2025年05月の記事一覧｜浜松市中央区の不動産売却はセンチュリー21浜松不動産販売｜センチュリー21浜松不動産販売

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「広活法」改正により二地域居住が活性化不動産業界にもビジネスチャンス到来

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近年、関心が高まっている「二地域居住」。空き家対策や地方の人材確保といった地方創生の側面で大きな役割を果たせるのでは？　と政策的な期待も大きくなっているようです。

そうしたなか、政府は二地域居住をよりいっそう後押ししようと2024年11月に「広域的地域活性化の基盤整備に関する法律（広活法）の一部を改正する法律」を施行しました。今回は、この広活法改正を中心に、二地域居住への期待や不動産事業界に求められること等を紹介します。

　広活法は2007年、人口構造の変化や国際化社会の進展などに伴って広域にわたる往来等による地域活性化を図ることが全国各地で重要になってきたことを受け、その基盤整備を目的に制定された法律です。民間と連携した地域発意の計画に基づく広域的な経済活動を支える基盤整備と地域づくりに関するソフト面での支援を一体的に進める財政支援制度などを創設し、地域の自立と活性化を図っています。

　近年、地方を中心に人口減少の著しい地域において、地域のにぎわい消失、生活サービスの維持困難化、働き手の減少といった問題が顕在化し、居住者の生活が持続不可能になる危険が叫ばれています。

　そこで注目されたのが、「二地域居住」です。一般的には都市部と地方部など複数の生活拠点で暮らすライフスタイルを意味する言葉で、団塊の世代の大量退職を控えた2000年代初頭から着目されましたが、大きなムーブメントにはなりませんでした。潮目が変わったのは2020年以降の新型コロナウイルスの感染拡大。働き方改革が一気に進み、リモートワークが普及して働く場所を問わない環境がつくられたことが追い風となり、UIJターンを含め若い世代を中心に注目度が高まりました。

住まい・なりわい・コミュニティを整備しやすく

　二地域居住には、多様なライフスタイルの実現によるウェルビーイングの向上、新たな担い手の確保、新たな需要の創出、専門的な技能を持つ人材とのマッチングによる地域活性化や魅力的な地域づくりといった効果が期待できます。一方で、二地域居住に関心がある消費者が実行に移そうと考えても、「住まい」「なりわい（仕事）」「コミュニティ」に関する課題があるために、なかなか踏み切ることが難しい側面がありました。

　そこで政府はこれらの課題を解決し、二地域居住を推進するために広活法を改正することを決め、2024年2月に閣議決定。同年5月に成立して同年11月に施行となりました。

　改正のポイントは、①都道府県・市町村の連携、②官民の連携、③関係者の連携の3点を促す仕組みづくりです。それぞれの内容は以下のとおり。

① 都道府県・市町村の連携

　二地域居住（法律上は「特定居住」とされる）を促進するための「市町村計画制度」を創設しました。都道府県が、その広域的地域活性化基盤整備計画に二地域居住に関連する事項を盛り込む場合、市町村は二地域居住促進に関する計画として「特定居住促進計画」を策定することができます。

　この「特定居住促進計画」とは、地域における二地域居住に関する基本的な方針や拠点施設の整備に関する事項などを記載することとされています。計画で定められた事業を実施する際には法律上の特例措置が認められ、たとえば住居専用地域において、二地域居住者向けのコワーキングスペースなどを開設しやすくするために、空き家改修費の支援などを行うことができるようになります。

　また、市町村は、都道府県に対して二地域居住に係る拠点施設と重点地区を盛り込んだ「広域的地域活性化基盤整備計画」の作成を提案することができるようになりました。

② 官民の連携

　市町村長が、二地域居住を推進する活動に取り組む法人を「特定居住等支援法人」として指定することができるようになりました。指定の対象としては、NPO法人や不動産会社などの民間企業等が想定されています。

　市町村長は、なりわい（仕事）、イベントといった関連情報を支援法人に提供し、あわせて空き家等の不動産情報も、所有者の本人同意を条件として提供します。一方、支援法人は、市町村長に対して特定居住促進計画の作成や改定を提案することができます。

③ 関係者の連携

　市町村は、特定居住促進計画に関して必要な協議を行うために、当該市町村、都道府県、特定居住等支援法人、地域住民、不動産会社、交通事業者、商工会議所、農協などを構成員とする特定居住促進協議会を組織することができるようになりました。

　政府では、こうした施策を通じて二地域居住の推進を図ろうとしており、施行後5年間で特定居住促進計画の作成数累計600件、特定居住等支援法人の指定数累計600法人を目指しています。

　また、改正法の施行にあわせて「全国二地域居住等促進官民連携プラットフォーム」が設立されました。これは、地方公共団体を中心に構成していた「全国二地域居住等促進協議会」を、官民連携によって二地域居住を強力に推進するために改組したもので、2024年10月29日の設立時点で906団体（官709団体、民197団体）が加盟しています。

　主要な活動は、二地域居住に関する、1）事例の共有と情報交換、2）具体的な課題等に対する対応方策の協議・検討、3）促進に向けたノウハウ等の周知・普及による機運醸成、4）官民のマッチング促進や出会いの場の提供など、オンライン・オフラインの両面からイベント等を行っています。

二地域居住の推進で空き家を活用

　不動産業界にとって、二地域居住の推進は地域に所在する空き家の活用という新たなビジネスチャンスにもつながります。空き家を改修することで、二地域居住者の「住まい」とするだけでなく、コワーキングスペースや店舗など「なりわい」の場とする事例が各地で見られています。

　また、コミュニティ施設への改修によって地域での人的な交流を促進している事例もあり、「住まい」「なりわい」「コミュニティ」の3つの問題を解決するために空き家を活用する動きはこれからも見られるようになるでしょう。

　2024年6月には、国交省が「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定し、そのなかで空き家をはじめとした低廉な価格の宅地建物の取引における媒介報酬について見直しを図ったことで、空き家を流通しやすい環境も整いつつあります。

　実際に、同年7月以降の「成約価格800万円以下」の成約件数が増加基調で推移しています。徐々に空き家活用・流通の動きが広がっていることが推察されており、そのなかには、二地域居住者や移住者の受け皿として活用されている事例もあると見込まれます。

　地域密着で展開している不動産事業者には、空き家を活用した二地域居住者への住まい提供や、地域における「なりわいの場」づくりといったハード面での整備にとどまらず、自治体や地域住民など、他の主体と連携してコミュニティ形成を支援したり、二地域居住をきっかけとした地域活性化をけん引したりする役割が求められそうです。

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本日は以上となります。

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2024年の新設住宅着工戸数から見るカテゴリー別、住宅産業の現状と今後

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2025年1月31日に12月分「新設住宅着工戸数」が公表され、2024年1年分の数値がそろいました。住宅産業のGDPともいわれるこの数字をもとに、日本の住宅産業の現状と今後の見通しを考えてみましょう。

新設住宅着工戸数はジワジワと減少

　2025年1月31日に、2024年12月分の新設住宅着工戸数が公表されました。これによって2024年の1年を通じた数字がそろったことになります（図表1）。

　最近は中古マンションの価格上昇が話題ですが、新設住宅着工戸数は、いわば住宅産業のGDPのようなものです。住宅産業はすそ野が広いため、その動向は景気に影響を及ぼしますし、社会の転換点を広く示しています。

　2024年中の数字が出そろったところで、過去のデータ（図表2参照）を振り返りながら、住宅産業の現状と今後の見通しを考えてみましょう。

　まず総数です。2024年中の新設住宅着工戸数の総数は79万2,098戸でした。総数は2年連続で前年比マイナスです。ここで注目したいのが、「80万戸を割った」ことです。

　新設住宅着工戸数が80万戸を超えたのは1965年のこと。以来、増加傾向をたどり、1年間で100万戸を超える年もありましたが、2009年のリーマンショック直後に80万戸を割りました。ただ、このときは一時的な金融ショックに伴う減少だったためか、2013年には98万戸まで回復しました。

　このように、総数が80万戸を割ったのは2009年と2024年だけですが、2024年は2009年とは違い、トレンドとしては2016年の96万7,237戸あたりからジワジワ減少する過程での80万戸割れだけに、今後も徐々に減っていく可能性が高いと思われます。

需要が根強い貸家は横ばい

　次にカテゴリー別の推移を見てみましょう。

　持ち家は2024年9月まで、34カ月連続で前年同月比マイナスを重ねました。2024年中の戸数は21万8,132戸です。建築費が上昇したことに加え、持ち家はいざ売却しようとしたとき、中古マンションに比べてリセールバリューが悪いため、選ばれにくいという面があります。

　とはいえ、10月には前年同月比でプラスに転じました。中古マンション価格があまりにも高くなったため、価格がほとんど変わらないことに気づいた人たちが、注文住宅の購入にシフトしたからと考えられます。

　ちなみに、2024年の持ち家新築は、1960年よりも少ない水準まで縮小しました。

　賃貸住宅の新築戸数は34万2,044戸で、この3年ほど、ほぼ横ばいの状態が続いています。持ち家が減る一方、賃貸住宅が横ばいなのは、需要がある証です。それは不動産運用の目標利回りを示すキャップレートが史上最低水準にあることが明らかです。

　しかし、特に都心においては、土地が不足しており、建てたい意欲はあっても建てられない、という事情があり、戸数が伸びない状態が続いています。

地価高騰により分譲戸建ては苦戦

　最もきびしいのは分譲戸建てです。24年の戸数は12万1,191戸で、前年比で11.7％ものマイナスになりました。2023年も前年比6.0％のマイナスだったので、きびしい状況が続いています。

　理由は、建築費が高騰していることに加え、郊外の地価が上昇していることです。分譲戸建ては都心よりも郊外に建てられるのが一般的ですが、都心部における地価高騰が周辺にも波及しており、比較的安価な分譲戸建てが提供しにくい環境になっています。

　また注文建築にしても分譲販売にしても、先ほども書いたとおり、戸建てはリセールバリューが悪く、ポジティブな要因があまり見当たりません。

適地不足で分譲マンションの供給は減少

　そして最後は分譲マンションで、戸数は10万2,427戸でした。分譲マンションの戸数も減少傾向にあります。この13年間のデータによると、最も戸数が多かったのは、2013年の12万7,599戸で、多少の上下はあるものの、右肩下がりの推移が続いています。

　分譲マンションの戸数減少は、適地不足にその原因を求めることができます。つまり分譲マンションを建てられる場所が無くなっているのです。実際、分譲マンションは建てれば売れるため、デベロッパーとしては建てたいところですが、土地がなければどうしようもありません。そこで最近は、都心よりも、郊外から地方へと建設の主戦場が移っています。

　近年、中古マンションの価格が大きく上昇していますが、これも新築分譲マンションの供給が、適地不足によって抑えられているからです。適地不足を解消する方法はなく、特に都心部を中心にして、今後も中古マンションの価格上昇が続きそうです。

　では、2025年の新設住宅着工戸数はどうなるでしょうか。おそらく、総数は減ると思われます。賃貸住宅は旺盛な投資熱に支えられ、2024年並みの数字は確保できそうですが、持ち家は多少戻る程度、分譲戸建ては建築費や地価の上昇が足を引っ張りそうです。

　大きな落ち込みはないと現時点では見ていますが、不透明要因は金利の上昇。日銀がどこまで金融を引き締めてくるのか、そこは注視しておきたいところです。

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本日は以上となります。

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浜松市中央区で空き家の処分にお困りの皆様、センチュリー21浜松不動産販売では、どのような状態の空き家でも買取を承っております。たとえ手入れが行き届いていない物件でも、お客様のご事情をしっかりと理解し、最適な形でサポートいたします。

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こんなお悩みはありませんか？

1. 維持・管理の負担

手入れが必要で負担が大きい
空き家を長期間放置すると、清掃や庭の手入れ、建物のメンテナンスなど、思わぬ手間がかかることがあります。屋根や外壁の補修、雑草の処理、さらには雨漏りなど、定期的な管理が欠かせません。こうした維持管理にかかる手間や費用は、特に時間のない方にとっては大きな負担となります。

遠方に住んでいて管理が難しい
空き家が自宅から遠く離れていると、定期的に管理をするのが非常に難しくなります。訪問が少ないため、気づいたときには建物が大幅に劣化していることも少なくありません。遠方の空き家は、物理的な距離だけでなく、精神的な負担も大きくなりがちです。

2. 固定資産税の負担

空き家でも、毎年発生する固定資産税は避けられません。空き家の状態や立地によっては、固定資産税の特例が適用されない場合もあり、その結果税金の負担が重くなることがあります。収益を生まない空き家に対して、維持費と共に毎年税金を払い続けるのは、経済的にも精神的にも負担です。

3. 老朽化や安全性の懸念

建物の劣化
空き家が長期間放置されると、建物の老朽化は避けられません。雨漏りやシロアリ被害、壁や床の腐食などが進行する可能性が高まり、そのまま放置すると修繕費用が大幅に増加します。老朽化が進んだ建物は、安全性にも影響を及ぼすため、早めの対策が必要です。

防犯面の不安
空き家は人の出入りがないため、不法侵入や放火などのリスクが高まります。特に、防犯設備が整っていない空き家は、犯罪のターゲットになる可能性があり、近隣住民にも不安を与えることがあります。防犯上のリスクを抱える物件を放置せず、早めに対策を講じることが重要です。

4. 活用方法がわからない

空き家を所有しているものの、どのように活用すれば良いのかわからず、放置している方も少なくありません。売却や賃貸、リノベーションなど様々な選択肢がありますが、自分にとってどれが最適な解決策なのか迷うことが多いです。空き家を有効活用するためには、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

5. 相続の問題

相続した空き家は、相続人同士で意見がまとまらないことが多く、その結果放置されてしまうケースがあります。共有名義の場合、売却や管理に合意が必要ですが、手続きが煩雑であるため、解決が遅れがちです。相続物件の取り扱いには、法的な手続きが必要になるため、専門家のサポートを受けることで、スムーズに処理が進むことがあります。

6. 近隣への影響

手入れが行き届いていない空き家は、景観を損ねるだけでなく、害虫や雑草が繁殖し、近隣住民に迷惑をかけることもあります。特に近隣の住宅が密集しているエリアでは、空き家の管理不足が地域の住環境に悪影響を及ぼし、苦情が寄せられることもあります。こうした問題を防ぐためにも、空き家の処分や管理を早急に検討することが求められます。

7. 売却のハードル

買い手が見つからない
特に地方や過疎化が進むエリアでは、空き家を売却しようとしても買い手が見つからないことが多いです。敷地が狭い、老朽化が進んでいるなどの理由で市場価値が低く、売却が難しい物件も少なくありません。

修繕費がかかる
売却前に修繕が必要な場合、その費用をどのように賄うかが大きな問題になります。売却後に得られる利益が修繕費に消えてしまう可能性があるため、売却のハードルが上がります。

8. 遺品整理の負担

空き家に故人の遺品が多く残されている場合、その整理が精神的にも肉体的にも大きな負担となります。親族の遺品を整理するには、心の準備が必要なだけでなく、物が多いと時間と手間がかかり、遅れがちです。遺品整理が進んでいない物件でも、当社では買取り対応を行っており、整理の負担を軽減するお手伝いをいたします。

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お客様に合わせた柔軟な対応

私たちセンチュリー21浜松不動産販売は、お客様一人ひとりの事情をしっかりとヒアリングし、ご要望に合った柔軟な対応を心がけています。空き家を売却するにあたって、どのような状況でも最善の解決策を一緒に見つけましょう。

• スムーズな手続き：複雑な手続きや煩雑な書類作成も、当社が全力でサポートいたします。
• 秘密厳守：お客様のプライバシーを守り、安心してご依頼いただけるよう配慮いたします。
• スピード対応：早期の売却を希望される方にも、迅速な対応でサポートいたします。

浜松市中央区エリアで空き家に関するお悩みをお持ちの方は、ぜひ当社にご相談ください。プロの視点で適切なアドバイスと買取提案を行い、安心して次のステップに進めるようお手伝いします。まずはお気軽にお問い合わせください。

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エリア：浜松市中央区北寺島町

土地面積：165㎡

現況：建付地

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浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。

浜松市中央区のエリアで、戸建て不動産の売却物件を募集中です。
空家でも、現在お住まい中でも大丈夫！

・お手持ちの不動産売却をお考えの方

・相続した物件の売却を検討されている方

・住み替えをお考えの方

・転勤される方

ぜひ地元に強いセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください！

不動産売却の経験豊富なスタッフがお客様のご売却をサポートいたします。

浜松市だけでなく、静岡市をはじめとする静岡県内、および県外でも、全国のセンチュリー21のネットワークを通じて不動産売却活動が出来るのが、当社の強みです。

☎ 0120-947-454　(通話料無料）

査定フォーム  や　お問い合わせフォーム　からでも承っております。

不動産買取にあたっての詳細については、こちらの不動産買取専門サイトでご確認いただけます。

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【センチュリー21浜松不動産販売　不動産売却専門サイト】

不動産売却をご検討中の方や相続でお悩みの方は、ぜひ当社にお任せください。

経験豊富なスタッフによる細やかな対応をさせていただきます。

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