2022年12月の記事一覧｜浜松市南区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

浜松市南区のエリアで、中古住宅の買取物件を募集中です。

・住み替えを検討している

・相続して手付かず

・敷地が狭い

・雨漏りしている　など

どのような物件でも、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

地域密着の弊社だからこその、豊富な不動産買取実績と不動産活用実績がございます。

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件も、お気軽にご相談ください。

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

査定フォーム  や　お問い合わせフォーム　からでも承っております。

不動産買取にあたっての詳細については、こちらの不動産買取専門サイトでご確認いただけます。

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【センチュリー21浜松不動産販売　不動産売却専門サイト】

不動産買取をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。

経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。

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　　　　　≪ご購入をご検討のお客様用HP≫

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浜松市で数多くの不動産売却・不動産買取をサポートさせていただいております。

浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

浜松市中区の土地をご所有の方より、不動産買取査定のご依頼を承りました。

◇浜松市中区菅原町：土地

◇土地面積：25坪

今後建築のご予定もなく、早い時期に処分をご希望とのことで、買取でのご相談をいただきました。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

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【取引事例】

浜松市東区上石田町

◇浜松市東区上石田町：土地

◇敷地面積：220坪

◇成約年月：2022年11月

当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。

お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。

相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、

センチュリー21浜松不動産販売までお問い合わせ下さい。

お客様に最適なご売却プランをご提案いたします。

■ご売却の方法〈仲介と買取の違い〉について知りたい方は、こちらの不動産買取専門サイトでご確認いただけます。

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地元密着の当社では、浜松市の空家・空地の買取業務にも注力いたしております。

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＼まずはお気軽にお問い合わせください／

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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

 毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。

地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。

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  銀行の不動産業参入問題をレビューする！

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今年も税制をはじめとする政策要望活動が佳境を迎えている。

税制改正等とあわせて、全宅連（坂本久会長）があらゆるシチュエーションで訴えているのが「銀行の不動産業解禁の阻止」だ。これまで問題が顕在化するたびに阻止してきたが、銀行の規制改革要望は繰り返されており、依然として予断を許さない状況だ。

本稿ではあらためて、これまでの銀行問題対応の歴史を振り返り、問題意識を共有したい。

不動産業解禁報道の衝撃 「銀行に不動産業を認める」

　平成9（1997）年1月10日付け日経新聞の見出しが不動産業界を震撼させた。

　景気の足踏み状態が続いていた当時、バブル崩壊後から尾を引いていた金融機関の不良債権処理問題が大きな懸案となっていた。その対策の一つとして、金融機関に持ち株会社の子会社を通じた不動産仲介業務を解禁するとの報道がなされたのである。

　大蔵省（現財務省）は検討の事実を否定したが、不動産業参入をもくろむ金融業界から何らかの圧力があったのは間違いないと思われた。

　全宅連では急遽要請書を策定し、全国の宅建協会と連携を図りながら関係方面に対する反対要望活動を展開した。結果的に、報道された法改正が実現することはなかったが、これ以降も金融機関の不動産業参入議論は、その時々の社会状況を背景にさまざまなかたちで浮上する。

　本稿では、全宅連がこの問題に対峙してきたこれまでの取り組みを振り返ってみたい。

規制改革ムードに乗じた解禁の動き

　銀行の不動産業解禁報道があった2年後の平成11（1999）年、今度は金融審議会（金融庁の諮問機関）が銀行の業務規制緩和に切り込んだ。

　バブル崩壊後、政府は成長への原動力を各種規制改革に求め、平成11年3月、「規制緩和推進3か年計画」を策定。同計画のなかで「普通銀行等による信託業務の全面解禁」が打ち出された。

　信託業務にはいわゆる併営業務として不動産の仲介業が含まれており、専業の信託銀行等にしか認められていない。もし普通銀行に信託業を解禁すれば、銀行の不動産業参入を全面的に認めることになり、中小宅建業者への影響は計りしれない。前掲の平成9年の新聞報道はあくまでも一報道に過ぎず、表向き公式な議論ではなかったのに対し、今回は政府の検討機関で堂々と提案されたものであり、業界としてもより深刻な受け止めがなされた。

　全宅連では、普通銀行への不動産仲介業解禁を断固阻止すべく緊急決議を実施し、当時の金融庁長官や建設大臣をはじめとする主要関係者に対し強力な反対運動を行った。その結果、信託業務の一部は門戸が開かれたものの、不動産仲介業は対象外とされ、その旨が信託業務兼営法に明記されることとなった（それ以前は事務ガイドラインの記載に留まっていた）。また、あわせて検討されていた処分型不動産信託の解禁についても、不動産証券化に関係するものに限定され、業界への影響を最小限に食い止めた（前ページ図表1）

「蟻の一穴」とならぬよう…

　1990年代末から始まった低金利政策等の影響により、銀行の最も基本的な収益である貸し出し収益は、その後、十数年で大幅に減少した。こうした状況のなかで、特に預貸業務への依存度が高い地方銀行においては、不動産仲介等に参入し手数料ビジネスで活路を見出したいという意向が強まっている。地方銀行の団体である全国地方銀行協会は、近年になって毎年のように政府の規制改革会議に対し業務規制緩和の要望書を提出しており、その都度、全宅連が反対のアクションを起こしてきた。

　銀行協会の要望内容は毎年ほぼ同じである。一義的には、不動産業の全面解禁を求めているが、少なくとも銀行が扱う事業再生や事業承継に付随した不動産取引を認め、利用者の利便性を図るべきだと主張している（図表2）。地方銀行としては、地域の困っている分野にコミットし、顧客サービス向上という世論的に受け入れられやすい切り口で、なんとか突破口を見出したい意図があるのだろう。

　しかし、たとえ一部でも解禁されれば、それが蟻の一穴となって、なし崩し的に拡大していくことは火を見るより明らかである。業界としては絶対に容認できない。

自民党内での議論に危機感

　全国地方銀行協会の一連の要望に対し、所管の金融庁は「直ちに措置することは困難」との回答を示してきたが、令和2（2020）年4月、今度は自民党金融調査会のプロジェクトチームにおいて、銀行の業務規制緩和が提案され、再び業界に衝撃が走った。

　提言案では、「銀行グループと（銀行以外の）事業会社とのイコールフッティングを確保する」観点から、銀行が行う事業再生や事業承継支援の過程で生じた不動産取引について、銀行自身による仲介を認めるべきとしている。あわせて銀行が保有する不動産の賃貸自由化についても言及し、これらを党の成長戦略に盛り込むことが提案された。　

　全宅連ではあらためて会員の総意を結集し理事会で反対決議を行うとともに、坂本会長が先頭に立って、菅官房長官（当時）をはじめ関係方面に対し強力に反対を訴えた。こうした活動が実を結び、いずれの項目も提言案から削除された。

　さらに、同年の銀行法改正で提案されていた銀行子会社（銀行業高度化等会社）の業務範囲拡大について、これに不動産業が追加されるのではないかとの懸念が全宅連の役員会で出された。銀行法上、銀行子会社に不動産業を認めていないことは明確であったが、直近の銀行問題を巡る動きを踏まえ、念のため国交省に対し業界の懸念を伝えた。その結果、あらためて銀行本体・銀行子会社の業務範囲に不動産業が含まれない旨が確認され、改正銀行法で提案されている「銀行業高度化等会社」についても不動産業務は対象とならないことが、銀行法施行規則および監督指針に明記されることとなった（図表3）。

学ぶべきアメリカの対応

　以上が、直近までの状況であるが、おそらく今後も銀行業界の動きは絶えることがないであろう。

　全宅連では、今後の展開を見据え、令和3（2021）年度に学識経験者を交えた銀行問題研究会を設置。銀行が不動産業に参入することの問題点等について報告書をとりまとめた。論点はいくつかあるが、最後に以下の点を指摘し、まとめとしたい。

1． 銀行の不動産業参入は間違いなくモラルハザードをもたらす。市場の価格破壊のみならず、不動産と自行ローンとの不当な抱き合わせビジネスや利益相反等、消費者および社会にとっても負の効果をもたらす可能性が高い。

2． 米国では、我が国同様、永年不動産業界と金融業界との間でせめぎあいが続いていたが、2009年、NAR（全米リアルター協会）の主張が受け入れられ包括歳出法が成立。銀行による不動産業参入が明確に禁止された。サブプライムローン問題等を通じて露呈した銀行のモラルハザードが背景にある。我が国もこの事実を重く受け止めるべきだ。

【最新動向】

銀行の不動産業参入議論　政府が慎重姿勢を表明

　自民党の宅地建物等対策議員連盟会長である山本有二衆議院議員は、令和4（2022）年6月1日、銀行の不動産業進出について、政府の見解を明らかにするよう質問主意書を提出した。

　これに対し、令和4年6月10日、岸田文雄・内閣総理大臣名で以下の内容の答弁書が発出された。

◆銀行は、銀行法第12条の規定に基づき、その業務として当該宅地建物取引業を営むことはできない。銀行が当該宅地建物取引業を営むことは、銀行の健全性の確保や利益相反が生じるおそれ等に十分留意する必要があるため、「不動産仲介業参入」については、関係者の意見を踏まえつつ、中長期的な検討を要するものであり、直ちにこれを認めることは困難である（抜粋）。

◆銀行の「保有不動産の賃貸自由化」については、金融庁が定めた監督指針に基づき、銀行の保有不動産の賃貸に係る業務が、銀行法10条2項に規定する「その他の銀行業に付随する業務」の範疇にあるかどうかを判断することとしており、銀行が無制限に当該賃貸に係る業務を行えるものではなく、引き続き監督指針に則り当該業務の該当性について判断してまいりたい（抜粋）。

　上記回答は国会法74条のいわゆる質問主意書のルールに則り発出されたものであり、閣議決定を経ている。

　今後、銀行問題が議論される場合には、上記回答が政府見解として無視できない論拠となる。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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設備表

自宅の戸建てを売却するときに、営業マンから設備表をご記入くださいと言われました。

これは何でしょうか。

はい。売買契約書には、売主は、買主に、売買物件について、売主が知っている事柄を説明していただくようになっています。そのための重要な資料です。

そうなんですね。なぜ設備表が重要なのでしょうか

高額な不動産売買契約では、売買物件の状況が、売買契約締結時にどのような状況であるのか、また、どのような状況で買主に引き渡しをするのかを明確にしておく必要があります。その中で、売主が買主に対して、売買対象の設備を明らかにするものが「設備表」です。　設備表の欄の設備の有無について、「有」とした設備が引き渡しの対象となるためです。

では仮に、引き渡し後に、一部設備が壊れていた場合ってどうですか？

はい。その場合に、設備表で故障・不具合の有無の欄で確認をして頂くことになります。

設備表に故障・不具合は「無」と記載されていたにもかかわらず、故障・不具合があった場合には、買主は売主に対して補修の請求をすることが出来ます。

わかりました。補修の「範囲」はありますか。

あります。設備表には、「主要設備」と「その他」の設備に分けられております。

主要設備には給湯関係、水廻り関係、空調関係と、玄関関係の設備が含まれます。

売主への請求することができる部分は、主要設備です。

そうなんですね。請求できる期間はありますか？

はい。あります。引渡完了後から７日以内に、買主から通知を受けた故障・不具合に限り修復義務を負います。

７日以内ですか。では、設備表に記載された主要設備のうち故障や不具合があったものは全て修復の対象になるのでしょうか。

いえ、全てではありません。主要設備のうち、「故障・不具合」の欄に「有」と記載したものは、売主の修復義務は負いません。

わかりました。では、設備表は売却をする際の、どのタイミングで必要となりますか？

はい。それは、不動産会社に売却を依頼する時に、ご記入を頂いた方が良いですね。

そうなんですね。それは何故なんですか？

はい。出来る限り早い段階で設備の故障や不具合を売主が確認し、購入を検討されている方に知らせるためです。問題がないと分れば、購入希望者も前向きに検討して頂けると思います。また、売買契約締結時に売主から買主へ設備表について説明をして頂きます。また、売却依頼時と売買契約締結時とで、設備の状況が異なることもあり得ますので、売買契約時に改めてご記入いただいた設備表について、売主から買主へ説明していただきます。説明することによって、買主が設備に故障・不具合があるかないかを、また、その呼称・不具合の内容を知って購入した場合、引き渡し後のトラブル防止にもつながります。　

確かにそうですね。その他、設備表について注意することはありますか？

そうですね、売買契約締結時に設備表を説明した後は、売主は引渡時までその状態を保たなくてはなりません。契約締結時の説明と引渡時の設備の状況が異なってしまった場合には、売主は、その設備について修復義務を負わなくてはならないからです。今まで通りに生活して頂ければ問題ないかと思います。

なるほど、良くわかりました。ありがとうございました。

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・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）

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リンク　https://youtu.be/mXb3swia_OU

買取保証

住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです

何か良い方法はないでしょうか？

その場合「買取保証」はいかがでしょうか？

「買取保証」ですか？どういう制度なんですか？

買取保証とは、一般的な仲介で一定期間売れなかった際に、あらかじめ売主と不動産業者間で取り決めていた額で不動産会社が「買取」をする売却方法の事です。一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で「買取」とは不動産会社が直接買主となる方法です。

仕組みはなんとなくわかったんですが、結局どういうメリットがあるんですか？

言ってしまえば仲介と買取の良い所取りができることです！

つまり、仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら、万が一売れなかった時は、買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。

売れなければ最終、不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね！他にはメリットはありますか？

売却期限と買取価格があらかじめ分かるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。

買取保証を付ければ、不動産会社が提示する買い取り額が決まっているため、その金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。また資金計画が狂いにくいので「いつになったら売れるんだろう？」「∼円を下回ったらどうしよう？」といった心配をしなくてすみます。仮に仲介売買の期間で売れたのなら、不動産会社の買い取り額よりも確実に高くなるため、嬉しい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。

確かに最初からスケジュールや買取金額がわかっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね、ただ最終的に買取になった場合はかなり安くなりそうですね・・・

確かに不動産会社による買取となるなら、売却価格は仲介売買の相場よりも低くなってしまいます。

不動産の状態や性質、価値などによって異なりますが、基本的には70%程度で価値は下がると思います。

ただ買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料がかかりません。

例えば、不動産が3000万円で売れた場合、仲介手数料が96万円もかかるので、買取保証によってかなりの額を節約できることになります。また買い取ってもらった場合、引き渡した後の契約不適合責任を売主は負わない取り決めをするケースが一般的です。

この辺りは不動産会社に買い取ってもらった時のメリットでもあります。

なるほど、買取の場合のメリットもあるんですね。あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。

そうですね！また買取保証では売り手と不動産会社は「専属専任媒介契約」もしくは「専任媒介契約」を結びます。上記媒介契約を結んでいる間は、他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することは出来ません。そのため、不動産会社はいくつかの選択肢を用意したうえで慎重に選ばないといけません。

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浜松市で数多くの不動産売却・不動産買取をサポートさせていただいております

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浜松市中区の中古住宅をご所有の方より、不動産買取査定のご依頼を承りました。

◆浜松市中区浅田町

◆土地面積：40坪

◆建物面積：23坪

◆間取り：4DK

◆築年数：52年

今後住むご予定もなく、早い時期に処分をご希望とのことで、買取でのご相談をいただきました。

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【取引事例】

浜松市東区中野町

◇浜松市東区中野町：戸建て

◇間取り：4LDK 

◇成約年月：2022年11月

当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。

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センチュリー21のスタッフがお客様から日頃よく質問される項目をまとめました。

住まいのご売却や買い替えの参考にしてください。

まとめてお読みになられたい方は画面左側（ＰＣ・タブレット）もしくは記事下側（スマホ）にカテゴリご売却・お住み替えＱ＆Ａという項目がありますのでそちらからご覧ください。

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【Q1】不動産の売却を考えていますが、最初に何をすればよいのでしょうか？

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まずは、不動産の査定を行なうことをおすすめします。
査定とは、その不動産がいくら位の金額で売れそうか、売却予想価格を調べることです。センチュリー21では、メールでご依頼いただける無料査定サービスを行なっており、複数店舗にも依頼ができますので便利です。

参考になるページ⇒不動産の売却相談について

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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