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「浜松市不動産売却 動画」の記事一覧(92件)

手付金の額はどれくらい?
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2024/05/23 09:35

 

 

 

売買契約の手付金はどれくらいが良い?

 

 

不動産の売買契約でも手付金がありますよね?

 

売買契約締結の際に、売買代金の一部として買主から売主へ手付金を支払う事が一般的です。

 

 

その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか?

 

売買契約については、売主・買主双方の合意があって成立するものです。

手付金の額に関しても、売買金額やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。

 

 

そうなんですね。でも、一般的にはどれくらいなんですか?

 

一般的には、売買代金の1割を手付金とすることが多いかと思います。

 

 

3000万円の売買代金だと300万円の手付金、という事ですね。

 

はい。

ただし、宅建業者が売主で、新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、売買代金の5%や1000万円を超える手付金であれば、銀行等と保証委託契約をするなど、手付金の保全措置を講じる必要があります。

手続きの煩雑さなどから、保全措置の必要のない金額で設定することが多いです。

 

 

そういった決まりがあるんですね。

 

また、買主様が物件価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。

自己資金が少ない等の場合は、1割より少額の手付金を希望されるケースもあります。

 

 

なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。

 

手付金のある契約では、売買契約締結後に買主の手付金放棄や売主の手付金倍返しで解除できる手付解除が設定されます。

これは売主・買主どちらの権利でもあります。

手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除のハードルが低すぎる事になります。

 

 

確かにそうですね。

 

不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり、相談されるのが良いかと思います。

 

 

わかりました。有難うございます。

 

 

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借地権付き建物を売却する場合の注意点
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2024/05/07 09:18

 

 

 

借地権付き建物を売却する場合の注意点

 

 

相続により、借地権付き建物を取得したのですが売却はできるのでしょうか?

 

はい、結論からお伝えすると売却はできます。ただ注意が必要です

 

 

それは何ですか?

 

借地権付き建物を売却するなら、地主に許可をもらう必要があります。

また、許可をもらうだけでなく、借地権付き建物を売却する際には承諾料の支払いが必要となってきます。

 

 

え!?承諾料を払わないといけないんですか!?

 

そうなんです・・・理由は、新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証はないので、そのリスクに対して支払う必要があります。承諾料は地主と相談するなどして決めますが、一般的には借地権価格の5~15%程度です。

 

 

分かりました。許可を取ったら後はどのような流れですか?

 

主な売却方法は3つあり

1、借地権付き建物として売る

2、地主に建物を売る

3、底地権とセットで売却する

です

 

 

一つ目の「借地権付き建物として売る」はどういったものですか?

 

通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。

不動産会社と媒介契約を結び、借地権付き建物を売却します。売却活動の時期や販売価格を自身で決めることができ、自由度の高い販売方法になります。

 

 

それだと分かりやすくていいですね

 

はい、ただし、土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルになるので、売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり、売却期間が長引くこともあるでしょう。

 

 

確かに土地がついている物件がライバルになると考えるとすんなり売却・・・とはいかないでしょうね・・・

 

そうですね・・・次に2つ目の「地主に建物を売る」ですがこれはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。仲介のように買主を探す必要がないので、早く売却活動を終えることができるというメリットがあります。

 

 

たしかに地主に買っていただけたら一番楽かも!

 

ただ、地主が借地権を取り戻すつもりがない場合もありますし、貸しているという立場にあり価格交渉の話し合いがなかなか終わらないという可能性もあります。地主に話を持ちかけるのは良いと思いますが、最初から当てにはしないようにしておいた方が良いですね。

 

 

まぁ、そんなうまい話はないですよね・・・(ガックシ)

最後の「底地権とセットで売却する」を教えてもらっていいですか?

 

はい、こちらの方法は、まず最初に地主から底地権を購入し、所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。

 

 

先ほどの地主に買ってもらう・・の逆でこちらが底地を購入するという事ですか?

 

はい、地主を説得し、土地と建物セットで売却できれば、その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなります。借地権と建物をセットで売却するよりも、所有権を丸ごと販売するため不動産価値は高くなり、より高値で売却することができるのがメリットです。

 

 

確かにこれだと、売却がしやすそうですね!
ただ一時的に底地権を購入する為の資金が必要になるという事ですよね・・・

 

そうですね、この部分はデメリットになるかもしれないですね。

 

 

うーんやっぱり、借地権付き戸建ての売却は難しいんですかね・・・?

 

借地権付き建物は通常とは条件が異なる不動産です。そのため売却しづらいということもあるでしょう。しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも活かして売却活動を進めていくと良いですね

 

 

たしかに、そういう見方もできますね!

 

はい、売却活動をサポートし、売却に導いてくれるのは不動産会社です。確実に借地権付き建物を売却したいなら、良い不動産会社を味方につけて売却活動を行うと良いでしょう。

 

 

分かりました!ありがとうございます!

 

 

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相続したら不動産会社からDMが届いた
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2024/04/25 09:02

 

 

 

不動産を相続で取得したらDMが届いた。なんで?どうしたら良い?

 

 

今年、父から不動産を相続したのですが、手続きが終わったら、不動産会社からDMが届くようになったのですが、これはどうしてなんですか?教えてください。

 

はい。不動産を相続されたとのことですが、相続された不動産を登記はされましたでしょうか?

 

 

もちろん、登記の手続きはしました。

 

そうですよね。そうすると、法務局にお父様から相続をした履歴が残ります。誰が相続をして不動産を受け継いだのか分かるようにする為ですが、この受け継いだ不動産の新たな所有者が誰なのか、法務局で手数料を支払えば、本人以外でも分かることができますので、届いたDMはその情報を取得した不動産会社から発せられたものですね。

 

 

そうなんですね。それって違法ではないんですか?

 

違法ではありません。誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。

 

 

わかりました。もう一つ伺っても良いでしょうか。

DMには、相続した不動産の近隣に購入希望者がいると記載がありました。

家の場所は市内へのアクセスも良いですが、築年数は40年以上経っていて価値はないと思うのですが、そんな家でも欲しい人はいますかね?なんだか胡散臭いのですが。

 

確かに、家を見ないで欲しい人がいるなんて胡散臭く見えますね。

ですが、相続された土地は市内ですし、市場性もあるのであれば、建物は古くても土地は欲しいと思う方はおられます。

 

 

そうですか。あまり良くわからないのですが、そんなもんですかね。

もう相続した不動産をどうしようかと悩んでいたのですが、あまりにもタイミングよくDMが来るようになったので、騙されるのではないかと疑心暗鬼になってました。

 

そうですよね。DMの送付元が地元の会社であれば、尚更、土地市況を熟知しているので、

購入検討のお客様がおられるエリアにしかDMは出さないかと思います。

今後の方針を決める上でも、ご相談されても良いかと思います。

 

 

相談した場合、費用が発生するのでしょうか?

 

いえいえ、土地活用の相談であれば、無料で承る会社が多数です。

 

 

まだ売るかどうかも決めてないですが、相談しても大丈夫でしょうか?

 

全く問題ありません。お気軽にご相談して頂ければと思います

 

 

なるほど、安心しました!ありがとうございます。

 

 

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マンションの査定法
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2024/04/09 10:21

 

 

マンションの査定方法

 

 

マンションの査定はどのようにおこなっているのですか?

 

居住用のマンションであれば一般的には取引事例比較法で金額を算出します。

同じマンション内や、できる限り近い条件のマンションでの成約事例と比較します。

 

 

一戸建てのように土地と建物に分けて算出はしないんですね?

 

マンションの場合、敷地部分は基本的には共用部分が多く、分けて算出はしません。

また、同じマンション内での事例でも、面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや眺望も変わってくるので、価格もかわってきます。

 

 

階数が高くなるほど、価格も高くなるのですか?

 

多くのマンションではそうなりますが、エレベーターがないマンションや、すべての階に止まらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなることもあり得ます。

 

 

そういうケースもあるのですね。その他は何かありますか?

 

管理状況もポイントです。管理会社に委託されている場合や、自主管理といってマンションの所有者で管理している場合もあります。

また、長期修繕計画という、将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画及び、それに向けた積立金がしっかりできているかもポイントになります。

 

 

外壁の塗り直しをしたりすることですか?

 

そうです。マンションも年数が経つと劣化してきますので、それの修繕が必要になります。もちろん費用が発生しますので、そのための計画や積み立てができていないと、思わぬところで多額の一時金が発生してしまう可能性があります。

 

 

急に言われても困りますね。管理会社が入っていればそういう事をやっていただいてるんですね。

 

基本的には大丈夫かと思いますが、自主管理の場合は注意が必要です。

 

 

だから金額に影響されるんですね。

まだ新しいマンションを売却する場合、同じマンションに事例がないこともありますよね?

 

そうですね。同じマンション内で事例がない場合は、できるだけ近い条件のマンションでの事例を探すのですが、新しいマンションですと事例が見つけにくい場合もあります。

 

 

その場合はどうするんですか?

 

基本的には極力近い事例を元に算出するのですが、別の方法で算出することもあります。

査定においては根拠を示すことが必要となっており、成約事例が必要とはされていないため、そのマンションが新築で販売された金額を基に、そこからの相場の増減率を計算して算出する場合もあります。

 

 

なるほど。売却する側として、納得できる根拠があれば良いですね。

居住用のマンションの場合、実際に売買された事例を基に価格が算出されることが多く、同じマンションやできるだけ条件の近いマンションの事例が選ばれているんですね。ありがとうございました。

 

 

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旗竿地の査定
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2024/03/21 09:21

 

 

土地が旗竿地の場合の査定について

 

 

自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、いわゆる「旗竿地」なので、

あまり価格が高くないと聞いたのですが、本当でしょうか?

 

一般的には、そのように言われておりますね。

 

 

そうですか。うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。

 

通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪(㎡)単価を算出し、算出された単価に、売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。

 

 

では、うちも「取引比較事例法」で計算するのですか?

 

はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が近い事例はそれほど多くありません。

 

 

では、どのような査定をしていくのでしょうか。

 

はい。旗竿地の場合には路線価(ろせんか)を使って計算します

 

 

 

路線価ですか。ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか?

 

路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

 

 

国税庁ですか。知らなかったです。

 

そうですね。あまり馴染みはないかもしれませんね。路線価は、国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、その公示地価を1.1~1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価を1.3~1.5倍にすればおよその相場価格がわかるということになります。

 

 

では、路線価で土地面積をかければ、査定金額が分かるということでしょうか?

 

はい。ですが、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行が極端に短い場合や長い場合は、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。

そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率(おくゆきかかくほせいりつ)を掛け算しなければなりません。

 

 

奥行価格補正率とは何でしょうか?

 

「奥行価格補正率」とは、その宅地の奥行距離に応じて「奥行価格補正率表」に定められている補正率です。

正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことを言います。

 

 

奥行価額補正率を使って、どのように計算するのでしょうか?

 

1平米あたりの路線価額= 路線価 × 奥行価額補正率で計算します。

 

 

これで、やっと査定金額が出るのですか?

 

いえ、これは、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」や「不整形地」の計算をしなければなりません。

 

 

まだまだあるのですね(笑)2つの違いを教えてください。

 

はい。まず間口が狭小な宅地等は、1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。

間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。

奥行長大補正率とは、間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。

 

 

不整形地の計算はどうですか?

 

不整形地は、1㎡あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。

不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地(想定整形地)を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、不整形地補正率の適用については、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正率」のいずれか有利な方で計算します。

 

 

わかりました。不整地の場合も路線価価額に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。

うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか?

 

そうですね、一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。

 

 

その金額で売れますか?

 

そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから、過去に売れた旗竿地と比較したり(取引事例比較法)、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まってきます。

詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ね頂くと、近隣事例も熟知しているので、

より正確な査定金額が出るかと思います。

 

 

わかりました。ありがとうございました。

 

 

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転勤の際、売るのと貸すのどっちがお得?
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2024/03/07 09:23

 

 

 

転勤の際、売るのと貸すのどっちが良い?

 

 

転勤を機に不動産の売却を検討する人も多いと思うのですが、売却するのと賃貸に出すのはどっちの方が良いのですか?

 

たしかに転勤のタイミングでご売却のご相談をいただくことは多いですね。

賃貸に出されるのと比べてどちらが良いかはそれぞれメリットデメリットがあり、その方のご事情と、その不動産の状況によっても変わりますが、決めるポイントが3つあります。

 

 

ポイントを教えてください。

 

はい。まず1つめは長期的な収支でどちらが得をするかです。

売却した場合は諸費用や住宅ローンの残債を差し引いて、まとまったお金が手に入ります。賃貸に出すと、賃料収入が入りますので、ローンの支払いと相殺することもできます。ただし空室のリスクがあり、転勤先の家賃と二重払いになってしまう可能性もあります。

 

 

なるほど。賃貸に出す場合は、賃料とローンの支払額の差も大事になりそうですね。

 

2つ目のポイントはなんですか?

将来戻ってくる予定があるかどうかです。

今の家が実家に近く、将来必ず戻ってくるなどの理由がある場合、賃貸に出しておいて、同じ場所に帰ることができます。その場合は定期借家契約で賃貸に出すことをお勧めします。普通賃貸借契約ですと、戻るタイミングで借りている方を退去させることができません。定期借家契約なら、決められた期限で明け渡してもらうことができます。

 

戻る予定がないとか、まだわからないという場合はどうした方がいいですか?

 

その場合は売却された方が、その後の選択肢が広がるので、売却されることをお勧めしますね。

 

転勤先の地域が気に入って、そこで新しく家を買うこともできますね。

 

そうですね。実際そういう方もけっこういらっしゃいます。

最後に3つ目のポイントは手持ちの資金です。

先ほども触れましたが、賃貸に出した場合、空室リスクがありますので転勤先の家賃と住宅ローンの二重払いやその他に税金等も発生するリスクがあります。空室のリスクをゼロにすることは難しいので、そうなった場合に捻出できる資金が必要です。

 

 

二重払いは厳しいですよね・・・

 

そこが一番のリスクかと思います。また、住宅ローンではなくアパートローンなどへ借り換えしなくてはいけないこともあり、その場合は金利も上がります。ですので個人的な経験上では売却をされる方が多かったです。

もし転勤で自宅をどうするかをお悩みの場合は、お伝えした3点、長期的な収支、戻ってくる予定、手持ちの資金、こちらをポイントにしながら、不動産会社にご相談いただければと思います。

 

 

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不動産を初めて売る時に何をしてらいいの?
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2024/02/22 09:10

 

 

不動産を初めて売るには何をしたら良いのか

 

 

自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、何をどうしたらよいか分からなくて。

どうやって売却を進めて良いのか教えてもらえますか。

 

不動産の売却はそうあるものではないので、皆さん迷われますよね。

そのために、我々不動産のプロがいますので、安心してお任せください。

 

 

そういって頂けると心強いです!

 

まずは、自分の不動産を確認することから始めてみましょうか。

 

 

自分の不動産を確認するとはどんなものですか?

 

はい。ご売却予定の戸建で生活をされているので、家の内装や設備は十分ご存知かと思いますが、初期の売却検討時に確認するのは「住宅ローンの残債」や「隣地との境界」「引き渡し時期」、についてです。それでは、いくつか伺っても良いですか?

 

 

はい!お願いします。

 

今、所有されている不動産ですが、ご自身で購入されたものですか?

 

 

そうです。もう。20年以上前に買いました。

 

そうなんですね。その当時は、金融機関から融資を受けて買われたのでしょうか?

 

 

はい。そうです。銀行から融資してもらいました。

 

まだ、返済は終わってないでしょうか?

 

 

そうですね。あと、10年近く返済は続くはずです。

 

残りの返済額はお分かりですか?

 

 

だいたい、1000万円くらい残っていたと思いますが。

 

分かりました。

 

 

住宅ローンで借りた残りの金額は大事でしょうか?

 

はい。大事です!住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと、売却価格が残債務を下回る場合、売主さんが別途費用を捻出して、残債務を返済しないといけませんし、売却予定の不動産の抵当権も抹消出来なくなってしまう可能性があるためです。

 

 

わかりました。銀行に残りのローンの金額を確認してみます!

 

次に、購入時に前の所有者から、隣地との境界の明示は受けましたか?

 

 

えっと、だいぶ前なのですが、されたような気がします。でもよく覚えていません。

 

分かりました。購入時に説明された重要事項説明書に記載されているので、書類を確認して頂けますか? 境界が明示されていれば問題ないですが、もしされていない場合には、新たに隣地の方と境界の確定をしなければならない場合もあります。

 

 

分かりました!書類を探してみます。

 

最後に、お引越しの時期は決まってますか?

 

 

まだ決めてないですが、売却が決まったら、すぐに引越しをしなければなりませんよね。

 

そうですね。売却が決まってから引越し先を決められる方もおりますので、今すぐ決める必要はないですが、引越し先やタイミングは予め決められていた方が、準備も捗ると思います。

 

 

分かりました。何となく、売却をするための項目もわかってきました。

 

この後はどのように進めていけば良いのでしょうか。

はい。今確認をさせて頂いた事項と購入時の書類を準備の上、さっそく不動産会社に問い合わせをしてみてください。

 

 

分かりましたが、上手く話せるか自信がありません(笑)

 

大丈夫です!不動産会社はプロですので、皆様の不安もしっかり受け止めた上でアドバイスをさせて頂きます。もし、電話で上手く話せるか分からない場合、複数の不動産会社に一括で売却の相談を出来るサイトもありますので、こちらをご活用されると良いと思います。

 

 

分かりました!検討してみます! ありがとうございました。

 

 

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住宅ローン返済中に人に貸して大丈夫?
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2024/02/06 09:10

 

 

 

住宅ローン返済中に転勤。賃貸に出しても大丈夫?

 

 

マイホームを一昨年購入したばかりなのに転勤になりました。

住宅ローンもまだまだ残っているので転勤から戻ってくるまでの数年間だけ、賃貸するにはどうしたらいいですか?

 

持ち家なので誰かに貸すのは自由だと思いがちですが、住宅ローン支払い中の場合は注意すべきことがあります。

 

 

どのような点を注意すればよいですか?

 

まず、大前提として住宅ローンを借りている状態で賃貸することは、基本的にできません。

 

 

え!?そうなんですか!?

 

はい、そもそも住宅ローンは、居住を目的としたローンであり、国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。そのため、契約者やその家族以外の人が住むことは、契約違反となってしまうのです。

 

 

契約違反ですか・・・それはだめですね。

 

誰かに貸したいということであれば、アパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。

ただアパートローンなど不動産投資目的の融資へと切り替わると金利は高くなり、毎月の返済も高くなることで総支払が増え、結果的には賃料ではまかなえないこともあります。

 

 

うーん、月々の支払いが上がるのは嫌だなぁ

 

借入先の銀行によっては、転勤という理由で、住みたいのに住めないという「やむを得ない事情」を考慮し、住宅ローン返済中のお家を賃貸することを認めているケースがあります。

 

 

銀行に相談ですか…黙って貸してもばれないんじゃ…

 

確かに金融機関に連絡しないまま「こっそり貸そう」と考える人がいます。ただ、これはとてもリスクがあります。黙って誰かに貸している時点で「契約内容に変更があったのに連絡してこない」ことは、最初に住宅ローンを借りるときに印鑑を押した金銭消費貸借契約違反です。

 

 

え、契約違反ですか・・・その場合どうなるんでしょうか?

 

金融機関によっては違反を理由に、借り換えどころか「一括で返済してほしい」と言うこともできます。

 

 

一括で返済ですか!?そんなことになったら・・・とても考えられないです

 

そうですよね、なので転勤で誰かに貸すことを考えているのであれば、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう

 

 

他に何か注意しなければいけないポイントはありますか?

 

転勤で家を貸す場合、住宅ローン控除を受けられないことにも注意が必要です。

 

 

え、そうなんですか?

 

はい、住宅ローン控除の適用要件はマイホームの新築、取得又は増改築等をした日から6ヶ月以内にその者の居住の用に供し、適用を受けるその年の12月31日まで引き続いて住んでいることと定められています。

 

 

はい・・・つまり?

 

つまり、ローン契約者本人、もしくはその家族が持ち家に住んでいるということが必須条件なのです。

 

 

住宅ローンの要件と似ていますね!

 

そうですね、なので転勤で誰かに貸す場合は、この適用条件に当てはまらなくなり、住宅ローン控除は受けられなくなります。

 

 

なるほど・・・(ガックシ)

 

ただ、転勤から戻ってきて再び元の持ち家に住む場合は、居住していない期間を除いて残りの控除期間があれば、再び住むようになった年の翌年から 適用が受けられるようになります。

 

 

そうなんですね!それは良かった!!

 

そうですね!また賃貸ではなく売却という方法もあります。

 

 

え、買ったばかりなのに?

 

はい、転勤から戻ってきたときに、住むという明確な気持ちがあれば貸すのも良いですが

売却という方法もあります。

 

 

確かに・・・

 

もちろん、現在の住宅ローンの残高や、査定価格なども含めての判断になりますが賃貸だけではなく「売却」も一つの方法として検討いただければと思います。賃貸、売却併せてお近くの不動産会社にご相談ください。

 

 

わかりました!ありがとうございます!

 

 

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価格変更のタイミング
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2024/01/25 11:33

 

 

不動産売却の値下げのタイミング

 

 

売却中の物件の価格を変更する時に気を付けておくことはありますか?

 

まずは依頼されている不動産会社がしっかりと営業活動をされているのかを確認する必要があります。

しっかりと営業活動をおこなったうえで、お問合せやご案内の件数が少なければ価格を下げるという判断になりますので、むやみに価格を下げることはしないように気を付けていただきたいです。

 

 

一般的に営業活動はどれくらいで一通りのことができるのですか?

 

概ね一カ月です。ポータルサイトへ掲載し、不動産を探している方に直接アピールしたり、REINSという不動産会社が見れるサイトへ掲載し、他の不動産会社を通じて探している方にもご紹介されます。

もちろん自社にご登録いただいているお客様へもご紹介しますし、チラシでの広告活動をする会社もあります。それらが一定範囲まで告知できるのに一カ月くらいです。

 

 

値下げをする場合はどれくらい下げるのですか?

 

例えば2,000万円の査定価格に対して、2,280万で売却スタートした場合、1カ月間売却活動をした結果ご案内の数等の買主候補の引き合いが想定より少なければ、概ね5%の100万円値下げすることを提案します。

 

 

けっこう大きく値下げするんですね!?

 

確かに大きく下げることになりますが、最終的に価格交渉が入ることも多いですので、その幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、例えば50万円の値下げでは引き合いに変化があまりありません。

 

 

改善されなければ意味がないですもんね。

 

そうなんです。その後にさらに50万円下げて、合計100万円の値下げをしたことになっても、市場の中では2230万円の物件が2180万円になったと認識されますので、効果が薄いです。

 

 

なるほど。だから最初から5%の提案なんですね。

 

もちろんできるだけ高く売却できるように進めているのですが、そのために大きく値下げするんです。

 

 

1カ月で5%下げて、その後も売れなかった場合はさらに値下げするんですか?

 

そうご提案することが多いです。

その時期になると、元々の査定金額を忘れてしまいがちなのですが、査定金額ぐらいまで下げることを提案します。

 

 

確かに私も今すでに査定金額を忘れてました

 

今お伝えしたのは一例にすぎませんし、もちろん売主様のご都合もそれぞれありますので、柔軟に対応させていただきますが、一つご注意いただきたいことがあるんです。

 

 

どういったことですか?

 

売却の担当者は無意味に値下げを提案しているわけではないということです。

安く売ろうとしているのではないか、と思われたりするのですが、お気持ちはわかりますが、ご売却を担当している不動産会社は、できるだけ高く売却できるように努力をし、それでもご売却ができなかった場合に値下げの提案をさせていただいているんです。

 

 

高く売れた方が仲介手数料も入りますもんね。

 

確かにそうかもしれませんが、一番はご売却を任せていただいた責任がありますので。

お話をまとめますと、査定額に対して10%上乗せした場合、値下げのタイミングとしては1カ月毎に提案させていただき、概ね5%程が目安ということ。できるだけ高値でご売却する為に努力もした上でのご提案ということです。

 

 

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売却苦戦物件
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2024/01/09 09:11

 

 

 

長期間売れない不動産の対策

 

 

不動産が長期間売れなくて困ってます。どうすればいいですか?

 

物件が売れない理由は、「買い手がいないから」です。では、なぜ買い手がいないかというと、需要とのギャップがあるからです。しかし、原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。

物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。

 

 

それはなんですか?

 

1.販売価格が不適切である

2.物件自体に何らかのマイナスポイントがある

3.不動産会社選びに失敗している

この3つです

 

 

それぞれ詳しく教えてもらえますか?

 

はい、まず一つ目の販売価格は、不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。販売価格に割安感があれば、早い段階で買い手がつく可能性が高まります。逆を言えば、売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。なぜ割高になるかというと、不動産会社の査定価格が相場よりも高かったり、売主の希望価格を優先していたりするからです。

 

 

確かに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします・・・でも不動産会社から頂いた査定書の金額で依頼したんですが・・・

 

不動産会社は、他社に先んじて売主と媒介契約を結びたいと考えています。そこで、売主に選んでもらいやすいように、売主の意向を酌んで査定価格を高めに出すことがあります。このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。

 

 

そうなんですね、査定書の提示金額が高いだけの理由でお願いするのはいけないという事ですね・・・

 

そうですね、売却を依頼する場合にはしっかりと査定金額の根拠をヒアリングし、理解することが大切です。

 

 

わかりました!では次に「物件にマイナスポイントがある」というのはどういうことでしょうか。

 

はい、売れにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。特に初めて物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。

 

 

確かにキッチンなど水周りがとても汚かったりすると、心なしか他の部分まで汚く感じますよね・・・

 

そうですよね、売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。

 

 

わかりました。それでは3つ目の「不動産会社選びに失敗している」について詳しく教えて下さい

 

はい、先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、不動産会社が原因かもしれません。売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3カ月間です。そのため、不動産会社は3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。仮に、3カ月たっても物件への問合せ自体が少ないような場合は、販売戦略に問題があるか、不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。

 

 

そうなんですね、では思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね。

 

そうですね、ただいきなり変更するのではなく、ご依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などをご相談されてみてはいかがでしょうか。

 

 

その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね。

 

そうですね。それでは最後に先程お話した3つのポイントを押さえて、売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては

・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する

・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す

・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す

・不動産会社そのものを変更する

以上のポイントを意識していただければと思います。

 

 

わかりました。ありがとうございます。

 

 

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