必ず取引物件の所在する自治体の基準を確認するようにしてください。
6．基礎調査について
盛土規制法の規制区域は今回で完結したわけではありません。おおむね5年に1度基礎調査が行われます（盛土規制法4条）。特定盛土等規制区域に指定されていたエリアが、宅地分譲などにより人口が増加したり、都市計画が変更されたりして、宅地造成等工事規制区域に変更されることも考えられます。基礎調査の結果は必ず公表されますので、不動産取引をする際は、定期的に確認しておきましょう。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2025/08/29 08:53
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
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2025年3月の新設住宅着工戸数が急増した理由と今後への影響は？
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2025年4月30日に国土交通省が発表した新設住宅着工戸数が、前年同月比で39.1％増と大きな伸びを示しました。この数字の背景にある事情について考えてみましょう。
新設住宅着工戸数急増の理由は？
新設住宅着工戸数は2024年5月以降、2025年1月まで、9カ月連続で前年同月比を下回る動きを見せていましたが、2月に2.4％の微増となり、3月は39.1％という大幅増で、2カ月連続の前年同月比プラスとなっています。着工戸数は8万9,432戸ですが、この数字は、3月の着工数としては過去10年で最多となりました。
その内訳は、持ち家が37.4％増の2万2,867戸で3カ月ぶりの増加、貸し家が50.6％増の4万2,525戸で2カ月連続の増加、さらに分譲のうち一戸建て住宅は29カ月ぶりのプラスとなる23.3％増でした。
なぜ急に新設住宅着工が増えたのか、不思議に思う方も多いのではないでしょうか。
これには、実はカラクリがあります。それは2025年4月に、建築基準法の改正が行われたからです。業界では「4号特例の見直し」といわれていますが、要は建築物の省エネ化を進めるにあたって、建築物の重量が増えることによる安全性を確保するための法改正、ということになります。
政府は現在、2050年のカーボンニュートラル実現に向けて、さまざまな取り組みを行っています。こうしたなかで、2025年4月以降に新築される住宅に関しては、「省エネ基準適合住宅」であることが義務化されました。
省エネ基準適合住宅とは、高断熱・高気密や省エネ設備の採用などにより、暮らしのエネルギー消費量を少なくした住宅のことを指しています。
こうしたなかで行われたのが、「4号特例の見直し（縮小）」です。
4号特例とは、建築基準法において、建築確認の対象となる木造住宅等の小規模建築物で、建築士が設計を行う際には、新築、増築、改築、移転の際に提出する建築確認申請において、構造関係規定や防火避難規定等の審査が省略される特例のことです。
ここで言われている「小規模建築物」を4号建築物といい、具体的には、「2階建て以下」「延べ面積500㎡以下」「高さ13m、軒高9m以下」のすべてを満たす木造建築物と、非木造の場合は「平屋で延べ面積200㎡以下」の建物が該当します。
このように言ってもイメージしにくいかと思いますが、要するに大半の戸建て住宅は、この範囲に含まれると考えて良いでしょう。
これが見直し（縮小）されたということは、つまり、新築される戸建て住宅の大半において、建築確認申請の一部免除が受けられなくなったということです。
今後はどうなるかというと、この改正により、これまで4号建築物に該当していた建物は、「新2号建築物」と「新3号建築物」に分かれます（図表１）。
新2号建築物は、木造2階建てすべてと、木造平屋の場合は200㎡超のものになります。
また新3号建築物は、木造平屋200㎡以下のものが該当します。そして、新3号建築物に関しては、建築確認申請の一部免除がそのまま受けられます。
すなわち、2025年3月の新設住宅着工戸数が前年同月比で大きく伸びたのは、4月以降の4号特例の縮小によって、建築確認申請の手間が増えることを嫌気した住宅メーカーや工務店が、駆け込み的に新築を増やしたことが理由であると考えられます。
請負金額の値上げと完工までの期間の延長も!?
さて、今回の改正によって、どのような影響が生じてくるのでしょうか。
新3号建築物に関しては従来どおり、建築確認申請の一部免除が受けられるので問題ありませんが、新2号建築物には少なからぬ影響が生じてきます。
というのも従来までは、4号特例によって必要のなかった構造関係規定等の書類や、省エネ関連の書類の作成・提出が必要になるからです（図表2）。なかでも2階建木造住宅をメインにしてきた住宅メーカーや工務店にとっては、さまざまな書類の提出に加えて、確認審査項目が増えるため、設計担当者の増員が必要になるケースも考えられます。
また、建築業界はただでさえ人手不足であることに加え、ここ数年で建築資材などの価格が急騰しているのに加えて、事務処理の手順が増えることから、請負金額が高くなることも考えられますし、契約から完工引き渡しまでの期間が延びたりすることも考えられるでしょう。
もちろん、新設住宅着工戸数についても、増加傾向が続くということはありません。今回の増加は駆け込み的な建築ラッシュですから、一時的な要因であり、4月以降の数字は、この反動によって、大幅な減少になることが予想されます。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2025/07/25 08:56
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「広活法」改正により二地域居住が活性化不動産業界にもビジネスチャンス到来
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近年、関心が高まっている「二地域居住」。空き家対策や地方の人材確保といった地方創生の側面で大きな役割を果たせるのでは？ と政策的な期待も大きくなっているようです。
そうしたなか、政府は二地域居住をよりいっそう後押ししようと2024年11月に「広域的地域活性化の基盤整備に関する法律（広活法）の一部を改正する法律」を施行しました。今回は、この広活法改正を中心に、二地域居住への期待や不動産事業界に求められること等を紹介します。
広活法は2007年、人口構造の変化や国際化社会の進展などに伴って広域にわたる往来等による地域活性化を図ることが全国各地で重要になってきたことを受け、その基盤整備を目的に制定された法律です。民間と連携した地域発意の計画に基づく広域的な経済活動を支える基盤整備と地域づくりに関するソフト面での支援を一体的に進める財政支援制度などを創設し、地域の自立と活性化を図っています。
近年、地方を中心に人口減少の著しい地域において、地域のにぎわい消失、生活サービスの維持困難化、働き手の減少といった問題が顕在化し、居住者の生活が持続不可能になる危険が叫ばれています。
そこで注目されたのが、「二地域居住」です。一般的には都市部と地方部など複数の生活拠点で暮らすライフスタイルを意味する言葉で、団塊の世代の大量退職を控えた2000年代初頭から着目されましたが、大きなムーブメントにはなりませんでした。潮目が変わったのは2020年以降の新型コロナウイルスの感染拡大。働き方改革が一気に進み、リモートワークが普及して働く場所を問わない環境がつくられたことが追い風となり、UIJターンを含め若い世代を中心に注目度が高まりました。
住まい・なりわい・コミュニティを整備しやすく
二地域居住には、多様なライフスタイルの実現によるウェルビーイングの向上、新たな担い手の確保、新たな需要の創出、専門的な技能を持つ人材とのマッチングによる地域活性化や魅力的な地域づくりといった効果が期待できます。一方で、二地域居住に関心がある消費者が実行に移そうと考えても、「住まい」「なりわい（仕事）」「コミュニティ」に関する課題があるために、なかなか踏み切ることが難しい側面がありました。
そこで政府はこれらの課題を解決し、二地域居住を推進するために広活法を改正することを決め、2024年2月に閣議決定。同年5月に成立して同年11月に施行となりました。
改正のポイントは、①都道府県・市町村の連携、②官民の連携、③関係者の連携の3点を促す仕組みづくりです。それぞれの内容は以下のとおり。
① 都道府県・市町村の連携
二地域居住（法律上は「特定居住」とされる）を促進するための「市町村計画制度」を創設しました。都道府県が、その広域的地域活性化基盤整備計画に二地域居住に関連する事項を盛り込む場合、市町村は二地域居住促進に関する計画として「特定居住促進計画」を策定することができます。
この「特定居住促進計画」とは、地域における二地域居住に関する基本的な方針や拠点施設の整備に関する事項などを記載することとされています。計画で定められた事業を実施する際には法律上の特例措置が認められ、たとえば住居専用地域において、二地域居住者向けのコワーキングスペースなどを開設しやすくするために、空き家改修費の支援などを行うことができるようになります。
また、市町村は、都道府県に対して二地域居住に係る拠点施設と重点地区を盛り込んだ「広域的地域活性化基盤整備計画」の作成を提案することができるようになりました。
② 官民の連携
市町村長が、二地域居住を推進する活動に取り組む法人を「特定居住等支援法人」として指定することができるようになりました。指定の対象としては、NPO法人や不動産会社などの民間企業等が想定されています。
市町村長は、なりわい（仕事）、イベントといった関連情報を支援法人に提供し、あわせて空き家等の不動産情報も、所有者の本人同意を条件として提供します。一方、支援法人は、市町村長に対して特定居住促進計画の作成や改定を提案することができます。
③ 関係者の連携
市町村は、特定居住促進計画に関して必要な協議を行うために、当該市町村、都道府県、特定居住等支援法人、地域住民、不動産会社、交通事業者、商工会議所、農協などを構成員とする特定居住促進協議会を組織することができるようになりました。
政府では、こうした施策を通じて二地域居住の推進を図ろうとしており、施行後5年間で特定居住促進計画の作成数累計600件、特定居住等支援法人の指定数累計600法人を目指しています。
また、改正法の施行にあわせて「全国二地域居住等促進官民連携プラットフォーム」が設立されました。これは、地方公共団体を中心に構成していた「全国二地域居住等促進協議会」を、官民連携によって二地域居住を強力に推進するために改組したもので、2024年10月29日の設立時点で906団体（官709団体、民197団体）が加盟しています。
主要な活動は、二地域居住に関する、1）事例の共有と情報交換、2）具体的な課題等に対する対応方策の協議・検討、3）促進に向けたノウハウ等の周知・普及による機運醸成、4）官民のマッチング促進や出会いの場の提供など、オンライン・オフラインの両面からイベント等を行っています。
二地域居住の推進で空き家を活用
不動産業界にとって、二地域居住の推進は地域に所在する空き家の活用という新たなビジネスチャンスにもつながります。空き家を改修することで、二地域居住者の「住まい」とするだけでなく、コワーキングスペースや店舗など「なりわい」の場とする事例が各地で見られています。
また、コミュニティ施設への改修によって地域での人的な交流を促進している事例もあり、「住まい」「なりわい」「コミュニティ」の3つの問題を解決するために空き家を活用する動きはこれからも見られるようになるでしょう。
2024年6月には、国交省が「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定し、そのなかで空き家をはじめとした低廉な価格の宅地建物の取引における媒介報酬について見直しを図ったことで、空き家を流通しやすい環境も整いつつあります。
実際に、同年7月以降の「成約価格800万円以下」の成約件数が増加基調で推移しています。徐々に空き家活用・流通の動きが広がっていることが推察されており、そのなかには、二地域居住者や移住者の受け皿として活用されている事例もあると見込まれます。
地域密着で展開している不動産事業者には、空き家を活用した二地域居住者への住まい提供や、地域における「なりわいの場」づくりといったハード面での整備にとどまらず、自治体や地域住民など、他の主体と連携してコミュニティ形成を支援したり、二地域居住をきっかけとした地域活性化をけん引したりする役割が求められそうです。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2025/06/27 08:54
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2024年の新設住宅着工戸数から見るカテゴリー別、住宅産業の現状と今後
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2025年1月31日に12月分「新設住宅着工戸数」が公表され、2024年1年分の数値がそろいました。住宅産業のGDPともいわれるこの数字をもとに、日本の住宅産業の現状と今後の見通しを考えてみましょう。
新設住宅着工戸数はジワジワと減少
2025年1月31日に、2024年12月分の新設住宅着工戸数が公表されました。これによって2024年の1年を通じた数字がそろったことになります（図表1）。
最近は中古マンションの価格上昇が話題ですが、新設住宅着工戸数は、いわば住宅産業のGDPのようなものです。住宅産業はすそ野が広いため、その動向は景気に影響を及ぼしますし、社会の転換点を広く示しています。
2024年中の数字が出そろったところで、過去のデータ（図表2参照）を振り返りながら、住宅産業の現状と今後の見通しを考えてみましょう。
まず総数です。2024年中の新設住宅着工戸数の総数は79万2,098戸でした。総数は2年連続で前年比マイナスです。ここで注目したいのが、「80万戸を割った」ことです。
新設住宅着工戸数が80万戸を超えたのは1965年のこと。以来、増加傾向をたどり、1年間で100万戸を超える年もありましたが、2009年のリーマンショック直後に80万戸を割りました。ただ、このときは一時的な金融ショックに伴う減少だったためか、2013年には98万戸まで回復しました。
このように、総数が80万戸を割ったのは2009年と2024年だけですが、2024年は2009年とは違い、トレンドとしては2016年の96万7,237戸あたりからジワジワ減少する過程での80万戸割れだけに、今後も徐々に減っていく可能性が高いと思われます。
需要が根強い貸家は横ばい
次にカテゴリー別の推移を見てみましょう。
持ち家は2024年9月まで、34カ月連続で前年同月比マイナスを重ねました。2024年中の戸数は21万8,132戸です。建築費が上昇したことに加え、持ち家はいざ売却しようとしたとき、中古マンションに比べてリセールバリューが悪いため、選ばれにくいという面があります。
とはいえ、10月には前年同月比でプラスに転じました。中古マンション価格があまりにも高くなったため、価格がほとんど変わらないことに気づいた人たちが、注文住宅の購入にシフトしたからと考えられます。
ちなみに、2024年の持ち家新築は、1960年よりも少ない水準まで縮小しました。
賃貸住宅の新築戸数は34万2,044戸で、この3年ほど、ほぼ横ばいの状態が続いています。持ち家が減る一方、賃貸住宅が横ばいなのは、需要がある証です。それは不動産運用の目標利回りを示すキャップレートが史上最低水準にあることが明らかです。
しかし、特に都心においては、土地が不足しており、建てたい意欲はあっても建てられない、という事情があり、戸数が伸びない状態が続いています。
地価高騰により分譲戸建ては苦戦
最もきびしいのは分譲戸建てです。24年の戸数は12万1,191戸で、前年比で11.7％ものマイナスになりました。2023年も前年比6.0％のマイナスだったので、きびしい状況が続いています。
理由は、建築費が高騰していることに加え、郊外の地価が上昇していることです。分譲戸建ては都心よりも郊外に建てられるのが一般的ですが、都心部における地価高騰が周辺にも波及しており、比較的安価な分譲戸建てが提供しにくい環境になっています。
また注文建築にしても分譲販売にしても、先ほども書いたとおり、戸建てはリセールバリューが悪く、ポジティブな要因があまり見当たりません。
適地不足で分譲マンションの供給は減少
そして最後は分譲マンションで、戸数は10万2,427戸でした。分譲マンションの戸数も減少傾向にあります。この13年間のデータによると、最も戸数が多かったのは、2013年の12万7,599戸で、多少の上下はあるものの、右肩下がりの推移が続いています。
分譲マンションの戸数減少は、適地不足にその原因を求めることができます。つまり分譲マンションを建てられる場所が無くなっているのです。実際、分譲マンションは建てれば売れるため、デベロッパーとしては建てたいところですが、土地がなければどうしようもありません。そこで最近は、都心よりも、郊外から地方へと建設の主戦場が移っています。
近年、中古マンションの価格が大きく上昇していますが、これも新築分譲マンションの供給が、適地不足によって抑えられているからです。適地不足を解消する方法はなく、特に都心部を中心にして、今後も中古マンションの価格上昇が続きそうです。
では、2025年の新設住宅着工戸数はどうなるでしょうか。おそらく、総数は減ると思われます。賃貸住宅は旺盛な投資熱に支えられ、2024年並みの数字は確保できそうですが、持ち家は多少戻る程度、分譲戸建ては建築費や地価の上昇が足を引っ張りそうです。
大きな落ち込みはないと現時点では見ていますが、不透明要因は金利の上昇。日銀がどこまで金融を引き締めてくるのか、そこは注視しておきたいところです。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2025/05/30 09:20
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住所等変更登記の申告義務化とスマート変更登記について
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2026（令和8）年4月1日から住所等変更登記が義務化される。これに伴い、今後は土地の所有者が住所を変更したとき、正当な理由がなく、2年以内に変更登記しない場合、最大で5万円の過料が発生する。
かなりきびしい内容にも思えるが、その背景には、そうせざるを得ない深刻な問題があったようだ。
不動産登記における住所等変更登記とは、不動産の所有者（所有権の登記名義人）の住所が変更になった際に、登記簿上の住所を現住所に変更する手続きである。住宅購入や転勤などで住所が変わり、現住所と登記簿上の住所が異なる場合、変更登記が必要となるが、これが2026年4月1日から義務化されることとなった。
また同様に、結婚等による氏名変更登記も2026年4月1日から義務化され、氏名変更日から2年以内に変更登記を申請しなくてはならない。
義務化の背景と所有者不明土地問題
従来、住所変更登記や氏名変更登記は任意であり、未登記でも罰則はなかった。しかし、2026年4月1日以降は義務化され、違反した場合、5万円以下の過料が科される可能性がある（過料の金額は、法律で定められた上限であり、実際の金額は個別のケースによって異なる可能性がある）。
この義務化は、2026年4月1日以降の変更だけでなく、それ以前の変更も対象となる。2026年4月1日以降の変更は変更日から2年以内、それ以前の変更は2026年4月1日から2年以内に登記が必要だ。
住所や氏名の変更登記が義務化された背景には、「所有者不明土地問題」が存在する。
市町村が行った2016年度の一筆地調査によると、調査対象の62万2,608筆のうち、登記簿のみで所在不明の土地は12万5,059筆に上り、そのうち66.7％が相続に伴う所有権移転の未登記、32.4％が住所変更の未登記によるものであった。
所有者不明土地の増加は、道路整備や防災工事の遅延、土地の有効活用阻害、相続時の所有者特定困難化など、さまざまな問題を引き起こす。国土交通省の試算によると、所有者不明土地による経済損失は、不動産の有効活用ができないことによる機会損失や、放置された不動産の管理不全コストによって、単年で約1,800億円、2040年までの累積で約6兆円にまで達するとされる。
国が講じてきた対策とスマート変更登記の導入
この所有者不明土地問題の深刻さから、国は「所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法」を2018年に制定し、2022年の改正を経て法整備を進め、所有者不明土地の減少に努めている。
不動産登記制度の見直しもその一環であり、2024年4月には相続登記の申請が義務化され、2026年4月1日からは住所等変更登記が義務化される。
住所等変更登記の義務化に先立ち、2025年4月21日から、法務局が住民基本台帳ネットワークや戸籍データと連携し、住所変更登記の手続きを一部自動化する「スマート変更登記」が開始された。 これは引越しや結婚等による住所や氏名の変更があった場合、あらかじめ法務局に「検索用情報の申出」をして登録しておくと、変更があった際に法務局が変更の事実を確認して、本人の了承を得たうえで、職権で変更登記をするというものだ。具体的には法務局から確認メールが届き、変更登録を承認すれば、法務局が自動的に変更登記を行うという仕組みである。この制度を利用することで、変更登記忘れによる義務違反を防ぐことが期待される。
住所等変更登記の義務化は、不動産仲介業者にも影響を及ぼすだろう。顧客に対して、変更登記の必要性や手続きについて正確な情報を提供することは、トラブル防止につながる。また、スマート変更登記の利用を推奨することで、顧客の負担を軽減し、よりスムーズな取引をサポートできるだろう。こうした情報提供を進めることも、不動産業者にとって必要な役目であり、ひいては空き家活用・空き地活用の助けになることなので、情報周知をお願いしたい。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2025/04/26 08:57
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地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
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宅地建物取引に関する最近の裁判事例
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最近の裁判事例のなかから、重要と思われるものをピックアップして、売買編と賃貸編に分けて紹介します。「留意点」のところでは、宅地建物取引の現場において、誤解が多い点や特に注意すべき点について解説していますので、参考にしてください（なお、各事案の内容は解説の便宜のために簡略化しています）。
司法書士への登記書類の預け入れと「履行の着手」の成否（手付解除の可否）
平成31年2月、売主X（宅建業者）と買主Y（法人）との間で、建物売買契約が締結され、決済日は3月28日とされました。3月13日、Xは所有権移転と担保抹消に必要となる登記書類一式を司法書士に交付しましたが、決済日前日の3月27日になって、YがXに対し手付金を放棄して契約を解除する旨を申し入れました。Xは、すでに履行に着手しておりYの手付解除は認められないとして、違約解除の意思表示をして違約金を請求しました。
判決
売主Xによる司法書士への登記書類の預け入れは、事実行為にとどまり、また手付解除により不測の損害をもたらすものでもないから、当該行為は債務の履行の提供のための単なる準備行為にすぎず、「履行の提供をするために欠くことのできない前提行為」には当たらないとして、Xの「履行の着手」を否定し、Yの手付解除を認めて、Xの請求を棄却しました。
留意点
手付解除について、民法557条1項は、「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない。」と定めています。
この「履行の着手」の意義について、最高裁（最判昭和40年11月24日）は、抽象的には、「客観的に外部から認識し得るような形で履行行為の一部をなし、又は履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をした場合」を指すとしています。本判決は、「売主が所有権移転と担保抹消に必要となる登記書類一式を司法書士に預け入れる行為」は、まだ準備行為にすぎず、「履行の提供をするために欠くことのできない前提行為」には当たらないとして、「履行の着手」を否定した一事例となります。
ただ、具体的にどのような行為が「履行の着手」に該当するかの判断は、実務上は容易ではありませんので、取引ごとに慎重に検討する必要があります。
①売主の履行の着手の例：所有権移転登記の申請、売却のための分筆登記の申請など。
※決済日の3日前に司法書士に移転登記を依頼したこと（東京地裁平成17年1月27日）や、境界確定のための土地の実測（東京地裁平成25年4月19日判決）は履行の着手に当たらないとした裁判例があります。
②買主の履行の着手の例：中間金の支払いなど。
※住宅ローンの審査申込みや、単なる購入資金の準備は、通常は履行の着手に当たらないと考えられています。
なお、本事例は売主宅建業者の売買であり、手付解除期日を設けることはできないケースだったところ、本判決は、「決済日前日」の手付解除の申入れが信義則に反するものではないと判示しています。
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本日は以上となります。
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次回もどうぞお楽しみに！
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