2022年05月の記事一覧｜浜松市南区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

取得費不明時の売却益算出方法

不動産って、売却した時に税金がかかるんですよね？

居住用の不動産を売却した際など、様々な特例はありますが、売却つまり譲渡したことで利益が発生した場合は、

基本的に不動産譲渡所得税が課税されます。

利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？

売却した額から、その不動産を取得した際の「取得費用」と売却の際の「譲渡費用」を差引して計算します。

売却は最近の事なのですぐにわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね。

確かに長らく住まれたマイホームや、親族から相続した場合などは何十年前と言う事は良くあります。

そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね。取得費が分からないと言う事起きませんか？

不動産売却をされる方で、既に契約書を紛失されていたり、書類を相続時に処分されている事もけっこうありますね。

引っ越しの際に行方不明になることもあります。

それだと計算できないですよね。どうするんですか？

取得費が不明な場合は、その不動産を譲渡したことで得た金額の5％相当額を「概算取得費」として計算します。

例えば、1,000万円で譲渡したのであれば50万円、2,000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。

ちゃんと想定されているんですね。でも、５％ってかなり低くないですか？

そうですね。例えば、いわゆるバブルと言われる時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。

そうなると、本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ている事になるんですか。

そういうこともあり得ますので、まずは良く探す事、それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらう事をお勧めします。

古い書類や専門的な書類で分かりづらい事もありますし、提携の司法書士に確認してもらう事などもできるかと思います。

それでも無い場合は諦めるしかないですか？

登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や、『市街地　価格指数』を用いる方法などもあるようです。

方法はあるんですね！

全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。

ただ、これらの経験のある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえる事もあるかと思います。

不動産の税金に長けた税理士と提携している不動業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。

なるほど、まずは相談ですね。

はい、建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。

わかりました、有難うございます。

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・相続して手付かず

・敷地が狭い

・雨漏りしている

・遺品がたくさんある　など

どのような物件でも、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

地域密着の弊社だからこその、豊富な不動産買取実績と不動産活用実績がございます。

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毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。

地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。

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2022年12月末に期限を迎える「低未利用地の特別控除」、来年以降はどうなる？

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地価の低い不動産を売っても手元にお金がほとんど残らないこともある

　「未利用地」とは、空き地、空き家、空き店舗、工場跡地、耕作放棄地、管理が放棄された森林など、長期間にわたって有効に利用されていない土地のことだ。また、「低利用地」とは、一時的に利用されている資材置き場や、車両を覆う構造物がない青空駐車場などが該当する。この両者を合わせたものが「低未利用地」となるが、大都市圏の人口密集地よりも地方に多く見られる傾向がある。

　昨今は少子・超高齢社会が到来し、人口減少問題とともに空き家問題が話題になっていて、休眠状態になった土地や建物が増えることで、景観や治安が悪化する恐れが高まり問題視されている。

　なぜ低未利用地のまま放置されているのか。そのいちばんの理由は、こうした不動産を売却しても、手元に残る現金が少なく、それに比べて売却の手間が多くかかってしまう問題があるからだろう。

　不動産の場合、株式や債券などの有価証券のように換金性が高いものではないだけでなく、空き家ならば解体撤去費用や土地境界確定測量の費用など各種費用に加えて譲渡による税金もかかってくる。これらの経費を考慮すると、地方で地価の低い不動産を売却したとき、手元にお金がほとんど残らないケースも起こり得る。そのため結果として、空き地や空き家の状態のままで放置されてしまうことになるのだ。

　この解決策として、2020年7月から、低未利用の土地、建物について譲渡の対価の額の合計が500万円以下など一定条件（図表1）のもとで、譲渡した人の譲渡益に特別控除枠が設けられた。また、この制度によって、土地・建物の流通を活発にし、地域の活性化につなげようという狙いもあり、全宅連も強く推進して、低未利用地の特別控除の制度が始まった。

　この「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」を用いた土地売却のメリットを、通常の売買と比較してみよう（あくまで売買例のサンプルなので、実際の金額とは若干異なるところもある）。

　まず通常の売買の場合では、譲渡価格から取得費と譲渡経費を差し引いた残りが譲渡所得（譲渡益）とみなされ、それが課税対象になる。ただ、古い土地の場合、取得費がわからないこともあるので、譲渡価格の5％を取得費として計算することができる。

　たとえば空き家が建ったままの土地の譲渡価格が350万円だったとする。古い土地で取得費がわからないので譲渡価格の5％として17万5,000円。これに空き家の解体撤去作業費が200万円、不動産会社への仲介手数料（ここでは「低廉な空き家等の売買取引における媒介報酬額の特例」を適用し、消費税を考慮しない）が18万円、土地境界確定測量の費用が35万円かかったとして、譲渡費用は合計で270万5,000円となる。譲渡価格からこれらの経費を差し引くと、譲渡所得は79万5,000円。これに約20％の税金が掛かるので、税額は15万9,000円となり、手取り額は63万6,000円となる。

　一方、経費などはまったく同じで、特別控除の特例を用いた場合はどうなるか。

　この場合、譲渡所得である79万5,000円は100万円以内なので全額を控除でき、課税対象は0円となって、最終的な手取りは79万5,000円全額となる。この特例が適用されたことによって、譲渡者の税負担は15万9,000円も軽減されることになる（図表2）

空き家・空き地問題の解決に宅建業者が果たす役割は非常に大きい

　「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」は、2022年12月31日までの間に低未利用地の譲渡を行った際に適用される期限付きの特例措置だが、創設された2020年7月1日から半年の間にどの程度利用されたのかを見てみよう（図表3）。

　国土交通省・不動産市場企画調整官の徳増真幸氏によると、国土交通省が2021年4～5月にかけて実施した調査で、2020年7月から12月までの間に交付された低未利用地等の譲渡に対する確認書は2,060件となっている。

　また2,060件のうち、譲渡前の低未利用地の状態はどうだったのかというと、空き地が最も多くて58％を占めており、以下、空き家が25％、耕作放棄地等が9％と続いている。所有期間は51年超が25％で最も多く、以下、41～50年が17％、11～20年が同じく17％と続いているという。空き地、空き家のまま長期間にわたって放置されている土地・建物が、地方を中心にして非常に多いということを、この調査結果の数字は物語っている。

　ちなみに、都道府県別に低未利用地の確認書交付実績を見ると、すべての都道府県において交付実績があり、各都道府県の平均実績は約44件となっている（図表4）。

　確認書交付数が最も多かったのが茨城県の124件で、続いて愛知県が117件。その他、全都道府県の平均実績である44件を超えたのは静岡県、岐阜県、北海道、鹿児島県、宮崎県、秋田県など全部で20県ある（図表4）。

　

　1件あたりの譲渡の対価の額は平均231万円だから、同特例の狙いどおり、地方の地価の低い不動産を中心にして譲渡が進んだものと推察される。

　徳増氏によると、具体的な利活用の事例として、石川県輪島市で相続によって老朽化した空き店舗を取得したものの、相続人が遠方に住んでいることから管理が負担になり、放置されていたものを、宅建業者の紹介によってゲストハウスの運営法人が買い手となり、建物を改修してライダーのためのガレージハウスにしたというケースもあるという。

　ところで、同特例措置を活用するためには、低未利用地を譲渡したい人と、その低未利用地を購入して利活用したい人のマッチングが必要になる。こうしたマッチングを行うために、国土交通省の支援を受けて多くの事業者や団体が展開しているのが「空き家・空き地バンク」だ。

　前出の国土交通省の調査結果で、空き家が約6割を占めていた低未利用地が、譲渡後、何に利用されたのかを見ると、住宅が57％、その他が18％、事業利用が14％というように、住宅利用が約6割を占める結果になっている。宅地として新築物件が建てられるケースが圧倒的だが、その他の用途も含めてマッチングを円滑に行うためには、空き家・空き地バンクの活用や、地域の不動産の実態に精通した宅建業者の果たす役割は非常に大きいといえる。

「低未利用地の特別控除」制度の延長についても視野に入れておくべき

　図表3の数字にあるとおり、譲渡前の低未利用地の状態は空き地が約6割を占めているが、今後は空き家の率が大きく伸びていくと考えられる。

　昨今は子供たちが東京などの大都市圏に出て働き、両親が地方に住んでいるというケースが多いからだ。そうした場合、両親が亡くなったり、施設に入所したりして空き家となった実家をどうするかは、大都市圏に生活基盤を持つ子供たちにとって大きな問題になるだろう。

　5年ごとに行われる「住宅・土地統計調査」の2018年調査データによると、全国の空き家数は約849万戸になり、全住宅に占める空き家の割合（空き家率）は13.6％となっている。

　野村総合研究所の予測値によると、今後、空き家の件数は2023年が1,293万戸、2028年が1,608万戸、2033年が1,955万戸とされており、増加傾向をたどることが予測されている。

　空き家を放置し続けた場合、放火や倒壊といったリスクのほか、犯罪者や野生生物の住処になったり不法投棄物のたまり場になったりすることなども指摘されている。

　現状、「低未利用地の適切な利用・管理を促進するための特別控除」が適用されるのは2022年12月31日までだが、国土交通省では、「現在、2020年12月以降の利用状況を調べている最中で、利用状況も踏まえて今後のあり方について検討していく」という見解を述べている。

　今後も全国的に空き家が増加していく可能性が高いことを考えると、全宅連としてもさらなる期間延長となるように働きかけていきたい。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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【取引事例】

浜松市東区安間町

◇浜松市東区安間町：土地

◇土地面積：223㎡（67坪）

◇成約年月：2022年4月

当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。

お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。

相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、

センチュリー21浜松不動産販売までお問い合わせ下さい。

お客様に最適なご売却プランをご提案いたします。

■ご売却の方法〈仲介と買取の違い〉について知りたい方は、こちらの不動産買取専門サイトでご確認いただけます。

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どのような物件（敷地が狭い、遺品がたくさんある　など）でも、信頼と安全を第一にお客様のご事情に配慮した不動産売却をサポートいたします。

＼まずはお気軽にお問い合わせください／

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買取と仲介はどちらがいいのでしょうか？

よく、不動産会社のチラシに「買取」とありますが、通常の「仲介」とは何が違うんですか？

はい、買取りは不動産売却の「金額」と「資金化のスピード」が違います。

「金額」と「資金化のスピード」ですか。

はい。そうです。まず金額ですが、買取を選択された場合、一般的には不動産会社が買主となりますが、

物件にもよるのですが、最も高く買い取ってくれるケースでも仲介価格の七割以下になります。

７割以下ですか！？ずいぶん安くなるのですね

そうですね、その代わり、買取りを選択された場合、

契約から引渡しも最短２週間程度で売却金を取得できるメリットもあります。

また、不動産の売却を近所の方に知られたくない方や、購入者に「契約不適合の責任」を

負わされたくない方にはおすすめです。

そうなんですね。金額が安くなる以外、デメリットはありますか。

そうですね。金額が最大のデメリットです(笑)

わかりました。ではなぜ、買取は金額が安くなるのですか。

はい、それは、買い取った不動産を高く売るからなんです。

高く売れるのでしょうか。

一般的には住居であればリフォームを行い、まとまった土地であれば、開発したあと分割して販売するケースが多いです。

このように付加価値を付けることによって、その不動産の価値を高めていくのです。

そうなんですね。買取りを選択した方が良いケースはどんな場合でしょうか。

はい、買取りを選択した方が良い場合は５つです。

①　早期に不動産を現金化したい　

②　売却を誰にも知られたくない

③　売却後に買主へ責任を持ちたくない

④　相続した土地で、そのまま市場に出すと買い手が限定されそうな土地

⑤　築古の家で、このままでは売却は難しそうな物件です。

以上の５つは「買取り」を選択される場合が多いです。

では、「買取り」を選択しない方が良い場合を教えてください。

はい、「なるべく高く売りたい場合」や、「売却に時間を掛けられる場合」は買取を選択する必要はないと思います。

わかりました。ちなみに買取りはどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか？

買取りに関しては、全ての会社が出来ることではありませんので、

詳しくは不動産会社の担当者にお尋ねください。

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センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）

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【取引事例】

浜松市東区北島町

◇浜松市東区北島町：戸建て

◇成約年月：2022年04月

当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。

お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。

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相続時3,000万円特別控除の要件について

相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたのですが？

はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、

譲渡所得から3000万円を控除することができます。

それは昔からあった制度なのでしょうか？

2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。

最近の話なのですね。なぜできたのでしょうか？

少子高齢化、人口減少に伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の

税制上の措置としてできたものです。

空家対策が目的なんですね。では、どんな要件があるのでしょうか？

特例の対象となる「被相続人住居用家屋」とは、

相続の開始の直前において被相続人の住居の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。

1、昭和56年5月31日以前に建築されていること

2、区分所有建物登記がされている建物でないこと

3、相続の開始の直前において被相続人以外に住居していた人がいなかったこと

になります。

昭和56年より以前の建物なのですね。

はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。

周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。

これらの対策が前提のため、建築時期の制限が設けられています。

区分所有建物というと？

建物の中で複数に区分され、各戸が住居・店舗・事務所等の用途で構成されている建物のことで、

マンションなどがわかりやすいと思います。

一人で居住していたものでないとダメなのですね。

はい、他に居住している人がいると空家ではないので、

対策の趣旨とは異なってきますからね。

逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか？

老人ホーム等への入所直前まで居住していて、要介護・要支援認定を受け老人ホーム等に入所し、

相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、などの要件を満たせば適用の対象となります。

賃貸で貸したりしていた場合はどうですか？

事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象になりません。

また、これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。

その要件を満たせば適用ですか？

いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、

建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。

たくさん要件がありますが、すべて満たしていれば

何十年も前に相続した物件でも良いのですか？

いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。

そしてその期限が2023年の12月31日までとなっています。

期間が限られているんですね。

はい、そうです。

それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、

親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど

様々な要件、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。

これはかなり難易度が高そうですね。

相続登記には司法書士、建物の滅失登記には土地家屋調査士、

税金に関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。

買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。

わかりました。ありがとうございます。

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・相続をした

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住宅ローンの支払に困ったときは？

住宅ローンが支払えない場合って多いのですか？

はい、昨年の新型コロナウィルス感染拡大により、返済が困難な方は増えています。

コロナ禍に関係なく、住宅ローンの破綻率は毎年２％と言われていて、

50人に１人は返済が困難になると言われています。

最近では、コロナ禍により例年以上に支払いが難しくなっている方がおられると思われます。

では、住宅ローンが支払えない場合にやった方が良いことってありますか。

そうですね。先ずは借り入れをしている金融機関に相談することをお薦めします。

金融機関は返済が困難になった場合、支払猶予などをしてもらえる場合があります。

その他、無駄な出費を減らすことや、

家族の協力を得て収入を確保することも大事なことかと思います。

その他にありますか。

はい、公的機関や税理士、会計士などの専門家に相談するのも

一つの手です。様々な国や地方自治体の支援サービスを教えてもらえる場合もあります。

分かりました。逆にやってはいけないことはありますか。

はい、それはですね、一番やってはいけないことは「放置」することです。

「放置」ですか？そんな方はいるのですか？

ええ。意外と多くの方が、支払えなくなって、そのまま放置してしまうケースがあります。

なるほど。放置してしまうと良くないのですか。

はい。良くないです。優遇金利の停止はもちろん、

最悪の場合、不動産を競売にかけられてしまう場合もあります。

その時は、住んでいる家から引越しをしなければなりません。

競売ですか？　それは大変ですね。

はい。そうなんです。住む家がなくなってしまいますから。

その他に何かありますか。

他には、借金を借金で返すことや、ハイリスクな投資、ギャンブルにお金をつぎ込むこと。

副業などの無理なバイトをされるのもお薦めしません。体は大事な資本です。

わかりました。住宅ローンが支払えなくなった場合には、まずは「放置」せずに、

「相談」をしていこうと思います。

はい、その方が良いと思います！

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