2022年04月の記事一覧｜浜松市中央区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

今回のテーマは、「ホームステージング」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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ホームステージングについて知ろう！①

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◆ホームステージングとは？

ホームステージングとは、物件を売却する際、インテリアを飾り付けてモデルルームのような空間にすることです。不動産をなるべく高価で売却したいというときに、家を見栄え良くする方法として活用されています。

アメリカなどでは40年以上前からホームステージングという手法が広まり、現在では物件を売却する際に多くの人が利用しています。日本でも数年前から普及しており、他の物件と差を付けるために取り入れる方が増えてきています。

◆見栄えは大事！

物件に見学に来てもらった際に見栄え良くすることはもちろんですが、その前段階として「見学してみたい」と思ってもらうことが大切です。

最近では物件を探す人のほとんどが、インターネット（不動産ポータルサイト等を含む）で検索しています。場所や価格といった条件で検索した後、実際の間取り図や物件の写真を見て、見学するかどうかを決めていきます。

そのとき、ありふれた日常の写真を撮るのではなく、ホームステージングを行って見栄えの良い家の写真を撮っておいたほうが、購入希望者に「見学してみたい！」と思わせてくれるでしょう。

「インスタ映え」ならぬ「ポータルサイト映え」を意識することが大切です。

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本日は以上となります。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

査定フォーム  や　お問い合わせフォーム　からでも承っております。

不動産売却にあたっての詳細については、こちらの不動産売却専門サイトでご確認いただけます。

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【センチュリー21浜松不動産販売　不動産売却専門サイト】

不動産買取をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。

経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。

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≪ご購入をご検討のお客様用HP≫

https://www.h-res.co.jp/

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浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

今回のテーマは、「内見時に好印象を持ってもらう方法とは？」。

少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。

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見学者に好印象を持ってもらいましょう！

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◆そもそも内見とは？

購入検討者が実際に物件を訪れ、見学してもらうことが「内見」です。「内覧」とも言いますね。

内見は、購入を検討している人たちにとって、物件の印象を左右する重要なポイントです。売主としてはしっかりと準備をし、好印象を与えるようにしたいですね。

◆まずは整理整頓！

室内に物が多いと、それだけで雑多な印象を与えますし、部屋も狭く見えてしまいます。不要な物は早めに処分しておきましょう。

クローゼットや押し入れにしまえる物は入れておく、それでもあふれてしまうくらい物が多い場合はトランクルームを借りておく、というのも一つの手です。

内見のためだけにトランクルームを借りるのはもったいない気もしますが、その後の引っ越しのことも考えると便利です。シーズンオフの物を先にトランクルームに預けておけば、売主自身が引っ越した後に、新居で荷物に囲まれて荷ほどきに一苦労、ということも防げます。

◆明るい印象を与えましょう

室内が暗いと、どうしても印象が悪くなります。日当たりの良い部屋であればカーテンを開けておく、室内の照明はつけておく、といったことも、細かいところですが重要になってきます。

電球や蛍光灯が切れかけている、なんていう部屋がある場合は、必ず買い替えておきましょう。

◆プロに頼んでさらに好印象を！

【手軽に頼めるハウスクリーニング】

整理整頓に加えて、掃除も大切です。ですが、ご自身で掃除をしてもなかなか落ちない汚れがある場合は、ハウスクリーニングを頼んでみるのも良いでしょう。

プロに頼むと費用が掛かってしまいますが、売却価格がグッと高くなる可能性があると考えると、結果的にお得になるといえるでしょう。また、売却を依頼している不動産会社に相談すれば、ハウスクリーニング業者を紹介してくれます。

【リフォームはケースバイケース】

印象を高めようと考えると、壁紙やトイレなどのリフォームも頭をよぎるかもしれません。実際に、不動産の広告で「リフォーム済み」と書かれている物件を目にしたことがあると思います。

リフォーム済み物件は、買主からすると購入後のリフォーム費用が掛からないというメリットがある一方、趣味に合わないリフォームであれば、それがそのままデメリットとなってしまいます。

リフォームは数十万円以上の費用が掛かるので、費用対効果として優れているかどうかはケースバイケース。不動産会社の担当者ともしっかり相談をしてからにしましょう。

◆「値引きします」はNGワード!?

見学者からすると内見の時に売主がいたほうが、物件について細かく質問できるので嬉しいものです。見学者からの質問には率直に答えると印象がとても良くなるでしょう。

しかし、そこで早く売りたいからと「安くします」「値引きしますね」というのはNGワード。何か悪いところでもあるのか、隠したいところでもあるのか、と勘ぐられてしまいかねません。

金額の交渉などについては不動産会社の担当者に任せるか、先方から持ちかけられても即答せずにいったん考える姿勢を見せておくと良いでしょう。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。

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相続した物件の売却を検討されている方

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毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

さて、前回は、「買取が向いている物件の条件」や「買取業者を選ぶ際のポイント」をご紹介しました。

最後に、過去にご紹介した不動産買取のポイントをまとめてご紹介しますので、ぜひ最後までご覧ください。

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不動産買取に関するよくある質問／不動産買取のまとめ

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◆不動産買取 Q＆A

お客さまからよくいただく質問を、Q＆Aにまとめました。

Q1．不動産買取に費用はかかる？

A1．「仲介手数料」は不要ですが、不動産を売却する際の費用は発生します。

買取で売却した場合、「仲介手数料」はかかりませんが、不動産を手放す際にかかる費用や税金は、仲介で手放すときと同様にかかります。

・仲介手数料…0円

・印紙代…1,000円～60,000円（売却金額によって異なる。詳しくは国税庁ホームページを確認）

・登記費用…売渡証書作成費用抵当権抹消費用、など。一般住宅の場合、おおよそ3万円程度

・ローン一括返済費用…一括繰り上げ返済にかかる金融機関への手数料。1～3万円程度

・譲渡所得にかかる所得税や住民税（※譲渡所得＝収入金額－取得費－譲渡費）

…売却した日から所有期間5年以下の場合　譲渡所得×39．63％

…売却した日から所有期間5年超の場合　譲渡所得×20．315％

・その他の費用…引っ越し費用など

Q2．売却が決まったら、すぐに引っ越さなくてはいけない？

A2．買取なら売主の都合に合わせて引っ越しのスケジュールが立てられます。

仲介で売却する場合は、買い手の都合にも配慮する必要があり、売主の一存で引っ越し時期を決めるのは困難です。

買取なら、売却する相手は不動産会社ですので、売却日や引っ越し時期などを相談しながら進めることも可能です。不動産会社と直接交渉できるのも、買取のメリットのひとつだと言えます。

Q3．不要な家電や家具はそのまま置いていける？

A3．売却先の不動産会社に引き取ってもらえる場合もあります。

不用品の取り扱いは、不動産会社によっても異なります。

ただ、不用品を処分する業者と提携している不動産会社も多く、現状のままで不動産を引き取ってもらえるかもしれません。

ご自身で処分する前に、不動産会社に相談することをおすすめします。

◆不動産買取のポイントまとめ

不動産売却には、「仲介」と「買取」の2つの方法があります。

「仲介」は、「時間がかかってもいいから、少しでも高く売りたい」という方に向いている売却方法です。

一方、「買取」は、以下のような方におすすめです。

・売却価格にはこだわらないが、早く売却（現金化）したい

・契約不適合責任を負いたくない

・面倒な手間をかけず、スムーズに売却したい

・築年数が古い、立地が良くないなど、悪条件がある

・「仲介」で売り出し中だが、なかなか売れなくて困っている

不動産の買取を行っている不動産会社は多数あります。

物件の価値を理解し、誠実に対応してくれる不動産会社を選ぶことが大切なポイントです。

納得できる金額で買取をしてもらうためにも、いくつかの業者に買取査定を依頼して、比較してみることから始めてみてはいかがでしょうか。

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本日は以上となります。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）

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売却時のトラブル　境界明示義務について

不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？

はい、不動産売却のトラブルとしてまず最初にあげられるのが境界に関するトラブルです。

境界ってなんですか？

はい、法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、

一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

どうして境界に関するトラブルが起こるのですか？

はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

そうですよね、境界標がなかったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね。

はい、境界に関するトラブルを防止するため、一般的な売買契約書には

『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。

なお、境界標がないとき、売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』

といった条項が盛り込まれています。

これを境界明示義務といいます。

それなら安心ですね！境界標はどうやって設置するのですか？

はい、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。

境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを一通ずつ所持します。

合意が得られない場合はどうするのですか？

最終的には裁判で解決することになるのですが、

『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することができます。

なるほど、よくわかりました。ありがとうございました。

ありがとうございました。

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不動産売却はどのように進めていくの？ 

自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いのでしょうか。

ご売却の事情やスケジュールによって、売却の進め方が少し変わってくることもありますので、

まずは不動産会社にご相談ください。

住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、その他にもその方に合った

サービスのご提案をさせていただきます。

なるほど。査定額を出していただくのは次のステップになるのですか？

はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が

同じタイミングになることも増えておりますが、

ご相談をいただいた後に査定をさせていただくことになります。

査定額はどれくらいでわかるのですか？

早ければご依頼をいただいた当日にもお伝えすることができます。

良くご質問いただくのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物です。

売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、

最終的に決めていただくのは売主様となります。

売り出し金額が決まったら販売スタートになるのですか？

金額ももちろん大事ですが、ご事情に伴うスケジュール等も考慮して、ご売却を開始します。

その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。

売却活動が始まったら何かしておくことはありますか？

ご購入を検討されるお客様もいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたら、お部屋の掃除をしていただきたいです。

また、検討される方は土日等に限らず、平日にもいらっしゃることがありますので、可能な限りご協力いただければと思います。

どのような販売活動をされるのですか？

不動産ポータルサイトと言われる、物件探しをする方が利用するサイトに登録したり、レインズという不動産会社が

見ることのできるサイトに登録するなど、広く広告させていただくことが一般的です。

また、オープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。

ご事情により、あまり大々的に広告を出してほしくないという場合はご相談いただければと思います。

けっこう多くの方が見に来られるのですか？

一概には何とも言えないです。

競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。

なお、万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させていただくこともあります。

これは暗に安くするという訳ではなく、できるだけ高く、かつ早期に売るためだと思ってください。

購入希望者が現れたらどうするのですか？

その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。

売買金額、手付金額、引き渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。

契約が済めばひと段落ですかね。

いえ、ここからが大事なところです。引渡し日までにお引越しを完了させるのと、引渡し決済のご準備もありますし、

買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は契約が白紙解約になってしまうこともあります。

また、引き渡し後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。

それはまだまだ安心できないですね。

最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですので、ご安心ください。

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住みながらでも売却ってできるの？

売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか？

はい、できます。

そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。

確かに、購入検討者にウチを見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。

ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。

そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか？

そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。

住み替えですか？

はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の物件を購入される場合、

その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、

次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。

確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。

そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、

次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。

最悪のケースって何ですか。

はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを

同時に支払うことです。

それは。嫌ですね。

はい、出来れば避けたい事態ですが、

実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、

住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースはたくさんあります。

それを避けるためには、どうしたら良いですかね？

次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、

まずは売却からスタートした方が良いと思います。

なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。

そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、

次の住替え先を決めれるメリットがあります。

心と懐に余裕が出来ますよね。

他に何か注意することってありますか。

そうですね。購入検討者が住居の見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、

売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。

わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。

はい。その方が良いと思います。

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空家所有者に対する責任が厳しくなった？

現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが

近年、同じように悩まれている方が多く、

誰にも使用されていない空き家 が急増し問題となっております。

この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。

「空き家対策特別措置法」ってなんですか？

空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、

衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、

2015 年2月に全面施行された法律のことです。

空き家対策特別措置法が施行されたことにより、

管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、

問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、

所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。

特定空家に指定されたらどうなるんですか？

例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、

捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなど の空き家が原因で

周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。

「空き家対策 特別措置法」では、

所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、

市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は

命令を出すことができるようになりました 。

それは面倒ですね、もし無視してたらどうなるんですか？

所有している空き家が特定空家として指定されたのち、

指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、

国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、

その場合、税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか、

可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

結構大変なんですね

空家を所有している皆さんどうされてるんでしょうか？

一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。

現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、

耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には

譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から 3,000 万円を特別控除できる制度もありますので、

まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。

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仲介手数料はいつ発生するの？

仲介手数料はいつ発生するのかを簡単に説明いたします。

媒介契約を提携しても、売買契約が成立しないと、仲介手数料は発生いたしません。

■発生の条件は下記2つが必要となります。

　①媒介契約の締結

　②売買契約の成立

支払いの時期はいつでしょうか？

媒介契約書に記載がありますが、

・売買契約時に半分

・決済時に半分

お支払いいただく取り決めが一般的です。

仲介手数料の具体的な対価は買主さんを探すことでしょうか？

買主を探す　だけではなくて、

安全に取引するために、物件調査、書類作成を責任を持って行い

万が一のことがないように細心の注意を払い仲介させていただきます。

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≪ご売却をご検討のお客様用HP≫

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案内時に売主は注意すべき点は？

案内にあたって売主様が準備しておくことを簡単に説明いたします。

①部屋をきれいにする

　→とくに水回り（シンクの洗い物は片付けておきます）

②すべての部屋に電気をつけカーテンをあける

　・日中でもおこなう

　→明るくて風通しがよいと印象を持ってもらう

③ものを片付ける

　→少ないほうが部屋が広く見える

④過度な営業はしない

　（聞かれたことだけお応えするようにする）

　☆ちなみにどんな質問が多いのか

　　→近隣にどんな方が住んでいるか気にされる人が多いので、

　　　答えられるように用意しておく

⑤その他　案内の前には･･･

　・ペットは案内の際はゲージにいれておく

　・湿気が残らないようにお風呂の使用を控える

　・匂いの強い食事を作らない、食べない

　☆スリッパの用意をお願いします（4人分ほど）

　☆お茶の用意は不要です

⑥どうしても見られたくないものは･･･

　→一つの場所に集めておいて、営業担当者に事前にその旨お伝えください。

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センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

査定フォーム  や　お問い合わせフォーム　からでも承っております。

不動産売却にあたっての詳細については、こちらの不動産売却専門サイトでご確認いただけます。

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【センチュリー21浜松不動産販売　不動産売却専門サイト】

不動産売却をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。

経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。

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≪ご購入をご検討のお客様用HP≫

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賃貸中の不動産はどのように査定するの？

賃貸中物件の査定方法を解説しています。

私の賃貸に出している東京のマンションについて

査定する場合は、どの様にするのでしょうか？

はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。

「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？

はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。

先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金額が算出されます。

「利回り」って、具体的にはどう言う事なのでしょうか？

はい、「利回り」は、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、

一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、その不動産ごとに、その数値は異なって来ます。

例えば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので査定金額は高くなって来ます。

但し、築年数であったり、周辺の市況、あるいは現在のマネーサプライ、そう言った物の状況によって左右されて行きます。

因みに、今、その不動産は、お幾らで貸されているんですか？

月に10万円で貸しているのですけども。

はい、10万円ですと、年間の家賃収入は120万円。

例えば、利回り10%で計算すると、査定金額は1200万円となります。

ただですね、現在の東京で利回り10%と言うのは、余り現実的では有りませんので

仮に5%と設定すると査定金額は2400万円となります。

但し、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出が有りますので、実際にはもっと

細かな計算が必要になって来るんですね。

ですので、具体的にはスタッフ迄、ご相談頂ければと思います。

分かりました。有難うございます。

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浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。

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