「業界NEWS」の記事一覧（31件）
カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2023/06/23 09:23
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2023年の「地価公示」の動向を分析する
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新型コロナウイルスの感染が今後再び進むのかどうかはともかく、現時点では「弱毒化した」という認識のもと、行動制限は解かれ、景気も緩やかながら回復基調にあります。そうしたなか、3月22日に発表された2023年の地価公示の中身を読み解いてみましょう。
地方四市以外の地方圏における住宅地価格が28年ぶりに上昇
2023年の公示地価は、1月1日時点の地価を示すものなので、アフターコロナによる経済活動の回復を織り込んだ価格形成になります。
まず、全国の住宅地・商業地・宅地見込地・工業地という全用途平均の地価は、前年比＋1.6％となりました。
これは、2008年に起こったリーマンショック前のミニバブル期における＋1.7％に匹敵する大きな伸びであるのと同時に、22年の＋0.6％に続き、2年連続で全国平均が上昇したことになります。
23年の地価公示で、特筆しておきたい注目点について説明していきましょう。
まず地方圏の地価動向ですが、札幌市、仙台市、広島市、福岡市という地方四市以外の地方圏における住宅地の地価が、＋0.4％となりました。小さな数字と思われるかもしれませんが、地方四市以外の住宅地価格がプラスに転じたのは、実に28年ぶりのことで、住宅地の地価上昇が、地方主要都市以外のところに波及していることがわかります。
（都道府県別の内訳は図表3参照）
その理由は、北海道の地価動向（図表2）を見ると一目瞭然です。住宅地の変動率は札幌市では＋15％と高い数字を示しています。これは北海道全体の経済がきびしいなかで、相対的に経済水準が高い札幌市に人口が集中しているからです。いわば札幌市は、北海道内で東京化しているといえます。そして、東京の周辺地域である神奈川県、千葉県、埼玉県の地価が連れ高しているように、札幌市の周辺地域である江別市・北広島市・石狩市でも地価が急騰しています。
実際、全国の住宅地の変動率上位を見ると、トップ10はすべて札幌市の周辺地域でした。札幌市の周辺地域は「地方四市」ではなく「その他」に含まれるため、地方四市以外の地方における住宅地の地価が押し上げの一因になっています。
北海道における札幌市と同じ現象は、他の地域でも垣間見られます。九州における福岡市、東北における仙台市でも東京化が進み、その周辺地域から人が集まっているため、住宅地の地価が大きく上昇しました。
ちなみに地方四市のなかでは広島市の上昇率が低いのですが、これは広島市が東京化する以前に、福岡や大阪などに人流がシフトしたためと考えられます。
図表３・図表４
駅直結型タワーマンションブームで商業地の地価が上がっていることに注意
次に商業地です。まず、2020年に大幅上昇し、翌年は下落に転じており、「コロナ禍の2020年になぜ？」と思われるかもしれませんが、これは地価公示が1月1日時点の地価であり、2020年1月1日時点では、コロナ禍の影響が反映されていなかったからです。
2023年の数字を見ると、基本的には回復基調にあり、特に三大都市圏である東京圏、大阪圏、名古屋圏においては、2022年と2023年を合わせた上昇率が、2021年の下落率を上回ってきています。
また地方四市の商業地は、実はコロナ禍の影響を色濃く反映した2021年でさえプラスでした。そして2023年は＋8.1％であり、これは他のどの地域に比べても高い上昇率となっています。
一方、地方四市以外の地方圏においては、まだまだ戻りが鈍いといえるでしょう（都道府県別の内訳は図表4参照）。2021年は－0.9％、2022年には－0.5％というように、2年連続で下落しものの、2023年は＋0.1％ですが、上昇に転じました。
ただ、商業地の地価動向で注意しておかなければならないのは、回復基調をたどりつつある三大都市圏、ならびに地方四市の裏事情です。
これらの都市部ではここ数年、駅直結型のマンションがブームです。これは1階、2階部分が商業施設で、その上が居住棟になっているタワーマンションのことで、その多くは駅近の商業地に建設されています。こうしたマンションが人気化していることによって、商業地の地価が押し上げられている側面があります。
これらのマンションを購入しているのは、共働きで高収入を得ているパワーカップルが中心です。駅近の保育園に子供を預け、そのまま電車で出社するような夫婦にとって、非常に利便性の高い立地条件ではあるのですが、そもそも住宅地ではないため、あまり住む場所には向いていません。商業地であることから人も多く、年中ざわついています。今は便利でも、やがてマイナス面を意識するときがくるかもしれません。今の需要が長続きするとは思えず、ブームが去った後、商業地にどのような影響を及ぼすのか、という点には留意しておく必要があります。
＊
これらを踏まえたうえで2024年にかけての動向ですが、基本的には堅調だろうと考えています。というのも、7月1日時点の地価動向を示す基準地価との共通地点（基準地価は22年分）における地価変動率を見ると、一部横ばいのところはありますが、基本的に前半に比べて後半の伸び率が高くなっているからです。なかでも商業地は、これからインバウンド需要が本格的に回復してくる局面にあるため、前述した駅前マンションの一時的ブームの剥落という懸念材料があるにしても、総じて2023年に比べれば伸びるものと考えられるでしょう。
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令和6年から改正される生前贈与に関する相続税のポイントを解説
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令和6年から改正される生前贈与に関する相続税のポイントを解説
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相続税対策の大きな柱である生前贈与に関して、令和5年度税制改正において2つの大きな改正が実施されることとなった。1つ目は、暦年贈与に対する相続税課税の強化、2つ目は相続時精算課税の利便性と節税効果の向上である。この2つの改正は、いずれも令和6年1月1日以後に贈与により取得する財産に係る相続税または贈与税について適用される。
暦年贈与に対する相続税課税の強化
現行の制度では、故人の死亡前3年以内に受けた贈与財産については、相続税の申告の際にあらためて相続税の課税価格に加算した上で相続税の計算をすることとされている。これは、駆け込み贈与による節税を抑えるためのものだ。
たとえば、毎年100万円ずつ子供に贈与していたとすると、3年以内の贈与の合計額が300万円であったならば、その300万円を相続税の計算にあらためて組み込まなければならない。
今回の税制改正では、この加算の対象期間が従来の3年以内から7年以内へと大幅に延長されることになった。
ただし、今回の改正で延長されることとなった相続開始前3年超7年以内の4年間に受けた贈与については、新たに100万円の控除枠が設けられ、100万円を控除したのちに相続税の課税価格に加算する。
以上を踏まえると、仮に毎年100万円の暦年贈与を実施しており7年間の合計額が700万円であれば、相続税計算の際の加算額は700万円から100万円を控除した600万円となる。従来であれば贈与の加算額は300万円で済んでいたわけなので、贈与額の加算が一気に増えることになる。
暦年贈与の相続税加算の注意点を、いくつかあげておきたい。
まず、延長期間である4年間を通じた贈与額の合計が100万円以下であれば、控除枠以下となるので結果的に贈与額加算の対象とはならない。ただし、現行の加算対象期間でもある相続開始前3年以内の贈与には、このような控除枠は設けられていないので、たとえば相続開始前3年以内に80万円の贈与を受けていたが、贈与税の基礎控除額以下だったので贈与税の申告をしていなかったという場合であっても、相続税の計算の際には加算対象としなければならない。
次に、相続税の課税価格に加算される贈与財産の評価額は、相続時の価格ではなく、贈与時の価格とされる。たとえば、贈与時に500万円であった贈与財産の価格が、相続時には800万円に跳ね上がっていたとしても、贈与時の価格である500万円が加算額となる。
最後に、過去に贈与を受けた者が、被相続人の死亡に伴う相続・遺贈により財産を取得していないのであれば、その受けた贈与額を相続財産に加算する必要はない。したがって過去に贈与を受けた者が、たとえば相続放棄をした人や、相続財産を取得していない孫であった場合などには、当該贈与は加算の対象とならない。
相続時精算課税の利便性・節税効果の向上
相続時精算課税は、生前に受けた贈与のうち累計2,500万円までは贈与税がかからないが、相続発生時にはすべての贈与財産を相続財産にあらためて組み入れ直した上で相続税の計算をするという制度であり、納税者の選択により適用が可能となる。
誤解している方も多いが、この2,500万円は贈与税に限っての非課税枠であり、相続税を計算する際には2,500万円の枠は取り払われてしまう。
すべての贈与財産に相続税が結局かかることになるので非課税効果に乏しい、110万円以下の少額の贈与であっても申告義務があるなどの理由から、相続時精算課税をあえて適用するケースは限られており、現行制度の利用者はそれほど多くなかったのが現状である。
この相続時精算課税の利便性向上を目的に、相続時精算課税においても基礎控除枠110万円が令和5年度税制改正で新設された。そして、年間の基礎控除額110万円以下の場合には、相続時精算課税の贈与税の申告は免除されることになった。このことにより、使い勝手が従来にくらべて格段に良くなった。
さらにここが大きなポイントであるが、基礎控除額110万円以下で申告不要とされた相続時精算課税を適用した贈与については、その贈与者が死亡した際に相続税の課税価格に加算をし直す必要は一切ない。加算対象となるのは、年間110万円を超えて贈与を受けた場合の、その超えた金額の累計額のみである。
先ほどの暦年贈与とは異なり死亡直前の駆け込み贈与であっても、年間110万円以下の贈与については贈与税も相続税も非課税のままなので、今回の税制改正で相続時精算課税の節税効果は一気にジャンプアップした格好だ。
なお、相続時精算課税と暦年課税の選択は贈与者ごとに行う。たとえば父からの贈与について相続時精算課税を選択して今回創設された110万円控除を適用し、祖父については暦年課税の110万円控除を適用することもできる。ただ、 この例では、 父からの贈与について一度相続時精算課税を選択してしまうと暦年課税に戻すことはできなくなるので注意が必要だ。
相続税対策はどのように変わるか
暦年贈与に対する課税強化とは対照的に、大盤振る舞いともいえる相続時精算課税の節税効果の向上により、今後の相続税対策の主役が相続時精算課税に取って代わられるのは、時間の問題であろう。
相続時精算課税においても暦年課税と同様に、相続税の課税価格に加算される贈与財産の評価額は、相続時の価格ではなく、贈与時の価格とされる。このことから相続財産の評価額の将来の値上がりに備えておきたい、早めに相続財産の名義を子供に変えておきたいというようなケースでは、相続時精算課税を積極的に利用したい。
今回の税制改正により、110万円以下の非課税枠をいかして、少額の贈与をこつこつと行っていきたいというニーズにも相続時精算課税がマッチするようになった。実務では、こちらのニーズでの利用がかなり増えることが予想される。
なお、相続時精算課税には、年齢制限（贈与者60歳以上、受贈者20歳以上）がある点には注意が必要だ。
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所有者不明土地解消のために大きく変わる不動産ルール
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相続登記がされていないなどの理由で所有者が判明しない、もしくは所有者がわかっていても、所有者の所在が不明で連絡がつかない「所有者不明土地」を解消するため、民法等の改正が行われるのと同時に、新しく「相続土地国庫帰属制度」が始まる。
これらの制度改正、新制度が導入された事情などについて、法務省民事局の担当官に見解を伺った。
「所有者不明土地」はどうして発生するのか
まず、「所有者不明土地」とは何か、ということから整理しておこう。これは以下の2つの条件に合致した土地のことだ。
①不動産登記簿により所有者が直ちに判明しない土地
②所有者が判明していても、その所在が不明で、所有者に連絡がつかない土地
たとえば地方に住む両親が亡くなり、住んでいた家が空き家になったものの、すでに子供は東京に出ていてそこで生活基盤を築いているため、実家に戻ることはないというケース。本来なら、両親が亡くなって実家を相続するに際して、相続による不動産の所有権移転登記をしなければならないが、これまではその申請を出すか否かは所有者の任意とされてきた。また、所有権移転登記を行わなかったとしても、罰則規定は設けられていなかった。
そのため、相続人である子供が実家から遠く離れた地域に生活基盤を築いているような場合、わざわざ実家を相続するメリットがないときは登記をしないまま放置し続けてしまうケースもあった。
そうした結果、相続が発生した直後であれば、比較的、相続人を特定しやすいが、相続登記をしないまま、子供から孫へ、孫からひ孫へ代替わりが進んでいくと、やがてその土地の所有者が誰なのかわからなくなってしまうことになる。
あるいは所有者が登記されていても、その所有者が引っ越してしまい、それが繰り返されるうちに所有者が不明になってしまうケースもある。
土地が荒れ、治安が悪化し、取引が停滞する
では、所有者不明土地はどのような問題をはらんでいるのだろうか。
まず「土地が荒れる」という問題。所有者が不明ということは、その土地を管理する人がいないことを意味する。その結果、歳月の経過にともなって、草木が伸び放題になり、どんどん荒地になっていく。そうなると、その隣に住んでいる人の敷地内にまで、枝葉が伸びていき、隣近所が迷惑を被ることもある。
次に「治安の悪化」もある。これは空き家問題でも常に取り上げられるが、家屋が残されたままの状態で所有者不明土地になると、第三者が不法侵入してそこに住んだり、空き地であれば産業廃棄物を置かれたりする恐れがある。隣近所の住民にとって、これらは治安の悪化以外の何者でもない。
3つ目の問題は「土地取引の停滞」だ。土地の所有者がわからない状態で、その土地を勝手に売買することはできないし、元の所有者に無断で建物を建てるわけにもいかない。当然、所有者が誰なのかをたどるにしても、行方不明になっている所有者を探すにしても、多大な手間とコストがかかってしまう。必然的に、その土地活用は難しいということで、放置された状態のままになってしまう。たとえば、その土地を用地買収できれば大規模開発ができる、公共事業ができるはずなのに、その1件の所有者がわからないがために、こうした土地開発が進まなくなるとしたら、これはマクロ的に考えても大きな経済損失になる。
以上の3点が、大きく言って所有者不明土地の問題と言ってもいいだろう。
所有者不明土地はさらに増えていく見込み
そうした所有者不明土地は日本にどのくらいあるのだろうか。法務省が2017年6月に公表した「不
動産登記簿における相続登記未了土地調査」の結果を見てみよう。
この調査は、全国10カ所の地区で相続登記が未了となっている恐れのある土地を対象にして調査したものだ。それによると、最後の登記から50年以上経過している土地は、大都市で6.6％、中小都市・中山間地域においては、実に24.6％にも達した。ちなみにこのうち最後の登記から90年以上も経過している土地は、大都市で0.4％、中小都市・中山間地域で6.2％となっている。
また、2020年度に国土交通省が行った調査結果によると、全国における所有者不明土地の割合は24％であり、そのうち63％が相続登記の未了によるもの、33％が住所変更登記の未了によるものだ。
時間の経過にともない、所有者不明土地はさらに増えていく恐れがある。大都市も例外ではないが、地方では、若者を中心とした人口流出が加速するのと同時に、そこに住む親世代の高齢化がどんどん進むため、このままでいけば所有者不明土地がさらに増えていくと考えられる。
相続登記や住所等の変更登記の申請が義務化
この問題が全国規模で深刻化する前に、所有者不明土地の拡大を防止することを目的にして行われたのが、「民法等の一部を改正する法律」ならびに「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」の制定だ。これにより「相続登記の申請の義務化」が2024年4月1日から施行され、「住所等の変更登記の申請の義務化」は2026年4月までに施行されることになった。
具体的には、相続登記の申請の義務化は、相続によって不動産を取得した相続人は、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由がないのに義務に違反した場合は、10万円以下の過料の適用の対象となる。
また、住所等の変更登記の申請の義務化については、登記簿上の所有者が住所等を変更した日から2年以内に、住所等の変更登記の申請をしなければならず、正当な理由がないのに義務に違反した場合は、5万円以下の過料の適用の対象となる。
なお、相続登記の義務化が施行される以前に相続した不動産においても、相続登記をしていない場合は改正法の施行日から3年以内に相続登記をしなければならない。また、住所等の変更登記についても、改正法の施行日から2年以内に行わなければならないことになっている。
とはいえ、3年あるいは2年が経過した時点で即、過料を科されるわけではない。「この期間が過ぎても登記がされていない場合は、まず相続人に対して書面で催告します。この時点で申請していただければ裁判所への過料通知はしない予定」（民事局民事第二課法務専門官 太田裕介氏）とのことだ。
「相続土地国庫帰属制度」という選択肢が誕生
従来、相続した不動産を処分するに際しては、
①不動産市場で売却する
②相続放棄する
という2つの手段があった。これに加えて、2023年4月27日に施行される「相続土地国庫帰属制度」
によって、相続した不動産を処分する3つ目の選択肢が誕生することになる。
「親と離れ、大都市圏で生活している子供は、親から実家の土地の相続を受けたとしても、そこに戻って生活するとは限りません。そのようなケースでは、実家の土地が所有者不明土地予備軍になりがちです。それを防ぐために新設したのが、相続土地国庫帰属制度です。もちろん国が引き取れない土地もありますが、申請していただければ法務局が現地調査し、引き取れると判断した場合は、10年分の管理費用を支払っていただき、その時点でその土地は国に帰属することになります」（民事局民事第二課不動産登記第三・第四係長 清水玖美氏）
どういう土地であれば、国に引き取ってもらえるのかだが、これには一定の基準が設けられている。
たとえば建物が建っている土地、担保権などの権利が設定されている土地、特定有害物質によって汚染されている土地などの条件（図表5 1〜5）に該当する土地は、その事由があった時点で、却下される。これが「却下要件」だ。
また却下要件が含まれていない土地であったとしても、状況によって引き取ってもらえない場合もある（図表5 6〜10 ）。これを「不承認要件」といって、①崖（勾配が30度以上であり、かつ高さが5メートル以上）がある土地のうち、通常の管理に必要以上の費用や労力がかかるもの
②土地の管理や処分を阻害する工作物、車両、樹木、その他の有体物が地上にあるもの
③除去しなければ通常の管理、処分ができない有体物が地下にあるもの
④隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ通常の管理、処分ができないもの
⑤通常の管理、処分を行うに際して、過分の費用や労力が必要なもの
がある。法務局が現地調査を行い、これらのいずれかに抵触した場合、土地の引き受けが認められないケースがある。いずれにも共通するのは、土地の管理や処分を行うにあたって、費用や労力が過度にかかる土地であるということだ。
実際に、この制度を使いたいと思っている人が気になるのは、「10年分の管理費用がいくらになるのか」ということだろう。あまりにも管理費用が高いと、利用しにくくなる。
「10年分の管理費用は基本的に20万円です。法務局が現地調査し、この土地なら引き受けられるとなったら、20万円を納めていただくのと同時に、その土地の所有権は国に移転します。また、申請時に法務局の審査に必要な手数料を、法務局に支払っていただきます。こちらの金額はおおむね1万5,000円程度ですから、負担金が20万円のケースでは、合わせて21万5,000円程度が、土地を国に引き
取ってほしいという人が負担する金額です。なお、法務局に支払う手数料（1万5,000円程度）は現地調査にかかるコストを賄うものなので、却下要件や不承認要件に抵触して引き取れないということになっても、返金されない点にご注意ください」（民事局民事第二課補佐官 三枝稔宗氏）とのことだ。
新たな財産管理制度の創設
ところで、所有者が不明の場合はもちろん、所有者が明らかでも、所有者による管理が適切にされていない土地や建物は、近隣に迷惑をかける恐れがある。そこで、所有者が不明の場合や、所有者による管理が適切に行われていない土地・建物を対象にして、個々の土地・建物の管理に特化した財産管理制度が新たに設けられた。これが「所有者不明土地・建物管理制度と管理不全土地・建物管理制度」であり、2023年4月1日から施行される。
「調査を尽くしても所有者やその所在がわからない土地や建物については、利害関係人が地方裁判所に申し立てて、その土地や建物の管理を行う所有者不明土地・建物管理人を選任してもらえるようになります。所有者が明らかでも管理不全の状態にある土地や建物については、管理不全土地・建物管理人が選任されます。ちなみに管理人は事案に応じて、弁護士や司法書士、土地家屋調査士など適切と思われる者が選任されます」（民事局付 谷矢愛氏）。
それ以外にも、相隣関係の見直しということで、たとえば隣の土地から越境した枝について催促しても切除されない場合や、隣の土地の所有者が不明である場合など、越境された側の土地の所有者が自らその枝を切ることができる仕組みも整備されている。
以上の制度改正、新制度の導入により、土地取引やその利活用が活性化されることが期待される。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2023/03/24 11:32
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新設住宅着工戸数2022年の振り返りと2023年の展望
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国土交通省の「建築着工統計調査報告」には、「新設住宅着工戸数」というデータがあります。今回は、持ち家・貸家・分譲住宅といった分野別に新設住宅着工戸数がどう推移しているかを見て、住宅需要が今後どうなるか考えてみましょう。
絶好調な賃貸住宅と不振を続ける持ち家
今年1月末、国土交通省が2022年12月の「新設住宅着工戸数」を発表しました。これにより、2022年12カ月分の新設住宅着工戸数が出そろったことになります。では、2022年中に新しく建てられた住宅は、これまでと比べて増えたのでしょうか、それとも減ったのでしょうか。
ざっくりとその傾向を言うと、「絶好調な賃貸住宅」と「不振の持ち家」が鮮明化した、そういう1年だったと考えています。
分野別に新設住宅着工戸数の前年同月比（図表1）を見ると、持ち家は2021年12月から2022年12月まで、すべてマイナスでした。とくに2022年6月以降は不振を極め、前年同月比で2ケタのマイナスを続けています。ここで言う「持ち家」は、自分で土地を探して購入し、その上にハウスメーカーなどに依頼して家を建てるケースを指しています。
これに対して貸家は、2021年3月から2022年12月まで、22カ月連続で前年同月比がプラスでした。
2022年の1年間で、新しく建てられた家の戸数と前年比を見ると、持ち家は25万3,287戸でマイナス11.3％であり、貸家は34万5,080戸でプラス7.4％となりました。
なお、持ち家ではなく分譲住宅は、合計が25万5,487戸で前年比プラス4.7％でした。ここでいう分譲住宅には、分譲戸建てと分譲マンションが含まれています。
そして、給与住宅（社宅・官舎等）を含めたすべてを合計すると、着工戸数は85万9,529戸となり、前年比でプラス0.4％となりますから、ほぼ前年並みということになります。
建築工事費上昇の影響が持ち家の需要を低迷させている
では、なぜ持ち家が絶不調だったのでしょうか。
持ち家の前年比を過去にさかのぼってみると、2021年のそれはプラス9.4％でした。着工戸数は28万5,000戸を超えていたのです。
また、そのさらにその1年前、つまり2020年の前年比は9.6％のマイナスで、着工戸数は26万1,088戸でした。ちなみにこの時期は、新型コロナウイルスの感染拡大が深刻な状況であり、前年比で9.6％のマイナスは当然とも言えるのですが、問題は2022年の着工戸数が、コロナ明けで経済活動が活発化してきたにもかかわらず、2020年を下回っている点にあります。
たしかに、2021年の着工戸数がプラス9.4％の伸びだったので、2022年のマイナス11.3％は反動減だったようにも見えるのですが、着工戸数が2020年よりも少ないことを考えると、これは反動減だけでは説明できないほど落ち込んでいると考えられるのです。
何が低迷の原因だったのでしょうか。おそらく物価上昇の影響だったのではないかと推察します。建設工事費の動向を示す建設工事デフレーター（住宅総合、月次、2015年基準）（図表2）を見ると、2017年から緩やかながら上昇していたのが、2021年以降、急角度で上昇しているのがわかります。2022年秋口から上昇幅が縮小して、上昇そのものは頭打ちになりつつありますが、そこから下がる気配が見られません。いわゆる高止まりの状態にあります。
建設工事費の上昇が続いたのは、「ウッドショック」と言われた、木材需給のひっ迫が原因の1つであると考えられます。
単身世帯の増加を背景に賃貸住宅に対する強いニーズは続く
2023年の持ち家新規着工戸数がどうなるかを考えると、まず物価が今より大きく下がることは想像しにくいので、建設工事費の高止まりが影響することになるでしょう。
加えて、金利の動向も気になります。「金利が上昇するかもしれない」という程度だと駆け込み需要が期待できるものの、明確に住宅ローン金利が上昇に転じると、持ち家志向がややネガティブになります。
そのため、おそらく2023年の持ち家新規着工戸数は2022年を下回るほど悪くなり、25万戸を割り込む恐れさえあると見ています。
一方、貸家ですが、こちらは絶好調がしばらく続きそうです。単身者世帯の増加などを背景にして、賃貸物件に対するニーズが高まっているからです。基本的に単身者世帯は一戸建てには住まないので、単身者世帯が増えれば増えるほど、持ち家に対するニーズは落ち、逆に賃貸物件に対するニーズは高まります。こうしたニーズをくみ取るために、投資物件として貸家を建てる動きが活発化していると考えられます。
投資物件に対する引き合いの強さは、キャップレート（投資家の期待利回り）を見ればわかります。東京の城南エリアのワンルームマンションのキャップレートを見ると3.9％まで低下してきました（図表3）。キャップレートが4％を切ったのは、初めてのことです。
キャップレートの低下は、それだけ価格が上昇していることを意味しますから、つまり不動産への投資熱が高まっていることになります。キャップレートと、リスクフリーレートである10年国債利回りとのイールドギャップ（投資利回りと長期金利との差）が縮小すると、不動産の投資妙味が薄れますが、現状、10年国債利回りの上昇はごくわずかなので、不動産の投資意欲が大きく後退することはないと見ています。2023年も引き続き、貸家の新規着工戸数は堅調に推移するでしょう。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2023/02/24 09:36
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。
地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
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大気汚染防止法等の改正～アスベスト関連の規制強化による不動産取引への影響～
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大気汚染防止法や石綿障害予防規則が令和2年に改正され、建物の解体等工事における石綿の飛散を防止するための規制が順次強化されている。これらの法改正が不動産取引に与える影響について解説する。
大気汚染防止法等の改正
大気汚染防止法は、建物の解体等工事における規制対象外の建材からの石綿の飛散や、不適切な事前調査による見落としといった問題に対処するため、令和2年の法改正により規制を強化した。
まず、令和3年4月1日以降、すべての石綿含有建材に規制を拡大し、吹付け石綿（レベル1建材）と石綿含有断熱材等（レベル2建材）だけではなく、石綿含有成形板等（レベル3建材）も規制対象にするとともに（図表参照）、元請業者が行う事前調査の方法を法定し、調査記録の作成・保存を義務化した。レベル1・レベル2建材の除去等を伴う解体等工事の場合は、発注者が作業開始の14日前までに都道府県等に届出をする必要があるが、レベル3建材の場合も作業計画を要するなど作業基準を明確化した。
また、元請業者に、除去作業で取り残しがないこと等を知識を有する者に目視で確認させることや、作業記録の作成・保存を義務付け、違法な除去作業に対して直ちに罰則を科す直接罰も創設した。
さらに、令和4年4月1日以降は、一定規模以上※の解体等工事の元請業者に、石綿含有建材の有無にかかわらず、事前調査の結果を都道府県知事に報告することを義務付けた。令和5年4月1日以降は、この事前調査を必要な知識を有する者（建築物石綿含有建材調査者等）に依頼することも義務化される。
※建築物の解体→床面積の合計が80㎡以上
建築物の改造・補修、工作物の解体・改造・補修→請負金額の合計が100 万円以上
また、労働安全衛生法に基づく石綿障害予防規則も、解体等工事に伴う労働者の健康障害防止の観点から、大気汚染防止法と一部重なる規制強化の改正がなされている。
法改正の不動産取引に与える影響
これらの法改正による規制強化は、当然、建物の解体工事を行う元請業者の負担を増大させ、その費用の高額化や工期伸張に直結することになり、現場ではすでにその傾向が現れている。
ところが、不動産取引の場面ではこの問題が十分に認識されておらず、今後、建物解体時に想定外の負担を強いられた買主が、売主や仲介業者に対して契約不適合責任や説明義務違反を追及するといった法的トラブルが増大するものと懸念されている。
そこで、売主や宅建業者は、引渡し後に買主による建物の解体が予定されている場合には、以下のような特約や重要事項説明で買主に注意喚起しておきたい。
買主は本物件引渡し後に実施する建物等解体工事に際し、工事の請負業者が実施する石綿有無に関する事前調査に協力するものとし、事前調査に伴う費用について適正に負担することを了承するものとします。また、調査の結果、石綿使用が判明した場合には通常の解体工事費用が割高になるおそれがある他、解体工事の期間が長引くおそれがあることについて予め了承するものとします。（全宅連版「わかりやすい重要事項説明書の書き方」より抜粋）
また、買主保護やトラブル予防の観点からは、売買契約の際に石綿使用の有無に関して詳細な専門調査を行い、その結果を特約容認事項に盛り込んだり、売買代金に反映させるといった対応も検討すべきであろう。
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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
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2023年の不動産市況はどうなる？
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2022年、不動産市況は堅調に推移した。新型コロナウイルスの感染拡大初期の2020年には地価も調整局面に入ったものの、2022年は、一部地域を除いて、住宅地・商業地・工業地などいずれも上昇へと転じた。
そして2023年。世界的なインフレが金利を押し上げるなか、不動産市況はどのように動くのか。オラガ総研株式会社代表取締役の牧野知弘氏の話を交えながら、今年の不動産市況を展望してみたい。
ポジティブシナリオは超低金利の継続
国土交通省が2022年11月30日に公表した「不動産価格指数」は、昨年8月時点までの不動産価格動向を示したものだが、その時点において、住宅では「住宅地」、「戸建住宅」、「マンション（区分所有）」がいずれも上昇トレンドで推移している（図表1）。
また、商業用不動産では、新型コロナウイルス感染症の影響をなかなか拭い去れない店舗は下落基調に歯止めがかからないものの、オフィス、倉庫、工場、アパート・マンション（1棟）はいずれも、第2四半期も上昇を続けている（図表2）。
このような状況を受けて、2023年の不動産市況はどうなるのか。オラガ総研株式会社代表取締役の牧野知弘氏は、「社会がどう変化していくのかを見ることが、不動産市況を見るうえで重要」と言う。
牧野
なぜなら、不動産は社会のインフラだからです。私たちは土地の上に造られた建物の中で働き、生活しています。したがって社会がこれからどう変化していくのかを抜きにして、不動産価格を語ることはできません。
そのうえで2023年の不動産市況を考えるには、2つのシナリオがあると言う。鍵を握るのは物価と金利、そして日本のファンダメンタルズ（経済の基礎的条件）で、それぞれがどうなるか次第で、ポジティブシナリオとネガティブシナリオが描けると言う。
まずポジティブシナリオをどう考えればよいのか。
牧野
ポジティブシナリオが成立するには、今の低金利が少なくとも1年間続くことが前提にな
ります。低金利なので資金調達がしやすく、それが大型の開発につながりますし、内外金利差の拡大で円安水準が維持されれば、諸外国から日本に投資資金が入りやすくなります。現に、アジアから日本へ旅行に来た一部富裕層が、旅行のついでに都心部のマンションを購入して帰国する、という話もあるくらいです。
また日本人富裕層も、保有している資産ポートフォリオのリスク分散、資産防衛のために、国内不動産の取得に、より積極的な姿勢を示すようになるでしょう。こうした人たちは価格が高くても、良い物件であれば積極的に買おうとします。
それに加え、これから大相続時代を迎えることも、不動産市況に影響するだろう。団塊世代は1947年から1949年までに生まれた人を指すが、すでに2022年からその世代の一部が後期高齢者になり、2025年にかけて順次その人口が増えていく。
牧野
団塊世代の多くは戸建てやマンションを所有していますが、相続が発生したときに、果たして子供たちはその物件に住むでしょうか。団塊世代の子供といえば、もう50代に差し掛かっています。親と同居していなければ、自分の家を持っている人もいるでしょうし、たとえ賃貸だとしても、すでに生活基盤を築いていますから、そう簡単に親が住んでいた家を継ぐという決断にはならないと思います。
そうだとしたら、親が住んでいた家を売りに出すでしょう。特に都心に家を持っている親の財産を相続すると、多額の相続税を課せられることも十分に考えられます。また売却せずとも、空き家のまま放置しておくわけにはいかないので、それを賃貸に回す人も出てくるでしょう。
こうした動きが顕在化したとき、金利水準が低いままであれば不動産の売買が活発に行われますから、さらに不動産取引市場が活況になるでしょう。
ネガティブシナリオは円安と金利上昇
では、一方のネガティブシナリオとなった場合はどうなるのか。
牧野
日本の地盤沈下が現実化するという前提でのシナリオになります。
日本はたしかにモノやサービスの価格が安く、治安も良い国ですが、ファンダメンタルズを見ると、どうにも先行きは厳しい。2022年10月にかけて円安が進んだのは、日米金利差の影響もありますが、同時に日本の将来に対する悲観的な見方の現れとも考えられます。
このまま円安が進めば、海外マネーの暗躍によって日本の水資源など重要なインフラのいくつかを海外の投資家に牛耳られてしまうリスクがあります。
加えて物価高が深刻化すると、生活の負担感が一段と強まります。2022年10月の消費者物価指数上昇率は、コアCPIで3.6％となりましたが、生活実感としてはそれ以上の物価上昇圧力を感じている人は少なくないでしょう。
賃金を引き上げて物価上昇分をカバーできるかというと、日本は大半が中小企業なので（編集部注・経産省の基準で全企業数の99.7％が中小企業といわれている）、そこまでの余力がありません。そうなると多くの庶民は、ポジティブシナリオに乗れないということになります。
ネガティブシナリオの怖いところは、円安と物価高によって金利が一気に上昇するリスクをはらんでいることだ。世界の潮流に逆らって、日銀は金融緩和を続けているが、いつまで金利上昇を抑え込めるかは、なんとも言えない。
牧野
金融マーケットは本当に冷酷で、一夜にして顔が変わります。大勢の人が超低金利の恩恵を受けていたものが、ある日、突然、金利上昇に転じることもあります。そうなったら、おそらく風景が一気に変わるでしょう。
何よりも怖いのが、フルローンを組んで家を購入している人たちです。なかには8,000万円もするタワーマンションをペアローンで購入している若い夫婦もいます。ギリギリのところで住宅資金を捻出しているような人たちは、本格的な金利上昇を迎えたとき、ローンを返済し続けられるでしょうか。ここは非常に懸念するところです。
新型コロナウイルスの感染拡大後、先進国の中央銀行は多額のマネーを市場に供給しました。まさに未曾有の金融緩和を行ったわけですが、その先にどういう運命が待っているのかを、正確に予測できる人は誰もいないでしょう。下手をすれば、2023年版のブラックマンデーが起こるリスクも否定できません。
仮にこのネガティブシナリオが現実化したら、一般消費者はまたたく間に、住宅に回せる資金に窮することになります。その結果、住宅需要が一気に冷え込むことになるでしょう。当然、日本の不動産に投資している海外勢も、ひとまず利食いをして資金を引き揚げるはずです。これらの要因が重なると、一部の高額物件はそれほど影響を受けずに済むかもしれませんが、都心郊外や地方都市の不動産市場は、暴落に巻き込まれる恐れがあります。
ファンダメンタルズの悪化を正確に察知するのは難しいことだが、ファンダメンタルズに及ぼす悪影響の大きさを考慮すると、円安急伸、金利急上昇が現実化したときに、ネガティブシナリオのリスクが高まると考えられる。
逆に円安が落ち着き、低金利が続けば、ポジティブシナリオで考えればよいというところだろうか。
厳しいオフィス、高級賃貸物件は堅調
以上の全体像を踏まえたうえで、利用目的別不動産投資市場の動向についても伺った。ざっとまとめると、
・オフィス市況は悲観的
・住宅市況は高級賃貸物件は堅調だが、単身者あるいは夫婦のみ世帯向けの物件は厳しい
・EC（電子商取引）の伸びによって、データセンターや物流施設のニーズが強い状態はしばらく続く見通し
ということだ。
牧野
2023年にオフィスが大量供給されます。高層の大型ビルが中心で、これらは大企業の需要を狙ったものですが、多くの大企業は新型コロナウイルスの感染拡大を機に、とりわけ本社機能に関してはリモートワークに移行しています。出社かリモートかの二項対立ではなく、少なくとも働き方がこれまでに比べてフレキシブルになるでしょう。そうなると、全員出社が義務付けられていたときに比べれば、オフィス需要は確実になくなります。そこに大量供給ですから、2023年のオフィスは厳しいと見ています。
その証左として、昔は東京のオフィスといえば一時的に空室率が上昇しても、時間が経過すると元の水準に戻りましたが、2022年は空室率が6％のまま推移しています。おそらく2023年は、さらに空室率が上昇するでしょう。
住宅については、家賃20万円以上の高級賃貸物件は堅調ですが、都心で単身者や夫婦のみ世帯が住む1K、1LDKの物件は、借り手が少ない状態です。これはリモートワークの普及などで働き方が変わったため、会社の近くに住む必要性が薄らいだからと考えられます。
最後に、2023年の不動産市場における注目点を伺った。不動産が社会の重要なインフラであり、社会変化の影響を受けるとしたら、不動産市場にはどのような変化が生じるのだろうか。
牧野
コロナ禍の影響で人々のライフスタイル、とりわけ働き方が大きく変わりました。家で仕事をし、家族といる時間が増えることによって、夜の時間帯を家族と過ごす人も増えていくでしょう。そうなると、外食をするにしても、東京都心ではなく郊外のレストランへのニーズが高まります。一方で、東京都心の商業地は、労働人口の減少によって先行き厳しくなるのではないでしょうか。
1980年代のバブル経済のように、日本中の土地が狂ったように値上がりするようなことはありませんが、人々のライフスタイルの変化によって、地方や都心郊外の一部地域が人気エリア化する可能性は高いと見ています。
これらの変化を前提にして、これから団塊世代からの相続が増えることを考慮すると、郊外に建てられた戸建ての中古物件は、魅力的な選択肢の1つになると考えています。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2022/12/23 09:28
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銀行の不動産業参入問題をレビューする！
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今年も税制をはじめとする政策要望活動が佳境を迎えている。
税制改正等とあわせて、全宅連（坂本久会長）があらゆるシチュエーションで訴えているのが「銀行の不動産業解禁の阻止」だ。これまで問題が顕在化するたびに阻止してきたが、銀行の規制改革要望は繰り返されており、依然として予断を許さない状況だ。
本稿ではあらためて、これまでの銀行問題対応の歴史を振り返り、問題意識を共有したい。
不動産業解禁報道の衝撃 「銀行に不動産業を認める」
平成9（1997）年1月10日付け日経新聞の見出しが不動産業界を震撼させた。
景気の足踏み状態が続いていた当時、バブル崩壊後から尾を引いていた金融機関の不良債権処理問題が大きな懸案となっていた。その対策の一つとして、金融機関に持ち株会社の子会社を通じた不動産仲介業務を解禁するとの報道がなされたのである。
大蔵省（現財務省）は検討の事実を否定したが、不動産業参入をもくろむ金融業界から何らかの圧力があったのは間違いないと思われた。
全宅連では急遽要請書を策定し、全国の宅建協会と連携を図りながら関係方面に対する反対要望活動を展開した。結果的に、報道された法改正が実現することはなかったが、これ以降も金融機関の不動産業参入議論は、その時々の社会状況を背景にさまざまなかたちで浮上する。
本稿では、全宅連がこの問題に対峙してきたこれまでの取り組みを振り返ってみたい。
規制改革ムードに乗じた解禁の動き
銀行の不動産業解禁報道があった2年後の平成11（1999）年、今度は金融審議会（金融庁の諮問機関）が銀行の業務規制緩和に切り込んだ。
バブル崩壊後、政府は成長への原動力を各種規制改革に求め、平成11年3月、「規制緩和推進3か年計画」を策定。同計画のなかで「普通銀行等による信託業務の全面解禁」が打ち出された。
信託業務にはいわゆる併営業務として不動産の仲介業が含まれており、専業の信託銀行等にしか認められていない。もし普通銀行に信託業を解禁すれば、銀行の不動産業参入を全面的に認めることになり、中小宅建業者への影響は計りしれない。前掲の平成9年の新聞報道はあくまでも一報道に過ぎず、表向き公式な議論ではなかったのに対し、今回は政府の検討機関で堂々と提案されたものであり、業界としてもより深刻な受け止めがなされた。
全宅連では、普通銀行への不動産仲介業解禁を断固阻止すべく緊急決議を実施し、当時の金融庁長官や建設大臣をはじめとする主要関係者に対し強力な反対運動を行った。その結果、信託業務の一部は門戸が開かれたものの、不動産仲介業は対象外とされ、その旨が信託業務兼営法に明記されることとなった（それ以前は事務ガイドラインの記載に留まっていた）。また、あわせて検討されていた処分型不動産信託の解禁についても、不動産証券化に関係するものに限定され、業界への影響を最小限に食い止めた（前ページ図表1）
「蟻の一穴」とならぬよう…
1990年代末から始まった低金利政策等の影響により、銀行の最も基本的な収益である貸し出し収益は、その後、十数年で大幅に減少した。こうした状況のなかで、特に預貸業務への依存度が高い地方銀行においては、不動産仲介等に参入し手数料ビジネスで活路を見出したいという意向が強まっている。地方銀行の団体である全国地方銀行協会は、近年になって毎年のように政府の規制改革会議に対し業務規制緩和の要望書を提出しており、その都度、全宅連が反対のアクションを起こしてきた。
銀行協会の要望内容は毎年ほぼ同じである。一義的には、不動産業の全面解禁を求めているが、少なくとも銀行が扱う事業再生や事業承継に付随した不動産取引を認め、利用者の利便性を図るべきだと主張している（図表2）。地方銀行としては、地域の困っている分野にコミットし、顧客サービス向上という世論的に受け入れられやすい切り口で、なんとか突破口を見出したい意図があるのだろう。
しかし、たとえ一部でも解禁されれば、それが蟻の一穴となって、なし崩し的に拡大していくことは火を見るより明らかである。業界としては絶対に容認できない。
自民党内での議論に危機感
全国地方銀行協会の一連の要望に対し、所管の金融庁は「直ちに措置することは困難」との回答を示してきたが、令和2（2020）年4月、今度は自民党金融調査会のプロジェクトチームにおいて、銀行の業務規制緩和が提案され、再び業界に衝撃が走った。
提言案では、「銀行グループと（銀行以外の）事業会社とのイコールフッティングを確保する」観点から、銀行が行う事業再生や事業承継支援の過程で生じた不動産取引について、銀行自身による仲介を認めるべきとしている。あわせて銀行が保有する不動産の賃貸自由化についても言及し、これらを党の成長戦略に盛り込むことが提案された。
全宅連ではあらためて会員の総意を結集し理事会で反対決議を行うとともに、坂本会長が先頭に立って、菅官房長官（当時）をはじめ関係方面に対し強力に反対を訴えた。こうした活動が実を結び、いずれの項目も提言案から削除された。
さらに、同年の銀行法改正で提案されていた銀行子会社（銀行業高度化等会社）の業務範囲拡大について、これに不動産業が追加されるのではないかとの懸念が全宅連の役員会で出された。銀行法上、銀行子会社に不動産業を認めていないことは明確であったが、直近の銀行問題を巡る動きを踏まえ、念のため国交省に対し業界の懸念を伝えた。その結果、あらためて銀行本体・銀行子会社の業務範囲に不動産業が含まれない旨が確認され、改正銀行法で提案されている「銀行業高度化等会社」についても不動産業務は対象とならないことが、銀行法施行規則および監督指針に明記されることとなった（図表3）。
学ぶべきアメリカの対応
以上が、直近までの状況であるが、おそらく今後も銀行業界の動きは絶えることがないであろう。
全宅連では、今後の展開を見据え、令和3（2021）年度に学識経験者を交えた銀行問題研究会を設置。銀行が不動産業に参入することの問題点等について報告書をとりまとめた。論点はいくつかあるが、最後に以下の点を指摘し、まとめとしたい。
1． 銀行の不動産業参入は間違いなくモラルハザードをもたらす。市場の価格破壊のみならず、不動産と自行ローンとの不当な抱き合わせビジネスや利益相反等、消費者および社会にとっても負の効果をもたらす可能性が高い。
2． 米国では、我が国同様、永年不動産業界と金融業界との間でせめぎあいが続いていたが、2009年、NAR（全米リアルター協会）の主張が受け入れられ包括歳出法が成立。銀行による不動産業参入が明確に禁止された。サブプライムローン問題等を通じて露呈した銀行のモラルハザードが背景にある。我が国もこの事実を重く受け止めるべきだ。
【最新動向】
銀行の不動産業参入議論 政府が慎重姿勢を表明
自民党の宅地建物等対策議員連盟会長である山本有二衆議院議員は、令和4（2022）年6月1日、銀行の不動産業進出について、政府の見解を明らかにするよう質問主意書を提出した。
これに対し、令和4年6月10日、岸田文雄・内閣総理大臣名で以下の内容の答弁書が発出された。
◆銀行は、銀行法第12条の規定に基づき、その業務として当該宅地建物取引業を営むことはできない。銀行が当該宅地建物取引業を営むことは、銀行の健全性の確保や利益相反が生じるおそれ等に十分留意する必要があるため、「不動産仲介業参入」については、関係者の意見を踏まえつつ、中長期的な検討を要するものであり、直ちにこれを認めることは困難である（抜粋）。
◆銀行の「保有不動産の賃貸自由化」については、金融庁が定めた監督指針に基づき、銀行の保有不動産の賃貸に係る業務が、銀行法10条2項に規定する「その他の銀行業に付随する業務」の範疇にあるかどうかを判断することとしており、銀行が無制限に当該賃貸に係る業務を行えるものではなく、引き続き監督指針に則り当該業務の該当性について判断してまいりたい（抜粋）。
上記回答は国会法74条のいわゆる質問主意書のルールに則り発出されたものであり、閣議決定を経ている。
今後、銀行問題が議論される場合には、上記回答が政府見解として無視できない論拠となる。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2022/11/25 11:38
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令和4年都道府県地価調査結果から、そのポイントを読み解く
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2022年（令和4年）の都道府県地価調査結果（基準地価）が公表された。物価や金利の上昇懸念が喧伝されるなか、土地の価格はどうなっているのか。ポイントをまとめてみた。
不動産取引のモメンタムは「コロナ前」の状況に戻りつつある
いわゆる基準地価は、正確には「都道府県地価調査結果」と称されているもので、各都道府県知事の名のもとに、その年の7月1日時点の地価を調査して公表される。
ちなみに、国が毎年1月1日時点における全国の地価を調査し、公表するのが「公示価格」で、この公示価格と基準地価は、調査対象となる地点が重なるところも多く、これらの水準を見ることによって、一般に行われている土地取引に適用される価格の参考指標になる。
9月21日に公表された基準地価の基準地数は2万1,444地点。全国平均で見ると、住宅地は前年比0.1％の上昇で、これは実に31年ぶりの上昇となった。商業地は同0.5％の上昇で3年ぶり、工業地は同1.7％の上昇で5年連続の上昇となっている（次ページ表参照）。
上昇率の高さを不動産取引のモメンタム（勢い）と考えるのであれば、住宅地と工業地は新型コロナウイルスの感染拡大が始まる前の状態を取り戻しつつあるといえる。
新型コロナウイルスの感染拡大が始まったのが2020年に入ってからなので、2019年7月1日を基準日とした基準地価は「コロナ前」といえるが、その時点の全国平均値は、住宅地が0.1％の下落、商業地が1.7％の上昇、工業地が1.0％の上昇だった。
そして2022年7月1日時点は前出のとおりだから、住宅地と工業地の上昇率はコロナ前を上回っている。
特に工業地は5年連続上昇と非常に力強い動きを続けているが、この背景には、コロナ禍においてeコマース（オンラインを通じた販売）が堅調となり、大型物流施設の用地の需要が高まったことに加え、近年、日本に生産拠点を回帰させる動きがあることによる影響もありそうだ。
労働コストの上昇によって、中国が世界の工場足り得なくなりつつあることや、今回のコロナ禍によって、グローバルサプライチェーンの再構築と国内生産体制を強化する動きが出ていること、さらに言えば昨今の円安によって、ドルベースで見たときの日本における生産コストが安くなっていることなどが、日本に生産拠点を設ける動きにつながっていると考えられる。
とりわけ、足もとの円安傾向が当面続くとなれば、海外メーカーが日本を生産拠点の1つに選ぶ可能性もあり、それが工業地の地価上昇を加速させることも十分に考えられる。
ただ、きびしいのは商業地だ。全国平均で見ると、2019年7月1日時点が1.7％の上昇だったのに対し、2022年7月1日時点は0.5％の上昇に過ぎない。取引の勢いという観点からすると、まだまだコロナ前の状態には達していないのが現実だ。
地方の住宅地は今後も厳しい状況が続きそう
こうした動きを圏域別に見ると、また違った側面が顔をのぞかせる。
まず住宅地を見ると、東京圏は2021年7月1日時点の0.1％上昇に続いて2年連続の上昇となり、かつコロナ前の上昇率を上回っているのに対し、大阪圏は2021年が0.3％の下落だったので、ようやく底入れした段階だ。
一方で、名古屋圏は東京圏よりも上昇率が高く、2021年の0.3％上昇に続き、今回は1.6％という大幅上昇となっている。
また地方圏のなかでも地方四市である札幌、仙台、広島、福岡は、東京圏や名古屋圏よりもさらに活況で、2019年が4.9％の上昇、2020年が3.6％の上昇、2021年が4.2％上昇で、今回が6.6％の上昇となっている。
逆に、地方四市以外の地方圏は非常にきびしく、2019年が0.7％下落、2020年が1.0％下落、2021年が0.8％下落、2022年が0.5％下落だ。
地方における住宅地の値崩れの原因は、明らかに人口減少の影響だといえる。若い世代を中心に東京圏、大阪圏、名古屋圏などの大都市圏に加え、地方圏でも地方四市のような中核都市への人口移動が続くのは、地方に仕事がないからだろう。
あるいは高齢者中心の人口構成となっている地方においては、高齢者の自然死によって人口が減少するという現実もある。高齢者が亡くなった後、住んでいた建物が空き家になり、それが地価下落に影響を及ぼしていることも、地価下落が続いている要因の1つとして考えられる。
地方の工業地には少し希望が出てきている
ただ、少し希望が持てるかもしれないのは、前述した日本に生産拠点を新たに設ける可能性があること、あるいは回帰する動きが見られることだ。
工場の立地は大都市圏よりも地方圏が中心になるので、生産拠点ができて雇用が生まれれば、地方に住んで、地方で働くというスタイルが定着する可能性もある。
実際、住宅地については価格下落が続く地方圏だが、工業地の地価を見ると、地方四市の場合、2019年が5.5％の上昇、2020年が5.3％の上昇、2021年が7.4％の上昇、今回が10.3％の上昇であり、その他の地方圏でも、2019年が0.3％の上昇、2020年が0.2％の下落、2021年が0.3％の上昇、今回が1.0％の上昇となっている。もちろん、その他の地方圏は地方四市にはまったくかなわないものの、それでも徐々に上昇トレンドを描きつつある。ちなみに、地域別の細目でみると、TSMC（台湾積体電路製造）とソニーグループが半導体生産の新工場を建設することが決まった熊本県菊陽町の工業地が31.6％という大幅上昇で、全用途のなかでも上昇率で1位になっている。
最後に商業地を見ると、2022年7月の上昇率を、住宅地の上昇率と比べると、絶対値としては商業地のほうが、住宅地を上回っている。
しかし、東京圏、大阪圏、名古屋圏、地方四市、その他の地方圏のいずれも、コロナ前の上昇率を超えられていない点が、商業地のきびしさを物語っている。
商業地に関しては、海外からの観光客受け入れが完全解禁されるのを待つしかないと思われるが、これも足もとの円安が追い風になる可能性がある。当然のことながら、円安が進むほど、海外からの観光客にとって日本は、経済的に非常に旅行しやすい場所になる。
日本政策投資銀行と日本交通公社が実施した調査によれば、コロナ後、外国人が旅行したい国のトップに日本が選ばれているが、新型コロナの水際対策の大幅緩和は、これまで低迷が続いた商業地の地価上昇につながるきっかけになる可能性がある。
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不動産取引の電子契約その導入ポイントは？
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不動産取引に必要な契約手続き電子化OK
「電子契約」は、紙の書類を用いることなく、デジタル上で契約を結び、その契約に必要な書類を電子ファイルで作成して、契約書への捺印を印鑑ではなく、電子署名を用いて行う契約のことだ。
世の中のさまざまな分野に広がるデジタル化への流れを、不動産業界が手をこまぬいて見ていたわけではない。全国のさまざまな賃貸物件、あるいは不動産売買の情報はインターネット上にたくさん流れているし、パソコンやスマートフォンを介して、映像や音声で物件の内見もできるようになった。
また、すでに賃貸借契約については2017年から、売買契約については2021年から、それらの重要事項説明を、テレビ会議などのシステムを用いて行うIT重要事項説明が実施可能になっている。
ちなみにこのIT重要事項説明とは、契約当事者からの承諾を得たうえで、事前に重要事項説明書を送付し、パソコンなどの端末を通じて宅地建物取引士が遠隔地から重要事項説明を行えば、対面で重要事項説明を行ったのと同等とみなされることだ。
しかし、賃貸借契約にしても、売買契約にしても、不動産取引を完結させるためには、さまざまな紙の書類が必要で、さらにこれまでは各種書類に押印が求められてきた。これらが、遠隔地からの不動産取引にとって高い壁となっていた。
大きな転機となったのは、令和3年5月に公布された「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律（以下、デジタル社会形成整備法）」で、この法律が整備されたことによって、行政機関や民間企業との間で行われる、さまざまな書類のやりとりに押印する必要がなくなった。それと同時に、民間企業同士の契約関係で交付される書類についても、紙ベースではなく電磁的な方法によるものでも認められることとなった。
この法整備を機に、令和4年5月に宅建業法の改正が行われ、従来は宅地建物取引士による記名・押印が必要とされてきた重要事項説明書、契約締結後の書面について押印の必要がなくなり、重要事項説明書、契約締結後書面、媒介契約締結時書面などの各種書類について、電子メールやダウンロードなどの電磁的な方法による提供が可能になった。
つまり不動産取引を完結させるうえで必要となる書類を電子ファイル化し、従来の印鑑を用いた押印ではなく電子署名等を用いることにより、不動産取引に必要な契約手続きが電子化できるようになったのだ
不動産取引における場所や時間の制約が大幅に減る
不動産取引に電子契約を導入するメリットは大きい。この点について、電子証明書ベンダーとして20年余りの歴史を持つGMOグローバルサイン・ホールディングス電子契約事業部の牛島直紀部長は、「不動産ビジネスの電子化によるメリットは、他の業種に比べて非常に大きなものになると思われます。不動産会社の現場での働き方も変わるでしょうし、結果的に従業員の負担もだいぶ減るでしょう。さらに言えば、たとえば賃貸借契約を結んでアパートやマンションなどを借りる人たちにとっても、電子化の恩恵は大きなものになると考えています」と言う。
前述したように、紙の書類でやりとりをする場合、相手に書類を送付するのに時間がかかり、かつ押印する関係者も大勢いる。書いてもらった契約書面に間違いがあったら、それを修正して訂正印を押すのに、さらに手間と時間を費やさなければならない。
その結果、こうした紙の書類を整備するために、不動産会社の社員は多大な時間を費やすことになる。それが電子化されれば、紙の書類をやりとりする時間が減り、契約成立までの時間を短期化できるだけでなく、不動産会社社員の業務負担も大幅に減らすことが可能になる。
また、これまでは土曜・日曜などの休日でなければ契約当事者と直接面談できないことが多く、重要事項説明・押印は土日などに行わざるを得ないケースが多くあった。しかし、それも電子化によって、この制約が解かれることになる。こうした結果、不動産会社の現場での働き方は大きく変わるだろうし、社員の負担も大幅に低減されるはずだ。
一方、賃貸借契約や売買契約を締結する契約当事者にとっても、大きなメリットがある。
たとえば賃貸借契約を締結する場合を想定してみよう。いささか極端なケースだが、沖縄に住んでいる高校生が東京の大学に進学することを想像してほしい。
当然、アパートなどを借りることになるが、昔のように対面でしか不動産の賃貸借契約が結べなかった時代であれば、いちいち沖縄から東京まで高い旅費を負担して出向き、自分の足で複数の不動産会社を回って歩く必要があった。そして、条件の合う物件の見当がついたら、不動産会社に案内してもらって物件を見て回り、納得したら書面に必要事項を記入、押印して、ようやく契約が成立する運びになる。
これらの手続きを1日で終えられればいいが、1日で終わらなければ、ホテルに連泊するか、あるいは日を改めて再び上京しなければならなくなる。時間がかかるだけでなく、交通費負担も重い。それが今回の宅建業法の改正によって、各種書面の電子交付、電子契約が認められたため、映像・音声による内見、そしてIT重要事項説明等、一連のデジタル化により、契約当事者の負担も大幅に減る。
これらの結果、不動産取引の活発化にも期待が大いに高まるところだ。さらに言えば、国内外の投資用不動産の取引も活性化する可能性もある。
「不動産投資家のなかには、多数の不動産物件を所有している人がいます。当然、所有している物件数が多くなればなるほど、取り交わす書面の数も多くなりますから手間がかかります。それだけに電子化されることによって享受できるメリットは大きくなります」
（牛島部長）。
高齢の大家さんなどへの配慮は不可欠当面は対面サービスの併用も…
こうしたメリットがある半面、注意点などはないのだろうか。対面の必要がなくなり、すべての手続きがオンライン化された場合、なりすましが増えるのではないかという懸念もあるが、その点についてはどうだろうか。GMOグローバルサイン・ホールディングス電子契約事業部、カーリー・マーカスルイス龍一マネージャーは、その心配はあまりいらないと言う。
「なりすましの問題は、契約の世界にはどこにでもあり、対面による契約締結でも起こりえます。電子化になったから生じるという問題ではありません。マイナンバーカードをスマホにかざすだけで厳格な本人確認を完了できる『マイナンバー実印』など、新たな技術導入によって、紙ベースよりも格段に改ざんしにくくなっています」
ただし、不動産取引の電子化を完全に行えるようにするためには、貸主、借主、仲介業者の三者が、オンラインによるやりとりに賛同しなければできないという点には注意しなければならない。
「借主には若い人が多く、電子化に対するアレルギーはほとんどありませんし、不動産会社などの仲介業者も業務効率化につながる電子化は、ぜひとも導入したいところだと思います。ただ、問題は貸主です。特に高齢の大家さんからは、電子化になじめないという声も聞こえてきます。したがって、すべての不動産取引をすぐにオンライン化するのではなく、しばらくは対面サービスも併用していく形になるでしょう」（牛島部長）
いずれにしても、不動産会社にとってはメリットが大きい不動産取引の電子化だが、全宅連はGMOグローバルサイン・ホールディングスと業務提携を行い、会員10万社を対象に、電子印鑑GMOサインを活用したシステム「ハトサポサイン」を、11月から提供する。これにより、自社の契約書式をPDFにして利用するのに加え、ハトサポWeb書式作成システムで作成されたデータも電子契約に利用できる。利用に際して月額利用料は発生せず、前払い制のチケット方式で、1電子契約あたり税込み275円、10電子契約以上から購入できる。
GMOグローバルサイン・ホールディングスと、株式会社いい生活が行った「不動産DXニーズに関する共同調査」（図表2）によると、不動産の購入・賃貸を検討する人の62.6％は、完全オンライン化に対応できる不動産事業者を利用したいと回答しているだけに、不動産会社としても電子化への対応は急務であり、今後、ハトサポサインをぜひ活用してほしい。
空家法の施行状況と低未利用地の特別控除利用状況について
今後、人口が減少傾向をたどっていくなかで、空き家問題は一段と深刻化していく。休眠状態になった土地や建物が増えると、景観や治安が悪化する恐れが高まる。放火や半壊状態にある建物の一部が台風などで吹き飛ばされ、人に当たって怪我を引き起こすなども考えられるだけに、空き地・空き家対策は重要だ。
こうした空き地・空き家対策を加速させるために「空家等対策の推進に関する特別措置法」や「低未利用土地の利活用促進に向けた長期譲渡所得の100万円控除制度」などがあるが、その施行・利用状況について7月と8月に国土交通省から相次いで発表された内容について見てみよう。
空家対策はまだまだ道半ば
まず、「空家等対策の推進に関する特別措置法」だが、これは平成27年5月に全面施行された。この法律では、市町村に対して、①適切な管理がされず空き家のまま放置されている建物の持ち主を特定すること、②対象となっている空き家に立ち入り調査を行う権限を与えること、③老朽化が激しく、倒壊の恐れがあるような「特定空家」については、持ち主に解体や修繕を命令し、従わない場合は持ち主に代わって市町村が解体撤去を行うこと、などが定められている。当然、③に関して市町村が解体撤去を行った場合の解体費用は持ち主に請求される。
なお、「特定空家」は、国土交通省の基本指針である「倒壊などの著しく保安上危険となる恐れがある状態」「著しく衛生上有害となる恐れがある状態」「著しく景観を損なっている状態」「放置することが不適切である状態」の4項目のうち、いずれかに該当する空き家のことだ。
「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されてすでに7年が経過したが、はたして空き家対策はどこまで進んでいるのだろうか。
令和4年3月31日時点で、1,741市区町村のうち80％に相当する1,397市区町村が「空家等対策計画」を策定済であり、市区町村として把握している管理不全の空き家は49.9万件だった。そのうち所有者を特定できたのが48.1万件。市区町村の取り組みによって除却や修繕が行われた管理不全の空き家は12万2,929件にのぼった。
また、特定空家等として把握されているのは約4万件。このうち除却や修繕等が行われた特定空家等が1万9,599件で、現存している特定空家等が約2万件となった。
ただ、49.9万件はあくまでも市区町村が把握している管理不全の空き家であり、日本全体で見れば、その数はもっと多い。平成30年度住宅・土地統計調査による「その他空き家」のうち「腐朽・破損あり（＝管理不全）」の空き家は100.6万戸という数字があるだけに、空き家の除却や修繕によって対策を講じるには、まだ先は長い。特に、老朽化が著しく、保安上危険がある特定空家等に対する措置が、令和3年度時点でまだ半分程度しか進んでおらず、2万件が現存している。特定空家等については倒壊の危険性だけでなく、犯罪に利用される恐れも指摘されているだけに、早急に対応する必要があるだろう。
特別控除の活用は着実に進んでいる
一方、「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除（以下、低未利用地の特別控除）」は着実に進んでいるようだ。
令和2年7月1日に創設された制度で、ひとまず今年12月末に期限を迎える。同制度の利用状況が活発であれば、期限延長も見込めるだけに、今年7月25日に公表された令和2年7月から令和3年12月までの利用状況の数字が注目されている。
低未利用地の特別控除は、使われなくなった土地や建物を、一定条件のもとで譲渡した人の譲渡益に特別控除枠を設け、土地・建物の流通を活性化させるというものだ。土地・建物を売却することによって発生する譲渡所得から100万円を控除することによって、譲渡所得に対する税負担が軽減されるのが、この特例のメリットだ（譲渡価額要件上限500万円）。
国土交通省が発表した利用状況の調査によると、令和2年7月から12月までの間に交付された低未利用地等の譲渡に対する確認書は2,060件だった。その後、令和3年12月までの1年間に交付された確認書が3,090件で、制度創設からの合計は5,150件に上っている。すべての都道府県で交付実績があり、平均して110件の実績となった。
5,150件のうち、譲渡前の低未利用地の状態がどうだったのかを見ると、空き地が最も多くて55％。以下、空き家が27％、その他（耕作放棄地）が10％、それ以外が7％、空き店舗が1％となっている。所有期間は51年超が最も多く28％を占め、以下、41～50年が17％、31～40年が16％、11～20年が15％、21～30年が14％、5～10年が10％という順番だ。 また、譲渡後の利用状況だが、これは住宅が最も多く61％を占めている。それ以外ではその他が17％、その他の事業利用が11％などで、圧倒的に住宅として利用されていることがわかる。
ただ、低未利用地の利活用という点で、住宅利用については、さまざまな観点から工夫が必要だろう。というのも、これから日本は間違いなく人口が減少の一途をたどるし、世帯も大家族や核家族が減り、逆に単身者世帯が増加傾向をたどっている。
こうした状況からすれば、戸建てやファミリータイプのマンションは、需要が後退する可能性も十分に考えられる。もちろん、この住宅利用となった61％がどのような住宅となったのかはわからないが、家族形態の変化を見すえた利用が求められるだろう。
なお、同制度については、国土交通省が8月25日に公表した「令和5年度税制改正要望事項」に、3年間の期限延長および譲渡価額の要件について上限を800万円に引き上げることが盛り込まれている。今後は、年末の税制改正大綱での正式決定まで注視していくことになる。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2022/09/26 10:07
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令和4年度 土地・住宅税制のポイント
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令和4年度の税制改正大綱が昨年12月に閣議決定され、これを受けて本年3月、税制改正法案が衆参両院において可決成立されました。今回の改正のうち不動産関連の主な改正内容は以下のとおりです。
【所得税および個人住民税】
1．住宅ローン控除
（1）控除率・借入限度額・築年数要件等の改正
控除率を年末のローン残高の0.7％に引き下げる代わりに、控除期間は新築で原則13年に延長されました。新築住宅の借入限度額の上限は4つに区分され、段階的に引き下げられました。さらに、中古住宅の築年数要件（耐火住宅25年以内、非耐火住宅20年以内）が、昭和57年以降に建築された住宅（新耐震基準適合住宅）に緩和されました。また、所得要件は2,000万円以下に引き下げられました。
令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に居住の用に供した場合に適用
（2）確定申告手続きの変更
確定申告時と年末調整時に借入金の年末残高証明書を提出していた従来の手続きが不要になりました。
・借入金の年末残高証明書の提出が不要
・納税者は住宅ローン控除申請書を銀行等へ提出
・銀行等は一定事項を記載した調書を税務署へ提出
令和5年以後に居住した者が令和6年1月1日以後に行う確定申告と年末調整について適用
（3）個人住民税からの控除限度額の引き下げ
所得税の住宅ローン控除について控除不足額がある場合の住民税からの控除限度額が引き下げられました。
令和4年1月1日から令和7年12月31日までの間に居住の用に供した場合に適用
2．認定住宅等の新築等をした場合の所得税額の特別控除の対象にZEHを追加
令和4年1月1日から令和5年12月31日までの間に居住の用に供した場合に適用
3．特定の居住用財産の買換えの特例（譲渡益が生じた場合）の要件追加
適用期限を2年間延長したうえで、令和4年1月1日以後に行う譲渡に係る買換資産※の要件に、一定の省エネ基準を満たすものであることが加わりました。
※ 買換資産が令和6年1月1日以後に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が同年6月30日以前のものを除く）または建築確認を受けない住宅で登記簿上の建築日付が同年7月1日以降のものである場合
適用期限を2年間延長して、令和5年12月31日までに行った譲渡に適用
4．居住用財産の買換え等による譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例（譲渡損が生じた場合）の適用期限の延長
住宅の買換えで譲渡損失が生じた場合であって、買換資産に係る住宅ローン残高がある場合は、譲渡損失額を損益通算（控除しきれない金額は、譲渡した翌年以降3年間繰越控除）する特例の適用期限が、2年間延長されました。
適用期限を2年間延長して、令和5年12月31日までに行った譲渡に適用
5．特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例（譲渡損が生じた場合）の適用期限の延長
住宅を譲渡して譲渡損失が生じた場合であって、譲渡資産に係る住宅ローン残高が残る場合は、住宅ローン残高から譲渡対価の額を控除した額を限度に損益通算（控除しきれない金額は、譲渡した翌年以降3年間繰越控除）する特例の適用期限が、2年間延長されました。
適用期限を2年間延長して、令和5年12月31日までに行った譲渡に適用
6．リフォーム工事をした場合の税額控除等の適用期限の延長
一定の既存住宅に係る特定の改修工事を行って令和4年及び令和5年に居住の用に供した場合には、以下のように改修工事等の標準的費用の額の10％相当額を所得税額から控除できます。
（1）追加控除額
上記の控除額に加え、以下の金額のいずれか低い金額の5％相当額を追加控除できるようになりました。
①標準的な費用の額が必須工事の対象工事限度額を超える金額とその他リフォームの合計額
②標準的な費用の額（必須工事と併せて1,000万円限度）
（2）省エネ改修の対象工事の緩和
省エネ改修の対象工事は、①窓の断熱改修工事、または、②窓の断熱改修工事と併せて行う天井、壁もしくは床の断熱改修工事となり対象が緩和されました。
適用期限を2年間延長して、令和5年12月31日までに行った改修工事に適用
【相続税および贈与税】
7．直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税
（1）非課税限度額の改正
住宅用家屋の取得等をした場合の家屋の区分に応じ、それぞれ次の金額が非課税限度額となりました。
（2）既存住宅用家屋の築年数要件の廃止
築年数要件を廃止して、新耐震基準に適合していることが追加されました。登記簿上の建築年月日が昭和57年1月1日以降は、新耐震基準に適合とみなされます。
（3）受贈者の年齢要件を引き下げ
受贈者の対象年齢が、贈与を受けた年の1月1日において20歳以上から18歳以上に引き下げられました。
適用期限を2年間延長して、令和5年12月31日までに行った贈与に適用
（注1）上記（1）～（3）の改正は、住宅取得等資金の贈与に係る相続時精算課税制度および震災特例法の贈与税の非課税措置についても同じです。
（注2）上記（1）、（2）の改正は、令和4年1月1日以後に適用され、（3）の改正は、令和4年4月1日以後に適用されます。
8．所有者不明土地関連法の概要
所有者不明土地の発生を防止するため、「民法等の一部を改正する法律」および「相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律」が令和3年4月21日に成立し、不動産登記法が改正されました。
政策1 不動産登記制度の見直し
（1）相続登記の申請義務化
所有権の登記名義人に相続開始があり、自己のために相続開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならないこととされました。遺贈の場合も同様です。
（2）相続人申告登記
①上記（1）の相続登記申請の義務を負う者は、所有権の登記名義人の相続が開始した旨および自らがその相続人である旨を3年以内に登記官に申し出ることにより、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。
②上記①により相続人申告登記の申し出を行い、その後遺産分割により所有権を取得したときは、遺産分割の日から3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
上記（1）、（2）は、令和6年4月1日以後に適用
（3）住所等の変更登記の申請義務化
所有権の登記名義人の氏名・住所の変更があったときは、その変更日から2年以内に変更登記の申請をしなければならないこととされました。
（注）正当な理由なしに申請を怠ると、5万円以下の過料に処せられます。
令和8年4月までに施行予定
政策２ 相続土地国庫帰属制度の創設
相続または遺贈により土地を取得した相続人が法務大臣に申請し承認を受けたときは、その土地の標準的な管理費用の10年分の負担金を納付することで、その土地を国庫に帰属させることができる制度が創設されました。
令和5年4月27日以後に適用
政策３ 遺産分割に関する新たなルールの導入
相続開始から10年経過後にする遺産分割は、原則として、具体的相続分ではなく法定相続分によることとなりました。
令和5年4月1日以後に適用
【固定資産税】
9. 土地の固定資産税の地価上昇分の負担軽減措置を商業地のみ継続
新型コロナウイルスによる社会状況への配慮から、令和3年度の課税標準額が令和2年度より上昇したとしても、令和2年度と同額とする特例措置が適用されていましたが、令和3年度限りで廃止となりました。
なお、商業地において負担水準60％未満の土地について、土地評価額の5％分が上乗せされるところ、令和4年度に限って2.5％に抑えられることとなりました。
（1）商業地の地価上昇分の負担軽減措置
令和4年度に限り適用
（2）住宅地・農地の地価上昇分の負担軽減措置の廃止
以下の土地について、令和３年度の課税標準額が令和2年度より上昇したとしても、令和2年度と同額にする負担軽減措置は、令和3年度限りで廃止となりました。
① 住宅用地で負担水準が100％未満のもの
② 農地で負担水準が100％未満のもの
10. 新築住宅に係る固定資産税額の軽減措置の適用期限延長
以下の要件を満たす新築住宅に係る固定資産税額は、床面積が120㎡以下の部分に対応する税額を1/2とする措置について、適用期限が2年間延長されました。
なお、土砂災害警戒区域等の区域内で一定の住宅建設を行う者が、都市再生特別措置法に基づく勧告に従わないで建設した住宅は、この軽減措置から除外されることになりました。
適用期限を2年間延長して、令和6年3月31日までに建設された新築住宅に適用
11. 耐震改修等に係る固定資産税額の減額措置の適用期限延長
耐震改修等に係る工事の翌年の固定資産税額を一定割合減額する措置について、該当する工事の適用要件を変更したうえで適用期限が2年間延長されました。
（1）工事翌年の税額の一定割合を減額
（2）省エネ改修工事に該当する要件
① 適用対象住宅：平成26年4月1日に存していた住宅
② 工事費：60万円超（断熱改修工事費が60万円超または断熱改修工事費が50万円超であり、太陽光発電装置等の工事費と併せて60万円超）
適用期限を2年間延長して、令和6年3月31日までの工事完了について適用
【登録免許税】
12．住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の軽減税率の適用期間を延長等
（1）税率
（2） 特例の適用対象要件を追加
特定の増改築等を含む一般住宅用家屋の所有権移転登記および住宅ローン等の抵当権設定登記の対象となる住宅用家屋の要件について、築年数要件を廃止するとともに、新耐震基準に適合している住宅用家屋（登記簿上の建築日付が昭和57年1月1日以降の家屋については、新耐震基準に適合しているとみなす）であることが追加されました。
適用期限を2年間延長して、令和6年3月31日までに取得等した住宅用家屋に係る登記に適用
【印紙税】
13. 不動産譲渡契約書および建設工事請負契約書に係る税率の特例措置の延長
適用期限を2年間延長して、令和6年3月31日までに締結される各種契約に適用
【不動産取得税】
14. 新築住宅用土地の取得に対する税額の軽減措置の延長
土地取得後2年以内に建築予定の場合に適用される不動産取得税の軽減措置を、土地取得後3年以内に延長する特例の適用期限が2年間延長されました。
適用期限を2年間延長して、令和6年3月31日までの取得について適用
15．認定長期優良住宅に係る特例措置の延長
認定長期優良住宅について、不動産取得税の課税標準から1,300万円を控除する特例について、適用期限が2年間延長されました。
適用期限を2年間延長して、令和6年3月31日までの取得について適用
16．不動産登記データの登記所から都道府県への通知等
都道府県も市区町村と同様にオンラインによる登記済通知の電子データを登記所から入手可能となりました。これにより、不動産の取得者がその登記の申請をした場合は、都道府県に対する不動産取得税の申告または報告が不要となりました。
令和5年4月1日以後に適用
また、「住宅用の土地を取得した場合の軽減措置」および「住宅を取得した場合の軽減措置」についても要件に該当すると認められる場合は申告が不要となり
ました。
令和4年4月1日以後に適用
【消費税】
17．適格請求書等保存方式の適格請求書発行事業者となる時期
改正前は、適格請求書発行事業者となる時期が登録日の属する課税期間の翌課税期間でしたが、改正により、登録日より適格請求書発行事業者になることとなりました。なお、この期間について簡易課税の適用を受けることも可能です。
令和5年10月1日から令和11年9月30日までの日の属する課税期間について適用
----------------------------------------本日は以上となります。
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