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最高裁判決　路線価評価を認めず！

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2022年4月19日、相続対策の一環で取得したマンションの路線価評価を認めないとする最高裁判決が下された。今後、「不動産を活用した相続対策は認められなくなるのか？」という不安の声も上がっている。今回の最高裁判決をどう考えればよいのか。松木飯塚税理士法人の代表社員税理士・飯塚美幸氏に話を伺った。

問題の所在と今後注意すべき点とは？

不動産を利用した相続税対策は一般的だが…

　現金などの金融資産の相続税評価額は、その金融資産の価値そのものになる。たとえば預貯金が5,000万円あり、かつ時価5,000万円の上場株式を所有していたとしたら、5,000万円プラス5,000万円の計1億円が相続税評価額＝時価として相続税課税される。

　ところが、金融資産ではなく、土地や建物などの不動産を所有している場合は、相続が生じたとき、その購入額ではなく、そのときの相続税評価額が時価となる。昨今では1億円で購入した不動産でも、それ以下の相続税評価額となる場合が一般的だ。

　そのため、被相続人が高額な金融資産を保有している場合は、不動産を購入し、金融資産を減らして、相続税評価額を引き下げるということが、これまでよく行われてきた。

　たとえば400㎡の土地を1億円で取得したとする。1㎡あたりの価格は25万円だ。路線価評価は一般的に公示価格の約80％に設定されるため、1㎡あたりの公示価格が25万円であるならば、路線価は20万円程度になる。この結果、400㎡の路線価は8,000万円になり、この時点で、相続財産評価額が2,000万円も圧縮されたことになる。

　また建物については、固定資産税評価額が用いられるが、これは建築年数によって建物価格の30～70％が目安になるため、さらに圧縮効果が得られる。

　これらの評価方法は、国税庁の「財産評価基本通達」に規定されており、相続税申告の際の財産評価は、この基本通達に沿って行われている。

　ただ、相続税法22条によると、相続財産は「時価」で評価すると規定されているため、原理原則からいえば、不動産については個別に税務署が不動産鑑定を行って評価しなければならない。しかし、すべての相続不動産を不動産鑑定していては、税務署の事務作業が著しく増え、また多額の費用がかかるため、業務に支障をきたす恐れがある。そこで、財産評価基本通達によって、路線価などを用いた画一的な相続財産評価額を時価とすると定めている。

最高裁が追徴課税を支持

　今回、路線価評価が認められなかった事案は、相続人がこの財産評価基本通達にある路線価を用いて相続財産を評価し、相続財産の合計額が相続税の基礎控除を下回ったため、相続税をゼロ円と申告したところ、税当局がこれに「ノー」を突き付け、2億4,050万円の追徴課税処分を下した、というものだ。

　相続人としては、「他の人と同様に、財産評価基本通達に基づいて相続税額を計算したにもかかわらず、なぜ自分のケースが国税当局から否認されるのか、それは評価における平等原則に反するのではないか」という観点から、追徴課税の処分取り消しを求めた。

　この争いが一審、二審を経て、最高裁にまで進み、今回、判決が下された。結果は、税当局が主張する「不動産鑑定を行って出した評価は妥当」というものであり、最終的に相続人の主張は退けられた。

　では、どうして相続人の主張は認められなかったのか。まず、事の経緯から見てみよう。

　被相続人が94歳で亡くなったのは平成24（2012）年6月のこと。その3年5カ月前である平成21（2009）年1月に、被相続人は東京都杉並区にあるマンション1棟を、8億3,700万円で購入した。購入資金のうち6億3,000万円が信託銀行からの借り入れで、2億700万円が自己資金だった。

　また、平成21年12月には神奈川県川崎市のマンション1棟も購入。こちらの購入金額は5億5,000万円で、うち3億7,800万円を信託銀行から、4,700万円を配偶者から借り入れ、これに1億2,500万円の自己資金を充当して購入した。

　そして平成24年6月に被相続人が死亡。相続人は一般的な路線価を用いて、2つのマンションを評価して申告した。

　申告した評価額は東京都内のマンションが2億円、神奈川県内のマンションが1億3,300万円で、合計3億3,300万円というものだった。

　他の相続財産との合計から銀行からの借入金を差し引いて、最終的に相続税額をゼロ円として申告した。これは国税庁の「財産評価基本通達」に規定されているとおりの評価方法であり、世間一般の相続人も同じ評価方法で相続税を計算している。

　その後、相続人に対する税務調査が行われた。そして税当局は、財産評価基本通達6項に基づき、不動産の評価額を見直すとした。この財産評価基本通達6項には、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する」とある。

　2つのマンションの取得価格が合計で13億8,700万円。これに対して路線価評価額が3億3,300万円は「著しく不適当」というのが、税当局の判断だった。そこで、路線価による評価ではなく、不動産鑑定を行った結果の評価額である12億7,300万円で評価するべきとし、2億4,050万円の追徴課税の処分が下された。

　当然、路線価で相続財産を評価するものと思っていた相続人としては納得がいかない。相続人側は追徴課税処分の取り消しを求めて裁判となり、地裁、高裁を経て、今回の最高裁判決が示され、相続人の敗訴が確定した。

あからさまな「節税対策」には注意が必要

　さて、今回の最高裁判決によって、今後、不動産を活用した相続対策は認められなくなるのか。この点については、税理士のみならず不動産関係者にとっても関心のあるところだろう。

　松木飯塚税理士法人の代表社員税理士・飯塚美幸氏にこの点を確認したところ、いくつかの論点を指摘してくれた。

　「第一の論点は、路線価と実勢価格との乖離がどこまでなら認められるのかということです。どの程度の差があれば国税当局が問題視するのか、という点が注目されましたが、最高裁は両者の価格の乖離は問題にしないと言いました。最高裁が問題にしたのは、他の納税者との間で不平等が生じるような租税負担軽減を行うのはダメだということです」（飯塚税理士）

　今回の件では、信託銀行が被相続人に対して10億800万円の融資を実行している。信託銀行がこれだけの融資を行ったのは、被相続人が購入したマンションの担保価値を認めたからだが、これだけの融資を受けるのは、誰にでもできるものではない。

　「もちろん、融資を受けて不動産を購入することのすべてが悪いというわけではありません。同程度の財産状況にある人が、一般的に行うものであれば問題にならないでしょう。しかし、この相続人の場合、川崎市のマンションを、被相続人が亡くなって相続が発生した平成24年6月の9カ月後、平成25年3月に5億1,500万円で売却し、申告した相続税評価額よりはるかに高い時価を露出させてしまいました。それも申告期限である平成25年4月の直前ですから、そもそも節税対策を主目的にした取得だったと受け止められたのでしょう」（同）

　明らかな「相続税0 対策」だと話は別、ということだ。

　「特に川崎のマンションについては、相続が発生して申告期限前に売却したことも問題でしたが、被相続人がこの物件を取得したのは、相続開始の2年6カ月前でした。相続税には3年以内ルールというのがあり、平成7年までは相続開始日からさかのぼって3年以内に取得した土地建物は、取得価額で評価する法律がありましたから、国税内部ではチェックがあるのかもしれませんね」（同）

　さらにいえば、今回の相続対策に際して、2つのマンションに融資を行った信託銀行は、融資を実行する際の貸出稟議書等に「相続対策」と明記していたことも注目された。この融資目的が「相続対策」ではなく、「財産の有効活用目的」のためだったと明確に示されていれば、節税のための相続対策と見なされるリスクをある程度下げられたのかもしれない。

不動産を活用 した「相続対策」は否定されていない

　こうした事情からすると、今回の最高裁判決では国税側が勝訴したものの、今後、不動産を活用した相続対策が封じ込められることになったとはいえなさそうだ。それは飯塚税理士も指摘しているように、最高裁が「路線価と実勢価格の乖離は問題にしない」ことを明らかにしたからだ。つまり路線価による相続財産の評価は間違っていない、ということになる。

　しかし、節税対策であることが誰の目にも明らかなケースについては、税当局が路線価による評価を認めないこともあり得ることとなった。この点、どういう注意が必要なのか。

　「節税目的ではないことを説明できるように、収益性を重視した優良物件に投資すること。相続直前の投資は節税対策だと疑われるリスクがあるので、対策を講じるのであれば、できるだけ早い時期に行うこと。そして、相続直後に相続不動産を売却することも避けたほうがよいでしょう」とのこと（同）。

　今回の事案は極めて、まれなケースと考えられるが、相続税の節税を主目的とした相続対策については、路線価評価が認められなくなることもあるという前例ができたという点において、税理士や不動産関係者、金融関係者は、顧客アドバイスの際に一段と注意が必要になるだろう。

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デジタル社会形成整備法に係る改正宅建業法が施行

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脱ハンコとペーパーレスを推進する「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」（令和3年5月19日公布）に基づき、宅建業法関連の改正法令が令和4年5月18日に施行された。これにより不動産取引のデジタル化が本格解禁され、各業者・団体はその対応を迫られることになる。

宅建業法関連の改正法令等の施行

　デジタル社会形成整備法に基づき、改正された宅建業法・同施行令・同施行規則が、令和4年5月18日に一斉に施行され、あわせて国土交通省は、「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を改定した。また、国土交通省は、「重要事項説明書等の電磁的方法による提供及びITを活用した重要事項説明実施マニュアル」（令和4年4月版）を公表した。

　これらにより、従来は記名押印した書面の交付が求められていた①媒介契約締結時書面（業法34条の2）、②重要事項説明書（同35条）、③契約締結時書面（同37条）について、「電磁的方法による提供」を可能とする要件が整備され、宅建業者が関与する不動産取引のデジタル化が本格解禁された（レインズ登録証明書についても電磁的方法による提供が認められた）。

書面の電磁的方法による提供の要件

　書面の電磁的方法による提供が可能だといっても、単にPDF化して提供先にメールで送りつければよいわけではない。宅建業法は、基本的に、①提供先の承諾と、②記名（押印）に代わる措置を講じた電磁的方法による提供を求めている。その詳細な要件は、上記各法令、解釈・運用の考え方、マニュアルに定められているが、主なものは以下のとおりである。

（1） 電子書面の提供方法は、（ア）電子メール等、（イ）Webページからのダウンロード、（ウ）USBメモリ等の交付に限り、紙に印刷可能なファイル形式で、電子署名やタイムスタンプといった改変防止措置を講じて提供する。

（2） 電磁的方法で提供することについて提供先の承諾を取得する。承諾の取得方法は、（ア）書面、（イ）電子メール等、（ウ）Webページ上の回答フォーム、（エ）USBメモリ等の受領に限り、（ア）以外は紙に印刷可能なファイル形式で取得する。

（3） 電子書面を提供した旨を提供先に通知し、改変の有無等を確認してもらう。

（4） 提供先から拒否の申し出がある場合や電子書面を閲覧できないトラブルを解消できない場合は、電磁的方法による提供を中止する。

今後の動向

　改正借地借家法も施行され、公正証書によることが必要な事業用定期借地契約を除き、借地契約・借家契約も電子契約が可能となっている。

　すでに本格運用が開始されているIT重説と組みあわせて、今後、売買契約・賃貸借契約について、電子契約等のデジタル化が推進されることになる。

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2022年の公示地価を読み解く

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　公示地価は1月1日時点における全国の特定地点（2022年〔令和4〕の調査地点は約2万6,000地点）の1平方メートルあたりの単価を示すもので、1970年（昭和45）から毎年公表されています。

　2022年の公示地価の全体像としては、「回復基調にあるものの、コロナ前の水準を完全に回復するまでには至らない」という状況でした。

　2021年（令和3）は全用途において前年比マイナスになりましたが、2022年は徐々に景気が回復局面に入りつつあり、かつ低金利が続いていることから、住宅地において住宅需要が高まり、マンション用地などへの需要も回復してきました。それが地価の回復に一役買ったものと思われます。

　ただ、現時点に至ってもまだインバウンド需要は完全には回復しておらず、商業地の回復の足を引っ張るかたちとなりました。用途別にいえば、住宅地と工業地はコロナ前の水準をほぼ取り戻したといってもいいでしょう。

住宅地、工業地に比べて商業地の戻りが鈍い

　地価変動率の推移を見ると（図表1）、2022年の住宅地変動率はおおむね2021年の下落率を上回る上昇率を示しています。これは新型コロナウイルスの感染拡大を受けて大きく下落した2021年以前の水準を回復しつつあることを意味します。これと同じことは工業地にも当てはまります。

　一方、戻りが弱いと思われるのは商業地です。たとえば東京圏の場合、2021年が前年比で−1.0％であるのに対し、2022年は＋0.7％でした。確かに上昇には転じているものの、コロナ前の水準はまだ取り戻せていないことがわかります。これと同じことは、大阪圏にも当てはまります。

　図表1で、地価変動率を地域別に見ていくと、東京圏は全用途平均が＋0.8％で、住宅地は＋0.6％、商業地が＋0.7％となりました。図表にはありませんが、内訳を詳細に見ると、住宅地は23区すべてにおいて上昇へと転じ、なかでも港区や目黒区では上昇幅の拡大が確認されました。

　次に大阪圏ですが、全用途平均が＋0.2％で、住宅地が＋0.1％、商業地が前年比で変わらずという結果になりました。大阪圏の商業地は下落こそ止まったものの、上昇の強さに欠ける動きとなっています。

インバウンド需要が戻らないと大阪圏の商業地は苦しい

　大阪圏の商業地では、インバウンド全盛だったコロナ前の上昇率は非常に高く推移しており、2018年の＋4.7％、2019年の＋6.4％、2020年の＋6.9％というように、東京圏に比べても高い水準で推移していたのです。つまり2022年の変動率が、下げ止まったとはいえ上昇に転じないのは、インバウンド需要が現状、まだ冷え込んでいるからだと思われます。

　やはり図表にはありませんが、その内訳を詳細に見ると、大阪圏のなかでも大阪市の商業地はかなり厳しく、マイナス圏から脱せない状況が続いています。2021年の－4.4％に比べて下げ率は縮小したものの、それでも－1.1％でした。

　ところが、これとは逆に京都市の場合、2021年が－2.1％だったのが、2022年は＋0.7％になり、コロナ前の水準は奪還していないものの、地価は上昇へと転じています。これは、京都市が観光地としてインバウンド需要だけでなく、日本人観光客からも支持されていることと無縁ではなさそうです。

　京都市も大阪市と同様、インバウンド需要が戻らない現状において厳しいのは同じですが、インバウンド需要に頼り切った大阪市に比べ、京都市は日本人観光客を呼び寄せる観光資源があるので、大阪市に比べて回復が早かったと考えることができます。

三大都市圏以上に地方四市の上昇率は大きい

　次に地方圏について見てみましょう。札幌、仙台、広島、福岡という「地方四市」においては、コロナ禍の影響が色濃く反映された2021年でさえ、全用途だけでなく住宅地、商業地、工業地のいずれもがプラスでした（図表1）。

　とはいえ、用途別に見ると多少、まだら模様の部分があります。住宅地の上昇率は、コロナ禍の影響が出る前の2020年とほぼ同じ水準まで戻ってきましたが、商業地は2020年の上昇率が＋11.3％もあったこともあり、同水準までは追いつけていません。

　ちなみに、図表にはありませんが、地方四市のうち札幌市の住宅地の強さが目立ち、前年比で＋9.3％になり、かつ札幌市内にある305地点は一部地点が横ばいであった以外はすべて上昇しました。

年後半の上昇率が高いことからも回復傾向がうかがわれる

　なお、年1回、1月1日時点の地価を調査する公示地価に対し、7月1日時点の地価を調査する「都道府県地価調査」は、中間時点での数字になりますが、その共通地点における地価変動率の推移を見ると、住宅地も商業地も、前半（7月1日の都道府県地価調査）に比べて後半（1月1日の公示地価）の上昇率が高くなっており、この点からも地価は回復基調にあることがうかがわれます（図表2）。

　今後の見通しですが、注目材料はインフレの動向です。常識的な水準でのインフレであれば、それに連動して地価上昇の可能性は高まりますが、あまりにもインフレが昂進してしまうと金利が大きく上昇し、不動産市況にとってネガティブな影響が及ぶ恐れが生じてきます。ウクライナ紛争が資源価格に及ぼす影響など、当面、インフレ要因からは目が離せません。

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2022年12月末に期限を迎える「低未利用地の特別控除」、来年以降はどうなる？

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地価の低い不動産を売っても手元にお金がほとんど残らないこともある

　「未利用地」とは、空き地、空き家、空き店舗、工場跡地、耕作放棄地、管理が放棄された森林など、長期間にわたって有効に利用されていない土地のことだ。また、「低利用地」とは、一時的に利用されている資材置き場や、車両を覆う構造物がない青空駐車場などが該当する。この両者を合わせたものが「低未利用地」となるが、大都市圏の人口密集地よりも地方に多く見られる傾向がある。

　昨今は少子・超高齢社会が到来し、人口減少問題とともに空き家問題が話題になっていて、休眠状態になった土地や建物が増えることで、景観や治安が悪化する恐れが高まり問題視されている。

　なぜ低未利用地のまま放置されているのか。そのいちばんの理由は、こうした不動産を売却しても、手元に残る現金が少なく、それに比べて売却の手間が多くかかってしまう問題があるからだろう。

　不動産の場合、株式や債券などの有価証券のように換金性が高いものではないだけでなく、空き家ならば解体撤去費用や土地境界確定測量の費用など各種費用に加えて譲渡による税金もかかってくる。これらの経費を考慮すると、地方で地価の低い不動産を売却したとき、手元にお金がほとんど残らないケースも起こり得る。そのため結果として、空き地や空き家の状態のままで放置されてしまうことになるのだ。

　この解決策として、2020年7月から、低未利用の土地、建物について譲渡の対価の額の合計が500万円以下など一定条件（図表1）のもとで、譲渡した人の譲渡益に特別控除枠が設けられた。また、この制度によって、土地・建物の流通を活発にし、地域の活性化につなげようという狙いもあり、全宅連も強く推進して、低未利用地の特別控除の制度が始まった。

　この「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」を用いた土地売却のメリットを、通常の売買と比較してみよう（あくまで売買例のサンプルなので、実際の金額とは若干異なるところもある）。

　まず通常の売買の場合では、譲渡価格から取得費と譲渡経費を差し引いた残りが譲渡所得（譲渡益）とみなされ、それが課税対象になる。ただ、古い土地の場合、取得費がわからないこともあるので、譲渡価格の5％を取得費として計算することができる。

　たとえば空き家が建ったままの土地の譲渡価格が350万円だったとする。古い土地で取得費がわからないので譲渡価格の5％として17万5,000円。これに空き家の解体撤去作業費が200万円、不動産会社への仲介手数料（ここでは「低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例」を適用し、消費税を考慮しない）が18万円、土地境界確定測量の費用が35万円かかったとして、譲渡費用は合計で270万5,000円となる。譲渡価格からこれらの経費を差し引くと、譲渡所得は79万5,000円。これに約20％の税金が掛かるので、税額は15万9,000円となり、手取り額は63万6,000円となる。

　一方、経費などはまったく同じで、特別控除の特例を用いた場合はどうなるか。

　この場合、譲渡所得である79万5,000円は100万円以内なので全額を控除でき、課税対象は0円となって、最終的な手取りは79万5,000円全額となる。この特例が適用されたことによって、譲渡者の税負担は15万9,000円も軽減されることになる（図表2）

空き家・空き地問題の解決に宅建業者が果たす役割は非常に大きい

　「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」は、2022年12月31日までの間に低未利用地の譲渡を行った際に適用される期限付きの特例措置だが、創設された2020年7月1日から半年の間にどの程度利用されたのかを見てみよう（図表3）。

　国土交通省・不動産市場企画調整官の徳増真幸氏によると、国土交通省が2021年4～5月にかけて実施した調査で、2020年7月から12月までの間に交付された低未利用地等の譲渡に対する確認書は2,060件となっている。

　また2,060件のうち、譲渡前の低未利用地の状態はどうだったのかというと、空き地が最も多くて58％を占めており、以下、空き家が25％、耕作放棄地等が9％と続いている。所有期間は51年超が25％で最も多く、以下、41～50年が17％、11～20年が同じく17％と続いているという。空き地、空き家のまま長期間にわたって放置されている土地・建物が、地方を中心にして非常に多いということを、この調査結果の数字は物語っている。

　ちなみに、都道府県別に低未利用地の確認書交付実績を見ると、すべての都道府県において交付実績があり、各都道府県の平均実績は約44件となっている（図表4）。

　確認書交付数が最も多かったのが茨城県の124件で、続いて愛知県が117件。その他、全都道府県の平均実績である44件を超えたのは静岡県、岐阜県、北海道、鹿児島県、宮崎県、秋田県など全部で20県ある（図表4）。

　

　1件あたりの譲渡の対価の額は平均231万円だから、同特例の狙いどおり、地方の地価の低い不動産を中心にして譲渡が進んだものと推察される。

　徳増氏によると、具体的な利活用の事例として、石川県輪島市で相続によって老朽化した空き店舗を取得したものの、相続人が遠方に住んでいることから管理が負担になり、放置されていたものを、宅建業者の紹介によってゲストハウスの運営法人が買い手となり、建物を改修してライダーのためのガレージハウスにしたというケースもあるという。

　ところで、同特例措置を活用するためには、低未利用地を譲渡したい人と、その低未利用地を購入して利活用したい人のマッチングが必要になる。こうしたマッチングを行うために、国土交通省の支援を受けて多くの事業者や団体が展開しているのが「空き家・空き地バンク」だ。

　前出の国土交通省の調査結果で、空き家が約6割を占めていた低未利用地が、譲渡後、何に利用されたのかを見ると、住宅が57％、その他が18％、事業利用が14％というように、住宅利用が約6割を占める結果になっている。宅地として新築物件が建てられるケースが圧倒的だが、その他の用途も含めてマッチングを円滑に行うためには、空き家・空き地バンクの活用や、地域の不動産の実態に精通した宅建業者の果たす役割は非常に大きいといえる。

「低未利用地の特別控除」制度の延長についても視野に入れておくべき

　図表3の数字にあるとおり、譲渡前の低未利用地の状態は空き地が約6割を占めているが、今後は空き家の率が大きく伸びていくと考えられる。

　昨今は子供たちが東京などの大都市圏に出て働き、両親が地方に住んでいるというケースが多いからだ。そうした場合、両親が亡くなったり、施設に入所したりして空き家となった実家をどうするかは、大都市圏に生活基盤を持つ子供たちにとって大きな問題になるだろう。

　5年ごとに行われる「住宅・土地統計調査」の2018年調査データによると、全国の空き家数は約849万戸になり、全住宅に占める空き家の割合（空き家率）は13.6％となっている。

　野村総合研究所の予測値によると、今後、空き家の件数は2023年が1,293万戸、2028年が1,608万戸、2033年が1,955万戸とされており、増加傾向をたどることが予測されている。

　空き家を放置し続けた場合、放火や倒壊といったリスクのほか、犯罪者や野生生物の住処になったり不法投棄物のたまり場になったりすることなども指摘されている。

　現状、「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」が適用されるのは2022年12月31日までだが、国土交通省では、「現在、2020年12月以降の利用状況を調べている最中で、利用状況も踏まえて今後のあり方について検討していく」という見解を述べている。

　今後も全国的に空き家が増加していく可能性が高いことを考えると、全宅連としてもさらなる期間延長となるように働きかけていきたい。

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調査開始以来、「買い時だと思う」が過去最低に。
コロナの影響で設備や不動産会社に求めるものに変化

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今は買い時ではないと考えるものの、先行き不安から「持ち家」派が急上昇

　新型コロナウイルス感染症の影響で、住まいや不動産への価値観が大きく変わっていることがアンケート結果から読み取ることができる。まず注目すべきは、「不動産は買い時だと思う」と考える人が、同じ設問で調査を開始した2003年度以来、10.5％と過去最低水準になったことである（図表1）。2020年は同じコロナ禍であっても、「買い時だと思う」と答えた人は、17.3％と2016年以来、4年ぶりに前年度を上回っていた。それがこの1年で急落する結果となった。

　買い時だと思わない理由は、「不動産価値（価格）が下落しそうだから（28.8％）」が最も多く、ついで「自分の収入が不安定または減少しているから（26.5％）」「地震や水害などの天災が心配だから（9.6％）」と続いている。

　想定外に長く続く新型コロナウイルス感染症の影響で、今後の社会経済や不動産価格、さらにおのおのの経済事情にも、明るい展望が見えず、不安を抱えている人が多いことがうかがえる。

　もう１点、定番の質問である「持ち家派」か「賃貸派」かの回答にも大きな変化が見られる。2020年は持ち家派が74.5％と、同じ設問で調査を開始した2003年度以来最も低く、賃貸派が過去最高となったが、2021年は持ち家派が79.6％に急上昇し、全体の約8割が持ち家派との結果になった（図表2）。持ち家派の理由で最も多い意見は「家賃を払い続けることが無駄に思えるから」が過半数を占め、「落ち着きたいから」「持ち家を資産と考えているから」との回答が続く。若い年代のほうが「落ち着きたい」「賃貸では何かと近隣に気をつかうことが多い」と考えている割合が高い。若い世代ほど賃貸住宅での生活に窮屈さを感じているのだろうか。

　ここ1、2年、新型コロナウイルス感染症対策のために在宅勤務やオンライン授業が定着し、多くの世代で在宅時間が増えているが、それにともなって隣人トラブルへの懸念も増えている。賃貸物件を借りる際、不安に感じることに「近隣住民との付き合い方」と答えた人が34.7％と最多となった。続いて「家賃を払い続けられるか（32.6％）」「連帯保証人をお願いできる人がいない（21.8％）」と回答した人が一定数いることも覚えておきたい（図表3）。

通信環境の整備など自宅を働きやすい環境に整備する動き

　新型コロナの影響で住み替えを検討した人は１割に留まっているが、住環境を見直した人は多いようだ。住まいの設備として新たに導入した設備で最も多いのは「インターネット（Wi-Fi）環境」、次いで「空気清浄機」と上位2つは2020年度と同様の結果になった（図表4）。前回3位だった宅配ボックスは、すでに普及した影響からか6位に下がり、「パソコンやモニター、プリンターなどの機器」「エアコンなどの空調」が上位に上がった。ほかにも仕事用のデスクや椅子、防音設備など、自宅で仕事をするための設備をそろえた人が多かった。

 

　さらに「今後、不動産店に期待するサービス」でも変化が見られる。2020年と比較すると、「チャットやWeb対話、オンラインツールによる対応」を望む声が急増した（図表5）。在宅勤務やオンライン授業など非対面の環境が続くなかで、ZoomやSkypeなどのWebミーティングツールが広く浸透したことで、使い方に慣れたり便利さに気づいた人が支持したものと考えられる。

　ほかに特筆すべき点として、「不動産取引における押印廃止、電子契約などが2022年5月より本格的に稼働することを知っていますか？」の問いに、「知っている」と答えたのはわずか10.1％にとどまっていたことも看過できない（図表6）。また、不動産取引では水害ハザードマップの説明が義務付けられたが、それを知っていると回答したのも9.4％と、こちらも1割にも満たない結果である（図表7）。多くの人が知っておくべき大切な情報を確かに届けることも、不動産業に携わる者にとっては意識すべきだろう。

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住宅ローン金利引き上げ この先どうなる？

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　国内大手銀行が2月に発表した住宅ローン金利（＝店頭金利）は、たとえば三井住友銀行で固定金利特約期間10年を選んだ場合、この10年間に適用される金利は、1月適用分の年3.40％から0.10％高い、年3.50％に引き上げられています。これは他の大手銀行もだい

たい同様の上げ幅で、三菱UFJ銀行が年3.39％だったものを年3.49％に、みずほ銀行が年2.75％だったのを年2.8％に引き上げました。

　この水準がいつ以来なのかについて、時系列で住宅ローン金利の推移を公表している三井住友銀行のサイトを見てみると、10年固定金利が3.50％になったのは、2015年8月以来です。金利の推移をたどっていくと、そこから徐々に低下していき、2017年2月には2.95％まで下がりました（図表1）。

　これが直近のボトムで、その後はしばらく3.20～3.40％で推移し、2020年3月にはコロナ禍の影響で金融緩和に転じたため3.15％まで低下しました。そこから徐々に住宅ローン金利は上昇に転じ、2022年2月で3.50％まで上昇したという流れです。

　ちなみに、これらの住宅ローン金利は、あくまでも店頭表示金利であり、住宅ローンを申し込んだときに、これがそのまま適用されるとは限りません。

　たとえば三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンを利用すると、10年固定金利の適用金利は、店頭表示金利の年3.49％から年0.84％まで低下します。ですから、住宅ローン金利が上がったといっても、まだ低い金利で借りる方法はあるので、あわてる必要はありません。しかし、住宅ローン金利が上昇する傾向にあるということには、留意しておくべきでしょう。

　なにしろ住宅ローンは借り入れる金額が大きいだけに、水準の上昇、低下が不動産マーケットに大きな影響を及ぼすからです。

世界各国ともに利上げに向かって動き始めている

　現状、この金利上昇を目の前にして不動産を購入しようとしている人はどう考えるでしょうか。これはおそらく2つのパターンに分かれます。

　1つは、金利が本格的な上昇局面に入る前に、駆け込みで不動産を買ってしまおうというパターンです。

そしてもう1つは、利上げによって不動産価格が下がる可能性があるから、それを待って買おうと考えて買い控えるパターンです。

　現段階で不動産マーケットがそのどちらにより傾くのかは、不透明です。

　ただ、1つだけ確実に言えるのは、世界経済の状況などを幅広く見て、今後の金利のゆくえに思いをめぐらせたときに、「金利はこれから先、上昇する可能性が高い」ということを前提にしたうえで、不動産投資の戦略を練る必要がある、ということです。

　米国は昨年11月に、量的金融緩和の縮小・終了を決定し、この3月半ばには終了させる予定です。米国では記録的なインフレが続いているだけに、量的金融緩和を終了させた後は、継続的に利上げを実施していく方針です。

　ユーロ経済圏は、米国ほど積極果敢な利上げ対応ムードを見せてはいないものの、インフレに対する警戒感をにじませており、徐々に高まりつつある利上げ観測を否定していません。

　イギリスは、2021年12月に政策金利を0.15％引き上げたのに続き、2月はさらに0.25％引き上げることを決定しました。その理由は、エネルギー価格の高騰に加え、新型コロナウイルスによる行動規制緩和に伴う需要増、原材料・労働者不足によるインフレが起こ

ることへの懸念です。

　その他の国でも、韓国は2021年8月、11月に続き、2022年1月にも利上げを行っていますし、ニュージーランドも2021年10月、11月と2回利上げを実施しました。

2022年の夏から2023年の年初に利上げが行われる可能性もある

　このように、インフレへの懸念と金利上昇は世界的な潮流になっています。日本だけがこの潮流から無縁というわけにはいきません。

　3月2日現在、ロシアによるウクライナへの侵攻は続いていて、その結果、原油価格の指標となる油種、WTI（ウエスト・テキサス・インターミディエイト）

は7年半ぶりに1バレル＝100ドルを超えています。ロシア産天然ガス価格も今後どうなるか先行きは不透明です。

　エネルギー価格が上昇すれば、日本国内の物流コストや製造コストが上がります。企業間で取引されるモノの値段を示す企業物価指数は、日銀が2022年1月に公表した直近の値で前年比8.5％という、かなり高い上昇を見せました（図表2）。

　総務省が2022年1月に公表した消費者物価指数は、企業のコスト削減努力などによって、生鮮食品を除く総合は前年同月比0.5％程度の上昇で済んでいますが、原油価格などの上昇がさらに進めば、多くの企業がどこかの時点でコスト増を製品価格に転嫁せざるを得なくなるでしょう（図表3）。

　そうなったとき、日本でも消費者物価が欧米並みに上昇し、日銀内でも利上げの可能性が議論の俎上に乗せられるのではないかと考えています。

　その時期はいつでしょうか。このままエネルギー価格が上昇し続けるなら、おそらく夏あたりから利上げの議論が出始め、年末、あるいは2023年の年始あたりに利上げというシナリオも想定されますから、利上げへの警戒感を持っておくべきだといえます。

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令和2年国勢調査確報値から見た家族類型の変化と住宅ニーズの今後

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人口は減少傾向が続くも世帯数は大幅に増えている

　ご存じのように国勢調査は5年に一度行われるもので、あらゆる国内の統計データの基本ともいうべきものです。

　それによると、2020年10月1日時点における全国の人口は1億2,614万6,000人で、前回調査である2015年に比べて94万9,000人減少しました。ちなみに2010～2015年調査では、1920年の調査開始以来、初の人口減少になったことが話題となりましたが、その傾向は今回も続いていることになります（図表1、図表データはいずれも「令和2年国勢調査」より）。

　国勢調査の数字は当然、今後の不動産動向を考えるにあたって参考になります。

　まず住宅需要は、人口よりも世帯数で決まる傾向が強く見られます。2020年の総世帯数は5,583万154世帯で、2015年より238万1,469世帯上回りました。ちなみに2005年の世帯数は4,956万6,305世帯ですから、この15年間で世帯数が大幅に伸びていることがわかります（図表2）。

　総世帯数の伸び率を計算すると、2005～2010年が4.8％増、2010～2015年が2.9％増、2015～2020年が4.5％増でした。前回調査、今回調査と日本の総人口は減っているにもかかわらず、逆に世帯数は増えているのです。

　世帯数が増えれば、当然のことですが、住む家が必要になりますので、賃貸でも持ち家でも、基本的に不動産市場にとってはポジティブ要因といってもいいでしょう。

　ちなみに、これを都道府県別に見ると、総世帯数が増加傾向をたどるなか、4つの県で世帯数が減少しました。減少率の高い順に挙げると、高知県が−1.2％、秋田県が−1.0％、長崎県が−0.4％、山口県が−0.02％でした。

　では、全体としてはどうして人口が減少しているのに世帯数は伸びているのでしょうか。

　理由はとしては、核家族化が進み、とくに単身世帯が急増しているからです。

　2015～2020年で見ると、1世帯あたりの人員が増えた都道府県は1つもありません。しかも、東京都はすでに2人を切っており、またそれ以外の都道府県でも2人台です。つまり平均すると、夫婦に子供1人という家庭すら、少数派になってきたということです。

　これに対して近年、大きく伸びているのが単独世帯というわけです。ちなみに東京都の1世帯あたり人員は1.92で、47都道府県のなかで最も低い数字になりました。それだけ東京都内で単独世帯の増加が著しいことを、この数字は示しています。

　全国で見ても、単独世帯は2,115万1,042世帯で、これは一般世帯のうち37.96％を占めています。しかも過去の増加率を見ると、2005～2010年が16.09％増、2010～2015年が9.73％増、2015～2020年が14.83％増となり、この10年で単独世帯の増加ペースが速まっているのがわかります。

単独世帯の増加から見えてくる賃貸住宅へのニーズのトレンド

　このように単独世帯が増加傾向をたどっている理由は、いくつもあります。

　まず、夫婦のみの世帯が増えていること。子供たちがいても、その子供たちが結婚した後は親との同居生活を選ばないことが多くなったために夫婦だけの世帯が増えているといえるでしょう。そしてその世帯が高齢化し、夫か、妻が亡くなれば、単独世帯になる確率は非常に高くなります。その場合、2021年7月に公表された日本人の平均寿命は、女性が87.74歳、男性が81.64歳で過去最長となりましたので、やはり平均寿命の長い女性が一人残るケースが多いようです。

　次に結婚しない人が増えていることも要因といえるでしょう。最新の国勢調査によれば、生涯未婚率（50歳時点未婚率）は男性が26％、女性が16％と、近年急増しています。近い将来、男性は3割、女性は2割を超える見込みのようです。

　さらに、離婚が増えていることも世帯数増加の一因といってもいいでしょう。「ひとり親と子供から成る世帯」だけでも、2015年の474万7,976世帯に対し、2020年は500万2,541世帯へと増えました（図表3）。

　このように世帯数の増加と、その中身を見ると、これから先の住宅需要の形がおぼろげに見えてきます。

　高齢者の単独世帯は、人にもよりますが、高齢者施設に住み替える人も少なくないので、賃貸などの不動産市況への影響はそれほどでもないと推察されます。

　一方、生涯未婚率の上昇に現れているように、生涯独身という人が増えており、それが住宅需要に変化をもたらす可能性が高いといえそうです。

　これらを踏まえて考えると、賃貸市場は当面の間は堅調でしょう。単身世帯の持ち家率は、家族世帯に比べると低く、その分、賃貸マンション・アパートに住む人が多いうえ、また離婚した人が家を出て、一時的に腰を落ち着けるにしても、賃貸に住むというのが普通のパターンだからです。

　それと同時に、生涯独身で暮らすことを決めた人は、所得水準にもよりますが、大きめの部屋を借りる傾向があります。といっても3LDKや4LDKといったファミリータイプの物件ではなく、1LDKでも広いリビングのある1ベッドルームの賃貸マンションなどです。したがって、今後はこうした物件へのニーズが、単独世帯の増加に伴って盛り上がってくると見ています。

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マンション管理の審査に新制度が始まる！変化を余儀なくされるマンション管理の世界

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国の新制度でマンション管理を評価

　国内のマンション数は約675万3,000戸（2020年末時点）に及ぶ。その中には老朽化したマンションも多く、大規模修繕のための積立や理事会の運営等を含め、維持管理の難しさが問題視されてきた。そもそもマンションは私有財産であることから、これまでは管理組合による自主的な管理が行われてきたが、近年は管理の適正化が求められるようになってきた。こうした事態を受けて、地方公共団体がマンションの管理に介入できるよう、2020年6月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律」が成立・公布された。もともとこの法律は、マンションの資産価値を守り、快適な住環境を確保することを目的として、マンション管理士の資格やマンション管理業者の登録制度を設けるなど、マンション管理の適正化を推進する措置を施してきた。

　今回の新制度によって、行政がさらに積極的に関与しながら、マンションの管理水準をいっそう維持向上させていく仕組みができるのだ。特筆すべき点は、マンションの管理計画が一定の基準を満たす場合、地方公共団体から適切な管理計画を持つマンションとして認定を受けることができるようになることだ。この制度は「マンション管理計画認定制度」と呼ばれ、「認定」か「非認定」かの2つの評価が行われる。評価の有効期間は5年間となる。国が始める制度のため、認定を受けることができれば、管理が行き届いたマンションとして認知されることになりそうだ。

マンション管理を5段階評価する制度も

もう1つ同時期に始まるのが、一般社団法人マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」である。これはマンションの管理会社の業界団体による制度で、申請のあったマンションの管理状態を5段階で評価し、評価は毎年更新する。チェック項目は管理組合の運営体制や収支、建物や設備の状態、耐震診断、生活関連の5つのカテゴリーで点数化し、100点満点で採点する。合計点が90点以上ならSランク、70～89点ならAランク、50～69点がBランク、20～49点がCランク、19点以下がDランクとなる。20年4～12月にかけてマンション管理業協会の会員142社が管理を受託する全国のマンション6万3,969棟を対象にした仮評価の結果では、A評価が全体の約半数を占めた（図表１）。特に評価が高いS評価やA評価のマンションは、購入を検討する人に好意的に受け止められ、マンションの価格や資産価値が上がることにつながるなど、この評価がプラスに働くことが考えられる。

一方、CやD評価ではマンションの管理のイメージが悪くなり、区分所有者は売却時に困る事態になりかねない。そうなれば、評価の向上に努めるよう、管理の底上げにつながる可能性もある。

　この制度も、国の「マンション管理計画認定制度」と同じく、マンションを購入する人や区分所有者にとって、マンション管理の適正具合を客観的に判断するわかりやすい物差しになりそうだ。マンションの売買や仲介を扱う不動産会社にとっても業務の参考になるだろう。

評価制度が3制度で問題点も

　国の「マンション管理計画認定制度」と、マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」のほかにもう１つ、マンションの管理を評価する制度があることも覚えておきたい（図表2）。2015年7月に始まった一般社団法人日本マンション管理士会連合会による「マンション管理適正化診断サービス」である。これはマンション管理士が、マンションの管理状態を無料で診断し、S・A・Bの3段階で評価する。主なチェック項目は、管理運営状態や修繕計画状況、法定点検や修繕工事、その他、防犯や防火、保険事故歴など18項目だ。評価の有効期間は5年で、すでに1万3,738棟（2021年9月末時点）が診断を受けている。

　2022年4月には、これら3つの制度が並立することになる。もちろん評価する団体も評価する人も、チェックする項目も異なるため、それぞれに特色がある制度ではあるが、マンション管理を審査する制度としては、似たような役割を担うことになる。国の制度は、地方公共団体が管理適正化のために、必要に応じて助言や指導を行うことができるようになるが、残りの2つの制度は、評価が低いマンションに対しての管理の状態を改善するように働きかけるような役割はない。これら3つの制度が並立することで、マンション管理業界が切磋琢磨されるのかどうか、変革を強いられるのかどうかが、2022年の注目ポイントである。

　世の中では長期にわたるコロナ禍で、住まいを見直す動きが顕著である。家にいる時間が増えたことで、より広く、落ち着いて暮らせる住まいを求めるなど、多くの人が住環境への関心が深まっている。こうした背景のなかで、マンションの管理がよりよい方向に大きく変わっていくことを期待したい。

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若い世代に賃貸志向強まる？

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働き盛り世代で、 借家世帯比率が大幅増

「自分の家を構えて一人前」などといわれた時代もかつてありましたが、昨今はさまざまな事情で積極的に賃貸を選ぶ人が増えています。「住宅・土地統計調査」の最新データ（2018年）と、これを30年さかのぼった1988年のデータと比較して、長期的な傾向を見てみましょう（図表1）。

　総世帯数に占める持ち家世帯の比率は、この30年間でそう大きくは変わっていません。2018年の持ち家比率は対1988年比で若干低下したものの、ほぼ変わっていません。一方の借家世帯の比率は約2％の低下となっています（両者の差は「不詳」が増えたこと

などによります）。

　このように全体で見るとそう大きな変化は見られないものの、注目したいのが世代別の比率です。1988年と2018年の持ち家比率を比べると、30代、40代、50代でそれぞれ大きく減少していることがわかります。数字を挙げると、30代が-14％、40代が-11％、50代が-9％です。

　当然、これらの世代における借家世帯の比率は、30代が14％、40代が11％、50代が9％と大きく伸びています。

　なぜこのような変化が生じてきたのでしょうか。昔は社会人になってしばらく独身生活を送った後、結婚し、子供が生まれるというプロセスのなかで、一人住まいの賃貸アパートから2DKくらいの賃貸マンション、そして結婚して戸建てを購入するというように、生活基盤の変化に伴って住まいを変えていくのが普通でした。

　ところが昨今は生涯、結婚しない人や、結婚しても離婚する人が増えているため、持ち家ではなく借家住まいを続ける人が全体的に増えています。「結婚したから我が家を持とう」というインセンティブ自体が働かないのかもしれません。

　あるいは1990年代以降、それまでの年功序列型の賃金制度から実力主義・業績給に切り替える企業が増えてきたことも、借家住まいが増えてきた原因のひとつとして考えられます。

　戸建てにしても分譲マンションにしても、持ち家を購入した場合、長期にわたって住宅ローンを返済しなければなりません。こうした大きな金額の借金を伴う消費行動は、雇用不安や収入不安が高まる社会においては抑制されるケースが多くなると考えられます。

　それ以外にも、近所付き合いを面倒に思う人が増えてきたことや、賃貸住宅のクオリティが向上してきたことなども、賃貸志向の高まりを促しているように思えます。

　昨今は、賃貸物件といっても、かつては当たり前のようにあった長屋、外付け階段がある文化住宅の類はほとんど見られなくなりました。外観の見栄えが良く、水回り設備や収納スペースが工夫されるなど、賃貸住宅のクオリティが上がったことによって、「本音を言えば品質の高い持ち家が欲しいけれど賃貸住宅でも十分」という消極的な考えで賃貸住宅を選ぶのではなく、むしろ積極的に借家住まいを選ぶ人が増えています。

　この30年間で、30代から50代の「住まい方」に対する意識が、大きく変わったということでしょう。

持ち家への住み替えを希望する 賃貸派が急減

　では、こういった賃貸志向はこれからどうなっていくのでしょうか。

　国土交通省が5年に1度のペースで行っている「住生活総合調査」によると、賃貸住宅入居者に対して「今、住んでいるところに満足していますか」と聞いたところ、「満足している」と「まあ満足している」を合わせた数字が74％を超えています（図表2）。

　また賃貸住宅入居者に「次はどのようなところに住みたいですか」という問いには、「次も賃貸に住みたい」と答えた人が43％、さらに「特にこだわりなし」も合わせると、65.5％にも達しています。それだけ、持ち家への住み替えを望んでいる人が少ないということです。

　さらに、このデータを5年刻みで見ていくと（図表3）、

「現在借家に住んでいる人で持ち家への住み替えを希望している人」は、2003年調査では53.9％でしたが、2008年調査では53.4 ％、2013年調査では42.8％、2018年調査では34.4％というように、とくにこの10年で急速に減っていることがわかります。

　しかも、現在持ち家に住んでいる人でさえ、持ち家への住み替えを希望している人は、2003年調査が85.0％、2008年調査が81.3％、2013年調査が67.7％、2018年調査が67.2％というように、やはり低下傾向をたどっています。賃貸に住んでいる人だけでなく、持ち家の人にも賃貸志向が強まっているのです。

　このように賃貸志向が強まっている理由は、前述したことに加え、大都市圏への人口流入が増えていることでも説明できます。

　買うには値段が高い、人付き合いが煩わしい、そして「いずれは地元に戻って生活しい」と考えている人は、ひとまず大都市圏で働いている間は賃貸生活をし、やがて地元に戻ったときに持ち家にしようと計画しているのかもしれません。

　こうしたさまざまな事情が重なるなか、当面はまだ賃貸志向が強まっていきそうです。

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「人の死の告知に関するガイドライン」を公表

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2021年10月8日、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表した。人の死が発生して「心理的瑕疵あり」とされた不動産（いわゆる事故物件）の取引に対し、宅建業者の取り扱いの判断基準が国によって初めて示された。ガイドライン策定の背景や内容のポイントを解説する。

ルール未整備がもたらしていた課題

　「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（以下、「ガイドライン」）は、国交省の「不動産取引に係る心理的瑕疵に関する検討会」（座長＝中城康彦・明海大学不動産学部長）が取りまとめた。

　宅建業者には、取引相手の判断に重要な影響を及ぼす事項を告知する義務がある。しかし、死亡事案が発生した不動産の取り扱いには、これまで明確なルールは存在しなかった。死亡の事実が入居者の判断に重要な影響を及ぼすかどうかという判断基準がなかったために、宅建業者は裁判例などを参考に個別対応するしかなく、心理的瑕疵物件には常にトラ

ブルの不安がつきまとっていた。

　また、ルールの未整備は、単身高齢者の住宅難の原因にもなっていた。検討会の資料によると、約8割もの賃貸オーナーが高齢者の入居に拒否感を示している。単身高齢者が所有物件で死亡すると、老衰や病死でも事故物件扱いされるのではないか、告知すれば賃料の減額請求の理由にされてしまうのではないかという不安がオーナーの拒否感につながり、単身高齢者がなかなか住まいを確保できない事態を引き起こしている。

　検討会がガイドラインの策定を目指した背景には、こうした課題があった。今年5月に示されたガイドライン案に寄せられた意見（パブリックコメント）は218件。200件超のパブリックコメントは大きな反響であり、国民の関心の高さがうかがえる。

告知しなくてもよいケースを明確化

このガイドラインは、一戸建てやマンション・アパートなど居住用不動産を対象にしている。主なケースと契約形態別の告知の必要性を図表にまとめた。

　宅建業法上は、「宅建業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない」というのが原則。これをベースとして、ガイドラインでは「告げなくてもよい場合」を明示した（図表の×部分）。告げなくてもよい場合以外は、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、告知が必要となる（図表の〇部分）。老衰や病死（図表の①）が告知不要と明らかにされたことは、単身高齢者が入居を拒まれない環境を目指すうえでは大きな一歩といえる。

　便宜上、③を設けたが、ガイドラインでは他殺や自殺の告知を明記していない。ガイドラインはあくまで「告げなくてもよい場合」を示していて、「告げなくてもよい場合」のほかは原則どおりという構成だ。

　5月のガイドライン案では他殺・自殺を「告知すべき内容」とはっきり記していたが、パブリックコメントで「自殺に対する偏見を助長する内容」との指摘があったことを

受け、表現の仕方が修正された。

　買主・借主に告知する場合は、事案の発生時期（特殊清掃等が行われた場合は発覚時期）、場所、死因（自然死・他殺・自死・事故死等の別。不明の場合はその旨）、特殊清掃等が行われた場合はその旨を告げる。死亡した本人やその遺族などの名誉、生活の平穏に十分配慮する必要があり、死者の氏名、年齢、住所、家族構成や具体的な死の態様、発見状況などは告げる必要はない。また、買主・借主に告知する場合は、後日のトラブル防止のため「書面の交付等によることが望ましい」とされている（ガイドラインより）

宅建業者の調査義務の範囲も明らかに

　ガイドラインは、媒介を行う宅建業者の調査の範囲も明らかにした。宅建業者は、売主・貸主に対し、物件状況等報告書やその他の書面（告知書等）に過去に生じた事案について記載を求めることで「媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする」（ガイドラインより）とされた。宅建業者が自ら周辺住民に聞き込みをしたり、インターネットサイトを調査したりする義務はない。

　したがって、トラブル防止の観点から告知書等の重要性が高まる。宅建業者は、「売主・貸主に記載が適切にされるよう助言することが望ましい」（同）とする。同時に、故意に告知しなかった場合などは、民事上の責任を問われる可能性があることを宅建業者から売主・貸主に伝えることも重要だ。告知書等に売主・貸主からの告知がない場合にも、人の死に関する事案の存在を疑う事情があるときは、宅建業者は売主・貸主に確認する必要がある。たとえば、管理会社から死亡事案があったことを宅建業者が聞いていた場合に、告知書等に記載がなかったときには、売主・貸主にその事実を伝えないと宅建業法違反になる。

　ガイドラインは、人の死が起きた居住用不動産に対して、宅建業法上宅建業者が取るべき対応と、同法の義務の解釈を整理している。位置付けとしては「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」と同じものになる。守らなかったからといって、ただちに宅建業法違反となるわけではないが、トラブルになった場合は、行政庁での監督にあたってガイドラ

インが参考にされる。

国交省「しっかり読み、トラブル未然防止を」

　国交省は「ガイドライン本文にはさまざまな留意点等を記載している。事業者の皆さまには、具体の事案や買主・借主の意向等を踏まえて対応いただくこととなるが、ガイドラインをしっかり読んでご理解いただき、トラブルの未然防止につなげていただきたい」（不動産・建設経済局 井﨑信也・不動産業課長）と呼びかける。

　最後に、ガイドラインで整理されなかったケースが残されていることに注意したい（⑥～⑧）。これらは一般的に妥当と整理できるだけの裁判例や取引実務の蓄積がなかったため、ガイドラインの対象に含まれず、引き続き個別の判断になる。ガイドラインは事例の蓄積を踏まえて、適時見直しが図られる予定で、⑥～⑧は今後の事例蓄積の先の判断となる。

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本日は以上となります。

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