2022年03月の記事一覧｜浜松市南区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。

地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。

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住宅ローン金利引き上げ この先どうなる？

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　国内大手銀行が2月に発表した住宅ローン金利（＝店頭金利）は、たとえば三井住友銀行で固定金利特約期間10年を選んだ場合、この10年間に適用される金利は、1月適用分の年3.40％から0.10％高い、年3.50％に引き上げられています。これは他の大手銀行もだい

たい同様の上げ幅で、三菱UFJ銀行が年3.39％だったものを年3.49％に、みずほ銀行が年2.75％だったのを年2.8％に引き上げました。

　この水準がいつ以来なのかについて、時系列で住宅ローン金利の推移を公表している三井住友銀行のサイトを見てみると、10年固定金利が3.50％になったのは、2015年8月以来です。金利の推移をたどっていくと、そこから徐々に低下していき、2017年2月には2.95％まで下がりました（図表1）。

　これが直近のボトムで、その後はしばらく3.20～3.40％で推移し、2020年3月にはコロナ禍の影響で金融緩和に転じたため3.15％まで低下しました。そこから徐々に住宅ローン金利は上昇に転じ、2022年2月で3.50％まで上昇したという流れです。

　ちなみに、これらの住宅ローン金利は、あくまでも店頭表示金利であり、住宅ローンを申し込んだときに、これがそのまま適用されるとは限りません。

　たとえば三菱UFJ銀行のネット専用住宅ローンを利用すると、10年固定金利の適用金利は、店頭表示金利の年3.49％から年0.84％まで低下します。ですから、住宅ローン金利が上がったといっても、まだ低い金利で借りる方法はあるので、あわてる必要はありません。しかし、住宅ローン金利が上昇する傾向にあるということには、留意しておくべきでしょう。

　なにしろ住宅ローンは借り入れる金額が大きいだけに、水準の上昇、低下が不動産マーケットに大きな影響を及ぼすからです。

世界各国ともに利上げに向かって動き始めている

　現状、この金利上昇を目の前にして不動産を購入しようとしている人はどう考えるでしょうか。これはおそらく2つのパターンに分かれます。

　1つは、金利が本格的な上昇局面に入る前に、駆け込みで不動産を買ってしまおうというパターンです。

そしてもう1つは、利上げによって不動産価格が下がる可能性があるから、それを待って買おうと考えて買い控えるパターンです。

　現段階で不動産マーケットがそのどちらにより傾くのかは、不透明です。

　ただ、1つだけ確実に言えるのは、世界経済の状況などを幅広く見て、今後の金利のゆくえに思いをめぐらせたときに、「金利はこれから先、上昇する可能性が高い」ということを前提にしたうえで、不動産投資の戦略を練る必要がある、ということです。

　米国は昨年11月に、量的金融緩和の縮小・終了を決定し、この3月半ばには終了させる予定です。米国では記録的なインフレが続いているだけに、量的金融緩和を終了させた後は、継続的に利上げを実施していく方針です。

　ユーロ経済圏は、米国ほど積極果敢な利上げ対応ムードを見せてはいないものの、インフレに対する警戒感をにじませており、徐々に高まりつつある利上げ観測を否定していません。

　イギリスは、2021年12月に政策金利を0.15％引き上げたのに続き、2月はさらに0.25％引き上げることを決定しました。その理由は、エネルギー価格の高騰に加え、新型コロナウイルスによる行動規制緩和に伴う需要増、原材料・労働者不足によるインフレが起こ

ることへの懸念です。

　その他の国でも、韓国は2021年8月、11月に続き、2022年1月にも利上げを行っていますし、ニュージーランドも2021年10月、11月と2回利上げを実施しました。

2022年の夏から2023年の年初に利上げが行われる可能性もある

　このように、インフレへの懸念と金利上昇は世界的な潮流になっています。日本だけがこの潮流から無縁というわけにはいきません。

　3月2日現在、ロシアによるウクライナへの侵攻は続いていて、その結果、原油価格の指標となる油種、WTI（ウエスト・テキサス・インターミディエイト）

は7年半ぶりに1バレル＝100ドルを超えています。ロシア産天然ガス価格も今後どうなるか先行きは不透明です。

　エネルギー価格が上昇すれば、日本国内の物流コストや製造コストが上がります。企業間で取引されるモノの値段を示す企業物価指数は、日銀が2022年1月に公表した直近の値で前年比8.5％という、かなり高い上昇を見せました（図表2）。

　総務省が2022年1月に公表した消費者物価指数は、企業のコスト削減努力などによって、生鮮食品を除く総合は前年同月比0.5％程度の上昇で済んでいますが、原油価格などの上昇がさらに進めば、多くの企業がどこかの時点でコスト増を製品価格に転嫁せざるを得なくなるでしょう（図表3）。

　そうなったとき、日本でも消費者物価が欧米並みに上昇し、日銀内でも利上げの可能性が議論の俎上に乗せられるのではないかと考えています。

　その時期はいつでしょうか。このままエネルギー価格が上昇し続けるなら、おそらく夏あたりから利上げの議論が出始め、年末、あるいは2023年の年始あたりに利上げというシナリオも想定されますから、利上げへの警戒感を持っておくべきだといえます。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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 浜松市で数多くの不動産売却・不動産買取をサポートさせていただいております。

浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

浜松市南区の土地をご所有の方より、不動産買取査定のご依頼を承りました。

今後建築のご予定もなく、早い時期に処分をご希望とのことで、買取でのご相談をいただきました。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

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どのような物件でも、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

地域密着の弊社だからこその、豊富な不動産買取実績と不動産活用実績がございます。

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件も、お気軽にご相談ください。

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契約が解除されたら手付金はどうなるの？

契約が解除となった時、手付金や仲介手数料はどうなるのかについて解説しています。

友達から、不動産契約をキャンセルしたって言う話を聞いたんですけども

キャンセルする事も出来るのですか？

はい、残念乍ら、契約の成立後に解除となるケースが稀に有りますね。

その場合、手付金は、どうなるのでしょうか？

手付金を返却する必要が有る解除と、返却する必要が無い解除と有ります。

手付金を返さないといけないケースも有るのですか？

はい、白紙解除と言いますけれども、契約自体が無かった

と言う事になりますので、手付金を返却する必要が有ります。

そうなんですね。

手付金を返さなくても良い解除も有るのですか？

はい、手付解除・違約解除などが、そちらになります。

但し、仲介手数料は

手付解除・違約解除の場合には、契約自体が成立していますので発生します。

白紙解除の場合には契約自体が無かった事になりますので、仲介手数料は発生しません。

分かりました。解除には手付解除・違約解除・白紙解除の三種類が有るんですね。

はい。

よく分かりました。

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センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

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・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）

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【取引事例】
 

浜松市東区西ヶ崎町

◇浜松市東区西ヶ崎町：土地

◇成約年月：2022年2月

 
◇土地面積：300坪

当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。

お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。

相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、

センチュリー21浜松不動産販売までお問い合わせ下さい。

お客様に最適なご売却プランをご提案いたします。

■ご売却の方法〈仲介と買取の違い〉について知りたい方は、こちらの不動産買取専門サイトでご確認いただけます。

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どのような物件（敷地が狭い、遺品がたくさんある　など）でも、信頼と安全を第一にお客様のご事情に配慮した不動産売却をサポートいたします。

＼まずはお気軽にお問い合わせください／

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売るのと貸すのどっちがお得？

売却と賃貸、それぞれのメリット・デメリットを解説しています。

私、東京にマンションを持っているんですけど、もう2年間空き家になっているんですよ。

それは、もったい無いですね。

売ろうか貸そうか悩んでるんですけど、どうしたら良いですかね？

はい、先ずは売却のメリットなんですけれども、

こちらは、まとまったキャッシュが入って来ますので、そちらを使って頂いて他の

運用をして頂けると言うのがメリットになります。

デメリットに関しては、強いて言うなら、

今後、大幅なインフレ等が起こった時に、あの時売らなければ良かったなぁと言う

後悔が有るかなって言う事ですかね。

賃貸のメリットって何ですか？

賃貸のメリットに関しては、大きくは定期的な収入が入って来る事ですね。

デメリットは、どう言う所でしょうか？

デメリットに関しては、先ず一つ目が、家賃滞納ですね。

特にローンの支払いをされていらっしゃる方なんかに関しては、かなりの

リスクになると思います。

もう一つが、その室内での自殺であったりとか

孤独死なんかが起こってしまいますと

その資産が、大幅に価値が下がってしまうと言うリスクが有りますので、ここは大きな

デメリットかなと思います。

じゃあ、売却しようかな。

そうですね。

有難うございます。

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共有名義の不動産売却について解説しています

今持っている物件が妹と共有名義になっていて

こんな物件でも売却って出来るのでしょうか？

はい、妹様が今回の不動産に関しまして

売却を同意されているので有れば大丈夫です。

ただ、大きく分けて3つ程、妹様には立ち会って頂く場面が有ります。

媒介契約時・売買契約時・決済時　この3つの場面で、妹様が立ち会って

頂いて署名と捺印を頂くのですが、大丈夫でしょうか？

妹は遠方に住んでいて毎回立ち会いは難しいと思うのですけれど、どうしたら良い

でしょうか？

それでしたら「委任状」で対応させて頂きますのでご安心下さい。

委任状って何か必要な書類って有るのでしょうか？

はい、委任状に、ご本人様に実印を押して頂く形になりますので、

別途、印鑑証明書をご準備頂ければと思います。

印鑑証明って何か有効期限って有るのでしょうか？

はい、法的な決め事は無いのですけれども、

金融機関が直近3ヶ月以内の物でないと受け付けをしないというケースが有ります

ので、なるべく新しい物を取得してご提出して頂ければと思います。

分かりました。有難うございます。

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・他社での買取り金額では納得出来ない

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浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

浜松市南区・中区のエリアで、中古住宅の買取物件を募集中です。

・住み替えを検討している

・相続して手付かず

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不動産には色々な価格があるって本当？

一物四価について解説しています。

不動産には、色々な価格が有るとお聞きしたんですが？

はい、一般的には4つの価格「一物四価」

と言うのがございます。

一物四価ですか？具体的にはどう言う物が有るんですか？

はい、一つ目は公示価格と言います。

公示価格。新聞なんかで見た事が有りますね。

毎年3月頃に発表が有りますので、

その際には、新聞やニュースなんかで取り上げられたりされますね。

二つ目は何ですか？

はい、固定資産税評価額と言います。

固定資産税評価額？

税金などの支払いで見た事が有りますね。

はい、毎年7月の初旬には、納付書が届くと思います。

三つ目は何でしょうか？

はい、路線価と言います。

路線価ですか？

一般的には余り耳にされる事が少ないと思いますけれども、

相続税の計算をする時の指標となります。

四つ目は何ですか？

はい、時価となります。

時価ですか？実際の価格の様な物でしょうか？

実際に、売主さん・買主さんが契約される時に使う実勢価格となります。

なるほど、分かり易いですね。有難うございました。

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【取引事例】

浜松市浜北区西中瀬

◇浜松市浜北区西中瀬：中古住宅

◇土地面積：6５坪

 
◇延床面積：87坪

◇成約年月：2022年2月

当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。

お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。

相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、

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どのように不動産査定をおこなっているの？

不動産の査定手法について解説しています。

不動産会社のチラシによく「無料査定」という言葉が出て来るんですけども

不動産会社の人は、価格をどの様に算出しているのでしょうか？

はい、不動産の価格の算出の方法には、代表的には3つの手法が有りまして、

一つ目が、原価法

二つ目が、取引事例比較法

三つ目が、収益還元法

こちらの3つの手法を使って金額の算出をさせて頂いております。

私、東京にマンションを持ってるんですけども、こういった場合はどの様に算出するの

でしょうか？

はい、分譲マンションの居住用という事でしたら、取引事例比較法を使って算出さ

せて頂いております。

私、田舎に両親が住んでる一戸建ての家が有るのですけども、こちらの場合は如何

でしょうか？

一戸建ての場合ですと、建物の部分を原価法、

土地の部分を取引事例比較法という事で受けて、金額を出して最後に合計した物を

査定金額という事で提出させて頂いております。

実は、東京のマンションには、人が住んでるんですけども、こちらの場合は如何でしょうか？

賃貸でお貸しになっているという事で有りますと、収益不動産という事で見させて

頂いておりますので

収益還元法を使って金額の算出をさせて頂いております。

なるほど、有難うございます。

有難うございます。

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