「2022年01月」の記事一覧（18件）
カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2023/08/28 09:03
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
今回のテーマは、「売出価格と売却価格の違い」。
少しでもお役に立てれば幸いです。
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売出価格と売却価格の違いとは
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◆売出価格とは
売出価格とは、広告や物件検索サイトに掲載されている価格のことです。
一般的に、不動産を売却する際は不動産会社に仲介を依頼します。その不動産会社が検索サイトに物件を登録しますが、そこに掲載する価格が売出価格。実際に購入を検討する人は、物件の立地や間取りといった条件と一緒に、この売出価格を元に物件を探します。
売出価格は、仲介する不動産会社が物件の査定やアドバイスを行いますが、基本的には売主が自由に決めることが可能です。
◆売却価格とは
売却価格とは、実際に物件が売れた際の価格のことです。
売主が決めた売出価格で買い手が見つかれば良いのですが、周辺地域の相場や購入希望者との交渉の末に値下げをすることは往々にしてあります。
周辺の相場よりも売出価格が高かった場合、購入希望者が現れずに徐々に価格を下げていくことがあります。また、売主が早急に物件を売却したい場合に、購入希望者との交渉の末に値下げをすることもあるでしょう。
売出価格のまま売却することができれば一番良いのですが、うまくいかなかった場合に値下げをして売買が成立した価格が、売却価格となります。
◆買い替えの際は注意を
現在の住まいを売却し、新しい物件に買い替えようとする場合は、少し注意が必要です。
新しい住まいの購入を考える際、「売出価格」で購入計画を立ててしまうと、結果的に売却価格が低くなってしまい、当初の計画通りにならない、といったことがあるからです。
売却価格は売出価格よりも低くなることが多いため、購入計画を立てる際は、「売却価格」で全体的な予算を決め、そこに少し上乗せする形で「売出価格」を設定してみると良いでしょう。
当然、購入計画を立てる際はまだ「売却価格」が決まっていない状態（買主が現れていない状態）でしょうから、その際は不動産会社から提示された「査定価格」を参考にされることをおすすめします。
思ったよりも高く売れた場合は、家具の購入などに充てるようにすれば良いですし、売出価格よりも値下げをした場合でも、当初から売却価格（もしくは査定価格）での新居購入計画を立てているため、大きなトラブルにはなりにくいといえます。
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本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
浜松市南区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。
お手持ちの不動産売却をお考えの方
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カテゴリ：浜松市のリースバック / 投稿日付：2023/08/10 09:32
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カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2023/08/07 09:37
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
さて、今回からは2回にわたって「不動産の価格」をテーマにお届けします。
不動産売却を決意したとき、最初に気になるのは「自分の所有する不動産にどれくらいの価値があるのか？」ということではないでしょうか。
不動産会社から提示された査定額に、「この金額は本当に妥当なのか」「もっと高く売れるのでは？」と疑問を持つ方もいらっしゃるかもしれません。
不動産は、通貨や株価のようにさまざまな要因で変動するため、価格の見極めは簡単ではありません。「どうやって不動産の価格が決められているのか」を知っておくと、ご自身が不動産を売却する際にきっと役立つはずです。
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不動産の価格はどうやって決めているの？
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不動産は高額な商品ですが、需要と供給のバランスが価格に影響するのは、日常で売買される「物」と同じです。ただし、不動産にはいわゆる「定価」というものがないので、価格の妥当性は一般の人ではわかりにくいものです。
似たような不動産はあっても、同じ不動産は2つとありません。隣り合わせの不動産でも、まったく同じ条件ではないため、査定額にも差が出ることがあります。
この「世界に1つしかない商品」であることにより、不動産価格の判断が難しくなるのです。
では、不動産の価格はどうやって決まっているのでしょうか。
◆不動産の価格を決めるもの
先述のように、不動産価格の判断は難しいものです。そこで、ここからは「不動産鑑定評価基準」の考え方をご紹介することで、不動産の価格を決めるものが何かに迫りたいと思います。ただし、必ずしも「不動産鑑定評価＝不動産の売れる価格」ではないことは覚えておいてください。
不動産鑑定評価基準では、不動産の価格は以下の3つが組み合わさって生じる経済的価値を金額で表したもの、とされています。
（1）不動産の効用
「不動産を活用して何が得られるか」ということです。日常生活や経済活動において、どれくらい役立つか、どれくらい収益をもたらしてくれるかといったことで、不動産の価値をはかります。
（2）不動産の相対的希少性
「他の不動産と比べて市場価値が高いか低いか」ということです。例えば、都心部で住宅が少ない土地柄にある不動産なら、それだけ希少価値が高いということになります。
（3）不動産の有効需要
「その不動産を欲しいと思う人がどれくらいいるか」ということです。条件が良く、手に入れたいと考える人が多い不動産なら、競争原理が働くので、それだけ価格も押し上げられます。
例えば、駅に近くて、買い物にも便利な場所に所在する不動産を例に考えてみましょう。
交通利便性や生活利便性に優れた物件は「効用」が高く、駅近接の土地は限られるため「希少性」も高いと言えます。さらに、利便性が良く希少価値が高い物件は「需要」も高いと考えられます。
この3つがそれぞれどの程度なのかによって、不動産の経済価値＝不動産の価格が決まるのです。
◆不動産の価格に影響を与えるもの
不動産の価格を決める「不動産の効用」「不動産の相対的希少価値」「不動産の有効需要」は、いつも一定ではありません。社会状況や周辺環境、不動産そのものの変化などにより、不動産の価値も変動するからです。
そのため、不動産の鑑定評価は、不動産の価値を形成する要因を具体的に示し、その推移や動向、それぞれの相互的な関係を細かく分析して行われます。
不動産価格に影響を与える要因としては以下のようなものがあります。
（1）一般的要因
世界情勢、政治、経済の状態や、人口動態や社会動態、気候、法制度など、国全体の不動産に共通するマクロな要因。
（2）地域要因
地方自治体などで制定した条例や要綱、都市計画や交通整備計画等、その不動産があるエリアにおける特定の事情に起因する要因。
（3）個別的要因
土地の形状や接道、建物の築年数や面積・管理維持の状態など、その不動産特有の要因。
それぞれの詳細は、次回ご紹介しましょう。
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本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
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カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2023/07/31 14:33
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
さて、前回は、「売却と購入の同時進行はできるのか」ということで、売り先行と買い先行についてお伝えしました。
今回はさらに、「売り先行と買い先行のメリットとデメリット」をご紹介します。みなさんそれぞれの事情や条件によって変わってくると思いますが、参考にしていただければと思います。
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売り先行と買い先行のメリットとデメリット
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◆売り先行のメリットとデメリット
売り先行とは、先に自分が住んでいる自宅を売却し、売れてから買い替え先の物件を購入するパターンです。まずは売り先行のメリットとデメリットを整理してみましょう。
【売り先行のメリット】
売り先行のメリットは、資金計画が明確なことが一番です。売却して手元に入ったお金を自己資金の一部に充て、買い替え先の物件を購入する、という流れになるからです。
自己資金が明確なため、不要な額のローン契約を行ったり、物件が思った価格で売れなかったらどうしようと心配したりすることがありません。
【売り先行のデメリット】
売り先行のデメリットは、仮住まいを用意しなければいけないことです。先に自宅を売却するため、一時的に賃貸住宅などに住まわなければなりません。その際には仲介手数料、敷金、礼金、家賃、引っ越し費用などが掛かってしまいます。
【買い先行のメリット】
先に買い替え先の物件を購入する買い先行の場合は、仮住まいをする必要がないぶん、出費を減らすことができます。また、先に物件の購入や引っ越しを済ますため、じっくりと時間を掛けて物件を売却することができます。
【買い先行のデメリット】
買い替え先の住宅を購入した後、旧居を売却するまでは住宅ローンを二重に返済しなければなりません。また、二重ローンは金融機関の審査が通らなかったり、融資額を減らされたりする可能性があります。つまり、資金に関する面でのデメリットが多く発生する「可能性がある」ということです。
また、資金面でデメリットが多く発生する可能性があるということは、「欲しい！」と思った物件をスグに抑えることができず、他の方に買われてしまう可能性が高くなることを意味します。
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本日は以上となります。
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カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2022/01/29 09:30
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2022/01/28 09:16
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。
地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
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マンション管理の審査に新制度が始まる！変化を余儀なくされるマンション管理の世界
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国の新制度でマンション管理を評価
国内のマンション数は約675万3,000戸（2020年末時点）に及ぶ。その中には老朽化したマンションも多く、大規模修繕のための積立や理事会の運営等を含め、維持管理の難しさが問題視されてきた。そもそもマンションは私有財産であることから、これまでは管理組合による自主的な管理が行われてきたが、近年は管理の適正化が求められるようになってきた。こうした事態を受けて、地方公共団体がマンションの管理に介入できるよう、2020年6月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が成立・公布された。もともとこの法律は、マンションの資産価値を守り、快適な住環境を確保することを目的として、マンション管理士の資格やマンション管理業者の登録制度を設けるなど、マンション管理の適正化を推進する措置を施してきた。
今回の新制度によって、行政がさらに積極的に関与しながら、マンションの管理水準をいっそう維持向上させていく仕組みができるのだ。特筆すべき点は、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合、地方公共団体から適切な管理計画を持つマンションとして認定を受けることができるようになることだ。この制度は「マンション管理計画認定制度」と呼ばれ、「認定」か「非認定」かの2つの評価が行われる。評価の有効期間は5年間となる。国が始める制度のため、認定を受けることができれば、管理が行き届いたマンションとして認知されることになりそうだ。
マンション管理を5段階評価する制度も
もう1つ同時期に始まるのが、一般社団法人マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」である。これはマンションの管理会社の業界団体による制度で、申請のあったマンションの管理状態を5段階で評価し、評価は毎年更新する。チェック項目は管理組合の運営体制や収支、建物や設備の状態、耐震診断、生活関連の5つのカテゴリーで点数化し、100点満点で採点する。合計点が90点以上ならSランク、70～89点ならAランク、50～69点がBランク、20～49点がCランク、19点以下がDランクとなる。20年4～12月にかけてマンション管理業協会の会員142社が管理を受託する全国のマンション6万3,969棟を対象にした仮評価の結果では、A評価が全体の約半数を占めた（図表１）。特に評価が高いS評価やA評価のマンションは、購入を検討する人に好意的に受け止められ、マンションの価格や資産価値が上がることにつながるなど、この評価がプラスに働くことが考えられる。
一方、CやD評価ではマンションの管理のイメージが悪くなり、区分所有者は売却時に困る事態になりかねない。そうなれば、評価の向上に努めるよう、管理の底上げにつながる可能性もある。
この制度も、国の「マンション管理計画認定制度」と同じく、マンションを購入する人や区分所有者にとって、マンション管理の適正具合を客観的に判断するわかりやすい物差しになりそうだ。マンションの売買や仲介を扱う不動産会社にとっても業務の参考になるだろう。
評価制度が3制度で問題点も
国の「マンション管理計画認定制度」と、マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」のほかにもう１つ、マンションの管理を評価する制度があることも覚えておきたい（図表2）。2015年7月に始まった一般社団法人日本マンション管理士会連合会による「マンション管理適正化診断サービス」である。これはマンション管理士が、マンションの管理状態を無料で診断し、S・A・Bの3段階で評価する。主なチェック項目は、管理運営状態や修繕計画状況、法定点検や修繕工事、その他、防犯や防火、保険事故歴など18項目だ。評価の有効期間は5年で、すでに1万3,738棟（2021年9月末時点）が診断を受けている。
2022年4月には、これら3つの制度が並立することになる。もちろん評価する団体も評価する人も、チェックする項目も異なるため、それぞれに特色がある制度ではあるが、マンション管理を審査する制度としては、似たような役割を担うことになる。国の制度は、地方公共団体が管理適正化のために、必要に応じて助言や指導を行うことができるようになるが、残りの2つの制度は、評価が低いマンションに対しての管理の状態を改善するように働きかけるような役割はない。これら3つの制度が並立することで、マンション管理業界が切磋琢磨されるのかどうか、変革を強いられるのかどうかが、2022年の注目ポイントである。
世の中では長期にわたるコロナ禍で、住まいを見直す動きが顕著である。家にいる時間が増えたことで、より広く、落ち着いて暮らせる住まいを求めるなど、多くの人が住環境への関心が深まっている。こうした背景のなかで、マンションの管理がよりよい方向に大きく変わっていくことを期待したい。
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本日は以上となります。
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2022/01/28 09:12
【取引事例】
浜松市天竜区船明
◇浜松市天竜区船明：土地
◇土地面積：100坪
◇成約年月：2022年1月
当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2022/01/25 09:25
【取引事例】
浜松市中区領家
◇浜松市東区原島町：土地
◇土地面積：42.84坪
◇成約年月：2022年1月
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2022/01/22 09:50
【取引事例】
浜松市南区芳川町
◇浜松市南区芳川町：一戸建て
◇成約年月：2022年1月
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カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2022/01/20 10:40
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