2022年09月の記事一覧｜浜松市南区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

さて、前回は、契約成立後に行う物件引き渡しまでの手続きを説明しました。

取り上げた中でも、決済や登記の手続きは必要書類が多く、同時にいろいろなことを行うため、難しく感じた方もいらっしゃるのではないでしょうか。

そこで今回は、手順や必要書類などを整理してご説明しますので、ぜひお役立てください。

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売主が知っておきたい物件の引き渡しまでの流れ ～Part3～

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◆引き渡しまでの手順をおさらいしておきましょう

契約成立後は、残代金の決済、所有権移転登記が完了すれば、事実上の引き渡しが終わります。

しかし、買主が住宅ローンの融資を受ける場合、残代金の授受と住宅ローンの完済、抵当権の抹消など、いくつかの手続きが発生します。

決済から引き渡しまでの手続きの順序を、あらためて整理してみましょう。

＜決済から引き渡しまでの手続き＞

（1）買主が金融機関で住宅ローンの融資を受ける

（2）買主が売主に物件購入代金の残額を支払う

（3）売主が住宅ローンを組んでいる金融機関でローンを完済する

（4）売主の金融機関で抵当権抹消の書類を交付してもらう

（5）固定資産税や都市計画税、管理費等、各種負担金の精算を行う

（6）売主が買主に必要な書類や物件の鍵を引き渡す

（7）司法書士には登記費用、不動産会社に仲介手数料を支払う

（8）抵当権抹消や移転登記の書類を確認し、司法書士に委任する

（9）登記所で所有権移転登記と抵当権抹消・設定の手続きを行う（司法書士）

決済に関する手続きは、決済場所である金融機関で行われます。

一連の流れを見るとわかるように、買主の住宅ローンが実行されないと、以降の手続きも進められません。買主への融資が実行されしだい、売主はいつでも引き渡しができるよう準備を進めておく必要があります。

融資実行日が決まったら、指定した日時に売主と買主、不動産会社の担当者、司法書士が集合し、決済手続きが進められます。集合場所は、買主が住宅ローンを利用する銀行であることが一般的です。

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本日は以上となります。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

査定フォーム  や　お問い合わせフォーム　からでも承っております。

不動産売却にあたっての詳細については、こちらの不動産売却専門サイトでご確認いただけます。

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不動産買取をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。

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不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。

毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

さて、これまで不動産売買の契約について詳しくご紹介してきました。

今回からは、いよいよ契約締結後のステータス、物件の引き渡しまでの流れを取り上げます。

不動産売買の最終段階ですので、抜かりなくスムーズに進めたいところです。

引き渡しまでに必要な書類や手続き、段取りをわかりやすくまとめますので、ぜひお役立てください。

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売主が知っておきたい物件の引き渡しまでの流れ ～Part2～

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まずは前回のおさらいです。

◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

（1）所有権移転登記の準備

（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認

（3）引き渡しの準備

前回は、(1)～(2)までの記載内容や注意点をご紹介しました。

今回は、（3）とその他のやっておくべきことをお伝えします。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞

※（1）～（2）については、前回の ～Part1～をご確認ください。

◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

不動産売買契約がめでたく成立したら、売主は物件を引き渡すまでに準備しておかなくてはならないことがいくつかあります。専門家の対応が必要な場合もありますので、早めに着手することをお勧めします。

引き渡し前にやっておかなくてはならないのは、大きく分けて3つ。

（1）所有権移転登記の準備

（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認

（3）引き渡しの準備

以下で、それぞれ詳しく説明していきましょう。

（3）引き渡しの準備

引き渡し前に、売主は物件から引っ越し、不要なものがあれば撤去をしなくてはなりません。引っ越し後、買主に立ち会ってもらい、物件の引き渡し状態を確認してもらいます。

引っ越しは準備も含めるとそれなりに時間がかかりますので、早めに引っ越し依頼業者に依頼しておきましょう。賃貸物件を売却する場合、オーナーチェンジであれば賃借人はそのままで問題ありませんが、退去が条件であれば、早めに通達しておかないと引き渡しに間に合わなくなってしまいます。

また、土地を更地で引き渡す契約であれば、建物の解体も必要になります。解体も時間と費用がかかりますので、引き渡しに間に合うよう計画的に進めなくてはなりません。不動産会社に依頼して、解体業者を手配してもらうことが多いようです。

◆その他にやっておくべきことは？

ここまでにご紹介したこと以外に対応が必要なこととしては、売買代金の他にかかる各種負担金の精算が挙げられます。公租公課（固定資産税や都市計画税）、管理費（マンションの場合）などの精算が必要です。

所有権の移転に伴って支払者も変わりますので、引き渡し日までは売主、引き渡し後には買主の負担となるよう、日割りで計算して清算を行います。

買主から精算金を受け取ったときは、領収書を発行するのを忘れないようにしましょう。なお、領収証は仲介する不動産会社が準備してくれることが一般的です。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。

お手持ちの不動産売却をお考えの方

相続した物件の売却を検討されている方

買替えを検討されている方　など

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「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

さて、これまで不動産売買の契約について詳しくご紹介してきました。

今回からは、いよいよ契約締結後のステータス、物件の引き渡しまでの流れを取り上げます。

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売主が知っておきたい物件の引き渡しまでの流れ ～Part1～

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◆物件の引き渡しまでに売主が済ませておくべきこと

不動産売買契約がめでたく成立したら、売主は物件を引き渡すまでに準備しておかなくてはならないことがいくつかあります。専門家の対応が必要な場合もありますので、早めに着手することをお勧めします。

引き渡し前にやっておかなくてはならないのは、大きく分けて3つ。

（1）所有権移転登記の準備

（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認

（3）引き渡しの準備

本日は（1）と（2）についてそれぞれ詳しく説明していきましょう。

◆引き渡し前にやっておくべき手続き

（1）所有権移転登記の準備

所有権移転登記の手続きは、住宅ローンの抵当権抹消の手続きと同時に行われるのが通常です。

抵当権を抹消するには、住宅ローンの残額を完済する必要があります。

不動産売却時の住宅ローンの完済には、買主が支払う物件購入代金を充てるのが一般的。そのためにはまず、買主が売主に残代金を支払います。

買主が住宅ローンを利用して物件を購入するのであれば、金融機関が新たに抵当権を設定して融資を実行した時点で、残代金の支払いが行われます。

売主は残代金を受け取ったら、所有権移転登記に必要な書類一式や、売主の住宅ローンのために設定されている抵当権の抹消書類一式を買主に渡し、買主はそれをもとに所有権移転登記手続きを行います。

ここまでご説明した「決済」や「登記」に必要な手続きは、売主・買主の立ち会いの下、委任された司法書士が行うケースがほとんどです。

（2）土地の実測や境界の確定など、物件の確認

引き渡す物件が契約条件どおりかどうかを、事前に確認・調整しておく必要があります。

物件の形状や間取り、広さが契約書と相違ないか。付帯設備の状態は契約書どおりか。不具合や欠陥はないかなどを、現地で確認します。売主と買主、不動産会社が立ち会うことが多くなっています。

また、境界の確認も重要です。こちらは売主と不動産会社、そして隣地の所有者の立ち会いの下で行われます。境界をめぐって隣地の所有者とトラブルが起きることがあるため、土地家屋調査士に依頼して、測量を実施してもらう場合もあります。

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本日は以上となります。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

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さて前回から、不動産売買の際に最初に授受するお金「手付金」についてお届けしています。

今回も前回に引き続き、売買契約の解除手段のひとつである「手付解除」について解説してきます。

不動産売買において、手付解除を巡るトラブルは珍しいことではありません。売主として損をしないためにも、手付解除について詳しく知っておきましょう。

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不動産売買に欠かせない「手付金」とは？ ～Part3～

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◆「手付解除」のやり方

実際に手付解除をする方法を簡単に説明します。

＜売主が手付解除を行う場合＞

まず買主に契約解除の意思を伝えます。

その後、手付金の倍額を銀行振込などの方法で買主に支払います。

＜買主が手付解除を行う場合＞

まず売主に契約解除の意思を伝えます。

手付金を放棄することが解約の条件ですので、手付金として支払ったお金は戻ってきません。

契約書を交わした正式な取引ですので、解除の意思表示は、内容証明郵便などの書面で行ったほうが安心です。

解除の意思を示した書面や、手付倍返しのお金（売主の場合）は、契約書に記した手付解除期日までに届いている必要がありますので、注意しましょう。

また、一般的に手付解除により売買契約が解除された場合も、不動産会社への仲介手数料支払い義務は残るケースがあることも覚えておきましょう。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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さて前回から、不動産売買の際に最初に授受するお金「手付金」についてお届けしています。

今回は、売買契約の解除手段のひとつである「手付解除」について解説してきます。

不動産売買において、手付解除を巡るトラブルは珍しいことではありません。売主として損をしないためにも、手付解除について詳しく知っておきましょう。

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不動産売買に欠かせない「手付金」とは？ ～Part2～

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◆「手付解除」とは？

手付金のひとつである「解約手付」。解約手付で売買契約の解除権を行使することを「手付解除」と言います。

前回もご説明したように、買主が解除する場合は手付を放棄し（手付流し）、売主が解除する場合は受け取った手付金の倍額を返却（手付倍返し）すれば、無条件で契約を解約することができます。

理由を明確にする必要がなく、相手の同意を得なくても、一方的に解約できるということです。

解約手付を設定しておけば、高額な資産取引において、「やっぱり契約をやめたい」と考えたとき、多大な不利益を被るリスクを軽減できます。

◆「手付解除」はいつでもできるわけではない

手付解除は無条件で契約を解除できますが、解除できる期限は決められています。

民法では、手付解除期限を「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」と定めています。つまり、売主が契約解除できるのは、買主が契約の履行に着手するまで。買主が契約解除できるのは、売主が契約の履行に着手するまで、ということです。

では、「契約の履行に着手」とはどのような状態を指すのでしょうか。

簡単に言うと、「売買を成立させるために必要な行為をしたとき」という意味です。ただし、該当する行為を民法上で明示していないため、「履行に着手しているかどうか」で解約時にトラブルに発展してしまうことも多いのです。

「履行に着手」と判断される例を示しておきましょう。

＜売主＞

・所有権移転の登記手続きをしたとき

・売却を前提とした分筆登記申請をしたとき

・抵当権を消滅させるために借入金の返済をしたとき

＜買主＞

・中間金や残代金の支払いをしたとき

・売買代金と引き換えで物件の引き渡し請求をしたとき

ただし、所有権移転の登記手続きや残代金の支払いは、物件の引き渡しと同じタイミングで行われることが多くなっています。引き渡しギリギリまで手付解除が可能では、最後まで不安定な状態で取引を進めることになります。

無用なトラブルを避けるために、手付解除期日を設けておくのが一般的です。売主・買主の合意のもとで具体的な日付を決め、売買契約書にも明記されます。

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本日は以上となります。

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生産緑地問題って何ですか？

生産緑地のこれからと2022年問題について解説します

生産緑地に指定されている土地を持っているのですが、このまま持っていても問題ありませんか？

生産緑地に指定されている土地の所有者は30年間の営農義務というものが課されており、農地として管理すること、生産緑地であることを掲示すること、原則として建物を建てることができないこととなっています。

1991年から生産緑地の指定が始まり、2022年には多くの土地が指定から30年が経過するため、営農義務が解除されます。

そのまま保有された場合、生産緑地に指定されている期間は固定資産税が減税されていますが、解除されるとその減税は受けられなくなり、これまでより固定資産税が高くなってしまいます。

現在はその土地で農業は営まれているのですか？

いえ、少し野菜を育てている程度ですので、早く売却した方が良さそうですね。

生産緑地に指定された土地は売却することができないため、今すぐに売却することはできません。

生産緑地に指定されてから30年経過すると解除できますので、その後に売却することができるようになります。

そうなんですね。私の土地以外にも近くに生産緑地になっている土地がいくつかあるのですが。

生産緑地に指定されているのは面積は全国で合計6.6万ヘクタールと言われていて、三大都市圏特定市内だけで1.2万ヘクタールとなっています。特定市内の生産緑地の8割ほどが2022年に期限をむかえ、指定の解除、土地の売却という話が多くなることが予想されています。生産緑地は500㎡以上の土地ですので、土地や将来的にはマンションの供給が過多になり、周辺の不動産相場が下がるのではという懸念もあります。

そうすると、私の土地も安くでしか売却できないかもしれないですね。

その可能性はあります。ですので、2017年に生産緑地法が改正され、特定生産緑地として税制優遇を10年間延長することができるようになりました。また、2018年には生産緑地を第三者に貸すこともできるようになったり、農産物の直売所などの建築もできるようになりました。

色々な選択肢があるのですね。もし売却する場合、何かアドバイスいただけますか。

そうですね。

一番は、価格の下落が始まる前に売却するのか、様子を見るべきなのかを地元の信用できる会社に相談していただくことです。

そのエリアにどれほどの生産緑地があり、またどれくらいの方が売却するのかによって状況は変わります。

地元の不動産会社に相談し、状況を確認しながら売却のタイミングをご相談いただければと思います。

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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

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【取引事例】

浜松市東区神立町

◇浜松市東区神立町：戸建て 

◇成約年月：2022年9月

当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。

お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。

相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、

センチュリー21浜松不動産販売までお問い合わせ下さい。

お客様に最適なご売却プランをご提案いたします。

■ご売却の方法〈仲介と買取の違い〉について知りたい方は、こちらの不動産買取専門サイトでご確認いただけます。

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【センチュリー21浜松不動産販売　不動産買取専門サイト】

地元密着の当社では、浜松市の空家・空地の買取業務にも注力いたしております。

どのような物件（敷地が狭い、遺品がたくさんある　など）でも、信頼と安全を第一にお客様のご事情に配慮した不動産売却をサポートいたします。

＼まずはお気軽にお問い合わせください／

☎ 0120-947-454　(通話料無料）