カテゴリ：業界NEWS / 投稿日付：2026/04/24 08:56
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2025年の新設住宅着工戸数は３年連続のマイナスに
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2026年1月30日に、2025年12月の新設住宅着工戸数が発表されました。これで2025（令和7）年中の数字がすべてそろったことになります。これまでの推移などとも比較しながら、新設住宅着工戸数の現状と今後について考えてみましょう。
減少が続く新設住宅着工戸数
2025年4月に建築基準法の改正が行われ、「4号特例」（木造2階建てなどの小規模建築物において、建築士が設計する場合に構造審査などを簡略化する制度）が縮小されたり、原則としてすべての建築物を対象にして、省エネ基準適合が義務化されたりしました。
そのため、改正前に駆け込み的な建築が行われ、3月の新設住宅着工戸数が大きく伸びた半面、4月以降は反動減になり、着工数が回復しないまま年末を迎えました。
2025年中の新設住宅着工戸数は総計で74万667戸、前年比は3年連続の減少になりました。
2018年からの8年間を見ると、総計では実にマイナス21.40％の大幅減です。
2008年までは年間100万戸以上をキープしてきましたが、2009年には100万戸を割り込み、それ以降100万戸台を回復していません。2020年には90万戸も割り込んで81万5,340戸に。さらに2024年には80万戸を割り込んで79万2,195戸まで減少しました。この減少ペースが続くと、早ければ2027年、遅くとも2030年には70万戸を割り込むと考えられます。
「貸家」はまだ健闘しているが…
図表2の中身をもう少し細かく見てみましょう。
所有している土地に家を建てる「持家」は、なんとか20万戸を維持しましたが、直近で前年比プラスとなった2021年比では約30％減で、1960年代前半の水準にまで落ち込みました。2026年には20万戸を切るのが確実視されています。
持ち家が減少している背景は2つあります。第一に、建築資材や人件費の高騰で建築費用が上がっていること。同じ床面積でも建築費用が1.5倍以上になると売れにくいという傾向があります。ケースにもよりますが、注文住宅は富裕層しか建てられない状況と言ってもいいでしょう。
第二は、現在の住宅購入層が戸建よりもマンションを求める傾向が強いこと。戸建はメンテナンスが大変なことに加え、こだわって造られた注文住宅ほど中古住宅として売り出したときに買い手がつかず、リセールが悪いという問題があり、昨今は敬遠されがちな傾向が出ています。
地方ではまだ戸建神話がありますが、都市部においては戸建よりもマンションを好む傾向が顕著に見られ、ハウスメーカーや工務店は苦戦を強いられています。
次に「貸家」ですが、直近では2023年以降、前年比減少が続いているものの、減少率が小さいことや、2021年比では微増であったことも考慮すると、そう悪くない状況です。
建築費高の影響や適地不足の問題はあるものの、賃料の上昇期待もあって、個人だけでなく法人での賃貸住宅投資が進んでいます。また、西日本を中心として、旧耐震基準の建物で築50年以上を迎えるものが約100万戸に達するともいわれる2030年に向けて着工数が高まる可能性があり、当面、戸建のように大きく戸数が減る恐れはないと見られています。
最後に「分譲住宅」ですが、分譲戸建ては郊外に建てられるケースが多く、近年、都市部以外でも地価が上昇していることや、建築費高の影響が出ており、ハウスメーカーが分譲戸建ての建築を抑制する傾向が見られます。
一方、新設の分譲マンションは、供給戸数が歴史的な減少を見せています。都市部、地方の中心市街地ともに開発が一段落したことに加え、建築費高や適地不足が大きな問題になっています。そのため、マンション自体の需要は相変わらず高く、中古マンションを買う人は増えているものの、新設の分譲マンションについては今後も減少傾向をたどるでしょう。
ちなみに、図表2には「給与住宅」という欄がありますが、これは企業や官公庁など自社の社員や職員を居住させる目的で建設する、社宅や官舎の総称で、必ずしも民間の需要を反映しないため、ここで数字を分析することはしません。
2026年も総数の減少は続くと予測できる
以上、2025年の実数を踏まえたうえで、2026年の新設住宅着工戸数の予測ですが、総数は引き続き減少すると見ています。
先の衆議院議員選挙では、自民党が圧勝する結果となりました。これにより、高市政権は国民からの信任を得たということで、さまざまな政策を打ち出してくるでしょうが、なかでも注目されるのが「積極財政」です。財政出動が行われれば、マネーサプライは増加し、インフレ圧力を強めます。
その結果、建築資材が高騰するのと同時に、インフレ抑制のため、日銀が金融引締め気味の政策を打ち出してくることも考えられます。
また建築費高のうち輸入資材の高騰は、為替相場が円高に振れれば多少なりとも軽減される可能性がある半面、構造的に上昇圧力の粘着性が高いと思われるのが人件費です。建築現場での働き手不足は慢性化しており、将来的に人件費は上がりこそすれども、下がる可能性はほぼ考えられません。
とりわけ持家は、先ほども触れたように、もはや富裕層中心のマーケットになっており、富裕層のニーズをうまく取り込めたハウスメーカーは、売上の減少を食い止められているようですが、戸数そのものは今後も減少していくでしょう。20万戸を切ることになれば、大きなニュースになると思われます。
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本日は以上となります。
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次回もどうぞお楽しみに！
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