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「浜松市不動産売却 動画」の記事一覧(93件)

法定相続分
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/07/10 09:30

 

 

相続の配分割合って法律で決まってる?

 

 

相続が発生した場合の、法定相続分とは何でしょうか。

 

 

民法では、遺産を「誰が、いくら相続するのか」についての目安が定められています。

相続人が遺産を相続できる法律上の割合を「法定相続分」といいます。

 

 

法定相続分の割合はどの位なのでしょうか。

 

 

「法定相続分」は誰が法定相続人になるかによって異なります。

 

例えば、被相続人に配偶者と子が2人いる場合、法定相続分は配偶者が2分の1、子がそれぞれ4分の1で等分します。

 

 

配偶者に子供がいない場合はどうなるのでしょうか。

 

 

被相続人の配偶者に3分の2、被相続人の父母に3分の1を人数で等分します。

 

 

配偶者と相続人の兄弟のみが相続する場合はどうですか。

 

 

配偶者は4分の3、相続人の兄弟は4分の1を兄弟の人数で等分します。

 

 

その他に何か気を付けることはありますか

 

 

「法定相続分」は相続人が「特別な意思表示をしなかった」場合の基準です。

 

遺言や遺産分割協議が存在する場合には、法定相続分にこだわる必要はなく、遺言や遺産分割協議が優先されます。

 

 

 

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相続不動産の評価
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/07/05 09:12

リンク https://youtu.be/cguyV76Eewc

 

 

相続不動産ってどう評価するの?

 

 

相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか?

 

 

建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。

固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。

 

問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じではありません。

 

 


評価額と違うのでしょうか?

 

 

同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。

 

まず、相続する土地が路線価地域にあるのか、倍率地域にあるのかによって計算方法が変わるのです。

 

 


路線価というのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか?

 

 

倍率地域とは簡単に言うと路線価のついていないエリアの事になります。

 

 


路線価がついていないエリアというのがあるのですね?

 

 

そうです。

 

 


では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか?

 

 

まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。

 

この路線価に土地の面積をかけて土地の価値を評価します。

 

一般的に路線価は公示価格の80%を目安に設定されています。

 

 


あらかじめ時価の変動についても想定してあるということですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。

 

 

まずは国税庁のHPにある路線価図を開いていただき、相続される土地の前面道路に記載してある数字を確認して下さい。

例えば、150Fと記載してあればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。

 

路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。

 

 


数字の後ろについているFというアルファベットは何ですか?

 

 

それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。

 

 


路線価を確認したら次に何をすればよいですか?

 

 

次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。

地積と記載してる欄にある数字が土地の面積です。

その面積と路線価を掛けてください。

 

例えば、先ほどの例で示した土地が100㎡だった場合、150,000円×100㎡で15,000,000円となります。

 

 


意外に簡単ですね。

 

 

これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。

先ほど計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。

この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。

 

 


税理士さんに相談すれば良いのですか?

 

 

いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。

 

ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。

 

 

調整をしていないと言うことですか?

それでは使い勝手が悪い土地の場合、多く相続税を払っていることになりませんか?

 

 

そういうことになります。

ですので、多くの土地を相続する場合には、土地の評価に長けた税理士さんに相談することをお勧めします。

 

 


次に倍率地域のケースを教えてもらえますか?

 

 

まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。

 

そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。

 


 

倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか?

 

 

倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。

 

 

良く分かりました。ありがとうございました。

 

 

 

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売却費用
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/07/02 09:23

 

 

売却時にはどんな費用が発生するの?

 

不動産売却時に発生する費用について解説しています。

 

 

残っている住宅ローン以外に、売却の費用は何が必要なのですか?

 

 

はい、先ずは売買契約書に貼付する印紙代です。

印紙税法に依って売買契約書に記載されている売買代金に応じた額が定められています。

令和三年現在であれば、1000万円を超えて5000万円以下の場合は、1万円となっております。

詳しくは担当者にご確認下さい。

 

次に、抵当権抹消や、住所氏名の変更が有る場合は、登記費用が必要となります。

又、地域に依ってですが、売渡証書の作成費用が必要となります。

 

それと最後に仲介手数料です。

 

 

それ以外に必要となる費用は何か有りますか?

 

 

はい、その他契約内容に依っては、土地家屋調査士に支払う測量費用や

建物の解体に掛かる費用等が必要となるケースが有ります。

又、税務署や税理士の方に確認頂く事をお薦め致しますが、

譲渡所得税等が課税されるケースも有ります。

 

 

なるほど、良く分かりました。有難うございます。

 

 

 

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リースバック
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/06/28 10:03

 

 

リースバックとリバースモーゲージの違いは?

 

 

最近、「リースバック」という言葉をよく聞くのですが「リバースモーゲージ」とは何が違うのですか?

 

 

まず金銭面について、「リバースモーゲージ」とは、所有不動産を担保に金融機関から融資を受けることです。

 元金については、所有者が亡くなられた際に返金して頂きます。返済方法は所有不動産の売却や預貯金での返済も可能です。

 

 

リースバックはどのようなものですか。

 

 

「リースバック」については、所有不動産を不動産買取業者に売却をして頂き、売却金を取得します。

 両者とも、資金調達してもそのままその不動産に住み続けられる点は共通しています。

 

 

違いは何でしょうか。

 

 

「リバースモーゲージ」の場合不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、

「リースバック」は不動産買取業者に所有権が移転しますので、この点が最も大きな違いです。

 

 

他に何かありますか。

 

 

「リースバック」の場合には、不動産買取業者と賃貸借契約を締結して頂き、貸主へ賃料を支払って頂く必要があります。

 

 

「リバースモーゲージ」と「リースバック」のメリットは何ですか。

 

 

「リバースモーゲージ」は住み慣れた自宅を手放すことなく、融資を受けることが出来るので、

愛着のある地域から引っ越しをする必要はありません。

リースバックも同様に、売却後も済み続けることが出来るのがメリットです。

 

 

デメリットは何ですか。

 

 

「リバースモーゲージ」の場合、融資を受ける際に多くの制約があります。

 

例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続人全員の同意などです。

また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。

 

「リースバック」は「リバースモーゲージ」に比べると制約は少ないのですが、

所有権が移転する「売却」ですので、手放すことに抵抗のある方は向かないかもしれません。

 

 


「リースバック」を選択した場合、賃料はどう決まるのですか。

 

 

取扱いの業者様により異なりますが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。

同じく、敷金礼金についても敷金のみで、礼金は取らない業者様も増えています。

 

 


仮にもう一度不動産を買い戻したい場合には、買い戻せるのでしょうか。

 

 

こちらも業者様により異なりますが、売却後も一定期間であれば買い戻せる特約を売買契約書に記載することもできるかと思います。

 

 

リースバックで資金を得て、住み続けたけれど契約者が亡くなった場合には、

残された配偶者は退去しなければならないのでしょうか。

 

 

契約者ご本人がお亡くなりになった場合、一定の審査が必要になりますが、

審査の結果により、そのまま住み続けていただくことも可能です。

 

 

その場合、保証人は必要でしょうか。

 

 

リースバックを利用される際には、保証会社を利用して頂く必要があります。

保証会社は保証人に替わり、貸主に家賃を保証するものですので、保証人を立てる必要はないケースがほとんどです。

保証人ではなく、緊急連絡先をご本人以外でご指定頂くことはあるかと思います。

 

詳細については、取扱いをされる保証会社にお尋ねください。

 

 

 

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相続について
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/06/25 09:37

 

そもそも相続ってなんですか?

 

 

相続対策とは相続税対策のことでしょうか。

 

 

「相続対策」と「相続税対策」は似て非なるものです。

 

「相続税」が発生するケースは相続全体の9%程度であり、「相続税対策」はその9%の富裕層が行えば良いのですが、「相続対策」は概ね全ての人が必要です。

 

 

相続税の支払い対象者は9%しかいないのですね、意外と少ない印象です。

なぜこんなに少ないのでしょうか。

 

 

それは相続税には『基礎控除』というものがあるからです。

 

 

基礎控除はどのくらいあるのでしょうか。

 

 

基礎控除は『3,000万円+600万円×法定相続人の数』で計算できます。

 

 

法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか。

 

 

その通りです。

 

 

基礎控除があることにより、相続税を払う人は少ないのでしょうか。

 

 

その通りです。

 

 

基礎控除については分かりました。

しかし、相続税を払う必要がなさそうですが、相続対策が必要でしょうか。

 

 

基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。

 

従って、どのように財産を分割するのかにより、身内同士で争いごとに発展してしまうケースもあるのです。

相続人全てが十分に納得して相続できることが理想の形だと思います。

 

 

相続できる割合等は法律に定めがあるのでしょうか。

 

 

相続人になれる人は法律で決まっています。また、相続割合も法律で決まっています。

しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。

 

 

法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか。

 

 

相続には3つのパターンがあります。

 

①遺言による相続

 

②遺産分割協議による相続

 

③法定相続 の3つです。

遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。もし遺言書が無ければ、法定相続人全員で遺産分割協議を行い相続します。

従って、法律で定めている相続割合は目安でしかありません。

 

 

遺言の作成はとても重要ですね。

 

 

その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。

 

 

 

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売却時期について
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/06/23 09:22

 

 

高く売れる時期ってあるの?

 

 

不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか?

 

 

そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。

 

 

何故その時期に需要が高まるのですか?

 

 

転勤や入学等で人が動く時期だからです。

 

 

ではその時期に売り出すと高く売れるのですね?

 

 

いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、

必ずしもその時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。

 

 

でも、その時期の需要は高まるのですよね?

 

 

確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。

需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので

不動産会社にとっては繁忙期なので、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方には

その時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。

 

 

では、高く売るにはどうしたらよいのですか?

 

 

はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、

同じエリア内にライバルになりそうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか

というマーケティングも重要になってきます。

 

 

他にポイントはありますか?

 

 

営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。

どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。

 

 

売主様側で出来る対策はありますか?

 

 

はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。

 

土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも重要です。

 

 

リフォームはした方が良いですか?

 

 

リフォームに関しては難しいところですね。

 

築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。

 

そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。

 

リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。

 

 

不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントが沢山あるのですね!

 

 

そうですね!

 

 

 

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共有名義で離婚売却
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/06/16 09:54

 

 

離婚した配偶者との共有名義の不動産はどうなるのか?

 

 

実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。

売却するにはどう進めれば良いですか。

 

 

そうですか・・・

 

離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、

不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。

 

購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、

例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、

その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

 

 

住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか?

 

 

お気持ちは理解できますが、そうなんです。

 

もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に

相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。

ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。

 

 

何か特別な手続きが必要なのですか?

 

 

住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して

財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、

譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。

 

お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、

ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

 

 

私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか

 

 

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って

土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。

 

 

なかなか難しいかもしれませんね・・・

 

 

一番お勧めの方法としては、家を売却することです。

 

売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。

 

売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。

 

その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。

まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

 

 

そうですね。それでは査定をお願いします。

 

 

 

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古い家を高く売るポイント
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/06/07 09:27

 

古い家を高く売る方法ってあるの?

 

 

古い家は売れるのでしょうか?

 

 

はい、もちろん大丈夫です!

築年数が経った家でも、リフォームや建て替えをされる方もおられますので、問題ありません。

 

 

そうですか。

知り合いから、古い家の場合には「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか?

 

 

はい、それは本当です。

更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって購入希望者が増えることが多いです。

その結果、高く売れるケースもあります。

また、建物を所有しなくなった場合、空家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、

売主様も安心ですよね。

 

 

わかりました。

ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか?

 

 

はい、あります。更地にして売却する場合、次の3つを注意ください。

①上などの解体費用を出す必要があります。

②固定資産税の軽減が受けられなくなります。

③隣の土地の所有者との打ち合わせ です。

 

 

詳しく教えてもらえますか?

 

 

はい。

 

まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。

数十万から数百万かかる場合があります。

 

続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、

居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、課税標準額が6分の1になるという軽減措置があります。

建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。

 

最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、注意が必要です。

 

 

更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか?

 

 

はい。その場合もあります。

 

 

それはどの様な場合でしょうか。

 

 

はい。更地にせず、そのまま売却した方が良い場合は、5つあります。

 

 

詳しく教えて頂けますか?

 

 

はい。まずは、1つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。

 

2つ目。古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。

 

3つ目。解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。

 

4つ目。解体費用が著しく高い場合です。

 

最後は、手元に解体費用がない場合などです。

 

このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

 

 

わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。

 

 

はい。その方がよいですね。

 

 

 

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契約決済
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/06/02 10:56

 

 

契約と決済ってどう違うの?

 

 

不動産の取引って、契約と決済がありますよね。仮契約と本契約みたいなものですか?

 

 

いえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約書を締結した時が契約となります。

 

ただ、不動産の取引では契約と同時に物件の引き渡し等を行うことができないケースが多く、

それらを決済の際に行うことが一般的です。

 

 

契約と引き渡しなどが同時にできないのは、どんなケースですか?

 

 

例えば、融資を利用する場合や、居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。

融資を利用する場合、申込には契約書などが必要となります。

 

居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に、引っ越すことになります。

さらに更地渡しですと、ここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。

 

 

確かにそうですね。

 

 

ですので、金額はもちろん、残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡し時の条件などの

特約事項なども記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。

 

 

では、決済とはどんなことを行うんですか?

 

 

はい、残代金の支払い、所有権の移転登記です。

 

通常、買主様が融資を受ける金融機関で行うのが一般的です。

買主様と売主様、不動産業者だけでなく、司法書士が立ち会います。

 

売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認を司法書士が行い、問題が無ければ融資の実行を行います。

登記に関する書類への記入以外に、買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や登記・火災保険に関する支払いの伝票の記載、

売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収書の記入などを行います。

 

 

いろいろありますね。

 

 

それらの手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。

引き渡した鍵の各本数、境界確認書や合意書など書類の内容、引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名押印を頂きます。

 

 

それでやっと終了ですか?

 

 

売主様が住宅ローンを利用していた場合には、抵当権の抹消が必要となります。

売主様は仲介担当者・司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと、抵当権抹消書類を取得します。

 

売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから、法務局に行き、抵当権の抹消と所有権移転、新たな抵当権設定の登記申請をおこないます

 

 

決済って、そんなに多くの事をするんですか!大変ですね。

 

 

抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票・戸籍の附票などの必要書類もあります。

諸費用含め、トータルで必要な金額の明細もわからないですよね。

 

仲介の担当者は、日々これらの業務を行っています。

仲介手数料には、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。

 

 

なるほど、よくわかりました。

 

 

 

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取得費不明時の売却益算出方法
カテゴリ:浜松市不動産売却 動画  / 投稿日付:2022/05/31 09:26

 

 

取得費不明時の売却益算出方法

 

 

不動産って、売却した時に税金がかかるんですよね?

 

 

居住用の不動産を売却した際など、様々な特例はありますが、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、

基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。

 

 

利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか?

 

 

売却した額から、その不動産を取得した際の「取得費用」と売却の際の「譲渡費用」を差引して計算します。

 

 

売却は最近の事なのですぐにわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね。

 

 

確かに長らく住まれたマイホームや、親族から相続した場合などは何十年前と言う事は良くあります。

 

 

そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね。取得費が分からないと言う事起きませんか?

 

 

不動産売却をされる方で、既に契約書を紛失されていたり、書類を相続時に処分されている事もけっこうありますね。

引っ越しの際に行方不明になることもあります。

 

 

それだと計算できないですよね。どうするんですか?

 

 

取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5%相当額を「概算取得費」として計算します。

例えば、1,000万円で譲渡したのであれば50万円、2,000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。

 

 

ちゃんと想定されているんですね。でも、5%ってかなり低くないですか?

 

 

そうですね。例えば、いわゆるバブルと言われる時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。

 

 

そうなると、本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ている事になるんですか。

 

 

そういうこともあり得ますので、まずは良く探す事、それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらう事をお勧めします。

古い書類や専門的な書類で分かりづらい事もありますし、提携の司法書士に確認してもらう事などもできるかと思います。

 

 

それでも無い場合は諦めるしかないですか?

 

 

登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や、『市街地 価格指数』を用いる方法などもあるようです。

 

 

方法はあるんですね!

 

 

全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。

ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえる事もあるかと思います。

不動産の税金に長けた税理士と提携している不動業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。

 

 

なるほど、まずは相談ですね。

 

 

はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。

 

 

わかりました、有難うございます。

 

 

 

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