「2022年05月」の記事一覧（22件）
カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2023/12/04 09:10
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
今回のテーマは、前回に引き続き「ホームステージング」。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。
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ホームステージングについて知ろう！②
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◆ホームステージングの行い方
【まずは荷物を減らす！】
空室中の物件ならそのままでも構いませんが、現在居住中の物件の場合は、まず荷物を減らしましょう。そして単純に片付けてしまうのではなく、おしゃれに見えるポイントを作ってみると良いでしょう。
照明や小物、観葉植物や花瓶に飾った花など、思わず目を惹くポイントを作ると好印象に見えます。また、「この部屋はココがポイント！」（例えば大きな窓だったり、高い天井だったり）というところがある場合は、そこがより魅力的に見えるようにするのが大事です。
もし、ものを減らすのが難しい場合でも、きちっと整理整頓された本棚やクローゼットも、実際に住んでみたときをイメージでき、すてきな部屋に見えることでしょう。
ただし、居住中の物件でホームステージングを行うことは稀であると覚えておいてください。
【空室の場合】
現在空室の場合は、インテリアや小物をイチから持ち込んで部屋を飾り付けるので、コーディネートがしやすいです。
そのときに気を付けたいのは、物件の間取りや住所などから居住者をイメージしてホームステージングを行うということ。
家族向けの広い物件であれば、子ども向けの机を置いたり、グリーンを効果的に配置したりして、優雅さや広さをアピールするようにしましょう。
単身者向けや、夫婦2人暮らしを想定した2LDKの分譲マンションなどでしたら、おしゃれなベッドやソファなどの家具を配置して、すてきな新生活をイメージさせたほうが良いかもしれませんね。
ターゲットをしっかりと絞り込み、実際に住んでみたときのイメージを想起させるようなホームステージングができれば、物件を検索している人の目にとまる確率も大きくアップするようになるでしょう。
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本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
浜松市南区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。
お手持ちの不動産売却をお考えの方
相続した物件の売却を検討されている方
買替えを検討されている方 など
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
査定フォーム や お問い合わせフォーム からでも承っております。
不動産売却にあたっての詳細については、こちらの不動産売却専門サイトでご確認いただけます。
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不動産売却をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。
経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。
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カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2022/06/13 09:47
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
浜松市南区・中区のエリアで、中古住宅の買取物件を募集中です。
・住み替えを検討している
・相続して手付かず
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どのような物件でも、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。
地域密着の弊社だからこその、豊富な不動産買取実績と不動産活用実績がございます。
他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件も、お気軽にご相談ください。
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カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2022/06/13 09:45
浜松市で数多くの不動産売却・不動産買取をサポートさせていただいております
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
浜松市浜北区の中古住宅をご所有の方より、不動産買取査定のご依頼を承りました。
今後住むご予定もなく、早い時期に処分をご希望とのことで、買取でのご相談をいただきました。
センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。
■こんな方に■
・不動産をできるだけ早く売って現金化したい
・ご近所に売却を知られることなく進めたい
・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい
・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい
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どのような物件でも、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。
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カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2022/06/06 10:05
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
今回のテーマは、「価格の見直し方」。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。
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価格をどう見直すのが良いか①
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◆価格を見直すタイミング
物件を売り出した当初は何件か内見が来たのに、しばらくするとパタッと途絶えてしまうことがあります。
一般的に物件情報は2～3週間ほどで情報が行き渡るため、おおむね1カ月ほどで客足が止まってしまうことがありますが、そうした場合は価格が高いことが考えられます。ここが価格を見直すタイミングといえるでしょう。
◆価格を見直さずにいると……
内見希望者が現れないのに価格をそのままにしておいても、新しい購入検討者はなかなか現れません。もちろん売主の希望する価格で売れることが一番良いのですが、そのままでは時間だけが過ぎていく…ということになりかねません。
不動産会社の担当者から提案されることもありますが、売却期限の希望がある場合は、売主から担当者に価格の見直しを提案しても良いでしょう。
----------------------------------------本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
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お手持ちの不動産売却をお考えの方
相続した物件の売却を検討されている方
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2022/06/06 09:59
【取引事例】
浜松市中区南浅田
◇浜松市中区南浅田：戸建て
◇成約年月：2022年4月
当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。
お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。
相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、
センチュリー21浜松不動産販売までお問い合わせ下さい。
お客様に最適なご売却プランをご提案いたします。
■ご売却の方法〈仲介と買取の違い〉について知りたい方は、こちらの不動産買取専門サイトでご確認いただけます。
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地元密着の当社では、浜松市の空家・空地の買取業務にも注力いたしております。
どのような物件（敷地が狭い、遺品がたくさんある など）でも、信頼と安全を第一にお客様のご事情に配慮した不動産売却をサポートいたします。
＼まずはお気軽にお問い合わせください／
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
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カテゴリ：浜松市不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/06/02 10:56
契約と決済ってどう違うの？
不動産の取引って、契約と決済がありますよね。仮契約と本契約みたいなものですか？
いえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約書を締結した時が契約となります。
ただ、不動産の取引では契約と同時に物件の引き渡し等を行うことができないケースが多く、
それらを決済の際に行うことが一般的です。
契約と引き渡しなどが同時にできないのは、どんなケースですか？
例えば、融資を利用する場合や、居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。
融資を利用する場合、申込には契約書などが必要となります。
居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に、引っ越すことになります。
さらに更地渡しですと、ここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。
確かにそうですね。
ですので、金額はもちろん、残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡し時の条件などの
特約事項なども記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。
では、決済とはどんなことを行うんですか？
はい、残代金の支払い、所有権の移転登記です。
通常、買主様が融資を受ける金融機関で行うのが一般的です。
買主様と売主様、不動産業者だけでなく、司法書士が立ち会います。
売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認を司法書士が行い、問題が無ければ融資の実行を行います。
登記に関する書類への記入以外に、買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や登記・火災保険に関する支払いの伝票の記載、
売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収書の記入などを行います。
いろいろありますね。
それらの手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。
引き渡した鍵の各本数、境界確認書や合意書など書類の内容、引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名押印を頂きます。
それでやっと終了ですか？
売主様が住宅ローンを利用していた場合には、抵当権の抹消が必要となります。
売主様は仲介担当者・司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと、抵当権抹消書類を取得します。
売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから、法務局に行き、抵当権の抹消と所有権移転、新たな抵当権設定の登記申請をおこないます。
決済って、そんなに多くの事をするんですか！大変ですね。
抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票・戸籍の附票などの必要書類もあります。
諸費用含め、トータルで必要な金額の明細もわからないですよね。
仲介の担当者は、日々これらの業務を行っています。
仲介手数料には、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。
なるほど、よくわかりました。
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センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。
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・ご近所に売却を知られることなく進めたい
・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい
・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい
・他社での買取り金額では納得出来ない
他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。
もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。
お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）
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カテゴリ：浜松市不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/05/31 09:26
取得費不明時の売却益算出方法
不動産って、売却した時に税金がかかるんですよね？
居住用の不動産を売却した際など、様々な特例はありますが、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、
基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。
利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？
売却した額から、その不動産を取得した際の「取得費用」と売却の際の「譲渡費用」を差引して計算します。
売却は最近の事なのですぐにわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね。
確かに長らく住まれたマイホームや、親族から相続した場合などは何十年前と言う事は良くあります。
そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね。取得費が分からないと言う事起きませんか？
不動産売却をされる方で、既に契約書を紛失されていたり、書類を相続時に処分されている事もけっこうありますね。
引っ越しの際に行方不明になることもあります。
それだと計算できないですよね。どうするんですか？
取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5％相当額を「概算取得費」として計算します。
例えば、1,000万円で譲渡したのであれば50万円、2,000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。
ちゃんと想定されているんですね。でも、５％ってかなり低くないですか？
そうですね。例えば、いわゆるバブルと言われる時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。
そうなると、本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ている事になるんですか。
そういうこともあり得ますので、まずは良く探す事、それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらう事をお勧めします。
古い書類や専門的な書類で分かりづらい事もありますし、提携の司法書士に確認してもらう事などもできるかと思います。
それでも無い場合は諦めるしかないですか？
登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や、『市街地 価格指数』を用いる方法などもあるようです。
方法はあるんですね！
全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。
ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえる事もあるかと思います。
不動産の税金に長けた税理士と提携している不動業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。
なるほど、まずは相談ですね。
はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。
わかりました、有難うございます。
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カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2022/05/31 09:25
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2022/05/27 09:39
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。
地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
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2022年12月末に期限を迎える「低未利用地の特別控除」、来年以降はどうなる？
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地価の低い不動産を売っても手元にお金がほとんど残らないこともある
「未利用地」とは、空き地、空き家、空き店舗、工場跡地、耕作放棄地、管理が放棄された森林など、長期間にわたって有効に利用されていない土地のことだ。また、「低利用地」とは、一時的に利用されている資材置き場や、車両を覆う構造物がない青空駐車場などが該当する。この両者を合わせたものが「低未利用地」となるが、大都市圏の人口密集地よりも地方に多く見られる傾向がある。
昨今は少子・超高齢社会が到来し、人口減少問題とともに空き家問題が話題になっていて、休眠状態になった土地や建物が増えることで、景観や治安が悪化する恐れが高まり問題視されている。
なぜ低未利用地のまま放置されているのか。そのいちばんの理由は、こうした不動産を売却しても、手元に残る現金が少なく、それに比べて売却の手間が多くかかってしまう問題があるからだろう。
不動産の場合、株式や債券などの有価証券のように換金性が高いものではないだけでなく、空き家ならば解体撤去費用や土地境界確定測量の費用など各種費用に加えて譲渡による税金もかかってくる。これらの経費を考慮すると、地方で地価の低い不動産を売却したとき、手元にお金がほとんど残らないケースも起こり得る。そのため結果として、空き地や空き家の状態のままで放置されてしまうことになるのだ。
この解決策として、2020年7月から、低未利用の土地、建物について譲渡の対価の額の合計が500万円以下など一定条件（図表1）のもとで、譲渡した人の譲渡益に特別控除枠が設けられた。また、この制度によって、土地・建物の流通を活発にし、地域の活性化につなげようという狙いもあり、全宅連も強く推進して、低未利用地の特別控除の制度が始まった。
この「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」を用いた土地売却のメリットを、通常の売買と比較してみよう（あくまで売買例のサンプルなので、実際の金額とは若干異なるところもある）。
まず通常の売買の場合では、譲渡価格から取得費と譲渡経費を差し引いた残りが譲渡所得（譲渡益）とみなされ、それが課税対象になる。ただ、古い土地の場合、取得費がわからないこともあるので、譲渡価格の5％を取得費として計算することができる。
たとえば空き家が建ったままの土地の譲渡価格が350万円だったとする。古い土地で取得費がわからないので譲渡価格の5％として17万5,000円。これに空き家の解体撤去作業費が200万円、不動産会社への仲介手数料（ここでは「低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例」を適用し、消費税を考慮しない）が18万円、土地境界確定測量の費用が35万円かかったとして、譲渡費用は合計で270万5,000円となる。譲渡価格からこれらの経費を差し引くと、譲渡所得は79万5,000円。これに約20％の税金が掛かるので、税額は15万9,000円となり、手取り額は63万6,000円となる。
一方、経費などはまったく同じで、特別控除の特例を用いた場合はどうなるか。
この場合、譲渡所得である79万5,000円は100万円以内なので全額を控除でき、課税対象は0円となって、最終的な手取りは79万5,000円全額となる。この特例が適用されたことによって、譲渡者の税負担は15万9,000円も軽減されることになる（図表2）
空き家・空き地問題の解決に宅建業者が果たす役割は非常に大きい
「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」は、2022年12月31日までの間に低未利用地の譲渡を行った際に適用される期限付きの特例措置だが、創設された2020年7月1日から半年の間にどの程度利用されたのかを見てみよう（図表3）。
国土交通省・不動産市場企画調整官の徳増真幸氏によると、国土交通省が2021年4～5月にかけて実施した調査で、2020年7月から12月までの間に交付された低未利用地等の譲渡に対する確認書は2,060件となっている。
また2,060件のうち、譲渡前の低未利用地の状態はどうだったのかというと、空き地が最も多くて58％を占めており、以下、空き家が25％、耕作放棄地等が9％と続いている。所有期間は51年超が25％で最も多く、以下、41～50年が17％、11～20年が同じく17％と続いているという。空き地、空き家のまま長期間にわたって放置されている土地・建物が、地方を中心にして非常に多いということを、この調査結果の数字は物語っている。
ちなみに、都道府県別に低未利用地の確認書交付実績を見ると、すべての都道府県において交付実績があり、各都道府県の平均実績は約44件となっている（図表4）。
確認書交付数が最も多かったのが茨城県の124件で、続いて愛知県が117件。その他、全都道府県の平均実績である44件を超えたのは静岡県、岐阜県、北海道、鹿児島県、宮崎県、秋田県など全部で20県ある（図表4）。
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1件あたりの譲渡の対価の額は平均231万円だから、同特例の狙いどおり、地方の地価の低い不動産を中心にして譲渡が進んだものと推察される。
徳増氏によると、具体的な利活用の事例として、石川県輪島市で相続によって老朽化した空き店舗を取得したものの、相続人が遠方に住んでいることから管理が負担になり、放置されていたものを、宅建業者の紹介によってゲストハウスの運営法人が買い手となり、建物を改修してライダーのためのガレージハウスにしたというケースもあるという。
ところで、同特例措置を活用するためには、低未利用地を譲渡したい人と、その低未利用地を購入して利活用したい人のマッチングが必要になる。こうしたマッチングを行うために、国土交通省の支援を受けて多くの事業者や団体が展開しているのが「空き家・空き地バンク」だ。
前出の国土交通省の調査結果で、空き家が約6割を占めていた低未利用地が、譲渡後、何に利用されたのかを見ると、住宅が57％、その他が18％、事業利用が14％というように、住宅利用が約6割を占める結果になっている。宅地として新築物件が建てられるケースが圧倒的だが、その他の用途も含めてマッチングを円滑に行うためには、空き家・空き地バンクの活用や、地域の不動産の実態に精通した宅建業者の果たす役割は非常に大きいといえる。
「低未利用地の特別控除」制度の延長についても視野に入れておくべき
図表3の数字にあるとおり、譲渡前の低未利用地の状態は空き地が約6割を占めているが、今後は空き家の率が大きく伸びていくと考えられる。
昨今は子供たちが東京などの大都市圏に出て働き、両親が地方に住んでいるというケースが多いからだ。そうした場合、両親が亡くなったり、施設に入所したりして空き家となった実家をどうするかは、大都市圏に生活基盤を持つ子供たちにとって大きな問題になるだろう。
5年ごとに行われる「住宅・土地統計調査」の2018年調査データによると、全国の空き家数は約849万戸になり、全住宅に占める空き家の割合（空き家率）は13.6％となっている。
野村総合研究所の予測値によると、今後、空き家の件数は2023年が1,293万戸、2028年が1,608万戸、2033年が1,955万戸とされており、増加傾向をたどることが予測されている。
空き家を放置し続けた場合、放火や倒壊といったリスクのほか、犯罪者や野生生物の住処になったり不法投棄物のたまり場になったりすることなども指摘されている。
現状、「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」が適用されるのは2022年12月31日までだが、国土交通省では、「現在、2020年12月以降の利用状況を調べている最中で、利用状況も踏まえて今後のあり方について検討していく」という見解を述べている。
今後も全国的に空き家が増加していく可能性が高いことを考えると、全宅連としてもさらなる期間延長となるように働きかけていきたい。
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2022/05/26 09:15
【取引事例】
浜松市東区安間町
◇浜松市東区安間町：土地
◇土地面積：223㎡（67坪）
◇成約年月：2022年4月
当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。
お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。
相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、
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