「2022年08月」の記事一覧（24件）
カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2022/08/26 09:17
浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。
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最高裁判決 路線価評価を認めず！
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2022年4月19日、相続対策の一環で取得したマンションの路線価評価を認めないとする最高裁判決が下された。今後、「不動産を活用した相続対策は認められなくなるのか？」という不安の声も上がっている。今回の最高裁判決をどう考えればよいのか。松木飯塚税理士法人の代表社員税理士・飯塚美幸氏に話を伺った。
問題の所在と今後注意すべき点とは？
不動産を利用した相続税対策は一般的だが…
現金などの金融資産の相続税評価額は、その金融資産の価値そのものになる。たとえば預貯金が5,000万円あり、かつ時価5,000万円の上場株式を所有していたとしたら、5,000万円プラス5,000万円の計1億円が相続税評価額＝時価として相続税課税される。
ところが、金融資産ではなく、土地や建物などの不動産を所有している場合は、相続が生じたとき、その購入額ではなく、そのときの相続税評価額が時価となる。昨今では1億円で購入した不動産でも、それ以下の相続税評価額となる場合が一般的だ。
そのため、被相続人が高額な金融資産を保有している場合は、不動産を購入し、金融資産を減らして、相続税評価額を引き下げるということが、これまでよく行われてきた。
たとえば400㎡の土地を1億円で取得したとする。1㎡あたりの価格は25万円だ。路線価評価は一般的に公示価格の約80％に設定されるため、1㎡あたりの公示価格が25万円であるならば、路線価は20万円程度になる。この結果、400㎡の路線価は8,000万円になり、この時点で、相続財産評価額が2,000万円も圧縮されたことになる。
また建物については、固定資産税評価額が用いられるが、これは建築年数によって建物価格の30～70％が目安になるため、さらに圧縮効果が得られる。
これらの評価方法は、国税庁の「財産評価基本通達」に規定されており、相続税申告の際の財産評価は、この基本通達に沿って行われている。
ただ、相続税法22条によると、相続財産は「時価」で評価すると規定されているため、原理原則からいえば、不動産については個別に税務署が不動産鑑定を行って評価しなければならない。しかし、すべての相続不動産を不動産鑑定していては、税務署の事務作業が著しく増え、また多額の費用がかかるため、業務に支障をきたす恐れがある。そこで、財産評価基本通達によって、路線価などを用いた画一的な相続財産評価額を時価とすると定めている。
最高裁が追徴課税を支持
今回、路線価評価が認められなかった事案は、相続人がこの財産評価基本通達にある路線価を用いて相続財産を評価し、相続財産の合計額が相続税の基礎控除を下回ったため、相続税をゼロ円と申告したところ、税当局がこれに「ノー」を突き付け、2億4,050万円の追徴課税処分を下した、というものだ。
相続人としては、「他の人と同様に、財産評価基本通達に基づいて相続税額を計算したにもかかわらず、なぜ自分のケースが国税当局から否認されるのか、それは評価における平等原則に反するのではないか」という観点から、追徴課税の処分取り消しを求めた。
この争いが一審、二審を経て、最高裁にまで進み、今回、判決が下された。結果は、税当局が主張する「不動産鑑定を行って出した評価は妥当」というものであり、最終的に相続人の主張は退けられた。
では、どうして相続人の主張は認められなかったのか。まず、事の経緯から見てみよう。
被相続人が94歳で亡くなったのは平成24（2012）年6月のこと。その3年5カ月前である平成21（2009）年1月に、被相続人は東京都杉並区にあるマンション1棟を、8億3,700万円で購入した。購入資金のうち6億3,000万円が信託銀行からの借り入れで、2億700万円が自己資金だった。
また、平成21年12月には神奈川県川崎市のマンション1棟も購入。こちらの購入金額は5億5,000万円で、うち3億7,800万円を信託銀行から、4,700万円を配偶者から借り入れ、これに1億2,500万円の自己資金を充当して購入した。
そして平成24年6月に被相続人が死亡。相続人は一般的な路線価を用いて、2つのマンションを評価して申告した。
申告した評価額は東京都内のマンションが2億円、神奈川県内のマンションが1億3,300万円で、合計3億3,300万円というものだった。
他の相続財産との合計から銀行からの借入金を差し引いて、最終的に相続税額をゼロ円として申告した。これは国税庁の「財産評価基本通達」に規定されているとおりの評価方法であり、世間一般の相続人も同じ評価方法で相続税を計算している。
その後、相続人に対する税務調査が行われた。そして税当局は、財産評価基本通達6項に基づき、不動産の評価額を見直すとした。この財産評価基本通達6項には、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する」とある。
2つのマンションの取得価格が合計で13億8,700万円。これに対して路線価評価額が3億3,300万円は「著しく不適当」というのが、税当局の判断だった。そこで、路線価による評価ではなく、不動産鑑定を行った結果の評価額である12億7,300万円で評価するべきとし、2億4,050万円の追徴課税の処分が下された。
当然、路線価で相続財産を評価するものと思っていた相続人としては納得がいかない。相続人側は追徴課税処分の取り消しを求めて裁判となり、地裁、高裁を経て、今回の最高裁判決が示され、相続人の敗訴が確定した。
あからさまな「節税対策」には注意が必要
さて、今回の最高裁判決によって、今後、不動産を活用した相続対策は認められなくなるのか。この点については、税理士のみならず不動産関係者にとっても関心のあるところだろう。
松木飯塚税理士法人の代表社員税理士・飯塚美幸氏にこの点を確認したところ、いくつかの論点を指摘してくれた。
「第一の論点は、路線価と実勢価格との乖離がどこまでなら認められるのかということです。どの程度の差があれば国税当局が問題視するのか、という点が注目されましたが、最高裁は両者の価格の乖離は問題にしないと言いました。最高裁が問題にしたのは、他の納税者との間で不平等が生じるような租税負担軽減を行うのはダメだということです」（飯塚税理士）
今回の件では、信託銀行が被相続人に対して10億800万円の融資を実行している。信託銀行がこれだけの融資を行ったのは、被相続人が購入したマンションの担保価値を認めたからだが、これだけの融資を受けるのは、誰にでもできるものではない。
「もちろん、融資を受けて不動産を購入することのすべてが悪いというわけではありません。同程度の財産状況にある人が、一般的に行うものであれば問題にならないでしょう。しかし、この相続人の場合、川崎市のマンションを、被相続人が亡くなって相続が発生した平成24年6月の9カ月後、平成25年3月に5億1,500万円で売却し、申告した相続税評価額よりはるかに高い時価を露出させてしまいました。それも申告期限である平成25年4月の直前ですから、そもそも節税対策を主目的にした取得だったと受け止められたのでしょう」（同）
明らかな「相続税0 対策」だと話は別、ということだ。
「特に川崎のマンションについては、相続が発生して申告期限前に売却したことも問題でしたが、被相続人がこの物件を取得したのは、相続開始の2年6カ月前でした。相続税には3年以内ルールというのがあり、平成7年までは相続開始日からさかのぼって3年以内に取得した土地建物は、取得価額で評価する法律がありましたから、国税内部ではチェックがあるのかもしれませんね」（同）
さらにいえば、今回の相続対策に際して、2つのマンションに融資を行った信託銀行は、融資を実行する際の貸出稟議書等に「相続対策」と明記していたことも注目された。この融資目的が「相続対策」ではなく、「財産の有効活用目的」のためだったと明確に示されていれば、節税のための相続対策と見なされるリスクをある程度下げられたのかもしれない。
不動産を活用 した「相続対策」は否定されていない
こうした事情からすると、今回の最高裁判決では国税側が勝訴したものの、今後、不動産を活用した相続対策が封じ込められることになったとはいえなさそうだ。それは飯塚税理士も指摘しているように、最高裁が「路線価と実勢価格の乖離は問題にしない」ことを明らかにしたからだ。つまり路線価による相続財産の評価は間違っていない、ということになる。
しかし、節税対策であることが誰の目にも明らかなケースについては、税当局が路線価による評価を認めないこともあり得ることとなった。この点、どういう注意が必要なのか。
「節税目的ではないことを説明できるように、収益性を重視した優良物件に投資すること。相続直前の投資は節税対策だと疑われるリスクがあるので、対策を講じるのであれば、できるだけ早い時期に行うこと。そして、相続直後に相続不動産を売却することも避けたほうがよいでしょう」とのこと（同）。
今回の事案は極めて、まれなケースと考えられるが、相続税の節税を主目的とした相続対策については、路線価評価が認められなくなることもあるという前例ができたという点において、税理士や不動産関係者、金融関係者は、顧客アドバイスの際に一段と注意が必要になるだろう。
----------------------------------------本日は以上となります。
ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。
次回もどうぞお楽しみに！
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遺言書には何種類かあるのですか？
自筆証書遺言について解説します
自筆証書遺言とは何でしょうか？
簡単に申し上げると、遺言書の①全文 ②日付 ③氏名 を全て直筆で記載し、
押印したものを自筆証書遺言と言います。
印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
印鑑は署名と同じ名前のものであれば、実印でなくても大丈夫です。
相続財産が沢山ある人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
そうですね、特に土地などは住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、
一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトしたものに署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。
それだと作成はかなり楽になりますね。
はい、そうです。
自筆証書遺言のメリットとはなんでしょうか？
自分一人で手軽に書けるということと、費用がかからないということが一番大きなメリットです。
また、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るということもメリットだと思います。
逆にデメリットはなんでしょうか？
①要件を満たしておらず無効になってしまうこと
②死後、発見されないケースがあること
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれたものであるのかという、紛争の元になってしまうこと
などが上げられます。
要件を満たさないとはどういうケースがありますか？
例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、ある程度不動産や相続について知識がないと難しいケースもあります。
なるほど、そういうケースはややこしそうですね。
よほど不動産や相続に詳しい人でないと難しいかもしれません。
要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
『検認』という手続きが家庭裁判所で必要になります。
検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断してもらうのですか？
検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。
検認が必要にない遺言書もあるのですか？
公正証書遺言や法務局において保管されている自筆証書遺言などは検認の必要はありません。
法務局で自筆証書遺言を保管してもらえるのですか？
令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートします。
この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。
この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！
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【取引事例】
浜松市南区新橋町
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◇成約年月：2022年7月
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カテゴリ：浜松市不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/08/23 09:42
遺言書って何種類かあるんですか？
相続対策として不可欠の、公正証書遺言について解説します
公正証書遺言とは何ですか？
公正証書遺言は公証役場で作成します。本人が遺言の内容を口述し、それを公証人が記述します。実際の現場では、事前に公証人と打ち合わせし、当日内容を確認する形式です。
本人が公証役場に行けば良いですか？
公正証書遺言には証人が2名必要です。
誰でも証人になれますか？
未成年者はなれません。
推定相続人と受遺者ならびにこれらの配偶者及び直系尊属は証人になれません。
また、公証人の配偶者、四親等内の親族、書記及び使用人も証人にはなれません。
相続人の関係者は証人になれないのですね？
はい。
公正証書遺言のメリットは何ですか？
自筆証書遺言や秘密証書遺言などで必要な要件の不備が、公正証書遺言にはありません。
せっかく遺言を作成しても無効になったら無意味ですね？
はい。法的に必ず有効になることが、公正証書遺言の最大のメリットです。
他にも、原本は公証役場で保管するため、紛失や改ざんの恐れがありません。
また、家庭裁判所で検認の必要がないこともメリットです。
デメリットは何ですか？
費用がかかることがデメリットだと思われます。
公証人との打ち合わせが必要ということもデメリットと思われている方が多いです。
しかし、公証人が介在することで、法的要件の漏れがなく確実に遺言の効力が発生します。
公証人との打ち合わせはデメリットとは言えないでしょう。
費用はかかりますが、子供たちが相続でもめてトラブルになる可能性を考えれば、有益なお金の使い方だと思います。
なるほど、むしろかけるべき費用かもしれないですね！
そうですね。
証人を立てられるか心配です。
お金を払えば、公証役場で紹介してもらえます。
費用はどのくらいですか？
費用は遺産の額や相続人の人数等によって変わります。公証役場にお問い合わせください。
必要な書類等は？
①遺言を作成する人の印鑑証明書
②実印
③遺言者と相続人との続柄が分かる戸籍謄本
④財産を相続人以外に遺贈する場合には、遺贈相手の住民票
⑤遺産に不動産が含まれる場合は『登記簿謄本』『固定資産税評価証明書』
⑥遺産に銀行預金、株などが含まれる場合は、銀行や証券会社の支店名や口座番号、現在の残高
などが必要です。
自筆証書遺言よりも公正証書遺言の方が安心ですね。
法務局で自筆証書遺言の保管制度を利用するよりも、公正証書遺言の方がより確実だと思われます。
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カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2022/08/23 09:41
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カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2022/08/11 09:31
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カテゴリ：浜松市の不動産買取 / 投稿日付：2022/08/11 09:28
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カテゴリ：浜松市不動産売却 動画 / 投稿日付：2022/08/07 09:41
相続放棄ってなんですか？
相続放棄について解説します
相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないのですか。
いえ、必ずしも受け取る必要はありません。
もしも受け取る遺産が、プラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、「相続放棄」と「限定承認」という方法があります。
この２つの違いは何がありますか。
「相続放棄」は文字通り、一切の相続を放棄することです。
「放棄」すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することができなくなります。
これは、マイナスの財産しかないことがハッキリしている場合に有効です。
一方、「限定承認」とは、プラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で、マイナスの財産を引き継ぐことです。
場合によっては、マイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う必要がないので、負債がどの位あるか分からないときに有効です。
では、相続財産が分からないときは、「限定相続」をした方が良さそうですね。
そうなのですが、「限定承認」は相続人全員が合意し、共同で行う必要がありますので注意が必要です。
相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか。
相続があることを知ってから３か月以内に家庭裁判所で手続きをしなければなりません。
期限を過ぎてしまうと、相当の理由がある特殊な場合以外は、「無条件」で相続することになります。
なるほど、その他に何か気を付けることはありますか。
「相続放棄」も「限定承認」も相続開始の被相続人が死亡した日から３か月以内に行ってください。
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カテゴリ：浜松市の不動産売却 / 投稿日付：2022/08/07 09:31
【取引事例】
浜松市浜北区善地
◇浜北区善地：戸建て
◇成約年月：2022年7月
◇間取り：４LDK
当社は、浜松市を中心に不動産の売買や不動産の買取を行っております。
お蔭さまで、相次ぐ成約に伴い、売却物件が大変不足しております。
相続・空き家・住み替え・買い替えなどでご売却をお考えのお客様は、
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どのような物件（敷地が狭い、遺品がたくさんある など）でも、信頼と安全を第一にお客様のご事情に配慮した不動産売却をサポートいたします。
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