浜松市不動産売却　動画の記事一覧｜浜松市南区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

そもそも相続ってなんですか？

相続対策とは相続税対策のことでしょうか。

「相続対策」と「相続税対策」は似て非なるものです。

「相続税」が発生するケースは相続全体の９％程度であり、「相続税対策」はその９％の富裕層が行えば良いのですが、「相続対策」は概ね全ての人が必要です。

相続税の支払い対象者は９％しかいないのですね、意外と少ない印象です。

なぜこんなに少ないのでしょうか。

それは相続税には『基礎控除』というものがあるからです。

基礎控除はどのくらいあるのでしょうか。

基礎控除は『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で計算できます。

法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか。

その通りです。

基礎控除があることにより、相続税を払う人は少ないのでしょうか。

その通りです。

基礎控除については分かりました。

しかし、相続税を払う必要がなさそうですが、相続対策が必要でしょうか。

基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。

従って、どのように財産を分割するのかにより、身内同士で争いごとに発展してしまうケースもあるのです。

相続人全てが十分に納得して相続できることが理想の形だと思います。

相続できる割合等は法律に定めがあるのでしょうか。

相続人になれる人は法律で決まっています。また、相続割合も法律で決まっています。

しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。

法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか。

相続には３つのパターンがあります。

①遺言による相続

②遺産分割協議による相続

③法定相続　の３つです。

遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。もし遺言書が無ければ、法定相続人全員で遺産分割協議を行い相続します。

従って、法律で定めている相続割合は目安でしかありません。

遺言の作成はとても重要ですね。

その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。

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高く売れる時期ってあるの？

不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか？

そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。

何故その時期に需要が高まるのですか？

転勤や入学等で人が動く時期だからです。

ではその時期に売り出すと高く売れるのですね？

いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、

必ずしもその時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。

でも、その時期の需要は高まるのですよね？

確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。

需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので

不動産会社にとっては繁忙期なので、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方には

その時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。

では、高く売るにはどうしたらよいのですか？

はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、

同じエリア内にライバルになりそうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか

というマーケティングも重要になってきます。

他にポイントはありますか？

営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。

どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。

売主様側で出来る対策はありますか？

はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。

土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも重要です。

リフォームはした方が良いですか？

リフォームに関しては難しいところですね。

築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。

そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。

リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。

不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントが沢山あるのですね！

そうですね！

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離婚した配偶者との共有名義の不動産はどうなるのか？

実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。

売却するにはどう進めれば良いですか。

そうですか・・・

離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、

不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。

購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、

例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、

その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。

住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？

お気持ちは理解できますが、そうなんです。

もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に

相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。

ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。

何か特別な手続きが必要なのですか？

住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して

財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、

譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。

お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、

ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。

私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか

連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って

土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。

なかなか難しいかもしれませんね・・・

一番お勧めの方法としては、家を売却することです。

売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。

売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。

その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。

まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。

そうですね。それでは査定をお願いします。

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古い家を高く売る方法ってあるの？

古い家は売れるのでしょうか？

はい、もちろん大丈夫です！

築年数が経った家でも、リフォームや建て替えをされる方もおられますので、問題ありません。

そうですか。

知り合いから、古い家の場合には「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか？

はい、それは本当です。

更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって購入希望者が増えることが多いです。

その結果、高く売れるケースもあります。

また、建物を所有しなくなった場合、空家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、

売主様も安心ですよね。

わかりました。

ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？

はい、あります。更地にして売却する場合、次の3つを注意ください。

①上などの解体費用を出す必要があります。

②固定資産税の軽減が受けられなくなります。

③隣の土地の所有者との打ち合わせ　です。

詳しく教えてもらえますか？

はい。

まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。

数十万から数百万かかる場合があります。

続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、

居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。

建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。

最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、注意が必要です。

更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？

はい。その場合もあります。

それはどの様な場合でしょうか。

はい。更地にせず、そのまま売却した方が良い場合は、５つあります。

詳しく教えて頂けますか？

はい。まずは、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。

２つ目。古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。

３つ目。解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。

４つ目。解体費用が著しく高い場合です。

最後は、手元に解体費用がない場合などです。

このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。

わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。

はい。その方がよいですね。

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契約と決済ってどう違うの？

不動産の取引って、契約と決済がありますよね。仮契約と本契約みたいなものですか？

いえ、そうではありません。あくまで不動産売買契約書を締結した時が契約となります。

ただ、不動産の取引では契約と同時に物件の引き渡し等を行うことができないケースが多く、

それらを決済の際に行うことが一般的です。

契約と引き渡しなどが同時にできないのは、どんなケースですか？

例えば、融資を利用する場合や、居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。

融資を利用する場合、申込には契約書などが必要となります。

居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に、引っ越すことになります。

さらに更地渡しですと、ここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。

確かにそうですね。

ですので、金額はもちろん、残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡し時の条件などの

特約事項なども記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。

では、決済とはどんなことを行うんですか？

はい、残代金の支払い、所有権の移転登記です。

通常、買主様が融資を受ける金融機関で行うのが一般的です。

買主様と売主様、不動産業者だけでなく、司法書士が立ち会います。

売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認を司法書士が行い、問題が無ければ融資の実行を行います。

登記に関する書類への記入以外に、買主様は残代金や各清算金、仲介手数料や登記・火災保険に関する支払いの伝票の記載、

売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、各領収書の記入などを行います。

いろいろありますね。

それらの手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。

引き渡した鍵の各本数、境界確認書や合意書など書類の内容、引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名押印を頂きます。

それでやっと終了ですか？

売主様が住宅ローンを利用していた場合には、抵当権の抹消が必要となります。

売主様は仲介担当者・司法書士と一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと、抵当権抹消書類を取得します。

売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから、法務局に行き、抵当権の抹消と所有権移転、新たな抵当権設定の登記申請をおこないます。

決済って、そんなに多くの事をするんですか！大変ですね。

抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票・戸籍の附票などの必要書類もあります。

諸費用含め、トータルで必要な金額の明細もわからないですよね。

仲介の担当者は、日々これらの業務を行っています。

仲介手数料には、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。

なるほど、よくわかりました。

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取得費不明時の売却益算出方法

不動産って、売却した時に税金がかかるんですよね？

居住用の不動産を売却した際など、様々な特例はありますが、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、

基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。

利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？

売却した額から、その不動産を取得した際の「取得費用」と売却の際の「譲渡費用」を差引して計算します。

売却は最近の事なのですぐにわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね。

確かに長らく住まれたマイホームや、親族から相続した場合などは何十年前と言う事は良くあります。

そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね。取得費が分からないと言う事起きませんか？

不動産売却をされる方で、既に契約書を紛失されていたり、書類を相続時に処分されている事もけっこうありますね。

引っ越しの際に行方不明になることもあります。

それだと計算できないですよね。どうするんですか？

取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5％相当額を「概算取得費」として計算します。

例えば、1,000万円で譲渡したのであれば50万円、2,000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。

ちゃんと想定されているんですね。でも、５％ってかなり低くないですか？

そうですね。例えば、いわゆるバブルと言われる時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。

そうなると、本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ている事になるんですか。

そういうこともあり得ますので、まずは良く探す事、それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらう事をお勧めします。

古い書類や専門的な書類で分かりづらい事もありますし、提携の司法書士に確認してもらう事などもできるかと思います。

それでも無い場合は諦めるしかないですか？

登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や、『市街地　価格指数』を用いる方法などもあるようです。

方法はあるんですね！

全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。

ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえる事もあるかと思います。

不動産の税金に長けた税理士と提携している不動業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。

なるほど、まずは相談ですね。

はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。

わかりました、有難うございます。

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買取と仲介はどちらがいいのでしょうか？

よく、不動産会社のチラシに「買取」とありますが、通常の「仲介」とは何が違うんですか？

はい、買取りは不動産売却の「金額」と「資金化のスピード」が違います。

「金額」と「資金化のスピード」ですか。

はい。そうです。まず金額ですが、買取を選択された場合、一般的には不動産会社が買主となりますが、

物件にもよるのですが、最も高く買い取ってくれるケースでも仲介価格の七割以下になります。

７割以下ですか！？ずいぶん安くなるのですね

そうですね、その代わり、買取りを選択された場合、

契約から引渡しも最短２週間程度で売却金を取得できるメリットもあります。

また、不動産の売却を近所の方に知られたくない方や、購入者に「契約不適合の責任」を

負わされたくない方にはおすすめです。

そうなんですね。金額が安くなる以外、デメリットはありますか。

そうですね。金額が最大のデメリットです(笑)

わかりました。ではなぜ、買取は金額が安くなるのですか。

はい、それは、買い取った不動産を高く売るからなんです。

高く売れるのでしょうか。

一般的には住居であればリフォームを行い、まとまった土地であれば、開発したあと分割して販売するケースが多いです。

このように付加価値を付けることによって、その不動産の価値を高めていくのです。

そうなんですね。買取りを選択した方が良いケースはどんな場合でしょうか。

はい、買取りを選択した方が良い場合は５つです。

①　早期に不動産を現金化したい　

②　売却を誰にも知られたくない

③　売却後に買主へ責任を持ちたくない

④　相続した土地で、そのまま市場に出すと買い手が限定されそうな土地

⑤　築古の家で、このままでは売却は難しそうな物件です。

以上の５つは「買取り」を選択される場合が多いです。

では、「買取り」を選択しない方が良い場合を教えてください。

はい、「なるべく高く売りたい場合」や、「売却に時間を掛けられる場合」は買取を選択する必要はないと思います。

わかりました。ちなみに買取りはどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか？

買取りに関しては、全ての会社が出来ることではありませんので、

詳しくは不動産会社の担当者にお尋ねください。

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相続時3,000万円特別控除の要件について

相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたのですが？

はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、

譲渡所得から3000万円を控除することができます。

それは昔からあった制度なのでしょうか？

2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。

最近の話なのですね。なぜできたのでしょうか？

少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の

税制上の措置としてできたものです。

空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか？

特例の対象となる「被相続人住居用家屋」とは、

相続の開始の直前において被相続人の住居の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。

1、昭和56年5月31日以前に建築されていること

2、区分所有建物登記がされている建物でないこと

3、相続の開始の直前において被相続人以外に住居していた人がいなかったこと

になります。

昭和56年より以前の建物なのですね。

はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。

周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。

これらの対策が前提のため、建築時期の制限が設けられています。

区分所有建物というと？

建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、

マンションなどがわかりやすいと思います。

一人で居住していたものでないとダメなのですね。

はい、他に居住している人がいると空家ではないので、

対策の趣旨とは異なってきますからね。

逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか？

老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、

相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、などの要件を満たせば適用の対象となります。

賃貸で貸したりしていた場合はどうですか？

事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象になりません。

また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。

その要件を満たせば適用ですか？

いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、

建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。

たくさん要件がありますが、すべて満たしていれば

何十年も前に相続した物件でも良いのですか？

いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。

そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

期間が限られているんですね。

はい、そうです。

それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、

親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど

様々な要件、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。

これはかなり難易度が高そうですね。

相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、

税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。

買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。

わかりました。ありがとうございます。

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浜松市南区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。

お手持ちの不動産売却をお考えの方

相続した物件の売却を検討されている方

買替えを検討されている方　など

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住宅ローンの支払に困ったときは？

住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？

はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、

50人に１人は返済が困難になると言われています。

最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。

では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。

そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。

金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。

その他、無駄な出費を減らすことや、

家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

その他にありますか。

はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも

一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

分かりました。逆にやってはいけないことはありますか。

はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。

「放置」ですか？そんな方はいるのですか？

ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。

なるほど。放置してしまうと良くないのですか。

はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、

最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。

その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

競売ですか？　それは大変ですね。

はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

その他に何かありますか。

他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。

副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、

「相談」をしていこうと思います。

はい、その方が良いと思います！

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センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）

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不動産売却時売主様から多く頂くご質問について

不動産の売却を考えているのですが、他の方からはどのような質問を受けることが多いですか？

そうですね。ご売却の理由や経緯によっても異なるのですが、一般的には、

・どれくらいの期間で売却できるのか

・売却にかかる費用はどれくらいなのか

・今は売り時なのか

・住みながら売ることができるのか

等があります。

なるほど。確かにどれも気になることばかりですね。ちなみに今は売り時なのですか？

はい。今は売り時と言えます。

コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ、当社グループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却の

お手伝いをさせていただいております。

そうなんですか。自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね。

はい。オンラインでご相談させていただいたり、実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせていただくなど、

従来とは少しやり方をかえながらお手伝いさせていただきました。

そうすると、売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？

そうですね。地域によっても差があるのですが、概ね3か月から半年が一つの目安となります。

また、相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動します。

3か月よりも早く売れるということは、安く売却してしまったということですか？

確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですが、そういう事ではないのです。

購入する不動産を探している方は、それぞれ家探しをスタートする時期が異なります。

探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったと思っても、

逆に売主様としては売却スタートをしてまだ間もないという事もよくあります。

不動産に限らず、新着情報というものは注目を集めやすく、売却をスタートした時点が最も買主様の目にとまりやすいのです。

よく不動産はご縁ものと言われますが、まさにその通りだと思います。

なるほど。そういう事を予め知っておくのと知らないとでは気持ちの部分で全然違いますね。

そうですよね。そういう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと回答させていただくことはもちろんのこと、

お客様に知っておいていただきたい事や注意点などを一歩先にご説明させていただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします。

確かにそうですね。不動産の売買はそう何度もすることではないので、予め教えていただけると助かりますね。

おっしゃる通りで、不動産売買において、「何がわからないかがわからない」まま売買を進めるのではなく、

ご理解いただきたいこと等をしっかりと説明しながらお手伝いができる不動産会社を選んでいただくことが大事です。

今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、その他にも多くの疑問がでてくるかと思いますので、

お気軽にご質問ご相談いただければと思います。

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