2022年11月の記事一覧｜浜松市南区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

未登記建物の売却

未登記建物は売買できますか？

はい、売買できます。但し、買主様にとってデメリットやリスクがありますので、売却がしにくかったり

売却価格に影響が出たりすることがあります。

買主さんにデメリットやリスクがあるんですか。

はい、一つとして購入し取得したにも拘らず、所有権を第三者に主張する事が出来ません。不動産取引では通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権移転登記も行います。

ですが、建物が未登記であれば移転登記を行うことが出来ません。

仮に2重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して、買主様は所有権を主張することができません。

それはとんでもないリスクですね。

そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。

次に、住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、融資を受ける事が出来ません。

融資が受けられないのは、どうしてですか？

それは抵当権が設定できないからです。

融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。

万一、返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。

ところが、抵当権を設定する建物の登記が無ければ、権利設定は出来ません。

売買は可能だけれど、実際はそのままで購入してくれる買主様は少ない、と言う事ですね。

買主様の名義に登記できるようにするには、どうすれば良いですか。

誰が所有者なのかわかるようにする登記を「保存登記」と言いますが、「保存登記」をするためにはまず、建物の「表題登記」が必要となります。

「表題登記」ですか。

はい、表題登記とは不動産を特定するため、「不動産登記の表題部になされる登記」のことです。

建物の場合は所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。

ちなみに、不動産登記法では、 表題登記のない建物の所有権を取得した者は、取得日から一月以内に、表題登記を申請しなければ十万円以下の過料となっております。

そんな法律があるんですね。表題登記の次は？

次は建物の「所有権保存登記」を行います。保存登記を行うことで、その建物の所有者を明示する事が出来ます。いきなり買主様の名義で保存登記することは法律上難しい為、売主様の名義にすることが一般的です。

つまり、売主名義の建物にしておくと言う事ですね。

はい、そういう事です。費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどは事前に取り決めが必要です。

誰に依頼するのでしょうか。

表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。

同じ登記でも、分野が違うんですね。

建物の全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。

どんな場合ですか。

別棟を建築したり、増築した場合などです。

なるほど。

原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引き渡す必要があります。ただし、買主様が住宅ローンを利用しない、あるいは引き渡し後建物を解体撤去するなどで、買主様が未登記のままの引き渡しを承諾される場合もあります。

確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか。

まずは、売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いと思います。

土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、物件の特性や想定する購入希望者なども考えながら、アドバイスがもらえるかもしれません。

分かりました。有難うございます。

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地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。

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令和4年都道府県地価調査結果から、そのポイントを読み解く

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2022年（令和4年）の都道府県地価調査結果（基準地価）が公表された。物価や金利の上昇懸念が喧伝されるなか、土地の価格はどうなっているのか。ポイントをまとめてみた。

不動産取引のモメンタムは「コロナ前」の状況に戻りつつある

　いわゆる基準地価は、正確には「都道府県地価調査結果」と称されているもので、各都道府県知事の名のもとに、その年の7月1日時点の地価を調査して公表される。

　ちなみに、国が毎年1月1日時点における全国の地価を調査し、公表するのが「公示価格」で、この公示価格と基準地価は、調査対象となる地点が重なるところも多く、これらの水準を見ることによって、一般に行われている土地取引に適用される価格の参考指標になる。

　9月21日に公表された基準地価の基準地数は2万1,444地点。全国平均で見ると、住宅地は前年比0.1％の上昇で、これは実に31年ぶりの上昇となった。商業地は同0.5％の上昇で3年ぶり、工業地は同1.7％の上昇で5年連続の上昇となっている（次ページ表参照）。

　上昇率の高さを不動産取引のモメンタム（勢い）と考えるのであれば、住宅地と工業地は新型コロナウイルスの感染拡大が始まる前の状態を取り戻しつつあるといえる。

　新型コロナウイルスの感染拡大が始まったのが2020年に入ってからなので、2019年7月1日を基準日とした基準地価は「コロナ前」といえるが、その時点の全国平均値は、住宅地が0.1％の下落、商業地が1.7％の上昇、工業地が1.0％の上昇だった。

　そして2022年7月1日時点は前出のとおりだから、住宅地と工業地の上昇率はコロナ前を上回っている。

　特に工業地は5年連続上昇と非常に力強い動きを続けているが、この背景には、コロナ禍においてeコマース（オンラインを通じた販売）が堅調となり、大型物流施設の用地の需要が高まったことに加え、近年、日本に生産拠点を回帰させる動きがあることによる影響もありそうだ。

　労働コストの上昇によって、中国が世界の工場足り得なくなりつつあることや、今回のコロナ禍によって、グローバルサプライチェーンの再構築と国内生産体制を強化する動きが出ていること、さらに言えば昨今の円安によって、ドルベースで見たときの日本における生産コストが安くなっていることなどが、日本に生産拠点を設ける動きにつながっていると考えられる。

　とりわけ、足もとの円安傾向が当面続くとなれば、海外メーカーが日本を生産拠点の1つに選ぶ可能性もあり、それが工業地の地価上昇を加速させることも十分に考えられる。

　ただ、きびしいのは商業地だ。全国平均で見ると、2019年7月1日時点が1.7％の上昇だったのに対し、2022年7月1日時点は0.5％の上昇に過ぎない。取引の勢いという観点からすると、まだまだコロナ前の状態には達していないのが現実だ。

地方の住宅地は今後も厳しい状況が続きそう

　こうした動きを圏域別に見ると、また違った側面が顔をのぞかせる。

　まず住宅地を見ると、東京圏は2021年7月1日時点の0.1％上昇に続いて2年連続の上昇となり、かつコロナ前の上昇率を上回っているのに対し、大阪圏は2021年が0.3％の下落だったので、ようやく底入れした段階だ。

　一方で、名古屋圏は東京圏よりも上昇率が高く、2021年の0.3％上昇に続き、今回は1.6％という大幅上昇となっている。

　また地方圏のなかでも地方四市である札幌、仙台、広島、福岡は、東京圏や名古屋圏よりもさらに活況で、2019年が4.9％の上昇、2020年が3.6％の上昇、2021年が4.2％上昇で、今回が6.6％の上昇となっている。

　逆に、地方四市以外の地方圏は非常にきびしく、2019年が0.7％下落、2020年が1.0％下落、2021年が0.8％下落、2022年が0.5％下落だ。

　地方における住宅地の値崩れの原因は、明らかに人口減少の影響だといえる。若い世代を中心に東京圏、大阪圏、名古屋圏などの大都市圏に加え、地方圏でも地方四市のような中核都市への人口移動が続くのは、地方に仕事がないからだろう。

　あるいは高齢者中心の人口構成となっている地方においては、高齢者の自然死によって人口が減少するという現実もある。高齢者が亡くなった後、住んでいた建物が空き家になり、それが地価下落に影響を及ぼしていることも、地価下落が続いている要因の1つとして考えられる。

地方の工業地には少し希望が出てきている

　ただ、少し希望が持てるかもしれないのは、前述した日本に生産拠点を新たに設ける可能性があること、あるいは回帰する動きが見られることだ。

　工場の立地は大都市圏よりも地方圏が中心になるので、生産拠点ができて雇用が生まれれば、地方に住んで、地方で働くというスタイルが定着する可能性もある。

　実際、住宅地については価格下落が続く地方圏だが、工業地の地価を見ると、地方四市の場合、2019年が5.5％の上昇、2020年が5.3％の上昇、2021年が7.4％の上昇、今回が10.3％の上昇であり、その他の地方圏でも、2019年が0.3％の上昇、2020年が0.2％の下落、2021年が0.3％の上昇、今回が1.0％の上昇となっている。もちろん、その他の地方圏は地方四市にはまったくかなわないものの、それでも徐々に上昇トレンドを描きつつある。ちなみに、地域別の細目でみると、TSMC（台湾積体電路製造）とソニーグループが半導体生産の新工場を建設することが決まった熊本県菊陽町の工業地が31.6％という大幅上昇で、全用途のなかでも上昇率で1位になっている。

　最後に商業地を見ると、2022年7月の上昇率を、住宅地の上昇率と比べると、絶対値としては商業地のほうが、住宅地を上回っている。

　しかし、東京圏、大阪圏、名古屋圏、地方四市、その他の地方圏のいずれも、コロナ前の上昇率を超えられていない点が、商業地のきびしさを物語っている。

　商業地に関しては、海外からの観光客受け入れが完全解禁されるのを待つしかないと思われるが、これも足もとの円安が追い風になる可能性がある。当然のことながら、円安が進むほど、海外からの観光客にとって日本は、経済的に非常に旅行しやすい場所になる。

　日本政策投資銀行と日本交通公社が実施した調査によれば、コロナ後、外国人が旅行したい国のトップに日本が選ばれているが、新型コロナの水際対策の大幅緩和は、これまで低迷が続いた商業地の地価上昇につながるきっかけになる可能性がある。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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融資承認取得期日

売買契約が済み、あとは引渡し決済に向けて準備を進めていこうと思っています。

そうですね。お引越し準備など、まだこれからやっていくこともたくさんあるかと思います。

ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか？

事前審査ですか？これから住宅ローンの申し込みをされるとは聞きましたが、事前審査についてはわからないです。

そうですか。住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないことではありませんが、これからされる住宅ローンの本申込の手続きについては売主様にも影響がある事なので把握していただいた方が良いかと思います。

具体的には何を注意しておけば良いですか？

契約書や重要事項説明書に、買主様が利用する予定の銀行やローンの金額の他、融資承認取得期日、融資利用の特約に基づく契約解除期日と記載されているところがあるかと思います。

ありますね。

その内容を噛み砕いてお伝えすると、融資承認取得期日に記載されている日までに、記載されている銀行で、記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、もし申込をしていながらも否認された場合は、契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまりなかったことにできるという内容です。

期日までに申込をしていなかった場合はどうなるのですか？

期日を過ぎて申込をして、融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。

解除になってしまうとどうなるのですか？

白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。

白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が基の支払い主に戻ります。

違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。

そうすると引っ越し準備のスケジュールも変わってきますね。

そうです。最悪のケースもあり得ることをご理解しつつご準備は進めていただければと思います。

そういうケースを極力防ぐために、事前審査というものをやっていただくこともあります。

先ほどおっしゃっていたものですね。

事前審査では、買主様のお仕事や収入、その他の借入状況についてを中心に審査を行います。

仮審査とも言ったりしますが、それで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。

なるほど。とにかく今回は融資承認取得期日までに手続きを進めているかを確認した方が良いですね。

そうですね。

その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので、大丈夫かと思いますが、念のためにご注意いただければと思います。

わかりました。ありがとうございます。

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センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

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浜松市南区都盛町

◇土地面積：85坪

◇建物面積：35坪

◇間取り：5LDK

◇築年数：27年

今後住むご予定もなく、早い時期に処分をご希望とのことで、買取でのご相談をいただきました。

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【取引事例】

浜松市西区舞阪町長十新田

◇浜松市西区舞阪町長十新田：戸建て

◇成約年月：2022年10月

◇間取り：3LDK

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◇浜松市南区若林町：土地

◇土地面積：150坪

今後建築のご予定もなく、早い時期に処分をご希望とのことで、買取でのご相談をいただきました。

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【取引事例】

浜松市浜北区寺島

◇浜松市浜北区寺島：戸建て

◇成約年月：2022年10月
◇間取り：4LDK

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お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。

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