「2022年06月」の記事一覧（21件）
カテゴリ：浜松市不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/06/25 09:37
そもそも相続ってなんですか？
相続対策とは相続税対策のことでしょうか。
「相続対策」と「相続税対策」は似て非なるものです。
「相続税」が発生するケースは相続全体の９％程度であり、「相続税対策」はその９％の富裕層が行えば良いのですが、「相続対策」は概ね全ての人が必要です。
相続税の支払い対象者は９％しかいないのですね、意外と少ない印象です。
なぜこんなに少ないのでしょうか。
それは相続税には『基礎控除』というものがあるからです。
基礎控除はどのくらいあるのでしょうか。
基礎控除は『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で計算できます。
法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか。
その通りです。
基礎控除があることにより、相続税を払う人は少ないのでしょうか。
その通りです。
基礎控除については分かりました。
しかし、相続税を払う必要がなさそうですが、相続対策が必要でしょうか。
基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。
従って、どのように財産を分割するのかにより、身内同士で争いごとに発展してしまうケースもあるのです。
相続人全てが十分に納得して相続できることが理想の形だと思います。
相続できる割合等は法律に定めがあるのでしょうか。
相続人になれる人は法律で決まっています。また、相続割合も法律で決まっています。
しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。
法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか。
相続には３つのパターンがあります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続 の３つです。
遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。もし遺言書が無ければ、法定相続人全員で遺産分割協議を行い相続します。
従って、法律で定めている相続割合は目安でしかありません。
遺言の作成はとても重要ですね。
その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。
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他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。
もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。
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カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2022/06/23 17:12
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。
地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。
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2022年の公示地価を読み解く
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公示地価は1月1日時点における全国の特定地点（2022年〔令和4〕の調査地点は約2万6,000地点）の1平方メートルあたりの単価を示すもので、1970年（昭和45）から毎年公表されています。
2022年の公示地価の全体像としては、「回復基調にあるものの、コロナ前の水準を完全に回復するまでには至らない」という状況でした。
2021年（令和3）は全用途において前年比マイナスになりましたが、2022年は徐々に景気が回復局面に入りつつあり、かつ低金利が続いていることから、住宅地において住宅需要が高まり、マンション用地などへの需要も回復してきました。それが地価の回復に一役買ったものと思われます。
ただ、現時点に至ってもまだインバウンド需要は完全には回復しておらず、商業地の回復の足を引っ張るかたちとなりました。用途別にいえば、住宅地と工業地はコロナ前の水準をほぼ取り戻したといってもいいでしょう。
住宅地、工業地に比べて商業地の戻りが鈍い
地価変動率の推移を見ると（図表1）、2022年の住宅地変動率はおおむね2021年の下落率を上回る上昇率を示しています。これは新型コロナウイルスの感染拡大を受けて大きく下落した2021年以前の水準を回復しつつあることを意味します。これと同じことは工業地にも当てはまります。
一方、戻りが弱いと思われるのは商業地です。たとえば東京圏の場合、2021年が前年比で−1.0％であるのに対し、2022年は＋0.7％でした。確かに上昇には転じているものの、コロナ前の水準はまだ取り戻せていないことがわかります。これと同じことは、大阪圏にも当てはまります。
図表1で、地価変動率を地域別に見ていくと、東京圏は全用途平均が＋0.8％で、住宅地は＋0.6％、商業地が＋0.7％となりました。図表にはありませんが、内訳を詳細に見ると、住宅地は23区すべてにおいて上昇へと転じ、なかでも港区や目黒区では上昇幅の拡大が確認されました。
次に大阪圏ですが、全用途平均が＋0.2％で、住宅地が＋0.1％、商業地が前年比で変わらずという結果になりました。大阪圏の商業地は下落こそ止まったものの、上昇の強さに欠ける動きとなっています。
インバウンド需要が戻らないと大阪圏の商業地は苦しい
大阪圏の商業地では、インバウンド全盛だったコロナ前の上昇率は非常に高く推移しており、2018年の＋4.7％、2019年の＋6.4％、2020年の＋6.9％というように、東京圏に比べても高い水準で推移していたのです。つまり2022年の変動率が、下げ止まったとはいえ上昇に転じないのは、インバウンド需要が現状、まだ冷え込んでいるからだと思われます。
やはり図表にはありませんが、その内訳を詳細に見ると、大阪圏のなかでも大阪市の商業地はかなり厳しく、マイナス圏から脱せない状況が続いています。2021年の－4.4％に比べて下げ率は縮小したものの、それでも－1.1％でした。
ところが、これとは逆に京都市の場合、2021年が－2.1％だったのが、2022年は＋0.7％になり、コロナ前の水準は奪還していないものの、地価は上昇へと転じています。これは、京都市が観光地としてインバウンド需要だけでなく、日本人観光客からも支持されていることと無縁ではなさそうです。
京都市も大阪市と同様、インバウンド需要が戻らない現状において厳しいのは同じですが、インバウンド需要に頼り切った大阪市に比べ、京都市は日本人観光客を呼び寄せる観光資源があるので、大阪市に比べて回復が早かったと考えることができます。
三大都市圏以上に地方四市の上昇率は大きい
次に地方圏について見てみましょう。札幌、仙台、広島、福岡という「地方四市」においては、コロナ禍の影響が色濃く反映された2021年でさえ、全用途だけでなく住宅地、商業地、工業地のいずれもがプラスでした（図表1）。
とはいえ、用途別に見ると多少、まだら模様の部分があります。住宅地の上昇率は、コロナ禍の影響が出る前の2020年とほぼ同じ水準まで戻ってきましたが、商業地は2020年の上昇率が＋11.3％もあったこともあり、同水準までは追いつけていません。
ちなみに、図表にはありませんが、地方四市のうち札幌市の住宅地の強さが目立ち、前年比で＋9.3％になり、かつ札幌市内にある305地点は一部地点が横ばいであった以外はすべて上昇しました。
年後半の上昇率が高いことからも回復傾向がうかがわれる
なお、年1回、1月1日時点の地価を調査する公示地価に対し、7月1日時点の地価を調査する「都道府県地価調査」は、中間時点での数字になりますが、その共通地点における地価変動率の推移を見ると、住宅地も商業地も、前半（7月1日の都道府県地価調査）に比べて後半（1月1日の公示地価）の上昇率が高くなっており、この点からも地価は回復基調にあることがうかがわれます（図表2）。
今後の見通しですが、注目材料はインフレの動向です。常識的な水準でのインフレであれば、それに連動して地価上昇の可能性は高まりますが、あまりにもインフレが昂進してしまうと金利が大きく上昇し、不動産市況にとってネガティブな影響が及ぶ恐れが生じてきます。ウクライナ紛争が資源価格に及ぼす影響など、当面、インフレ要因からは目が離せません。
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本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
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高く売れる時期ってあるの？
不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか？
そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。
何故その時期に需要が高まるのですか？
転勤や入学等で人が動く時期だからです。
ではその時期に売り出すと高く売れるのですね？
いえ、不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので、
必ずしもその時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。
でも、その時期の需要は高まるのですよね？
確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。
需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので
不動産会社にとっては繁忙期なので、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方には
その時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。
では、高く売るにはどうしたらよいのですか？
はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、
同じエリア内にライバルになりそうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか
というマーケティングも重要になってきます。
他にポイントはありますか？
営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。
どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。
売主様側で出来る対策はありますか？
はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。
土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも重要です。
リフォームはした方が良いですか？
リフォームに関しては難しいところですね。
築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。
そういうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。
リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。
不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントが沢山あるのですね！
そうですね！
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〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2022/06/21 09:18
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只今、弊社では買取物件を大募集しております。
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〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2022/06/21 09:17
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カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2022/06/21 09:16
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2022/06/20 10:41
【取引事例】
浜松市東区小池町
◇浜松市東区小池町：土地（資材置場）
◇成約年月：2022年6月
◇面積：925㎡（約280坪）
当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。
お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。
相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、
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カテゴリ：浜松市不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/06/16 09:54
離婚した配偶者との共有名義の不動産はどうなるのか？
実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。
売却するにはどう進めれば良いですか。
そうですか・・・
離婚される場合、財産分与として婚姻中の財産は夫婦それぞれで分け合うことになっており、
不動産も財産分与の対象となり、2分の1ずつとなります。
購入当初の出資額に応じて持ち分を決められたかと思いますが、
例えば、ご主人が3分の2、奥様が3分の1の持ち分を持たれていたとしても、
その持ち分とは関係なく2分の1ずつ分け合うことになるのが原則です。
住宅ローンを払っているのは私なのですが、それでも2分の1ずつになるのですか？
お気持ちは理解できますが、そうなんです。
もし離婚成立後も持ち分を2分の1ずつにしていると、将来売却しようと思った時に
相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になります。
ですので、どちらかが相手に共有持ち分を譲ることが一番スムーズかと思います。
何か特別な手続きが必要なのですか？
住宅ローンが残っていない場合は、離婚協議書を作成して
財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、
譲り受けた方は相手方に代償金を払うことで公平に財産分与できるので比較的簡単です。
お二人ともに住宅ローンが残っている場合は持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては名義変更ができませんので、
ローンの借り換えや、ご実家などからお金をだしていただく必要があります。
私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすれば良いでしょうか
連帯保証人や連帯債務者になっている場合、別のどなたかになっていただくか、物的担保と言って
土地や建物を担保に入れることで連帯保証人を外してもらう方法があります。
なかなか難しいかもしれませんね・・・
一番お勧めの方法としては、家を売却することです。
売却価格が住宅ローンの残額より高い場合、売却後に手元に残ったお金を分け合うだけでよくなります。
売却価格が住宅ローンの残額より低い場合は、現金で差額の補填をして住宅ローンを完済する必要があります。
その他にも方法はありますが、あまりお勧めはできません。
まずはご自宅がいくらくらいで売却できそうか、査定のご依頼をしていただくのが良いと思います。
そうですね。それでは査定をお願いします。
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2022/06/14 09:15
【取引事例】
浜松市東区中野町
◇浜松市東区原島町：戸建て
◇成約年月：2022年5月
当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。
お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。
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カテゴリ：浜松市不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/06/07 09:27
古い家を高く売る方法ってあるの？
古い家は売れるのでしょうか？
はい、もちろん大丈夫です！
築年数が経った家でも、リフォームや建て替えをされる方もおられますので、問題ありません。
そうですか。
知り合いから、古い家の場合には「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか？
はい、それは本当です。
更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって購入希望者が増えることが多いです。
その結果、高く売れるケースもあります。
また、建物を所有しなくなった場合、空家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、
売主様も安心ですよね。
わかりました。
ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか？
はい、あります。更地にして売却する場合、次の3つを注意ください。
①上などの解体費用を出す必要があります。
②固定資産税の軽減が受けられなくなります。
③隣の土地の所有者との打ち合わせ です。
詳しく教えてもらえますか？
はい。
まず、①解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。
数十万から数百万かかる場合があります。
続いて、②は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、
居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、課税標準額が６分の１になるという軽減措置があります。
建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。
最後に、③は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、注意が必要です。
更地にして売った方が良いのは分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか？
はい。その場合もあります。
それはどの様な場合でしょうか。
はい。更地にせず、そのまま売却した方が良い場合は、５つあります。
詳しく教えて頂けますか？
はい。まずは、１つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。
２つ目。古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。
３つ目。解体が困難な場合です。例えば、足場を組む場所がないなどです。
４つ目。解体費用が著しく高い場合です。
最後は、手元に解体費用がない場合などです。
このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。
わかりました。まずは自宅の状況を確認してみます。
はい。その方がよいですね。
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