浜松市不動産売却　動画の記事一覧｜浜松市南区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

住みながらでも売却ってできるの？

売却を検討しているのですが、住みながらでも売ることはできるのですか？

はい、できます。

そうなんですね。何だか気まずいような気がしますが。

確かに、購入検討者にウチを見学された場合、多少の気まずさはあるかもしれませんね。

ですが、多くの不動産売却をされる方は、住みながら売却活動をされる方がほとんどです。

そうなんですか。住ながら売却活動をされる方って、どんな方が多いのでしょうか？

そうですね、「住み替えのお客様」が多いです。

住み替えですか？

はい、住み替えです。いま住んでいる不動産を売却して、その売却資金を元に次の物件を購入される場合、

その不動産が「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」分からないと、

次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。

確かに、先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますね。

そうなんです。資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから、

次の物件の購入を決めた方が、最悪のケースが防げると思います。

最悪のケースって何ですか。

はい、最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを

同時に支払うことです。

それは。嫌ですね。

はい、出来れば避けたい事態ですが、

実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、

住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースはたくさんあります。

それを避けるためには、どうしたら良いですかね？

次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、

まずは売却からスタートした方が良いと思います。

なるほど。だから、住みながら売る方が多いのですね。

そうです。また、住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、

次の住替え先を決めれるメリットがあります。

心と懐に余裕が出来ますよね。

他に何か注意することってありますか。

そうですね。購入検討者が住居の見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、

売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。

わかりました。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。

はい。その方が良いと思います。

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空家所有者に対する責任が厳しくなった？

現在所有している空き家を管理するのが大変で、どのようにしたらいいかわからないんですが

近年、同じように悩まれている方が多く、

誰にも使用されていない空き家 が急増し問題となっております。

この問題を解消するべく「空き家対策特別措置法」という制度が制定されました。

「空き家対策特別措置法」ってなんですか？

空き家対策特別措置法とは、空き家により景観が損なわれたり、

衛生面、防犯面の問題を引き起こしたりする恐れがあるとして、

2015 年2月に全面施行された法律のことです。

空き家対策特別措置法が施行されたことにより、

管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して自治体が調査を行ったのち、

問題があると判断された空き家においては「特定空家」として指定し、

所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。

特定空家に指定されたらどうなるんですか？

例えば建物が老朽化して倒壊しそう、庭の草木が成長して道路まではみ出している、

捨てられたゴミのせいで害獣が発生しているなど の空き家が原因で

周りの住環境の影響がある場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。

「空き家対策 特別措置法」では、

所有者の義務である空き家の適正管理をしない所有者に対して、

市町村が助言、指導、勧告といった行政指導、そして勧告しても状況が改善されなかった場合は

命令を出すことができるようになりました 。

それは面倒ですね、もし無視してたらどうなるんですか？

所有している空き家が特定空家として指定されたのち、

指導を受けたにも関わらず状態が改善されない場合、

国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあり、

その場合、税金の負担が重くなってしまうので、改善が難しい場合は空き家を解体するか、

可能であれば売却も含めて検討して頂いたほうが良いかもしれません。

結構大変なんですね

空家を所有している皆さんどうされてるんでしょうか？

一般的に修繕をして住まいとして使用するか、売却を検討されております。

現在、空き家の発生を抑制するための特例措置があり、空き家を相続した相続人が、

耐震リフォームまたは取り壊しを行ったあとにその家屋や敷地を譲渡した場合には

譲渡に本来必要となる譲渡所得の金額から 3,000 万円を特別控除できる制度もありますので、

まずは信頼のおける不動産会社へご相談いただければと思います。

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センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

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仲介手数料はいつ発生するの？

仲介手数料はいつ発生するのかを簡単に説明いたします。

媒介契約を提携しても、売買契約が成立しないと、仲介手数料は発生いたしません。

■発生の条件は下記2つが必要となります。

　①媒介契約の締結

　②売買契約の成立

支払いの時期はいつでしょうか？

媒介契約書に記載がありますが、

・売買契約時に半分

・決済時に半分

お支払いいただく取り決めが一般的です。

仲介手数料の具体的な対価は買主さんを探すことでしょうか？

買主を探す　だけではなくて、

安全に取引するために、物件調査、書類作成を責任を持って行い

万が一のことがないように細心の注意を払い仲介させていただきます。

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案内時に売主は注意すべき点は？

案内にあたって売主様が準備しておくことを簡単に説明いたします。

①部屋をきれいにする

　→とくに水回り（シンクの洗い物は片付けておきます）

②すべての部屋に電気をつけカーテンをあける

　・日中でもおこなう

　→明るくて風通しがよいと印象を持ってもらう

③ものを片付ける

　→少ないほうが部屋が広く見える

④過度な営業はしない

　（聞かれたことだけお応えするようにする）

　☆ちなみにどんな質問が多いのか

　　→近隣にどんな方が住んでいるか気にされる人が多いので、

　　　答えられるように用意しておく

⑤その他　案内の前には･･･

　・ペットは案内の際はゲージにいれておく

　・湿気が残らないようにお風呂の使用を控える

　・匂いの強い食事を作らない、食べない

　☆スリッパの用意をお願いします（4人分ほど）

　☆お茶の用意は不要です

⑥どうしても見られたくないものは･･･

　→一つの場所に集めておいて、営業担当者に事前にその旨お伝えください。

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賃貸中の不動産はどのように査定するの？

賃貸中物件の査定方法を解説しています。

私の賃貸に出している東京のマンションについて

査定する場合は、どの様にするのでしょうか？

はい。収益不動産の場合、「収益還元法」と言う手法を用いて価格の算出を行っております。

「収益還元法」について、もっと詳しく聞かせて貰っても良いでしょうか？

はい。不動産の収益力に基づいて、価格を算出する事になります。

先ず、その物件の「年間家賃収入」を算出して、それを「利回り」で割る事で、査定金額が算出されます。

「利回り」って、具体的にはどう言う事なのでしょうか？

はい、「利回り」は、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、

一般的には周辺の成約事例を基に設定するのですが、その不動産ごとに、その数値は異なって来ます。

例えば、その不動産が、投資に魅力的と思える場合、低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので査定金額は高くなって来ます。

但し、築年数であったり、周辺の市況、あるいは現在のマネーサプライ、そう言った物の状況によって左右されて行きます。

因みに、今、その不動産は、お幾らで貸されているんですか？

月に10万円で貸しているのですけども。

はい、10万円ですと、年間の家賃収入は120万円。

例えば、利回り10%で計算すると、査定金額は1200万円となります。

ただですね、現在の東京で利回り10%と言うのは、余り現実的では有りませんので

仮に5%と設定すると査定金額は2400万円となります。

但し、実際には固定資産税であったり、管理費等の支出が有りますので、実際にはもっと

細かな計算が必要になって来るんですね。

ですので、具体的にはスタッフ迄、ご相談頂ければと思います。

分かりました。有難うございます。

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決済時に売主はどんな物が必要なの？

決済時に必要な物を解説しております。

売主様が、決済の時に必要な物は何ですか？

はい、先ずは「権利書」もしくは「登記識別情報」

後日、「印鑑証明」「身分証明書」が必要になります。

住所変更されている場合は、「住民票・戸籍の附票（ふひょう）が必要になるケースがございます。

お金関係で言いますと「仲介手数料」「登記費用」

住宅ローンが残っている場合は、残金の支払いが必要になりますが、

決済金で相殺できますので、特に現金の用意は必要ございません。

但し、振込先口座の通帳・通帳印は忘れずにお持ち下さい。

他に何か有りますか？

一番大事なのが、お家の鍵になります。

鍵が無かったら、家に入れませんよね。

そうですね。

後、忘れがちなのが、ポストのダイヤルナンバーであったり、

宅配ロッカーのカードも忘れずにお持ち下さい。

他にも何か有りますか？

はい、ここから細いんですが、

土地の場合、「確定測量図」「近隣との覚書・同意書」

一戸建ての場合は、「設計図書」「検査済証」「適合証明書」「設備の取扱説明書」

マンションの場合は、「管理規約」「総会の議事録」等になります。

お客様にご用意頂くのは、以上になります。

その他に、残代金・精算金等の領収書や、公課証明などが必要と

なりますが、こちらは仲介会社が用意させて頂きます。

そんなに沢山有るんですね。

決済が近付いて参りましたら、担当者より改めてご案内させて頂きますので

ご安心下さい。

分かりました。

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リンク　https://youtu.be/xdW-ipg6AKA

契約時に売主はどんな物が必要なの？

契約時に必要な物について解説します

売主さんが契約の時に必要な物って何でしょうか？

はい、先ずは買主に真の所有者で有る為の事を示す

権利書、もしくは登記識別情報が必要になります。

権利書はよく聞くんですけども、登記識別情報って何ですか？

どちらも所有者として登記されている事を示す情報ですけれども、

2005年より制度改正がありまして、順次、権利書から登記識別情報になっております。

他に必要な物って何ですか？

はい、身分証明書が必要になります。

身分証って保険証でも良いのですか？

保険証には顔写真が無いので、免許証・パスポートの様な顔写真が有る物が必要です。

その両方が無い場合はどうでしょうか？

その場合はマイナンバーカードが有れば対応可能です。

マイナンパーカードなら、持っています。良かったです。

それ以外に必要な物って何ですか？

そうですね、印鑑が必要になります。

印鑑は、実印でなければいけないんでしょうか？

契約中は特に必要無いのですけれども、最終的なお取引の決済時には実印が必ず必要に

なりますので、契約の時も統一して実印を持って来て頂ければと思います。

お金は必要無いのでしょうか？

契約書に貼付して頂く印紙の印紙代と、仲介手数料が必要になるんですけれども、買主様から

手付金を預かる形になりますので、そこから相殺して頂ければと思いますので、

特に必要はございません。

分かりました。有難うございます。

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取引事例比較法ってどのように算出するの？

取引事例比較法について解説しています。

私は東京にマンションを持っているのですが、どの様に査定するのでしょうか？

はい、居住用のマンションの場合ですと、

「取引事例比較法」と言うものを用いて、価額の算出をさせて頂いております。

同じマンション・同じ間取り・出来るだけ直近の成約事例を基に

価格の算出をさせて頂いております。

土地の場合、同じ土地って無いですよね。

そうですね。おっしゃる通り、同じ土地と言う物は有りませんので、

路線価を基に算出させて頂きます。

路線価と言うのは必ず道路に付けられている価格になりますので

今回の査定する不動産と成約事例の不動産各々に接している道路の路線価、これの比率を用いて調整させて頂いております。

但し、同じ面積の土地であっても、土地の形であったり、間口が違うと価格も変わって来ますので、その辺りは「流通性比率」と言う所で調整して、最終的な価格の算出をさせて頂いております。

なるほど分かりました。有難うございます。

有難うございます。

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原価法

原価法の算出方法について解説しています。

広島の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、

査定って、どうやるのでしょうか？

はい、一戸建ての場合ですと、建物部分を原価法、土地の部分を

取引事例比較法と言う事で分けて計算して算出する事になります。

取引事例比較法は何となくイメージが湧くんですけども、

原価法って何ですか？

はい、原価法と言うのは、式でお伝えすると、再調達価格　×　原価修正　

×　流通性比率。こちらで算出する事になります。

難しい言葉が沢山出て来たんですが、「再調達価格」って何ですか？

「再調達価格」と言うのは、そこに有る建物を、今、全く同じ物を新築した場合に幾らに

なるのか？と言う価格になります。

原価修正とは何ですか？

はい、経年劣化によって出て来る目減り分、これを考慮した数値になります。

流通性比率って言うのは何ですか？

はい、簡単にお伝えすると、その不動産が売れ易いか、そうでないか　なんですけれども、

例えば、東京に有る不動産と、広島に有る不動産ですと、やっぱり人口も違いますので。

そこで、売れ易い・売れ難いって出て来ると思います。それを考慮した数値が

流通性比率になります。

なるほど、分かりました。有難うございます。

有難うございます。

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不動産の売却依頼をするにはどうすればいいの？

媒介契約について解説しています。

不動産の売却の依頼をしようと思ったら、どう言う手続きを取ったら良いでしょうか？

はい、先ずは、不動産会社と媒介契約を締結して頂く必要がございます。

この中で、大きく分けて2つ種類がございます。

先ず1つが、複数の会社と契約出来る「一般媒介契約」

一社のみとしか契約の出来無い「専任媒介契約」と言う物がございます。

大きく分けると、この2つの契約ですが、どう言う違いが有るのでしょうか？

はい、先ず「専任媒介契約」に関してですが、売主様に対して定期的に、販売状況を

連絡する義務がございます。

又、不動産業者が見れる「レインズ」と言うサイトに、7営業日以内に必ず登録して

いた頂かないといけないと言う義務がございます。

「一般媒介契約」に関しては、こちらの今の二つの義務は特にございません。

後、細かいのですが、「専属専任媒介契約」と言う物が有りますが、基本的には

「一般媒介」で契約して頂くか、「専任媒介」で契約して頂くか、こちらの2つで

検討して頂ければ良いかと思います。

分かりました。有難うございます。

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