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「浜松市不動産売却 動画」の記事一覧(23件)

相続の3000万円特別控除
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/05/19 09:47



 

相続時3,000万円特別控除の要件について

 

 

相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたのですが?

 

 

はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、

譲渡所得から3000万円を控除することができます。

 

 

それは昔からあった制度なのでしょうか?

 

 

2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。

 

 

最近の話なのですね。なぜできたのでしょうか?

 

 

少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の

税制上の措置としてできたものです。

 

 

空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか?

 

 

特例の対象となる「被相続人住居用家屋」とは、

相続の開始の直前において被相続人の住居の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。

 

1、昭和56年5月31日以前に建築されていること

 

2、区分所有建物登記がされている建物でないこと

 

3、相続の開始の直前において被相続人以外に住居していた人がいなかったこと

 

になります。

 

 

昭和56年より以前の建物なのですね。

 

 

はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。

周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。

これらの対策が前提のため、建築時期の制限が設けられています。

 

 

区分所有建物というと?

 

 

建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、

マンションなどがわかりやすいと思います。

 

 

一人で居住していたものでないとダメなのですね。

 

 

はい、他に居住している人がいると空家ではないので、

対策の趣旨とは異なってきますからね。

 

 

逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか?

 

 

老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、

相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、などの要件を満たせば適用の対象となります。

 

 

賃貸で貸したりしていた場合はどうですか?

 

 

事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象になりません。

また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。

 

 

その要件を満たせば適用ですか?

 

 

いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、

建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。

 

 

たくさん要件がありますが、すべて満たしていれば

何十年も前に相続した物件でも良いのですか?

 

 

いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。

そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

 

 

期間が限られているんですね。

 

 

はい、そうです。

それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、

親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど

様々な要件、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。

 

 

これはかなり難易度が高そうですね。

 

 

相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、

税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。

買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。

 

 

わかりました。ありがとうございます。

 

 

 

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住宅ローンが支払えない場合
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/05/15 15:22

 

 

 

住宅ローンの支払に困ったときは?

 

 

住宅ローンが支払えない場合って多いのですか?

 

 

はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年2%と言われていて、

50人に1人は返済が困難になると言われています。

最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。

 

 

では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。

 

 

そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。

金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。

その他、無駄な出費を減らすことや、

家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

 

 

その他にありますか。

 

 

はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも

一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

 

 

分かりました。逆にやってはいけないことはありますか。

 

 

はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。

 

 

「放置」ですか?そんな方はいるのですか?

 

 

ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。

 

 

なるほど。放置してしまうと良くないのですか。

 

 

はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、

最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。

その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

 

 

競売ですか? それは大変ですね。

 

 

はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

 

 

その他に何かありますか。

 

 

他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。

副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。

 

 

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、

「相談」をしていこうと思います。

 

 

はい、その方が良いと思います!

 

 

 

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不動産売却の疑問
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/05/12 09:17

 

 

不動産売却時売主様から多く頂くご質問について

 

 

不動産の売却を考えているのですが、他の方からはどのような質問を受けることが多いですか?

 

 

そうですね。ご売却の理由や経緯によっても異なるのですが、一般的には、

・どれくらいの期間で売却できるのか

・売却にかかる費用はどれくらいなのか

・今は売り時なのか

・住みながら売ることができるのか

等があります。

 

 

なるほど。確かにどれも気になることばかりですね。ちなみに今は売り時なのですか?

 

 

はい。今は売り時と言えます。

コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ、当社グループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却の

お手伝いをさせていただいております。

 

 

そうなんですか。自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね。

 

 

はい。オンラインでご相談させていただいたり、実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせていただくなど、

従来とは少しやり方をかえながらお手伝いさせていただきました。

 

 

そうすると、売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか?

 

 

そうですね。地域によっても差があるのですが、概ね3か月から半年が一つの目安となります。

また、相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動します。

 

 

3か月よりも早く売れるということは、安く売却してしまったということですか?

 

 

確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですが、そういう事ではないのです。

購入する不動産を探している方は、それぞれ家探しをスタートする時期が異なります。

探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったと思っても、

逆に売主様としては売却スタートをしてまだ間もないという事もよくあります。

不動産に限らず、新着情報というものは注目を集めやすく、売却をスタートした時点が最も買主様の目にとまりやすいのです。

よく不動産はご縁ものと言われますが、まさにその通りだと思います。

 

 

なるほど。そういう事を予め知っておくのと知らないとでは気持ちの部分で全然違いますね。

 

 

そうですよね。そういう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと回答させていただくことはもちろんのこと、

お客様に知っておいていただきたい事や注意点などを一歩先にご説明させていただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします。

 

 

確かにそうですね。不動産の売買はそう何度もすることではないので、予め教えていただけると助かりますね。

 

 

おっしゃる通りで、不動産売買において、「何がわからないかがわからない」まま売買を進めるのではなく、

ご理解いただきたいこと等をしっかりと説明しながらお手伝いができる不動産会社を選んでいただくことが大事です。

今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、その他にも多くの疑問がでてくるかと思いますので、

お気軽にご質問ご相談いただければと思います。

 

 

 

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人に知られずに売却する方法
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/05/10 09:16

 

近所に知られずに売却できるの?

 

 

ご近所に知られずに売却したいのですが・・・

 

 

一般的な売却活動というのが、ネット広告やチラシなどで集客し、内覧を行い買主を探す方法で、

これらをせずに売却したいということですね。

 

この場合「業者買取」というものがございます。「業者買取」は買取相手が業者になるため、

先ほどお伝えした一般的な売却活動をせず売却することが出来ます。

 

 

業者に買い取ってもらうという手段もあるんですね!それなら誰にも知られず売却できるので安心ですね。

 

 

しかし、「業者買取」にはメリットとデメリットそれぞれ存在するので注意が必要です。

まずメリットに関しては物件の宣伝や広告は必要ないので、

一般に公開される情報というのはほとんどないに等しい点。

次に室内の見栄えにこだわらなくてよい点、一般的な売却活動に比べると

買取業者は次に売るときに自社でリフォームをして売るので

多少の汚れや見栄えの悪さはあまり査定金額に反映されません。

今の状態でそのまま査定してもらえるので、売却のための準備がそれほど必要ないのもメリットです。

 

 

デメリットは何ですか?

 

 

デメリットですが

一般的な売却活動よりも売却価格が低めになる点、業者が買い取った後は、自分で使うのではなく

再度きれいにリフォームをして売却することがほとんどです。

買取業者もその差額で利益をあげているので、

そのマージン分は仲介に比べると価格が下がってしまう傾向があります。

一般的に、仲介価格の7割以下での買取になることが多いです。

 

 

そうなんですね、他に周りに知られずに売却する方法はありますか?

 

 

広告を何も打つことができない場合は、自社での見込み客や来店客のみに紹介する形で買主を探します。

しかし、自社の見込み客も限りがありますし、来店客も最近はネットの反響で来ることが多いので、

決して飛び込みのお客様は多くありません。

 

基本的に人づての紹介になるので、物件情報を非公開で仲介売却するのはかなり難しいのが現状です。

また近隣の人が購入希望者のケースもあり、広告活動を限定的にして、極力知られないようにしても、

内覧に訪れるのは近所の顔見知りという可能性もあります。

こうしたケースは意外に多いので、たとえ限定的な売却活動をしても周りに全く知られずに売却するということは難しいです。

 

なので「絶対に知られたくない」という場合は「業者買取」をお勧めします。

 

 

なるほど、よくわかりました。ありがとうございました。

 

 

ありがとうございました。

 

 

 

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境界明示義務
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/04/28 09:45




売却時のトラブル 境界明示義務について

 

 

不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか?

 

 

はい、不動産売却のトラブルとしてまず最初にあげられるのが境界に関するトラブルです。

 

 

境界ってなんですか?

 

 

はい、法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、

一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。

 

 

どうして境界に関するトラブルが起こるのですか?

 

 

はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。

 

 

そうですよね、境界標がなかったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね。

 

 

はい、境界に関するトラブルを防止するため、一般的な売買契約書には

『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。

なお、境界標がないとき、売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します。』

といった条項が盛り込まれています。

これを境界明示義務といいます。

 

 

それなら安心ですね!境界標はどうやって設置するのですか?

 

 

はい、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。

境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを一通ずつ所持します。

 

 

合意が得られない場合はどうするのですか?

 

 

最終的には裁判で解決することになるのですが、

『筆界特定制度』を活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することができます。

 

 

なるほど、よくわかりました。ありがとうございました。

 

 

ありがとうございました。

 

 

 

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売却の流れ
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/04/24 09:13




不動産売却はどのように進めていくの? 



自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いのでしょうか。

 

 

ご売却の事情やスケジュールによって、売却の進め方が少し変わってくることもありますので、

まずは不動産会社にご相談ください。

住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、その他にもその方に合った

サービスのご提案をさせていただきます。

 

 

なるほど。査定額を出していただくのは次のステップになるのですか?

 

 

はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が

同じタイミングになることも増えておりますが、

ご相談をいただいた後に査定をさせていただくことになります。

 

 

査定額はどれくらいでわかるのですか?

 

 

早ければご依頼をいただいた当日にもお伝えすることができます。

良くご質問いただくのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物です。

売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、

最終的に決めていただくのは売主様となります。

 

 

売り出し金額が決まったら販売スタートになるのですか?

 

 

金額ももちろん大事ですが、ご事情に伴うスケジュール等も考慮して、ご売却を開始します。

その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。

 

 

売却活動が始まったら何かしておくことはありますか?

 

 

ご購入を検討されるお客様もいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたら、お部屋の掃除をしていただきたいです。

また、検討される方は土日等に限らず、平日にもいらっしゃることがありますので、可能な限りご協力いただければと思います。

 

 

どのような販売活動をされるのですか?

 

 

不動産ポータルサイトと言われる、物件探しをする方が利用するサイトに登録したり、レインズという不動産会社が

見ることのできるサイトに登録するなど、広く広告させていただくことが一般的です。

また、オープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。

ご事情により、あまり大々的に広告を出してほしくないという場合はご相談いただければと思います。

 

 

けっこう多くの方が見に来られるのですか?

 

 

一概には何とも言えないです。

競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。

なお、万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させていただくこともあります。

これは暗に安くするという訳ではなく、できるだけ高く、かつ早期に売るためだと思ってください。

 

 

購入希望者が現れたらどうするのですか?

 

 

その際は購入申込書という書面を提示させていただきます。

売買金額、手付金額、引き渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。

 

 

契約が済めばひと段落ですかね。

 

 

いえ、ここからが大事なところです。引渡し日までにお引越しを完了させるのと、引渡し決済のご準備もありますし、

買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は契約が白紙解約になってしまうこともあります。

また、引き渡し後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。

 

 

それはまだまだ安心できないですね。

 

 

最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですので、ご安心ください。

 

 

 

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住みながらでも売却できるの?
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/04/21 09:18




住みながらでも売却ってできるの?

 

 

売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか?

 

 

はい、できます。

 

 

そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。

 

 

確かに、購入検討者にウチを見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。

ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。

 

 

そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか?

 

 

そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。

 

 

住み替えですか?

 

 

はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の物件を購入される場合、

その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、

次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。

 

 

確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。

 

 

そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、

次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。

 

 

最悪のケースって何ですか。

 

 

はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを

同時に支払うことです。

 

 

それは。嫌ですね。

 

 

はい、出来れば避けたい事態ですが、

実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、

住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースはたくさんあります。

 

 

それを避けるためには、どうしたら良いですかね?

 

 

次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、

まずは売却からスタートした方が良いと思います。

 

 

なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。

 

 

そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、

次の住替え先を決めれるメリットがあります。

心と懐に余裕が出来ますよね。

 

 

他に何か注意することってありますか。

 

 

そうですね。購入検討者が住居の見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、

売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。

 

 

わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。

 

 

はい。その方が良いと思います。

 

 

 

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空家問題
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/04/19 10:11




 

空家所有者に対する責任が厳しくなった?

 

 

現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが

 

 

近年、同じように悩まれている方が多く、

誰にも使用されていない空き家 が急増し問題となっております。

この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。

 

 

「空き家対策特別措置法」ってなんですか?

 

 

空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、

衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、

2015 年2月に全面施行された法律のことです。

空き家対策特別措置法が施行されたことにより、

管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、

問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、

所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。

 

 

特定空家に指定されたらどうなるんですか?

 

 

例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、

捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなど の空き家が原因で

周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。

「空き家対策 特別措置法」では、

所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、

市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は

命令を出すことができるようになりました 。

 

 

それは面倒ですね、もし無視してたらどうなるんですか?

 

 

所有している空き家が特定空家として指定されたのち、

指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、

国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、

その場合、税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか、

可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

 

 

結構大変なんですね

空家を所有している皆さんどうされてるんでしょうか?

 

 

一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。

現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、

耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には

譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から 3,000 万円を特別控除できる制度もありますので、

まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。

 

 

 

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・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

 

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

 

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仲介手数料
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/04/16 09:13


 

仲介手数料はいつ発生するの?

 

仲介手数料はいつ発生するのかを簡単に説明いたします。

 


 

媒介契約を提携しても、売買契約が成立しないと、仲介手数料は発生いたしません。

 

■発生の条件は下記2つが必要となります。

 ①媒介契約の締結

 ②売買契約の成立

 

 

支払いの時期はいつでしょうか?

 

 

媒介契約書に記載がありますが、

・売買契約時に半分

・決済時に半分

お支払いいただく取り決めが一般的です。

 

 

仲介手数料の具体的な対価は買主さんを探すことでしょうか?

 

 

買主を探す だけではなくて、

安全に取引するために、物件調査、書類作成を責任を持って行い

万が一のことがないように細心の注意を払い仲介させていただきます。

 

 

 

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案内時の対応
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/04/14 10:03

 

案内時に売主は注意すべき点は?

 

案内にあたって売主様が準備しておくことを簡単に説明いたします。

 

 

①部屋をきれいにする

 →とくに水回り(シンクの洗い物は片付けておきます)

 

 

②すべての部屋に電気をつけカーテンをあける

 ・日中でもおこなう

 →明るくて風通しがよいと印象を持ってもらう

 

 

③ものを片付ける

 →少ないほうが部屋が広く見える

 

 

④過度な営業はしない

 (聞かれたことだけお応えするようにする)

 

 ☆ちなみにどんな質問が多いのか

  →近隣にどんな方が住んでいるか気にされる人が多いので、

   答えられるように用意しておく

 

 

⑤その他 案内の前には・・・

 ・ペットは案内の際はゲージにいれておく

 ・湿気が残らないようにお風呂の使用を控える

 ・匂いの強い食事を作らない、食べない

 

 ☆スリッパの用意をお願いします(4人分ほど)

 ☆お茶の用意は不要です

 

⑥どうしても見られたくないものは・・・

 →一つの場所に集めておいて、営業担当者に事前にその旨お伝えください。

 

 

 

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