「2023年04月」の記事一覧（23件）
カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2023/04/10 10:01
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
浜松市東区のエリアで、中古住宅の買取物件を募集中です。
・住み替えを検討している
・相続して手付かず
・敷地が狭い
・雨漏りしている など
どのような物件でも、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。
地域密着の弊社だからこその、豊富な不動産買取実績と不動産活用実績がございます。
他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件も、お気軽にご相談ください。
☎ 0120-947-454 (通話料無料）
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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
不動産を売却する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。
毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。
「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」
そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。
今回のテーマは、「不動産売却における３つの耐用年数とは」。
少しでも皆様のお役に立てれば幸いです。
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３つの耐用年数とは
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◆そもそも、耐用年数とは？
耐用年数とは、建物や機械などの長期利用する固定資産について、利用に耐えられる年数のことを指します。主に税務上で減価償却を行う際に、その計算の基礎として使います。
例えば、3000万円の価値がある不動産があり、その耐用年数が20年と設定されていたとしましょう。その場合は年々 3000万÷20年＝150万円 ずつ資産価値が減少していき、20年後には資産価値が0円となる、ということです。
たとえ資産価値が0円になったとしても、そこに住めなくなるわけではありません。あくまでも資産価値が0になっただけで、居住することは可能です。
ここでご説明したのは、「理論としての耐用年数」です。
耐用年数は、3つの決め方があり、そのうちの2つ「物理耐用年数」と「法定耐用年数」が、不動産売却の際に関わってきます。
重要なのは、法定耐用年数が、建物価値の残存期間をあらわしているわけではないということです。法定耐用年数が過ぎたからといって、建物の寿命が尽きるわけではありません。
◆3つの耐用年数の決め方
それでは、不動産売却の際に関わる2つを含む、3つの耐用年数の決め方を詳しく見ていきましょう。
【物理的耐用年数】
物理的耐用年数とは、その言葉通りに「モノ」の劣化によって、物理的に使用できなくなるまでの年数のことです。
建材の品質や構造物の仕組みを維持することができる期間ですから、使用状況によって変化しやすい不動産の耐用年数を表すことにはあまり用いられません。どちらかというと、不動産よりは電化製品やバッテリーなどに使われることが多いようです。
【法定耐用年数】
法定耐用年数とは、不動産の価値を公平に算出するため、国が設定している年数です。
税法上、価値を有する期間ということになっており、法定耐用年数を経過しても使用できなくなるというわけではありません。
法定耐用年数は、不動産に課される固定資産税を算出する際に用いられます。
「法定」という言葉が使われているため、なんだか絶対的な基準のように感じますが、単に財務省令によって定められた減価償却費の算定基準に過ぎない、と覚えておいてください。
【経済的耐用年数】
経済的耐用年数とは、その「モノ」の価値がなくなるまでの年数のことです。物理的耐用年数はモノが壊れるまでの年数を表していますが、こちらはモノの価値がなくなるまでの年数となります。
劣化の程度や建物の機能、将来的に行われるメンテナンスなどを考慮しながら耐用年数を算出します。物理的耐用年数よりも算出しやすいものの、やや公平性に欠ける部分があるため、不動産の耐用年数を決める場合は法定耐用年数を用いられることが多いようです。
◆耐用年数は建物だけ
耐用年数は経年劣化が生じるものに適用されるため、土地には適用されません。あくまでも経年劣化が生じる物件だけとなっていますのでご注意ください。
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本日は以上となります。
センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。
■こんな方に■
・不動産をできるだけ早く売って現金化したい
・ご近所に売却を知られることなく進めたい
・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい
・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい
・他社での買取り金額では納得出来ない
他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。
もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。
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家族信託
最近よく聞く家族信託ってなんですか？
簡単に言うと「自分で自分の財産管理をできなくなってしまった時に備えて、家族に自分の財産の管理や処分をできる権限を与えておく方法」のことです。他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法としては投資信託などが人気ですが、家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されているという特徴があります。
不動産で家族信託が使われる具体的なケースってなにがありますか？
よくあるのが認知症対策です。例えばもしも家族信託などの準備をしていなく、所有者である親の認知症悪化により不動産は売れなくなります。不動産は持っているだけで、手入れをする手間やコストがかかってきます。空き家になって、子どもがどんなに「処分したい」と思っても、所有者である親に契約能力がないと売ることができません。
それは大変ですね！家族信託をしていなければ売却することは出来ないんですか？
いえ、どうしても売却したい場合には、法定後見を利用することで売却は可能です。ただ、その際に当該不動産が親の自宅である場合には、自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。許可が出ない場合には、売却できません。
家庭裁判所に許可を取らないといけないのは大変ですね
はい、なので家族信託などを準備し、面倒を見てくれる子どもに自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげることに繋がります。
他には家族信託を使うと良いケースはありますか？
不動産の共有を回避するときです。不動産を共有で相続すると、共有者のひとりが売却を希望しても他の共有者の同意がとれず売却ができないなど、トラブルが生じる場合があります。一方で、家族信託は、不動産の管理・処分を行える者とその利益を受け取ることができる者を分けることができます。不動産の管理・処分権限は一人に集約しつつ、委託者である親の死亡後の
第二受益者は複数人にすることで、委託者死亡後の不動産の管理・処分から生じる利益は複数人で分け合うことができます。
確かに相続した人達で揉めるなんてことはよくありますね・・・
はい、このような場合でも家族信託を活用することで、相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避することができる可能性があります。
不動産を所有している場合、家族信託は非常に重要ですね
はい、家族信託は新しい相続の形とも言われています。特に、ご自宅等の不動産を所有する方にとっては、非常に有効なものではないでしょうか。認知症になった親の生活費や施設費などを、親の不動産を売却した資金でまかなうことができれば、子世代にとっても大きな安心となります。不動産を所有しており家族信託をぜひ検討したいと思われた場合はまずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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