「2023年01月」の記事一覧（21件）
カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2024/09/30 09:18
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
さて前回は、不要な不動産を相続した場合の対応法をお話ししました。
「賃貸に出す」「売却する」「寄付する」「相続放棄する」の4つをご紹介しましたが、今回はそのうちのひとつ、「売却する」方法を掘り下げてみたいと思います。
資産価値や利便性が低く、売りたくても買い手がつかない不動産でも、やり方しだいで売却できるケースもあります。不動産売却の知識のひとつとして、ぜひお目通しください。
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相続した不要な不動産を売却する方法②
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◆築年数の古い家を相続したら更地にすべき？
一戸建ての価値は築20年ほどでゼロになると言われます。これは、木造住宅における税法上の耐用年数が22年と定められているからです。築年数が20年以上経過した古い木造住宅を相続した場合、更地にしたほうが良いのか迷う方もいると思います。
たしかに資産価値が低い建物がある土地は、売却が難しいケースもあります。しかし、リーズナブルな古家を求める層もおり、一概に「古い戸建ては売れない」とは判断できません。近年、不動産市場で古家の流通量は増加しており、今後も増えていくと予測するデータもあります。
相続した土地家屋が持つ付加価値や潜在的な魅力は、当事者ではわからないことも多いものです。更地にしたほうが良いとは限りませんので、まずは現状のままで複数の不動産会社に査定してもらい、それから判断してはいかがでしょうか。
◆相続した不要な不動産を少しでも早く売却するには
不動産会社を通じて不動産を売却する方法は、「不動産会社に依頼して購入希望者を探してもらう（仲介）」「不動産会社に不動産を買い取ってもらう（買取）」の2つがあります。
仲介で売却を依頼するメリットとは、希望する価格に近い金額で売れる可能性があること。買主を見つけるための宣伝活動は、不動産会社が対応してくれるので、売却まで一任できます。
ただし、売却相手がすぐに見つかるかはわかりません。購入希望者がローンを組む場合はローン審査もあるため、仲介での売却は、一般的に時間がかかると考えた方が良いでしょう。売買が成立したら、仲介手数料もかかります。
不動産会社に買い取ってもらうメリットは、売却まで時間がかからず、空き家をすぐに現金化できることです。売却後は不動産会社のものになるので、空き家に欠陥や不具合があった場合の責任も回避できます。内見の対応や仲介手数料も不要です。
ただし、買取の場合は価格が相場より安くなることが多く、希望する金額で売却するのは難しいかもしれません。
持っているだけでコストがかかり、維持管理も大変な「空き家」の不動産。それが家族の思い出が残る実家だった場合、誰も住む人がいなくなったからといって、すぐに手放す心境になれないのもわかります。しかし、結果的に手放すことを決断する方も多いのも事実です。
思い入れのあるお家だからこそ空き家のまま放置せず、そのお家に価値を感じて下さる方（不動産会社を含む）に譲る方が良いと考え、売却を決断されるのでしょうね。
長い目で条件の良い売却相手を探すのか、それとも少しでも早く手放したいのか。冷静に見極めて、相続で損をしないよう不動産を売却する方法を模索しましょう。
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本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。
お手持ちの不動産売却をお考えの方
相続した物件の売却を検討されている方
買替えを検討されている方 など
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
査定フォーム や お問い合わせフォーム からでも承っております。
不動産売却にあたっての詳細については、こちらの不動産売却専門サイトでご確認いただけます。
↓こちらの画像↓ をクリック！
【センチュリー21浜松不動産販売 不動産売却専門サイト】
不動産売却をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。
経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。
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≪ご購入をご検討のお客様用HP≫
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カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2024/09/23 09:14
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
さて前回は、不要な不動産を相続した場合の対応法をお話ししました。「賃貸に出す」「売却する」「寄付する」「相続放棄する」の4つをご紹介しましたが、今回はそのうちのひとつ、「売却する」方法を掘り下げてみたいと思います。 資産価値や利便性が低く、売りたくても買い手がつかない不動産でも、やり方しだいで売却できるケースもあります。不動産売却の知識のひとつとして、ぜひお目通しください。 
----------------------------------------相続した不要な不動産を売却する方法①---------------------------------------- 売りたくても買い手がつかない不動産は、「負」動産と呼ばれることもあるように、コストばかりかかり、所有者の重荷になることがあります。そのようなやっかいな不動産を相続してしまった場合、早期に手放す方法として「売却」が挙げられます。 ◆不要な不動産はどうしたら売却できる？ 少子高齢化・人口減少の影響で「空き家」が増えている現状は、前回もお伝えしました。好条件の不動産であればすぐに売却できるかもしれませんが、買い手がつかず、処分もできず、空き家のまま放置されているケースも珍しくありません。 売れないからといって、空き家をそのまま放置していれば、コストがかさむ一方です。住んでいなくても、所有しているだけで税金や管理の負担はかかります。 住む予定がない不動産は、早めに専門家に相談して、売却の可能性を探ってみましょう。相続の相談ができる専門家として、弁護士、税理士、司法書士などが考えられますが、この場合の専門家とは、不動産会社のこと。物件所在地のエリアを得意とする不動産会社なら、さまざまな売却方法を心得ており、アプローチする客層も的確です。 資産価値が低い物件でも、立場が違えば需要があることも少なくないため、複数の不動産会社に声をかけてみると良いでしょう。地元の不動産会社のほか、大手の不動産会社にも相談してみましょう。「どうせ売れない」とあきらめるのではなく、所有する不動産の特性を理解して積極的に売却活動をしてくれる不動産会社を探してみてください。 ----------------------------------------本日は以上となります。
センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。
■こんな方に■
・不動産をできるだけ早く売って現金化したい
・ご近所に売却を知られることなく進めたい
・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい
・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい
・他社での買取り金額では納得出来ない
他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。
もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。
お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
査定フォーム や お問い合わせフォーム からでも承っております。
不動産売却にあたっての詳細については、こちらの不動産売却専門サイトでご確認いただけます。
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不動産買取をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。
経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。
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カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2024/09/16 09:06
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
さて今回は、「もしも不要な不動産を相続したら？」をテーマにお話しします。相続によって入手した土地家屋。本来ならありがたいものですが、相続人にとって「負の資産」になるケースもあり、取り扱いに困ることがあります。 「相続したけれど住む予定はない」「維持管理にお金がかかる」など、持て余している相続不動産がある方はもちろんのこと、将来的に不動産を相続する可能性がある方は、ぜひご一読ください。 ----------------------------------------「もしも不要な不動産を相続したら？」---------------------------------------- ◆不要な不動産をどうするか？ では、相続した不動産を自身が利用しない場合、どうすればいいのでしょうか。いくつかの対処法が考えられます。 （1）賃貸に出す持ち家を第三者に貸し出して、賃料収入を得る方法です。愛着のある土地家屋を手放さずに済むのはメリットと言えます。しかし、賃貸オーナーになるということは、建物の維持管理やトラブルの対応などに責任を持たなくてはなりませんので、それなりの知識が求められます。家賃収入による確定申告も必要になります。また、借り手がいないと家賃収入が得られませんが、税金や維持管理などのコストはかかります。 （2）売却する不要な不動産を売却することにより、毎年の税金や維持管理の手間などの負担からは解放されます。売却益があれば、税金や諸経費はかかるものの、残りは相続人の所得になります。ただし、「家あまり」のご時世でもあり、売りたくてもなかなか買い手がつかない可能性もあります。また、築年数が20年を超える戸建の場合、資産価値が低くなると一般的に言われているため、希望する価格での売却がかなわないことも考えられます。 （3）寄付する寄付とは、無償で譲渡すること。寄付を受け付けてくれる相手としては、自治体、個人が考えられます。自治体などの場合、有効活用できる用途があると判断すれば寄付に応じてくれるかもしれませんが、ほとんどの場合、受け入れてもらえないと思われます。厳しいことを言うようですが、不動産所有者が「タダでも良いから引き取ってもらいたい」と思うような物件は、引き取り手がいない可能性が高いと言えます。使い道のない土地や空き家は、「タダでもいらない」不動産という扱いを受けてしまいます。個人の場合、欲しがる人はかなり限定的ですので、まずは隣家に持ち掛けてみるのが良いでしょう。 （4）相続を放棄する相続する前ならば、「相続しない」という選択肢もあります。不要な不動産を相続してから持て余すより、潔く相続を放棄したほうが、先々を考えると良い場合もあります。注意しておかなくてはならないのは、相続放棄は不動産だけではなく、ほかの資産にも適用されるということです。「不動産は放棄するけれど、預貯金や貴金属は受け取りたい」ということはできません。プラスの資産もマイナスの資産もすべて相続するか、すべて放棄するかのどちらかです。相続放棄は裁判所に申請する必要があり、一度放棄したら取り消すことはできません。放棄すべきかどうかわからない場合は、弁護士や、司法書士などに相談しましょう。 ----------------------------------------本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
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カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2024/09/09 09:08
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
さて今回は、「もしも不要な不動産を相続したら？」をテーマにお話しします。相続によって入手した土地家屋。本来ならありがたいものですが、相続人にとって「負の資産」になるケースもあり、取り扱いに困ることがあります。 「相続したけれど住む予定はない」「維持管理にお金がかかる」など、持て余している相続不動産がある方はもちろんのこと、将来的に不動産を相続する可能性がある方は、ぜひご一読ください。 ----------------------------------------不要な不動産を相続した場合のデメリット---------------------------------------- 人口減少・少子高齢化の影響で、「家あまり」の時代が始まっています。親の資産である「実家」が遺されたものの、相続人である子どもにすでに自宅がある場合、実家は空き家になってしまいます。相続したはいいが、誰も住む人がおらず困っている…というケースは、今後も増えていくことが予測されます。 「住む人がいない不動産」を相続すると、どのような問題が起きるのでしょうか。 ◆不要な不動産を相続した場合のデメリット 誰も住んでいない家や使用しない土地を維持するには、相応のコストがかかります。自分が住んでいなくても、所有し続けている限り、固定資産税や都市計画税などの税金は支払わなくてはなりません。 また、空き家を放置したままにしていると、建物が朽ち、雑草が生い茂ります。建造物が崩れて通行人にけがをさせたり、廃屋に不審者や小動物が入り込んだりすることもあり、近隣に迷惑がかかるかもしれません。所有者は適切な管理と定期的なメンテナンスで、不動産を安全に保つことが必要になります。 思い入れがある土地や建物を手放すのはためらいもあると思いますが、お金も手間もかかることを考えると、誰も住む人がいない不要な不動産を所有し続けることは、決して得策とは言えません。 ----------------------------------------本日は以上となります。
センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。
■こんな方に■
・不動産をできるだけ早く売って現金化したい
・ご近所に売却を知られることなく進めたい
・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい
・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい
・他社での買取り金額では納得出来ない
他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。
もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。
お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
査定フォーム や お問い合わせフォーム からでも承っております。
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不動産買取をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。
経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。
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カテゴリ：不動産の基礎知識やお役立ち情報 / 投稿日付：2024/09/02 09:12
浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
さて、前回のメールでは、「マンションの平均売却期間と適正価格」についてお伝えしました。
今回はさらに、「値下げのタイミングと売れないマンションとは」をご紹介します。みなさんそれぞれの事情や条件によって変わってくると思いますが、参考にしていただければと思います。
----------------------------------------値下げのタイミングと売れないマンション②---------------------------------------- ◆売れないマンションとは
なかなか買い手がつかない場合は、販売活動と物件のどちらか、または両方に問題があることが多いです。販売活動の問題とは、販売価格が相場より高い、同じマンション内に競合物件がある、不動産会社が営業活動を怠っている、などです。
一方、物件に問題がある場合は、次のようなものです。
【ランニングコストが高い物件】
物件の価格が安くても、管理費、修繕積立金、などを総合すると、毎月、数万円近くになる物件もあります。賃貸の家賃ほどにもなるランニングコストが掛かるとなると、いくら物件そのものの価格が安くても手が出づらいといえます。
築年数が新しいマンションで、現在の管理費・修繕積立金が低いマンションでも数年後、一気に金額が高くなる可能性もあります。築年数が経過した物件は、すでに管理費・修繕積立金が高額になっている場合もあります。
また、小規模マンションも一戸あたりの管理費や修繕積立金の負担割合が高くなりますので、売れにくくなる可能性は高くなります。
【賃貸に出せない物件】
人口が増加傾向にあるなど、賃貸ニーズがあれば、投資物件として売れる場合もあります。しかし、人口が減少していたり、住民の高齢化が進んで売物件がたくさんあったりする地域などでは、そういった需要も見込みづらくなります。
【空室の多い物件】
同じマンション内で全体の2割以上がすでに空き家になっている場合や、賃貸の割合が多い物件も要注意です。
なぜなら、こうした物件は修繕積立金の滞納などで物件の維持管理が困難となっているケースがあるからです。その結果、劣化したところを直すことができなかったり、掃除が行き届いていなかったりと、見た目の印象が悪くなってしまうからです。
これらの条件に当てはまるマンションはなかなか買い手がつかないどころか、大幅な値下げが必要な場合があります。もしもご自身がお住まいのマンションにこういった傾向があるのであれば、そのまま住み続けようと腹をくくるか、もしくは納得しかねる金額であっても、早期に売却を検討した方が良いといえるでしょう。 ----------------------------------------本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
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浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。
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相続した物件の売却を検討されている方
買替えを検討されている方 など
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【取引事例】
浜松市南区白羽町
◇浜松市南区芳川町：中古住宅
◇成約年月：2022年11月
当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。
お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。
相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、
センチュリー21浜松不動産販売までお問い合わせ下さい。
お客様に最適なご売却プランをご提案いたします。
■ご売却の方法〈仲介と買取の違い〉について知りたい方は、こちらの不動産買取専門サイトでご確認いただけます。
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【センチュリー21浜松不動産販売 不動産買取専門サイト】
地元密着の当社では、浜松市の空家・空地の買取業務にも注力いたしております。
どのような物件（敷地が狭い、遺品がたくさんある など）でも、信頼と安全を第一にお客様のご事情に配慮した不動産売却をサポートいたします。
＼まずはお気軽にお問い合わせください／
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
査定フォーム や お問い合わせフォーム からでも承っております。
カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2023/02/07 13:49
【取引事例】
浜松市南区白羽町
◇浜松市南区白羽町：土地
◇成約年月：2022年11月
当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。
お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。
相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、
センチュリー21浜松不動産販売までお問い合わせ下さい。
お客様に最適なご売却プランをご提案いたします。
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カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2023/01/31 09:30
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
浜松市中区のエリアで、中古住宅の買取物件を募集中です。
・住み替えを検討している
・相続して手付かず
・敷地が狭い
・雨漏りしている など
どのような物件でも、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。
地域密着の弊社だからこその、豊富な不動産買取実績と不動産活用実績がございます。
他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件も、お気軽にご相談ください。
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2023/01/28 09:30
【取引事例】
浜松市南区三島町
◇浜松市南区三島町：土地
◇成約年月：2022年10月
当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。
お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。
相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、
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【センチュリー21浜松不動産販売 不動産買取専門サイト】
地元密着の当社では、浜松市の空家・空地の買取業務にも注力いたしております。
どのような物件（敷地が狭い、遺品がたくさんある など）でも、信頼と安全を第一にお客様のご事情に配慮した不動産売却をサポートいたします。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2023/01/27 10:00
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。
地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
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2023年の不動産市況はどうなる？
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2022年、不動産市況は堅調に推移した。新型コロナウイルスの感染拡大初期の2020年には地価も調整局面に入ったものの、2022年は、一部地域を除いて、住宅地・商業地・工業地などいずれも上昇へと転じた。
そして2023年。世界的なインフレが金利を押し上げるなか、不動産市況はどのように動くのか。オラガ総研株式会社代表取締役の牧野知弘氏の話を交えながら、今年の不動産市況を展望してみたい。
ポジティブシナリオは超低金利の継続
国土交通省が2022年11月30日に公表した「不動産価格指数」は、昨年8月時点までの不動産価格動向を示したものだが、その時点において、住宅では「住宅地」、「戸建住宅」、「マンション（区分所有）」がいずれも上昇トレンドで推移している（図表1）。
また、商業用不動産では、新型コロナウイルス感染症の影響をなかなか拭い去れない店舗は下落基調に歯止めがかからないものの、オフィス、倉庫、工場、アパート・マンション（1棟）はいずれも、第2四半期も上昇を続けている（図表2）。
このような状況を受けて、2023年の不動産市況はどうなるのか。オラガ総研株式会社代表取締役の牧野知弘氏は、「社会がどう変化していくのかを見ることが、不動産市況を見るうえで重要」と言う。
牧野
なぜなら、不動産は社会のインフラだからです。私たちは土地の上に造られた建物の中で働き、生活しています。したがって社会がこれからどう変化していくのかを抜きにして、不動産価格を語ることはできません。
そのうえで2023年の不動産市況を考えるには、2つのシナリオがあると言う。鍵を握るのは物価と金利、そして日本のファンダメンタルズ（経済の基礎的条件）で、それぞれがどうなるか次第で、ポジティブシナリオとネガティブシナリオが描けると言う。
まずポジティブシナリオをどう考えればよいのか。
牧野
ポジティブシナリオが成立するには、今の低金利が少なくとも1年間続くことが前提にな
ります。低金利なので資金調達がしやすく、それが大型の開発につながりますし、内外金利差の拡大で円安水準が維持されれば、諸外国から日本に投資資金が入りやすくなります。現に、アジアから日本へ旅行に来た一部富裕層が、旅行のついでに都心部のマンションを購入して帰国する、という話もあるくらいです。
また日本人富裕層も、保有している資産ポートフォリオのリスク分散、資産防衛のために、国内不動産の取得に、より積極的な姿勢を示すようになるでしょう。こうした人たちは価格が高くても、良い物件であれば積極的に買おうとします。
それに加え、これから大相続時代を迎えることも、不動産市況に影響するだろう。団塊世代は1947年から1949年までに生まれた人を指すが、すでに2022年からその世代の一部が後期高齢者になり、2025年にかけて順次その人口が増えていく。
牧野
団塊世代の多くは戸建てやマンションを所有していますが、相続が発生したときに、果たして子供たちはその物件に住むでしょうか。団塊世代の子供といえば、もう50代に差し掛かっています。親と同居していなければ、自分の家を持っている人もいるでしょうし、たとえ賃貸だとしても、すでに生活基盤を築いていますから、そう簡単に親が住んでいた家を継ぐという決断にはならないと思います。
そうだとしたら、親が住んでいた家を売りに出すでしょう。特に都心に家を持っている親の財産を相続すると、多額の相続税を課せられることも十分に考えられます。また売却せずとも、空き家のまま放置しておくわけにはいかないので、それを賃貸に回す人も出てくるでしょう。
こうした動きが顕在化したとき、金利水準が低いままであれば不動産の売買が活発に行われますから、さらに不動産取引市場が活況になるでしょう。
ネガティブシナリオは円安と金利上昇
では、一方のネガティブシナリオとなった場合はどうなるのか。
牧野
日本の地盤沈下が現実化するという前提でのシナリオになります。
日本はたしかにモノやサービスの価格が安く、治安も良い国ですが、ファンダメンタルズを見ると、どうにも先行きは厳しい。2022年10月にかけて円安が進んだのは、日米金利差の影響もありますが、同時に日本の将来に対する悲観的な見方の現れとも考えられます。
このまま円安が進めば、海外マネーの暗躍によって日本の水資源など重要なインフラのいくつかを海外の投資家に牛耳られてしまうリスクがあります。
加えて物価高が深刻化すると、生活の負担感が一段と強まります。2022年10月の消費者物価指数上昇率は、コアCPIで3.6％となりましたが、生活実感としてはそれ以上の物価上昇圧力を感じている人は少なくないでしょう。
賃金を引き上げて物価上昇分をカバーできるかというと、日本は大半が中小企業なので（編集部注・経産省の基準で全企業数の99.7％が中小企業といわれている）、そこまでの余力がありません。そうなると多くの庶民は、ポジティブシナリオに乗れないということになります。
ネガティブシナリオの怖いところは、円安と物価高によって金利が一気に上昇するリスクをはらんでいることだ。世界の潮流に逆らって、日銀は金融緩和を続けているが、いつまで金利上昇を抑え込めるかは、なんとも言えない。
牧野
金融マーケットは本当に冷酷で、一夜にして顔が変わります。大勢の人が超低金利の恩恵を受けていたものが、ある日、突然、金利上昇に転じることもあります。そうなったら、おそらく風景が一気に変わるでしょう。
何よりも怖いのが、フルローンを組んで家を購入している人たちです。なかには8,000万円もするタワーマンションをペアローンで購入している若い夫婦もいます。ギリギリのところで住宅資金を捻出しているような人たちは、本格的な金利上昇を迎えたとき、ローンを返済し続けられるでしょうか。ここは非常に懸念するところです。
新型コロナウイルスの感染拡大後、先進国の中央銀行は多額のマネーを市場に供給しました。まさに未曾有の金融緩和を行ったわけですが、その先にどういう運命が待っているのかを、正確に予測できる人は誰もいないでしょう。下手をすれば、2023年版のブラックマンデーが起こるリスクも否定できません。
仮にこのネガティブシナリオが現実化したら、一般消費者はまたたく間に、住宅に回せる資金に窮することになります。その結果、住宅需要が一気に冷え込むことになるでしょう。当然、日本の不動産に投資している海外勢も、ひとまず利食いをして資金を引き揚げるはずです。これらの要因が重なると、一部の高額物件はそれほど影響を受けずに済むかもしれませんが、都心郊外や地方都市の不動産市場は、暴落に巻き込まれる恐れがあります。
ファンダメンタルズの悪化を正確に察知するのは難しいことだが、ファンダメンタルズに及ぼす悪影響の大きさを考慮すると、円安急伸、金利急上昇が現実化したときに、ネガティブシナリオのリスクが高まると考えられる。
逆に円安が落ち着き、低金利が続けば、ポジティブシナリオで考えればよいというところだろうか。
厳しいオフィス、高級賃貸物件は堅調
以上の全体像を踏まえたうえで、利用目的別不動産投資市場の動向についても伺った。ざっとまとめると、
・オフィス市況は悲観的
・住宅市況は高級賃貸物件は堅調だが、単身者あるいは夫婦のみ世帯向けの物件は厳しい
・EC（電子商取引）の伸びによって、データセンターや物流施設のニーズが強い状態はしばらく続く見通し
ということだ。
牧野
2023年にオフィスが大量供給されます。高層の大型ビルが中心で、これらは大企業の需要を狙ったものですが、多くの大企業は新型コロナウイルスの感染拡大を機に、とりわけ本社機能に関してはリモートワークに移行しています。出社かリモートかの二項対立ではなく、少なくとも働き方がこれまでに比べてフレキシブルになるでしょう。そうなると、全員出社が義務付けられていたときに比べれば、オフィス需要は確実になくなります。そこに大量供給ですから、2023年のオフィスは厳しいと見ています。
その証左として、昔は東京のオフィスといえば一時的に空室率が上昇しても、時間が経過すると元の水準に戻りましたが、2022年は空室率が6％のまま推移しています。おそらく2023年は、さらに空室率が上昇するでしょう。
住宅については、家賃20万円以上の高級賃貸物件は堅調ですが、都心で単身者や夫婦のみ世帯が住む1K、1LDKの物件は、借り手が少ない状態です。これはリモートワークの普及などで働き方が変わったため、会社の近くに住む必要性が薄らいだからと考えられます。
最後に、2023年の不動産市場における注目点を伺った。不動産が社会の重要なインフラであり、社会変化の影響を受けるとしたら、不動産市場にはどのような変化が生じるのだろうか。
牧野
コロナ禍の影響で人々のライフスタイル、とりわけ働き方が大きく変わりました。家で仕事をし、家族といる時間が増えることによって、夜の時間帯を家族と過ごす人も増えていくでしょう。そうなると、外食をするにしても、東京都心ではなく郊外のレストランへのニーズが高まります。一方で、東京都心の商業地は、労働人口の減少によって先行き厳しくなるのではないでしょうか。
1980年代のバブル経済のように、日本中の土地が狂ったように値上がりするようなことはありませんが、人々のライフスタイルの変化によって、地方や都心郊外の一部地域が人気エリア化する可能性は高いと見ています。
これらの変化を前提にして、これから団塊世代からの相続が増えることを考慮すると、郊外に建てられた戸建ての中古物件は、魅力的な選択肢の1つになると考えています。
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本日は以上となります。
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