浜松市南区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売,センチュリー21浜松不動産販売

浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

 毎月1回、不動産業界や建築業界での最新ＮＥＷＳをお届けします。

地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。

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改正空家対策特別措置法が施行

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日本全国に849万戸あるという空き家（総務省、2018年住宅・土地統計調査）。空き家問題は、今やとても身近なものになっている。2023年12月13日に施行された改正空家対策特別措置法（改正空家法）は、危険な空き家を生まないための管理の確保と、空き家の活用促進を大きなテーマにしている。改正のポイントを整理する。

固定資産税の優遇解除「管理不全空家」

　これまで、対策を要する空き家として空家法が定義していたのは、そのままだと倒壊して周囲に大きな悪影響を及ぼす「特定空家」だけだった。改正空家法は、管理が不十分で放っておくと特定空家になるおそれがある空き家を「管理不全空家」と新たに定義した。

　市区町村長から管理不全空家として勧告を受けると、その空き家は固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1減額）が適用できなくなる。特定空家化してしまう手前の段階で空き家に適正な管理を確保し、特定空家の増加を防ぐための手立てだ。

　1月1日が課税基準日となる固定資産税。改正空家法の施行後、2024年の1月1日までには3週間程度しかなかったため、勧告を受け特例が解除される管理不全空家が出てくるのは2025年度の固定資産税からとみられる。管理不全空家かどうかの判断は、空き家の現況から各自治体が総合的に判断する。国土交通省が公表している自治体向けの参考基準によれば、管理不全空家は「建築物の構造部材の破損、腐朽、蟻害、腐食」、「清掃等がなされておらず、飛散のおそれがあるごみ等が敷地等に認められる」、「排水設備の破損等」などが基準に挙げられている。

　法改正によって管理不全空家が登場したことで、空き家所有者から第三者に管理を委託するニーズも高まると予想される。国土交通省では、空き家の管理をビジネスとして受ける場合の空き家管理受託に係るガイドラインを2024年3月末までに策定予定だ。

エリアで集中活用「空家等活用促進区域」

　中心市街地など、地域の拠点となるエリアに空き家がたくさんあると、地域全体の魅力や機能が損なわれてしまう。そこで改正空家法では、空き家の活用を集中的に行うことができる「空家等活用促進区域」の制度を創設した。市区町村が具体的な区域を設定し、どのような空き家活用を行うか、活用指針を定める。活用指針には、接道規制や用途規制を緩和する特例を設けることができる。

　この特例により、活用指針に沿った空き家は、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していなくても建て替えや改築がしやすくなる。第一種低層住居専用地域に空き家を再生したカフェをオープンするといった事例も出てくるだろう。

不動産業者・団体も想定「支援法人制度」

　空き家の相談窓口となり、管理と活用に取り組む団体・企業・NPO法人などを、市区町村長が「空家等管理活用支援法人」に指定する制度も創設された。

　空き家を活用したくても、どこに相談していいかわからず、結果的に空き家をそのままにしている所有者も多い。支援法人は、市区町村から空き家の所有者情報の提供（所有者の同意を得た提供）を受けて、所有者と活用希望者に情報提供を行い、両者のマッチングや所有者からの委託により管理も実施する。このように支援法人は、人手不足の市区町村の空き家対策をサポートする役割を担うことになる。

　支援法人のなり手としては、空き家の流通や管理に専門的知見がある不動産業者や不動産団体が期待されている。

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本日は以上となります。

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次回もどうぞお楽しみに！

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当社センチュリー21浜松不動産販売では、豊富な売却・購入サポート経験のあるスタッフがお客様のご状況とご要望を鑑み、スムーズなお住み替えをお手伝いいたします。

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土地が旗竿地の場合の査定について

自分が持っている戸建てを売却しようと思っているのですが、いわゆる「旗竿地」なので、

あまり価格が高くないと聞いたのですが、本当でしょうか？

一般的には、そのように言われておりますね。

そうですか。うちの場合、どのような査定方法になるのでしょうか。

通常、土地の査定価格は「取引事例比較法」で計算します。取引事例比較法とは、売却する不動産と条件が近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで平均坪（㎡）単価を算出し、算出された単価に、売却する不動産の広さを掛けて計算する方法です。

では、うちも「取引比較事例法」で計算するのですか？

はい。同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので、条件が近い事例はそれほど多くありません。

では、どのような査定をしていくのでしょうか。

はい。旗竿地の場合には路線価（ろせんか）を使って計算します

路線価ですか。ニュースで聞いたことはあるのですが、どんなものですか？

路線価とは、国税庁が毎年7〜8月に公表するその年の1月1日時点における主要な道路に面した1㎡あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。

国税庁ですか。知らなかったです。

そうですね。あまり馴染みはないかもしれませんね。路線価は、国土交通省が発表する公示価格の８割程度に設定され、その公示地価を1.1～1.2倍したものが実勢価格の目安と言われています。つまり、路線価を1.3～1.5倍にすればおよその相場価格がわかるということになります。

では、路線価で土地面積をかければ、査定金額が分かるということでしょうか？

はい。ですが、土地の評価は奥行きの長さによって影響します。奥行が極端に短い場合や長い場合は、一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています。

そのため、路線価を計算するときは、まず奥行価格補正率（おくゆきかかくほせいりつ）を掛け算しなければなりません。

奥行価格補正率とは何でしょうか？

「奥行価格補正率」とは、その宅地の奥行距離に応じて「奥行価格補正率表」に定められている補正率です。

正確な表現でいいますと、道路からの奥行の長さに応じて路線価を調整するための補正率のことを言います。

奥行価額補正率を使って、どのように計算するのでしょうか？

１平米あたりの路線価額＝　路線価　×　奥行価額補正率で計算します。

これで、やっと査定金額が出るのですか？

いえ、これは、路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合、「間口が狭小な宅地等」や「不整形地」の計算をしなければなりません。

まだまだあるのですね（笑）２つの違いを教えてください。

はい。まず間口が狭小な宅地等は、1㎡あたりの路線価額に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。

間口狭小補正率は、間口が狭い土地の評価額を減額するための補正率です。

奥行長大補正率とは、間口の割に奥行が長い土地の相続税評価額を減額する補正率のことをいいます。どちらも旗竿地のような特徴のある土地に対して補正を行うために、地区や距離によって数値化されております。

不整形地の計算はどうですか？

不整形地は、1㎡あたりの路線価額に不整形地補正率を掛け算して計算します。

不整形地補正率は、かげ地割合に応じて定められます。かげ地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地（想定整形地）を想定した場合に、その想定整形地のうち不整形地以外の土地をいいます。また、不整形地補正率の適用については、「不整形地補正率×間口狭小補正率」と「奥行長大補正率×間口狭小補正率」のいずれか有利な方で計算します。

わかりました。不整地の場合も路線価価額に対して補正率を掛けていき調整を図るのですね。

うちの土地の場合は、どちらを利用したら良いでしょうか？

そうですね、一概には言えませんので、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところではありますね。

その金額で売れますか？

そうですね。残念ながらこの方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから、過去に売れた旗竿地と比較したり（取引事例比較法）、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まってきます。

詳しくは、地元に密着した不動産会社にお尋ね頂くと、近隣事例も熟知しているので、

より正確な査定金額が出るかと思います。

わかりました。ありがとうございました。

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静岡市をはじめとする静岡県内、および県外でも、全国のセンチュリー21のネットワークを通じて不動産売却活動が出来るのが、当社の強みです。

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毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産高値売却に向け、今のうちから不動産売却のノウハウを身につけてください。

「できるだけ高値で不動産を売却したい」「何から始めればいいかわからない…」

そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。

さて、前回から「不動産売買契約書」について、記載内容や注意点をご紹介しています。

今回はその後編です。

売買契約書には、契約上で大切なことがあまさず記載されています。不動産売却の際に、重要事項のヌケモレがないかを確認するためにも、ぜひご一読ください。

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「不動産売買契約書」の記載内容と注意点 ～Part2～

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まずは前回のおさらいです。

◆不動産売買契約書の一般的な項目

（1）土地・建物、契約の当事者に関する項目

（2）土地面積および土地代金の精算に関する項目

（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目

（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目

（5）付帯設備等の引き継ぎに関する項目

（6）危険負担、契約違反による解除、契約不適合責任等に関する項目

前回は、(1)～(2)までの記載内容や注意点をご紹介しました。

今回は、(3)～(4)までの項目をご紹介します。

＜不動産売買契約書のチェックポイント＞

※(1)～(2)については、前回のブログをご確認ください。

（3）売買代金や手付金、支払いに関する項目

●売買代金の支払時期と支払方法について

契約締結時に買主から手付金を受け取り、引き渡し時に残代金の支払いを受ける形が多くなっています。土地面積の実測売買で引き渡し時に精算する場合は、その支払い方法についても記載します。

●手付金と手付解除について

契約締結時に支払われる手付金は、最終的に売買代金の一部になります。契約当事者のどちらかが契約の履行をしなかった場合の、手付金の扱いや手付解除の詳細についても明示されます。

●公租公課等の精算について

固定資産税や都市計画税など土地建物に課される税金や、光熱費、管理費などの各種負担金は、売主と買主の間で清算するのが一般的です。

契約書には、負担の区分や精算方法などが明記されます。通常は、物件の引き渡しの前日までは売主、引き渡し日以降は買主とし、精算は引き渡し日を基準に日割りで行うことが多いようです。

納付分担の起算日は「1月1日」か「4月1日」のどちらに決め、契約書にも記載します。

（4）所有権の移転、登記、引き渡しに関する項目

●所有権の移転の時期について

買主から売買代金が支払われると同時に、所有権が売主から買主に移転するのが通常です。契約書にもその旨が明記されます。

●登記申請手続きについて

売主は、買主から売買代金を受領すると同時に、物件の所有権を買主の名義に移行する登記申請手続きを行うのが通常です。契約書にもその旨が明記されます。

●引き渡し時期と抵当権の抹消について

物件の引き渡しも、売買代金の支払い、受領と同時に行われるのが通常です。

完全な所有権で引き渡す契約をした場合、抵当権や賃借権など設定されていないことを確認する必要があります。所有権の行使を妨げる権利は、売主の責任で引き渡しまでに抹消しなければならず、契約書でもその旨が明記されます。

投資用物件の売買では、賃借人やテナントが入居した状態で、賃貸借契約がそのまま買主に引き継がれる場合があります。引き継ぐ権利、引き継がない権利がそれぞれ明確に記載されているか、よく確認しましょう。

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本日は以上となります。

ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。

次回もどうぞお楽しみに！

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◆浜松市中央区上島7丁目

◆土地面積：160㎡

◆建物面積：100㎡

◆間取り：5LDK

◆築年数：築10年

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センチュリー21のスタッフがお客様から日頃よく質問される項目をまとめました。

住まいのご売却や買い替えの参考にしてください。

まとめてお読みになられたい方は画面左側（ＰＣ・タブレット）もしくは記事下側（スマホ）にカテゴリご売却・お住み替えＱ＆Ａという項目がありますのでそちらからご覧ください。

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【Q16】売却するときにかかる費用にはどんなものがありますか？税金もかかりますか？

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売却費用として「仲介手数料」や「抵当権抹消費用」「契約印紙代」等がかかります。

また、売却によって利益が出ると「譲渡所得税」「住民税」がかかります。

（特別控除が受けられる場合があります）

詳しくはセンチュリー21のスタッフにおたずねください。

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本日は以上となります。

センチュリー21浜松不動産販売では、お客様の事情やご要望を考慮した不動産買取を行っております。

■こんな方に■

・不動産をできるだけ早く売って現金化したい

・ご近所に売却を知られることなく進めたい

・購入希望者の内覧や条件交渉の対応が難しい

・仲介売却ではなかなか購入者が見つからないので早く売りたい

・他社での買取り金額では納得出来ない

他不動産会社様に「買取できない」といわれた物件でも、お住み替えの提案ができるよう誠心誠意ご対応させていただきます。

もちろん高価買取りが出来るよう精一杯努力させて頂きます。

お気軽にご相談くださいませ。（相談料無料）

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◆浜松市中央区中山町

◆土地面積：100㎡

◆建物面積：100㎡

◆間取り：不明

◆築年数：築60年

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