「2023年10月」の記事一覧（89件）
カテゴリ：不動産ご売却の流れとステップ / 投稿日付：2024/07/19 09:15
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毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。 --------------------------------------------------------STEP4 媒介契約の締結-------------------------------------------------------- 正式に売却を開始する際は、売り出し価格を決定し、書面にて売却の依頼の契約（=媒介契約）を締結します。媒介契約には3タイプあります。
（１）専属専任媒介契約
（２）専任媒介契約
1社の不動産業者にのみ売却依頼する契約です。この契約を結ぶと、依頼を受けた不動産業者は売買を行う相手を積極的に探す努力と、その業務処理状況を報告する義務があります。また、指定流通機構への登録、新聞折り込み広告等の媒体への優先的な掲載など、売主様に有利な売却活動を受けることができます。
（３）一般媒介契約
複数の不動産業者に重ねて売却の依頼をできる契約です。お客様（売主様）が媒介契約を締結されている他の不動産業者を明示する「明示型」と明らかにしない「非明示型」があります。
媒介
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建物の価値はいつまである？家の状態に応じた売却方法とは？
現在、自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれくらいあるのでしょうか？
具体的には、木造の住宅の場合は22年、木骨モルタル造住宅の場合は20年で価値が0円になるとされています。
えーっと建物の構造によって価値がなくなる年数が異なるということですか？
そうですね、考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。
たしかに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけではないですもんね
そうです、そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられているのが「耐用年数による考え方」です
ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です
47年！！木造の22年と比べるとすごい差ですね・・
そうですね。なので木造住宅の場合、売る際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため建物としての価値がなく、「土地のみの価値」が残るのです。
なるほど・・・私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか？？
いえ。耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため、築年数が22年以上経っているからといって売れないということはありません。
そうなんですね！では築年数22年以上の家を売る場合、どのような工夫が必要なのでしょうか？
人が住むうえで構造などに問題がなければ、築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。
私も現在住んでいますしね
はい、その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い「とにかく安く住める住宅を買いたい」という層をターゲットに売却を検討してみましょう。
そのようなお客様はいるのでしょうか？
実際に安く購入して、自分でリフォームして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。
まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
分かりました！ありがとうございます！
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カテゴリ：浜松市不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/07/02 09:16
不動産を売却する時、仲介業者を通すメリットは何？
仲介会社を通じて不動産売買を行うと、仲介手数料が必要となりますよね。
そうですね、仲介を依頼すると、仲介手数料がかかります。
仲介手数料を支払ってでも、仲介会社を通すメリットって何ですか？
手間を省けることはもちろんですが、取引の安全性や公平性を担保することです。
まず、売却をしようと思うと物件について調査をしなければなりません。
ですが、何を、どこで、どのように調べないといけないのかはわかりませんよね。
確かによくわからないです。
次に、その調査を基にして不動産の査定を行います。
相場は路線価やチラシに載っている他の物件からおおよそわかりそうな気がします。
路線価の他にも公示地価などが公表されていますが、路線価は相続税の計算の為の価格であり、公示地価も実際に売買される金額とはイコールになりません。
また、土地の形状や向き、規模など査定に重要なポイントは考慮されてません。
チラシなども、売出している価格であって、実際に成約した価格では無い事が多いです。
本当の査定額はなかなか簡単にはわからないんですね。
そうですね。
次に、売却をスタートして、不動産を買いたい方はどのように物件を探されるでしょうか。
ネットを見て探す方が多いのでは無いですか？
そうですね、最近は特にインターネットでポータルサイトを見て探す方が多いです。
ポータルサイトに掲載するには、費用が必要となってきますし、個人ではそこに掲載することができません。
そうなんですか。買いたい方を探す為に費用が掛かっているんですね。
少しでも多くの方に物件を知ってもらい、希望者を見つける事が重要です。
ですので、チラシ等の紙媒体でも販売活動をしています。
確かに不動産の広告は良く目にしますね。
さらに、購入希望者が見つかった時、公平な条件交渉をするには専門家の第三者が必要です。条件がまとまると、契約前に宅地建物取引業法に基づき、購入者に重要事項説明が必要ですし、売買契約書には様々な事を想定した約款や特約も必要です。
先ほどの調査でわかったことや取引条件について記載されている書類ですね。
購入者の多くが住宅ローンを利用すると思いますが、ほとんどの金融機関は
申し込みに重要事項説明書を必要書類としています。
購入する方の為でもあるんですね。
そうです。
その他にも、抵当権が設定されている場合の抹消手続き、変更や所有権移転といった登記を依頼する司法書士の手配や諸々の調整など、引き渡しに向けても多くの手続きが必要になります。
それは専門家が必要となりますね。
不動産を取り扱う宅建業者には免許が必要ですし、その従業員には国家資格である宅地建物取引士の有資格者の人数が定められています。
売却成功に向けて、専門家である仲介会社にご依頼されることをお勧めいたします。
わかりました。有難うございます。
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センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。
■こんな方に■
・不動産をできるだけ早く売って現金化したい
・ご近所に売却を知られることなく進めたい
・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい
・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい
・他社での買取り金額では納得出来ない
他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。
もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。
お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）
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浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
初めての不動産売却でも安心！
安心してご売却いただくために、様々な情報を提供しています。
一般的な不動産売却がどのようなものか、8ステップに分けてご説明いたします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。 --------------------------------------------------------STEP3 不動産の現地調査-------------------------------------------------------- ご所有の不動産について、室内や設備・日照・眺望等の状況も詳細に拝見し、お客様のお話や建築確認書・権利関係、売り出し事例・成約事例の調査を入念に行います。より正確な価格を算出するため、細かいことでもスタッフにお伝えください。
◆ご売却物件の調査（無料）
市場動向や周辺の取引事例などを総合的に考慮し、経験豊富なスタッフがお客様の大切な不動産の売り出し価格のアドバイスをいたします。その際、ご売却物件をご購入された時のパンフレットや権利証、建築確認書など具体的な内容が記入されているものがございましたらご用意ください。
■調査項目の目安
・権利上や法令上の問題はないか
・近隣売却物件の売り出し価格と取引価格
・マンションの場合は管理・修繕状態
・建物の基本性能（雨漏り・間取り・日当たりなど）
・周辺の環境や施設・交通量
・室内の保守状況
◆物件価格のご提案
総合的な調査の結果をもとに、通常は３ヶ月以内で売却できると考えられる価格をご提案いたします。
これはいわゆる査定価格であり、実際に売却する時の売り出し価格ではありません。売り出し価格は、お客様の希望に沿った売却プログラムと売り出し価格のご提案をもとにお客様に決めて頂きます。
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カテゴリ：浜松市不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/06/20 09:08
実測清算取引とは
土地の取引を行う時、測量した面積と登記簿の面積が異なるケースはありますか。
はい、程度の差もありますが、異なることはあります。
そうなると、坪単価や㎡単価で価格を決めていたのに、単価が変わりませんか。
そうですね。単価は変わりますね。
公簿取引といって、登記簿面積に基づいての取引を行う場合、登記簿面積より実際の面積が大きくなると単価は下がりますし、小さくなれば単価は上がります。
それは売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますよね。何とかならないんでしょうか。
そういった場合には、公簿取引ではなく実測清算取引とすることがあります。
実測清算取引ですか？どのような取引ですか？
例えば、公簿面積100㎡の土地を1000万円で売買するとします。㎡単価は10万円です。
公簿取引の場合、実際の測量の結果土地の面積が90㎡になっても、110㎡になっても売買価格は1000万円であり、㎡単価が上がったり下がったりすることになります。
これに対して実測清算取引は清算の基準となる面積と単価を決めておきます。
この場合ですと清算基準となる面積は100㎡で、㎡単価は10万円となり1000万円の売買になります。
売買契約後に測量をして仮に110㎡になった場合は110㎡×㎡単価10万円で1100万円、90㎡になった場合には90㎡×㎡単価10万円で900万円の売買代金となります。
なるほど、実測清算だとどちらにも平等な条件で良いですね！
但し、メリットだけでなく注意も必要です。
どういった事に注意が必要ですか。
予想以上に大きくなった場合などは買主様の資金計算に影響が出る事があります。
測量を行うので、引き渡しまでに時間が掛かる場合があります。
長引くと、相場が変わってしまうリスクなどもあります。
確かにそうですね！
その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引を行う方が良いのか、不動産会社の担当者に相談されるのが良いかと思います。
わかりました。有難うございます。
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カテゴリ：浜松市不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/06/04 09:30
売却するタイミングは相続前？相続後？
売却するとしたら相続前と相続後、どっちが良いのかそれぞれのメリットを教えてもらえますか？
相続前に売却するメリットですが、よく相続を「争う続」などと言います。
遺産の分割方法を巡って親族間でもめる事が多くあります。
特に不動産は、将来その不動産の必要性や処分の価格・時期などで意見が分かれる事が多くあります。
よく、ドラマなんかでもありますよね。
その点、相続が発生する前に不動産を処分し現金化している場合、それらの不安要素は無くなります。
また、相続税の支払いなどで早急に納税資金を用意する必要がない為、売り急ぎで安く売却する必要もありません。
売り急ぐと、価格を下げざるを得ないですよね。
相続人の中には、それらを嫌がったり思い出のある実家の売却自体を嫌がる事もあります。
足並みが揃わないと、売りたくても売れないと言う事があります。
相続前であれば、名義人の意志で売却をし、相続人の相続税資金を用意することが可能です。
なるほど。では相続後に売却する場合のメリットは何でしょうか。
相続した場合の不動産の評価は路線価や固定資産税評価額であり、これは時価と言われる実勢価格より低くなっています。
その為、相続財産の評価が現金の場合より低く、相続税額が割安になることがあります。
評価額の違いですね。
また、相続開始から3年以内に相続不動産を売却した場合、その不動産にかかった相続税を取得費用に加算することができ、譲渡所得税の節税に繋がります。
相続しても、所有期間は引き継ぎますので、譲渡所得税が短期か長期かに関わる場合は、相続後の方が有利ですね。
相続前と後、どちらもメリット・デメリットがあるんですね。
相続税評価の際、不動産の評価額が実勢価格と大きく離れている事が問題として、認めないというケースも出てきています。
そういう事もあるんですね。
相続前と後の売却、どちらのメリットが大きいかは一概には言えません。
もしもの時の為に、早めに売却に強い不動産業者に相談されることをお勧めします。
分かりました。有難うございます。
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◆査定の種類
査定には「簡易査定」「現地査定」の２種類の方法があります。
簡易査定
不動産の所在地を確認し、周辺の取引事例を調査を致します。周辺環境や市場動向、顧客動向等を考慮し机上にて価格を算出します。
現地査定
実際にご所有の不動産を拝見し、室内や設備まで詳細な確認をいたします。
机上査定よりも精度の高い価格を算出することできますので、媒介契約を締結するには現地査定が欠かせません。
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売買契約の手付金はどれくらいが良い？
不動産の売買契約でも手付金がありますよね？
売買契約締結の際に、売買代金の一部として買主から売主へ手付金を支払う事が一般的です。
その際の手付金の金額というのは決まっているのでしょうか？
売買契約については、売主・買主双方の合意があって成立するものです。
手付金の額に関しても、売買金額やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。
そうなんですね。でも、一般的にはどれくらいなんですか？
一般的には、売買代金の1割を手付金とすることが多いかと思います。
3000万円の売買代金だと300万円の手付金、という事ですね。
はい。
ただし、宅建業者が売主で、新築工事中やリフォーム前など未完成物件の場合、売買代金の５％や1000万円を超える手付金であれば、銀行等と保証委託契約をするなど、手付金の保全措置を講じる必要があります。
手続きの煩雑さなどから、保全措置の必要のない金額で設定することが多いです。
そういった決まりがあるんですね。
また、買主様が物件価格の全額や諸費用まで融資を利用する場合も多くあります。
自己資金が少ない等の場合は、1割より少額の手付金を希望されるケースもあります。
なるほど、そういった事情も考える必要があるんですね。
手付金のある契約では、売買契約締結後に買主の手付金放棄や売主の手付金倍返しで解除できる手付解除が設定されます。
これは売主・買主どちらの権利でもあります。
手付金の金額が多すぎると解除のハードルが高すぎますし、少なすぎると解除のハードルが低すぎる事になります。
確かにそうですね。
不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に聞いたり、相談されるのが良いかと思います。
わかりました。有難うございます。
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借地権付き建物を売却する場合の注意点
相続により、借地権付き建物を取得したのですが売却はできるのでしょうか？
はい、結論からお伝えすると売却はできます。ただ注意が必要です
それは何ですか？
借地権付き建物を売却するなら、地主に許可をもらう必要があります。
また、許可をもらうだけでなく、借地権付き建物を売却する際には承諾料の支払いが必要となってきます。
え！？承諾料を払わないといけないんですか！？
そうなんです・・・理由は、新たな借地権取得者が毎年地代を支払ってくれる保証はないので、そのリスクに対して支払う必要があります。承諾料は地主と相談するなどして決めますが、一般的には借地権価格の5～15%程度です。
分かりました。許可を取ったら後はどのような流れですか？
主な売却方法は3つあり
１、借地権付き建物として売る
２、地主に建物を売る
３、底地権とセットで売却する
です
一つ目の「借地権付き建物として売る」はどういったものですか？
通常の戸建て住宅などと同じように売却する方法です。
不動産会社と媒介契約を結び、借地権付き建物を売却します。売却活動の時期や販売価格を自身で決めることができ、自由度の高い販売方法になります。
それだと分かりやすくていいですね
はい、ただし、土地を合わせて購入できる中古物件などがライバルになるので、売却額を値下げしなくてはいけない場合が出てきたり、売却期間が長引くこともあるでしょう。
確かに土地がついている物件がライバルになると考えるとすんなり売却・・・とはいかないでしょうね・・・
そうですね・・・次に2つ目の「地主に建物を売る」ですがこれはそのままの意味で第三者の買主を探すのではなく、地主に建物を買ってもらう方法です。仲介のように買主を探す必要がないので、早く売却活動を終えることができるというメリットがあります。
たしかに地主に買っていただけたら一番楽かも！
ただ、地主が借地権を取り戻すつもりがない場合もありますし、貸しているという立場にあり価格交渉の話し合いがなかなか終わらないという可能性もあります。地主に話を持ちかけるのは良いと思いますが、最初から当てにはしないようにしておいた方が良いですね。
まぁ、そんなうまい話はないですよね・・・（ガックシ）
最後の「底地権とセットで売却する」を教えてもらっていいですか？
はい、こちらの方法は、まず最初に地主から底地権を購入し、所有権を完全に取得したうえで第三者に売却する方法です。
先ほどの地主に買ってもらう・・の逆でこちらが底地を購入するという事ですか？
はい、地主を説得し、土地と建物セットで売却できれば、その土地の所有権を丸ごと売ることになるため、より売りやすくなります。借地権と建物をセットで売却するよりも、所有権を丸ごと販売するため不動産価値は高くなり、より高値で売却することができるのがメリットです。
確かにこれだと、売却がしやすそうですね！
ただ一時的に底地権を購入する為の資金が必要になるという事ですよね・・・
そうですね、この部分はデメリットになるかもしれないですね。
うーんやっぱり、借地権付き戸建ての売却は難しいんですかね・・・？
借地権付き建物は通常とは条件が異なる不動産です。そのため売却しづらいということもあるでしょう。しかし、借地権であれば土地に関する税金がかからないなどのメリットもあります。そのようなメリットも活かして売却活動を進めていくと良いですね
たしかに、そういう見方もできますね!
はい、売却活動をサポートし、売却に導いてくれるのは不動産会社です。確実に借地権付き建物を売却したいなら、良い不動産会社を味方につけて売却活動を行うと良いでしょう。
分かりました！ありがとうございます！
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カテゴリ：浜松市不動産売却 動画 / 投稿日付：2024/04/25 09:02
不動産を相続で取得したらDMが届いた。なんで？どうしたら良い？
今年、父から不動産を相続したのですが、手続きが終わったら、不動産会社からDMが届くようになったのですが、これはどうしてなんですか？教えてください。
はい。不動産を相続されたとのことですが、相続された不動産を登記はされましたでしょうか？
もちろん、登記の手続きはしました。
そうですよね。そうすると、法務局にお父様から相続をした履歴が残ります。誰が相続をして不動産を受け継いだのか分かるようにする為ですが、この受け継いだ不動産の新たな所有者が誰なのか、法務局で手数料を支払えば、本人以外でも分かることができますので、届いたDMはその情報を取得した不動産会社から発せられたものですね。
そうなんですね。それって違法ではないんですか？
違法ではありません。誰でも費用を支払えば閲覧は可能です。
わかりました。もう一つ伺っても良いでしょうか。
DMには、相続した不動産の近隣に購入希望者がいると記載がありました。
家の場所は市内へのアクセスも良いですが、築年数は４０年以上経っていて価値はないと思うのですが、そんな家でも欲しい人はいますかね？なんだか胡散臭いのですが。
確かに、家を見ないで欲しい人がいるなんて胡散臭く見えますね。
ですが、相続された土地は市内ですし、市場性もあるのであれば、建物は古くても土地は欲しいと思う方はおられます。
そうですか。あまり良くわからないのですが、そんなもんですかね。
もう相続した不動産をどうしようかと悩んでいたのですが、あまりにもタイミングよくDMが来るようになったので、騙されるのではないかと疑心暗鬼になってました。
そうですよね。DMの送付元が地元の会社であれば、尚更、土地市況を熟知しているので、
購入検討のお客様がおられるエリアにしかDMは出さないかと思います。
今後の方針を決める上でも、ご相談されても良いかと思います。
相談した場合、費用が発生するのでしょうか？
いえいえ、土地活用の相談であれば、無料で承る会社が多数です。
まだ売るかどうかも決めてないですが、相談しても大丈夫でしょうか？
全く問題ありません。お気軽にご相談して頂ければと思います
なるほど、安心しました！ありがとうございます。
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